Текст книги "Крутое пике. Америка и новый экономический порядок после глобального кризиса"

Автор книги: Джозеф Стиглиц

сообщить о нарушении

Текущая страница: 12 (всего у книги 41 страниц)

Кособокие инновации, приведшие к появлению огромного числа плохих финансовых продуктов

Здесь просто не хватит места, чтобы описать в подробностях многочисленные разновидности ипотечных схем, которые использовались во время бума, но для примера давайте познакомимся с одной из них – вариантом 100%-ного ипотечного кредита, при котором банки предоставляют кредит в размере 100 и более процентов стоимости дома. 100%-ный ипотечный кредит без права регресса относится к той категории сделок, которую экономисты называют опционом. Если цена дома возрастает, домовладелец оставляет разницу себе. Если же она идет вниз, он ничего не потеряет; заемщик может просто отдать ключи от дома кредитору и уйти в любое время. Это означало, что чем больше дом, тем большую потенциальную прибыль заемщик мог на нем получить. Из‑за действия такого стимула у домовладельцев возникало сильное искушение: они хотели купить дома дороже тех, которые они фактически могли себе позволить. Но так как и банки, и инициаторы ипотечных кредитов получали платежи в любом случае, им не было резона бороться с таким подходом.

Особенно выгодными для кредиторов были ипотека с завлекающими с тавками (первоначально низкие ставки, которые через несколько лет резко возрастают) и так называемые шаровые платежи, то есть вариант, при котором последние платежи при погашении кредита значительно превышают предыдущие (краткосрочные ипотечные кредиты, привлекательные текущими низкими процентными ставками, которые должны были быть рефинансированы через пять лет). Они приводили к повторному рефинансированию. При каждом таком рефинансировании, из‑за того что заемщик должен был снова совершить несколько разных платежей, инициатор ипотечных кредитов опять получал доступ к источнику прибыли. Когда завлекательный период заканчивался и ставки возрастали, влезшие в долги «на всю катушку» семьи при наступлении срока погашения кредитов оказывались в тяжелом положении. Но, если кредиторов просили рассказать о потенциальных опасностях этих схем, многие из них успокаивали людей и утверждали, что им нечего беспокоиться, так как до конца завлекательного срока цена их дома будет расти, что позволит им не только легко осуществить рефинансирование, но и заработать на этом дополнительные деньги, достаточные для покупки машины или поездки на отдых.

Предлагались даже ипотечные схемы, позволявшие заемщику самому выбирать, сколько ему платить. При этом варианте заемщику даже не нужно было каждый месяц платить проценты в полном объеме. У таких схем, как говорят специалисты, отрицательная амортизация, то есть в тех случаях, когда периодические платежи по кредиту недостаточны для полного погашения процентов, основная сумма долга просто увеличивается на размер недоплаченных процентов. Другими словами, при таком подходе в конце года задолженность заемщика оказывалась больше, чем в начале. Но опять же заемщику говорили, что повышение стоимости дома с лихвой покроет прирост его долга и размера платежей и в конечном итоге он окажется в выигрыше. Как регулирующие органы и инвесторы должны были бы с подозрением относиться к 100%-ным ипотечным кредитам, так же настороженно им следовало бы воспринимать ипотечные схемы, при которых долг заемщика становится все больше и больше, и те схемы, которые понуждают для погашения кредита прибегать к неоднократному рефинансированию.

К числу самых популярных новых продуктов относились «долги обманщиков», названные так, потому что для их получения людям не надо было доказывать, что у них есть доходы. Во многих случаях заемщиков далее побуждали завышать свои доходы. В других официальные представители учреждения, выдававшего кредит, сами завышали доходы14 заемщиков, а те лишь при подписании документов видели, что произошла «ошибка». Как и в случае применения других инноваций такого рода, все это делалось исходя из одного простого принципа, ставшего чем‑то вроде мантры: чем больше дом, тем больший кредит под него можно выдать, а чем больше кредит, тем выше будут платежи. Кредиторы руководствовались этим принципом, не обращая внимания на то, что в перспективе их действия могли привести к появлению серьезных проблем.

У каждой из таких «инновационных» ипотечных схем было несколько недостатков. Первым было упование на то, что осуществить рефинансирование будет легко, поскольку цены на жилье продолжат расти такими же быстрыми темпами, как и до этого. Однако экономически это ожидание не было оправданным. Реальные доходы большинства американцев (скорректированные на величину инфляции) не росли: в 2005 году доход медианной семьи (семьи, относительно которой у половины всех остальных семей доход больше, а у другой половины меньше) был почти на 3% ниже, чем в 1999 году15. Но цены жилья росли гораздо быстрее темпов инфляции и повышения реальных доходов. С 1999 по 2005 год цены жилой недвижимости выросли на 42%16.

В результате для средней семьи соотношение цен жилья и её доходов выросло с 3,72 раза в 1999 году до 5,29 в 2005 году и достигло самого высокого уровня с момента начала отслеживания этого показателя (в 1991 году)17.

Кроме того, рынок экзотических ипотечных предложений действовал исходя из допущения, что когда наступит время для рефинансирования конкретного ипотечного кредита, банки охотно это сделают. Может быть, именно так они и поведут себя, но, вполне вероятно, что этого и не будет. Процентные ставки могут возрасти, условия кредитования – ужесточиться, уровень безработицы – стать выше, и каждый из этих факторов повышает риски для заемщика, которому необходимо рефинансирование.

Если многие люди будут вынуждены продать свои дома одновременно, что может произойти, скажем, из‑за скачка уровня безработицы, это приведет к снижению цен на рынке недвижимости и прорыву надувшегося там пузыря. И вот в этот момент самые разные ошибки, связанные с ипотекой, накладываются друг на друга: если кредиторы выдали 100%-ный ипотечный кредит (или если из‑за действия отрицательной амортизации стоимость долга выросла до 100%), никакой возможности продать дом по прежней цене уже не будет, а значит, нельзя будет и погасить ипотечный кредит. Не будет и никакого способа, если не считать признание себя банкротом, при помощи которого семья могла бы поменять дом на жилье меньшего размера, которое было бы ей по карману.

Председатель Федеральной резервной системы Алан Еринспен, человек, который должен был защищать страну от чрезмерных рисков, фактически поощрял их. В 2004 году Гринспен выступил с ныне печально известной речью, в которой отметил, что домовладельцы «в течение последнего десятилетия могли бы сэкономить десятки тысяч долларов, если бы брали ипотечные кредиты с плавающей, а не с фиксированной ставкой [то есть на условиях, согласно которым ставка по кредиту меняется в зависимости от изменения учетной или межбанковских процентных ставок]»18. В прошлом большинство американцев брали долгосрочные (сроком на 20—30 лет) ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, при которой размер их платежей не меняется в течение всего срока действия этого кредита. Это большое преимущество. Домохозяйство знает, каким будут его выплаты по кредиту, и поэтому может планировать семейный бюджет. Но Еринспен посоветовал им совсем другой вариант. Причина, по которой домовладелец оказался бы в более выгодном положении, взяв ипотечный кредит с плавающей, а не с фиксированной процентной ставкой, была очевидна. Как правило, долгосрочные ставки платежей отражают ожидаемое среднее значение будущих процентных ставок. И, как правило, рынки исходят из того, ч то процентные ставки будут оставаться примерно такими же, какими они уже являются, если не принимать во внимание нетипичные перио ды. Однако н 2003 году Гринснеп сделал беспрецедентную вещь: он снизил процентные ставки до 1%. Неудивительно, что рынки этого не ожидали. Также неудивительно и то, что те, кто выбрал кредит с плавающей ставкой, оказались в более выгодном положении, чем те, кто выбрал вариант с фиксированной ставкой. Но когда учетная ставка находится на уровне в 1%, для нее остается всего один путь для изменения – вверх*. Это означало, что любой человек, взявший ипотечный кредит с плавающей ставкой, мог быть почти на сто процентов уверен, что его процентные платежи в будущем возрастут и, вполне вероятно, очень значительно. И они действительно выросли: с 1% краткосрочных процентных платежей в 2003 году до 5,25% в 2006 году.

Те, кто решили последовать рекомендациям Гринспена и взяли максимально возможные ипотечные кредиты, внезапно столкнулись с необходимостью выплаты процентов в таких размерах, которые их бюджет не выдерживал. Когда все эти люди попытались продать свои дома, цены на жилье упали. Для заемщиков, взявших 100%-ные ипотечные кредиты, это означало, что они не могут ни осуществить рефинансирование, ни погасить задолженность. Снижение цен на рынке недвижимости было настолько серьезным, что с той же проблемой столкнулись и те, кто брали в кредит не 100, а 90 или даже 80% стоимости своих домов. Единственной возможностью для миллионов таких людей стало признание себя банкротами по кредитным платежам.

Фактически Гринспен посоветовал жителям страны пойти по чрезвычайно опасному пути. В ряде других стран, например в Турции, выдача ипотечных кредитов с плавающей ставкой просто не разрешается. В Великобритании даже по многим ипотечным кредитам с плавающей ставкой фактические платежи по–прежнему являются фиксированными, и поэтому обращения взыскания на заложенную недвижимость не происходит. Вместо этого банки продлили должникам период выплат по кредитам, хотя этот подход, очевидно, не сработает по отношению к тем кредитам, размер которых уже превышает 100% стоимости заложенного имущества и по которым заемщик уже не платит всех причитающихся процентов.

Особенно взрывной потенциал для возникновения убытков порождали комбинации различных инновационных схем ипотечного кредитования, например, ипотеки с отрицательной амортизацией в сочетании со 100%-ным ипотечным кредитом «обманщика». Как я уже подчеркивал выше, заемщику в этом случае нечего было терять при получении кредита, величина которого ограничивалась лишь готовностью банка его выдать. Поскольку платежи, получаемые инициаторами ипотечного кредита, напрямую зависели от ею размера, и при этом, как правило, они не несли никакою риска в том случае, если заемщикне погасит задолженность, стимулы этих инициаторов и домовладельцев причудливым образом совпадали. Обе стороны хотели, чтобы предметом сделки между ними был дом максимально возможной площади и соответственно максимально возможный размер кредита. Это означало, что ипотечный договор заключался на заведомо ложных основаниях, не отражавших ни реальных финансовых возможностей заемщика, ни фактической стоимости дома.

Если инициатор ипотечного кредита мог убедить оценщика оценить дом стоимостью 300 тыс. долл. в 350 тыс., этот инициатор получал возможность продать заложенную недвижимость, скажем, за 325 тыс. долл. При таком сценарии продавец выигрывал, брокер по операциям с недвижимостью выигрывал, инициатор ипотечного кредита выигрывал, а домовладелец, как казалось, нечего не терял. Более того, чтобы окончательно убедить потенциального заемщика и заставить его поверить, что при заключении такой сделки он ничего не теряет, ему могли предложить приманку – отрицательный первоначальный платеж19.

К сожалению, по крайней мере для инициаторов ипотечного кредита, некоторые оценщики недвижимости профессионально подходили к своей работе и отказывались выдавать дутые оценки. Но на этот случай у продавцов кредитов имелось простое решение – создание собственной компании по оценке недвижимости. Этот вариант к тому же обеспечивал им еще одно преимущество – появлялся дополнительный способ получения доходов. Например, у Wells Fargo была своя дочерняя управляющая компания, специализировавшаяся на оценке недвижимости, которая называлась Reis Valuation20. Доказать в каждом конкретном случае, что завышение оценки стоимости дома являлось преднамеренным, было в лучшем случае трудно, особенно в период надувания пузыря, когда цены на рынке недвижимости быстро росли. Но, с другой стороны, ясно, что при таком подходе существует конфликт интересов: возникали стимулы для злоупотреблений. Регулирующие органы должны были бы это понять и положить конец подобной практике.

Особенно взрывной потенциал для возникновения убытков порождали комбинации различных инновационных схем ипотечного кредитования, например, ипотеки с отрицательной амортизацией в сочетании со 100%-ным ипотечным кредитом «обманщика». Как я уже подчеркивал выше, заемщику в этом случае нечего было терять при получении кредита, величина которого ограничивалась лишь готовностью банка его выдать. Поскольку платежи, получаемые инициаторами ипотечного кредита, напрямую зависели от ею размера, и при этом, как правило, они не несли никакою риска в том случае, если заемщикне погасит задолженность, стимулы этих инициаторов и домовладельцев причудливым образом совпадали. Обе стороны хотели, чтобы предметом сделки между ними был дом максимально возможной площади и соответственно максимально возможный размер кредита. Это означало, что ипотечный договор заключался на заведомо ложных основаниях, не отражавших ни реальных финансовых возможностей заемщика, ни фактической стоимости дома.

Если инициатор ипотечного кредита мог убедить оценщика оценить дом стоимостью 300 тыс. долл. в 350 тыс., этот инициатор получал возможность продать заложенную недвижимость, скажем, за 325 тыс. долл. При таком сценарии продавец выигрывал, брокер по операциям с недвижимостью выигрывал, инициатор ипотечного кредита выигрывал, а домовладелец, как казалось, нечего не терял. Более того, чтобы окончательно убедить потенциального заемщика и заставить его поверить, что при заключении такой сделки он ничего не теряет, ему могли предложить приманку – отрицательный первоначальный платеж19.

К сожалению, по крайней мере для инициаторов ипотечного кредита, некоторые оценщики недвижимости профессионально подходили к своей работе и отказывались выдавать дутые оценки. Но на этот случай у продавцов кредитов имелось простое решение – создание собственной компании по оценке недвижимости. Этот вариант к тому же обеспечивал им еще одно преимущество – появлялся дополнительный способ получения доходов. Например, у Wells Fargo была своя дочерняя управляющая компания, специализировавшаяся на оценке недвижимости, которая называлась Reis Valuation20. Доказать в каждом конкретном случае, что завышение оценки стоимости дома являлось преднамеренным, было в лучшем случае трудно, особенно в период надувания пузыря, когда цены на рынке недвижимости быстро росли. Но, с другой стороны, ясно, что при таком подходе существует конфликт интересов: возникали стимулы для злоупотреблений. Регулирующие органы должны были бы это понять и положить конец подобной практике.

Многие покупатели жилья обращались к ипотечным брокерам, чтобы получить наиболее низкие ставки платежей по кредитам. Считалось, что эти брокеры действуют в интересах заемщика, но они часто получали откаты от кредитора, что также свидетельствует о наличии очевидного конфликта интересов. Брокеры вскоре стали важной частью системы хищнического кредитования в Америке. Хуже всего заемщикам субстандартных ипотечных кредитов приходилось в том случае, когда они совершали свои сделки через брокеров, а не обращались к кредиторам напрямую: величина дополнительных выплат у тех, кто действовал через брокеров, составляла от 17 тыс. до 43 тыс. долл. на каждые 100 гыс. долл. кредита22. К этим деньгам надо было, конечно, добавить еще 1—2% от суммы кредита, которые брокер получал от заемщика за совершение (как создавалась видимость) выгодной сделки. Что еще хуже, самые крупные вознаграждения брокеры получали за то, что советовали заемщикам выбирать самые рискованные ипотечные кредиты: с плавающей ставкой, со штрафом за досрочное погашение и даже с дополнительной выплатой при осуществлении заемщиком рефинансирования. Брокеры получали дополнительные комиссионные и тогда, когда советовали заемщикам выбирать ипотечные кредиты с более высокой процентной ставкой, выше, чем та, что они на самом деле могли себе позволить.

Предупреждающие знаки были проигнорированы

Хорошо известно, что финансовый сектор занимался всеми этими махинациями, и их наличие должно было бы стать предупреждением для заемщиков, для инвесторов, покупавших ипотечные продукты, и для регулирующих органов. Они все должны были понимать, что инициаторы ипотечного кредита действуют таким образом, чтобы получить как можно большее вознаграждение: ведь заемщикам приходилось постоянно прибегать к рефинансированию, а этот процесс сопровождался новыми платежами: крупными штрафами за досрочное погашение прежних ипотечных кредитов и выплатами за предоставление новых. Эти платежи можно было учитывать как прибыль, а высокие прибыли приводили к высоким ценам акций компаний, выступавших инициаторами ипотечных кредитов и других участников финансового сектора. (Даже если инициаторы ипотечного кредита держали у себя полученное в залог имущество, стандартные процедуры бухгалтерского учета работали в их пользу. Хотя любому рационально мыслящему человеку было понятно, что существует большая вероятность того, что многие из предлагаемых «новых» ипотечных кредитов в конечном итоге не будут погашены, никаких отметок о будущих убытках в отчетных документах не появится до тех пор, пока по конкретному ипотечному кредиту не будет сделано заявление о неспособности заемщика его погасить.) Инновации подобного рода появляются в ответ на стимулы, а стимулы подталкивали к созданию продуктов, обеспечивающих получение новых платежей здесь и сейчас, а не продуктов, обеспечивающих лучшее управление рисками. Растущие платежи и высокая прибыль продавцов кредитов также должны были выступать в качестве сигнала, предупреждающего о том, что здесь что‑то не так. Особенно сладкой жизнь инициаторов ипотечного кредита, в том числе банков, стала после внедрения новшества под названием «секьюритиизация», которая позволила им получать комиссионные, не беря на себя, казалось бы, почти никаких рисков.

Секьюритизация

Как я уже отмечал выше, в прежние времена (до секьюритизации, которая стала модным направлением финансового бизнеса в 1990–х), когда банки еще были настоящими банками, они сохраняли у себя обеспечение по выданным ими кредитам. Если заемщик объявлял о своей несостоятельности, банк сам занимался всеми связанными с этим последствиями. Если у заемщика возникали трудности (например, он потерял работу), банк мог помочь ему продержаться в трудный период. Банки знали, когда им целесообразно продлить срок выданного кредита, а когда необходимо прибегнуть к обращению взыскания на залоговое имущество, реализовать которое порой было непросто.

При секьюритизации все происходило по–другому. Обязательства по нескольким выданным ипотечным кредитам объединялись в один пакет, который затем продавался инвесторам. При этом инвесторы могли никогда в жизни не бывать в тех местах, где находились заложенные дома.

Секьюритизация принесла одно большое преимущество: она диверсифицировала и распределяла риски. Местные банки выдавали кредиты в основном членам местного сообщества, и оесли в городе закрывался завод, многие поэтому, жители уже не могли осуществлять платежи Лпо взятым кредитам, из‑за чего банку могло угрожать банкротство. При секьюритизации инвесторы могут покупать доли ипотечных пакетов, а инвестиционные банки могут даже объединить несколько таких пакетов, что делает диверсификацию рисков еще более простой. Следуя обычной логике, было трудно предполагать, что ипотечные кредиты, выданные в совершенно разных регионах, станут проблемными в одно и то же время. И все же такой подход таил в себе определенные опасности. Существует множество обстоятельств, которые способны привести к выявлению несовершенства такого рода диверсификации; как описывалось в этой главе выше, повышение процентных ставок может вызвать проблемы сразу в масштабах всей страны23. Более того, секьюритизация создала и ряд новых проблем. В частности, она породила информационную асимметрию: покупатель ценной бумаги, как правило, знал о сопутствующих рисках меньше, чем банк или фирма, предлагавшие ипотечный продукт. А поскольку инициатор ипотечного кредита не пес никакой материальной ответственности из‑за своих ошибок (за ис ключением ущерба и долгосрочной перспективе и виде потери репутации), стимулы, заставлявшие его хорошо делать свою работу при оценке заявки на выдачу кредита, были в значительной степени ослаблены.

Процесс секьюритизации осуществлялся длинной цепочкой участников. Инициаторы ипотечного кредита создавали ипотечные продукты, которые инвестиционные банки упаковывали в пакет, а затем этот пакет входил в другие пакеты и конвертировался в новые ценные бумаги. Хотя банки и сохраняли у себя некоторое количество таких ценных бумаг в качестве специальных инвестиционных инструментов, не показываемых на их балансовых счетах, большая часть этих ценных бумаг продавалась инвесторам, в том числе пенсионным фондам. Согласно действующим правилам, прежде чем купить ценные бумаги, управляющие пенсионных фондов обязаны удостовериться в том, что приобретаемые ими активы относятся к категории безопасных, и здесь важную роль играли рейтинговые агентства, которые занимались присвоением ценным бумагам рейтингов их надежности. Финансовые рынки создали такую структуру, в которой каждый участник, входящий в общую цепочку, играл свою роль в большом обмане, который осуществлялся с большим энтузиазмом.

Весь процесс секьюритизации строился по принципу поиска «еще большего дурака», то есть людей или организаций, которым можно было бы продать токсичные ипотечные кредиты и опасные продукты, созданные на основе таких кредитов. Глобализация открыла двери в целый мир дураков, так как многие инвесторы из других стран не понимали особенностей ипотечного рынка Америки, в частности условий выдачи ипотечных кредитов без права регресса. Но это незнание редко останавливало этих людей, когда они торопились получить свою долю прибыли на рынке ипотечных ценных бумаг. Мы должны были бы быть им за это благодарны. Если бы иностранцы не купили так много наших ипотечных кредитов, проблемы, с которыми столкнулась наша финансовая система, почти наверняка оказались бы гораздо более серьезными24.