Текст книги "Настольная книга судебного пристава-исполнителя"

Автор книги: В. Гуреев

сообщить о нарушении

Текущая страница: 32 (всего у книги 69 страниц)

Критерии оценки.

Выделяют три подхода к оценке.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте РФ (в рублях).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Этапы оценки.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Отчет об оценке.

По итогам оценки оценщик в соответствии со ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" составляет отчет (заключение) об оценке.

Отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

– дата составления и порядковый номер отчета;

– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

– дата определения стоимости объекта оценки;

– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой

договор.

Особенности оценки ценных бумаг.

Часть 5 ст. 85 Закона об исполнительном производстве предусматривает особенности (исключения) производства оценки ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг и инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов.

Стоимость ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, устанавливается судебным приставом-исполнителем путем запроса цены на ценные бумаги у организатора торговли на рынке ценных бумаг, у которого соответствующие ценные бумаги включены в список ценных бумаг, допущенных к торгам, а стоимость инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов – путем запроса цены на инвестиционные паи у управляющей компании соответствующего инвестиционного фонда.

Постановление об оценке имущества.

На основании отчета специалиста-оценщика судебный пристав-исполнитель согласно ч. 6 ст. 85 Закона об исполнительном производстве выносит постановление об оценке имущества или имущественных прав.

Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

Согласно ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, если для производства оценки имущества привлекался специалист, то постановление об оценке вещи или имущественного права должно быть вынесено судебным приставом-исполнителем не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Такой срок законодатель установил в связи с тем, что рыночная или иная стоимость объекта оценки не является неизменной и устанавливается на определенную дату <1>.

<1> См.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2009 г. по делу N А56-47053/2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Оспаривание (обжалование) оценки имущества.

Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с Законом об исполнительном производстве или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В правоприменительной практике существуют различные взгляды на возможность самостоятельного оспаривания оценки, указанной оценщиком в отчете.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной им в своем информационном письме от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" <1>, рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком в рамках исполнительного производства, носит рекомендательный характер, не является обязательной и не может быть оспорена посредством предъявления самостоятельного иска. Однако данная позиция была высказана еще до вступления в силу Закона об исполнительном производстве 2007 г. и не могла учитывать положений ч. 4 ст. 85 указанного Закона о том, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть предметом самостоятельного оспаривания в суде.

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 7.

В связи с этим судебная практика по данному вопросу складывается неоднозначно.

Так, например, Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 3 сентября 2009 г. N ВАС-10622/09 по делу N А29-7291/2008 <1> указал, что в силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена сторонами исполнительного производства в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

<1> СПС "КонсультантПлюс".

Согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа и т.д.

В исполнительном производстве применение величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, зависит от усмотрения пристава-исполнителя, что свидетельствует о ее необязательном характере <1>.

<1> См.: Определение ВАС РФ от 3 сентября 2009 г. N ВАС-10622/09 по делу N А29-7291/2008; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 августа 2009 г. по делу N А33-3585/09 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 19 февраля 2010 г. по делу N А03-5945/2009 // СПС "КонсультантПлюс".

Однако нетрудно заметить, что предложенная в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ позиция несколько нелогична, в частности, с точки зрения сбалансированности распределения ответственности за результаты работы между специалистом-оценщиком и судебным приставом-исполнителем с учетом профессионализма каждого из них. Согласно позиции, изложенной в рассмотренном письме, ответственность за результаты оценки имущества должника всегда несет судебный пристав-исполнитель, принявший отчет оценщика. Очевидно, логика здесь такова: решение об утверждении результатов оценки судебный пристав-исполнитель может принять по результатам проверки соответствующего отчета оценщика; если судебный пристав-исполнитель принял (утвердил) недостоверный отчет, следовательно, он некачественно произвел проверку и должен нести за это ответственность. Таким образом, предполагается, что судебный пристав-исполнитель компетентен в вопросах оценки. Но смысл п. 2 ст. 52 Закона об исполнительном производстве 1997 г. как раз и заключался в том, что специалист-оценщик назначается в случаях, во-первых, когда судебный пристав-исполнитель испытывает затруднения, а проще говоря, когда он "расписывается" в своей некомпетентности в вопросах оценки имущества должника; и, во-вторых, когда должник или взыскатель возражают против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, т.е. когда стороны исполнительного производства изначально ставят под сомнение компетентность судебного пристава-исполнителя в вопросах оценки.

Подчеркнем, что согласно п. 1 вышеуказанного информационного письма предметом рассмотрения суда в рамках конкретного обжалования должно быть не что иное, как достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. Выходит, что судебный пристав-исполнитель должен отвечать не за свои действия, а за результаты работы профессионального оценщика. И это при том что все исходят из презумпции о некомпетентности судебного пристава-исполнителя в этих вопросах.

Кроме того, освобождение от ответственности оценщика за произведенную им оценку вызывает недоумение еще и потому, что согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ответственность оценщика всегда застрахована <1>.

<1> См.: Михалев И. Оценка в исполнительном производстве: новеллы

законодательства (сравнительный анализ) // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 12. С. 32.

Однако в настоящее время начала формироваться судебная практика, свидетельствующая о возможности самостоятельного оспаривания оценки, указанной в отчете оценщика.

Так, согласно выводам Второго арбитражного апелляционного суда, содержащимся в Постановлении от 19 марта 2009 г. по делу N А29-10183/2008 <1>, законодательство прямо предусматривает возможность самостоятельного оспаривания сторонами исполнительного производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете. Такой же вывод сформулирован в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2008 г. N Ф04-5398/2008(11013-А75-12) по делу N А75-3164/2008 <2>, в котором суд указал, что ст. 85 Закона об исполнительном производстве 2007 г. предусматривает возможность самостоятельного оспаривания сторонами исполнительного производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете (п. 3 ч. 4). Поскольку оценка имущества производилась оценочной компанией, а не судебным приставом-исполнителем, то исходя из положений названной статьи Закона об исполнительном производстве могла быть оспорена лишь оценка имущества, указанная в отчете оценочной компании <3>.

<1> СПС "КонсультантПлюс".

<2> СПС "КонсультантПлюс".

<3> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2008 г. N Ф04-5398/2008(11013-А75-12) по делу N А75-3164/2008.

Если же оценка имущества была произведена судебным приставом-исполнителем самостоятельно (без привлечения специалиста-оценщика), то стороны исполнительного производства вправе оспорить постановление об оценке в суде (ч. 7 ст. 85 Закона об исполнительном производстве 2007 г.). Кроме того, оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в порядке, установленном законом. Дело в том, что в соответствии со ст. 121 и гл. 18 Закона об исполнительном производстве предусмотрена возможность обжалования действий (бездействия) и постановления судебного пристава-исполнителя в порядке подчиненности.

Таким образом, можно сказать, что в Законе об исполнительном производстве 2007 г. установлен справедливый баланс распределения ответственности за результаты работы между специалистом-оценщиком и судебным приставом-исполнителем <1>.

<1> См.: Михалев И. Оценка в исполнительном производстве: новеллы

законодательства (сравнительный анализ) // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 12. С. 60.

Срок действия оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная судебным приставом-исполнителем или специалистом-оценщиком, может быть рекомендована для совершения сделки в течение определенного времени. Так, в соответствии с п. 26 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

В случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника.

15. Реализация имущества должника

Общие положения.

В соответствии с ч. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве реализация имущества должника, если иное не установлено федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ.

Согласно Указу Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724, Постановления Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 432 <1> функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

<1> СЗ РФ. 2008. N 23. Ст. 2721 (с послед. изм.).

Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержден совместным Приказом ФССП России N 347 и Росимущества N 149 от 25 июля 2008 г. <1>.

<1> Бюллетень Федеральной службы судебных приставов. 2008. N 3.

Реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество и привлекаемые им физические и юридические лица, отобранные им на конкурсной основе (далее -специализированные организации).

Передача имущества на реализацию.

В соответствии с ч. 6 ст. 87 Закона об исполнительном производстве о передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление. Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества.

Росимущество в течение пяти рабочих дней после даты получения уведомления о готовности к реализации арестованного имущества и постановления (заверенных копий постановления) о передаче имущества должника на реализацию (в качестве организатора реализации арестованного имущества в постановлении указывается Росимущество) принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о реализации арестованного имущества через специализированные организации, о чем письменно извещает территориальный орган ФССП России.

Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника. В случае невозможности передачи имущества в натуре передаются правоустанавливающие и подтверждающие право документы.

К акту приема-передачи в случае передачи на реализацию соответствующего вида имущества прилагаются документы, предусмотренные ч. ч. 8 – 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве. К акту приема-передачи могут прилагаться и другие документы, характеризующие соответствующее имущество.

Имущество считается переданным со дня подписания акта приема-передачи.

Подготовка к реализации имущества.

Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом об исполнительном производстве.

Кроме того, ч. 8 ст. 87 Закона об исполнительном производстве позволяет специализированной организации, которая предлагает имущество покупателям, устанавливать цену выше, чем указано в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

По-видимому, законодатель исходил из того, что взыскатель заинтересован в получении большей суммы. Однако фактически увеличение начальной цены продажи может сделать реализацию имущества на торгах невозможной из-за отсутствия интереса потенциальных участников к торгам, что приведет к признанию их несостоявшимися, а это, в свою очередь, к затягиванию исполнения исполнительного документа и невозможности взыскателя получить причитающиеся денежные средства. Поэтому полагаем такое увеличение нецелесообразным и нарушающим права сторон исполнительного производства.

Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, – также в печатных средствах массовой информации.

В течение семи рабочих дней после опубликования извещения Росимущество (специализированные организации) письменно представляет территориальному органу ФССП России ссылку (наименование и реквизиты) на соответствующий сайт информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования и печатные издания средств массовой информации, в которых опубликовано извещение.

Формы реализации имущества: общая характеристика.

Законодательство об исполнительном производстве предусматривает две формы реализации арестованного имущества: торги и комиссионная продажа.

Согласно ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона при реализации:

– недвижимого имущества должника;

– ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя – также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов);

– имущественных прав, в том числе дебиторской задолженности;

– заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем;

– предметов, имеющих историческую или художественную ценность;

– вещи, стоимость которой превышает 500 тыс. руб., включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность).

Иное имущество реализуется на комиссионных началах.

Торги.

В соответствии с ч. 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве реализация имущества должника, в том числе имущественных прав, на торгах производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее – организатор торгов).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, – ниже цены, определенной судебным актом.

Согласно ст. 90 Закона об исполнительном производстве торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, Законом об исполнительном производстве, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

Организация и порядок проведения торгов урегулированы ст. 448 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Размещение такого извещения является законодательно установленной обязанностью организатора торгов в силу положений п. 2 ст. 448 ГК РФ. При этом, когда речь идет об открытых торгах, участие в которых может принять любое лицо, извещение (по смыслу п. п. 1, 2 ст. 448 ГК РФ) должно быть сделано таким образом, чтобы о проведении торгов могло узнать любое заинтересованное в участии в торгах лицо. Иными словами, потенциальным участникам торгов принадлежит право на извещение о проводимых торгах.

Очевидно, что способом информирования неопределенного круга лиц является размещение необходимых сведений в средствах массовой информации.

В то же время ст. 448 ГК РФ не содержит специальных требований к изданиям, в которых может быть помещено извещение о проведении торгов, и не определяет конкретно их перечень. Однако данное обстоятельство не должно трактоваться как предоставляющее организатору торгов полную свободу усмотрения при решении вопроса о месте публикации сообщения. Согласно выработанному судами подходу ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах, при которой она в нарушение ст. 448 ГК РФ оказывается практически недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, либо не обеспечивается возможность однозначного восприятия и беспрепятственной фиксации сведений потенциальными участниками торгов (как, например, при распространении сообщения не в печатном издании, а по радио), является нарушением, достаточным для признания торгов недействительными <1>.

<1> См.: п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" // Вестник ВАС РФ. 2006. N 4; Постановление ФАС Московского округа от