Текст книги "Как погиб Запад. 50 лет экономической недальновидности и суровый выбор впереди"

Автор книги: Дамбиса Мойо

сообщить о нарушении

Текущая страница: 3 (всего у книги 16 страниц)

Возможно, это была глупость, возможно, сознательная слепота или, быть может, капризная политическая близорукость – каковы бы ни были мотивы, в последние полсотни лет Запад своей политикой переложил неподъемное бремя непосильных растущих расходов на плечи будущих поколений, и полную тяжесть этого бремени Запад лишь начал ощущать. Опять и опять мы будем понимать, как это произошло. Как станет ясно дальше, многие политические решения, хотя и принятые из благих намерений, принесли краткосрочные выгоды, но обернулись убийственными расходами в дальней перспективе.

Например, в частном случае капитала неумышленные следствия западного (американского) политического курса с целью сделать капитал доступнее для своих граждан (то есть осуществить американскую мечту) поставили США, да и весь западный мир на грань банкротства. Политики позволили себе забыться настолько, что не смогли оценить побочный ущерб, который неминуемо, неизбежно влечет за собой эта политика, в конце концов сметая все на своем пути.

Чужой капитал дешевле своего

В июле 2009 года Барни Фрэнк, государственный деятель и, главным образом, председатель комитета палаты представителей по финансовым услугам – которая отвечает за надзор в области финансовых услуг, то есть ценных бумаг, страхового, банковского и жилищного секторов, – сделал следующее заявление: «Менеджмент обязан перед своими акционерами заботиться об уменьшении риска для компании».

Это с виду безобидное заявление демонстрирует полное непонимание структуры капитала и важных различий между ролью кредитора и ролью держателя акций, которое и привело к финансовому кризису 2008 года, а также показывает, как из-за неверного политического курса Запад продолжает направлять капитал не по назначению и почему это приведет к продолжению экономического спада.

Далее кратко излагается схема финансирования компании. Почему так важно понимать структуру капитала компании? Потому что, как только читатель ее уяснит, ему будет легче понять три вещи: 1) насколько неверно зачастую понимают структуру капитала компании; 2) как непонимание сказывается на рынке жилой недвижимости; 3) как сознательная политика домовладения в западных государствах (в частности, в США) привела к неразумному распределению капитала, что, в свою очередь, поставило индустриализованные страны на путь экономического фиаско.

Исследовать ключевые элементы структуры корпоративного капитала позволяет так называемый анализ условных прав требования. Этот способ показывает, как финансируется компания: в основном за счет долевого инструмента (то есть владения акциями) и долгового инструмента (то есть кредитования компании). Как станет ясно, отношение между этими разными типами прав требования к 1) нестабильности доходов и 2) уровню долга (который также называется финансовым рычагом, или левериджем) влияет на финансирование компании.

Положим, вы владеете компанией, на основание которой вы потратили 10 тысяч долларов (к примеру, вы заплатили государству за лицензию). Чтобы не усложнять, допустим, что это невозместимые издержки и вернуть их невозможно – вам их никто не вернет. В тот момент, когда стоимость компании поднимается выше нуля (то есть когда она получает доход), ваше право требования по долевому инструменту тоже становится отличным от нуля. Иными словами, как только предприятие приобретает какую-то стоимость, акционер, держатель права на долю в капитале, начинает зарабатывать.

На финансовом языке у вас, как единственного акционера, «длинная позиция», а также можно сказать, что вы держатель опциона колл со страйком 0 (то есть вы заработаете на любом уровне выше нуля). Так как у вас есть опцион, это значит, что, если стоимость компании когда-либо опустится до нуля или ниже, вы, как акционер, ничего не заработаете и в принципе можете уйти без дальнейших потерь (вы же владелец, и к вам не будет финансовых претензий, в этом смысле ситуация напоминает предприятие с ограниченной ответственностью). Значит, чем больше денег зарабатывает компания, тем больше денег зарабатываете и вы, будучи единственным акционером.

Чтобы определить стоимость компании, вы должны разобраться в том, что называется стоимостью предприятия. Стоимость предприятия (СП) – единица измерения ценности компании, она рассчитывается как сумма ожидаемой стоимости акций (СА) и ожидаемой стоимости долга (СД), таким образом СП = СА + СД.

Предположим, что друг одолжил вам 50 тысяч долларов на развитие компании. Ваше право на долю в капитале все также действует как опцион колл; единственная разница в том, что сдвинулась цена страйк (точка, после которой вы начинаете зарабатывать деньги). Иными словами, вы, акционер, зарабатываете по мере того, как зарабатывает компания (то есть по мере того, как возрастает стоимость компании). Однако теперь приходится учитывать тот факт, что вы должны отдать 50 тысяч долларов займа, прежде чем начнете получать прибыль.[20] В частности, цена страйк теперь оказывается на уровне 50 тысяч долларов (то есть на уровне долга), следовательно, стоимость компании превышает эту сумму, ваше право на долю в капитале равняется разнице между стоимостью предприятия и 50 тысячами. Вы зарабатываете деньги. Если стоимость предприятия ниже 50 тысяч долларов, для вас, как для владеющего долей в капитале, разумно воспользоваться своим правом уйти.[21]

20 Этот упрощенный пример предполагает игру в один тайм. Игру на много таймов, в которой проверка платежеспособности помешала бы неплатежеспособному предприятию (то есть такому предприятию, которое влезло в долги по самые уши) действовать в последующих таймах, нужно анализировать более подробно; однако базовый вывод о том, что держатель права требования по долевому инструменту – это долгосрочная волатильность, а держатель права требования по долговому – это краткосрочная волатильность, действителен и в этом случае.

21 Учитывая, что ожидаемая стоимость доли в капитале в обоих сценариях меньше 50 тысяч долларов, маловероятно, что этот бизнес вообще будет финансироваться, однако суть в том, что держатель этой доли, как правило, предпочитает более сильные колебания стоимости предприятия.

В качестве права требования по долговому инструменту ваш друг хотя и желает компании успеха, но тем не менее его волнует только одно – как бы вернуть свои 50 тысяч (с процентами). Однако его потенциальные возможности этим и ограничиваются; независимо от успеха компании, максимум, что он может получить, – это вернуть свои 50 тысяч с процентами. На финансовом языке он выступает в качестве продавца опциона пут[22] и зарабатывает до тех пор, пока не вернет свои 50 тысяч, а потом уже больше ничего не получает. Иными словами, право требования по долевому инструменту – это длинный опцион, а право требования по долговому инструменту – короткий опцион, а стоимость опциона коррелирует с волатильностью доходов компании.[23] Держатель долга предоставляет держателю доли выбор: либо вернуть 50 тысяч, либо расплатиться за счет компании, если она стоит меньше 50 тысяч, так что держатель долга всегда получает то, что остается.

Сопоставляя эти две позиции, нельзя упускать из внимания, что между ними существует естественное напряжение.

Владелец компании (держателя права на долю в капитале), чем на больший риск идет, тем большую потенциальную прибыль он ожидает. Дело в том, что есть прямая и положительная корреляция между риском (измеряемом волатильностью активов или уровнем долга) и 22 Опцион пут, опцион на продажу – это финансовый договор между продавцом и покупателем опциона. Покупатель приобретает право, но не обязательство продать базовый инструмент по договорной цене (цена страйк). Говоря проще, покупатель ожидает, что цена базового актива упадет, тогда как продавец ожидает, что цена вырастет.

23 Это просто паритет опционов пут и колл.

ожидаемой прибылью, так что держатель права на долю в капитале любит высокую волатильность и более высокий уровень долга и поэтому склонен идти на больший риск.[24] Обычно происходит так, что держатель права на долю в капитале отвечает за текущее управление бизнесом и принимает ключевые решения о будущем компании. Конечно, и акционер, и кредитор хотят, чтобы стоимость предприятия была высокой.

Главное, что для данной ожидаемой стоимости предприятия акционер предпочел бы увеличить волатильность или вариацию этой ожидаемой стоимости, в отличие от кредитора.[25] Ниже мы проиллюстрируем эту мысль.

Чем на больший риск идет акционер, тем выше ожидается отдача. Повышенные риски, на которые идет менеджмент предприятия, увеличивают ожидаемую стоимость доли в капитале. Учитывая этот выбор, акционер предпочитает большие колебания (волатильность) стоимости предприятия, а не меньшие.

С учетом имеющейся у нас информации, в первый день жизни компании стоимость предприятия равна 50 тысячам долларов, стоимость долга – 50 тысячам долларов, и так как мы финансируем бизнес целиком за счет заемных средств, то стоимость собственного капитала 24 Пожалуй, есть уверенная положительная корреляция между волатильностью дохода и волатильностью цены актива, однако, чтобы излишне не усложнять анализ, сейчас мы не будем в это углубляться.

25 Конечно, это верно лишь до какого-то момента. Если вы ожидаете повышения в любом случае, вам не нужна такая сильная волатильность, которая могла бы погубить отличную инвестицию.

равна нулю. (Проверить это просто, как и раньше: СП = СА + СД.)

Если акционер стоит перед выбором: а) вероятность 50%, что стоимость предприятия составит 75 тысяч долларов, и равная вероятность, что стоимость предприятия составит 25 тысяч долларов, либо б) вероятность 50%, что стоимость предприятия составит 100 тысяч долларов, и равная вероятность, что стоимость составит ноль (0 долларов), на что поставит акционер?

Помните, в любом случае ожидаемая стоимость предприятия равна 50 тысячам долларов, поэтому он выберет сценарий, который предоставит ему наилучшие шансы заработать. Поэтому ответ такой: акционер выберет вариант б), где ожидаемая стоимость доли в капитале составит 25 тысяч долларов в противоположность варианту а), где ожидаемая стоимость доли в капитале всего лишь 12,5 тысячи долларов.

Как мы получили эти числа?

Стоимость компании может вырасти или упасть. По первому сценарию, за год стоимость компании может либо возрасти до 75 тысяч долларов (с вероятностью 50%), либо упасть до 25 тысяч долларов (тоже с вероятностью 50%). Если компания в итоге будет стоить 75 тысяч долларов с долгом в 50 тысяч долларов, стоимость собственного капитала будет 25 тысяч долларов. Аналогично, если компания в итоге будет стоить всего 25 тысяч долларов при долге в те же 50 тысяч, то она фактически обанкротится, так как даже не сможет покрыть долг. Это значит, что стоимость капитала равна нулю. Имейте в виду, что оба эти сценария имеют вероятность 50%; поэтому ожидаемая стоимость капитала в целом должна учитывать обе возможности и рассчитываться по формуле: 50% от 25 тысяч долларов плюс 50% от 0 долларов, что дает ожидаемую стоимость капитала 12,5 тысячи долларов.

Однако есть и другой возможный выбор, который меняет точку зрения акционера. Вспомните, что по этому сценарию есть вероятность 50%, что стоимость компании в итоге составит 100 тысяч долларов, и равная вероятность 50%, что компания окажется на нуле. По вышеуказанной формуле и при условии, что долг по-прежнему составляет 50 тысяч долларов и должен быть сначала уплачен (то есть раньше выплаты держателю права на долю в капитале), если компания в итоге действительно будет стоить 100 тысяч, то его капитал возрастет с нуля в день один до 50 тысяч. С другой стороны, если стоимость компании (предприятия) упадет до нуля, то огромный долг в 50 тысяч будет значить, что акционер останется с носом. Однако, используя формулу для расчета вероятности (с учетом вероятности каждого сценария), получаем общую ожидаемую стоимость акции 25 тысяч долларов, то есть 50% от 50 тысяч плюс 50% от 0 долларов.

Это говорит нам, что акционер предпочтет сделать ставку на сценарий с большей разницей стоимости предприятия (то есть с большим потенциалом роста), притом что это не в интересах держателя долга (обратите внимание, что в варианте б) держатель долга не получает назад вложенные средства).

Очевидно, что держатели и акций, и долга хотят, чтобы стоимость предприятия росла, поэтому в смысле направления они заодно. Однако акционер гораздо больше готов согласиться с сильным разбросом стоимости предприятия, то есть пойти на больший риск. С учетом ожидаемого дохода или прибыли на цену актива доля в капитале имеет более высокую ожидаемую стоимость, если вариации стоимости предприятия увеличиваются. А как показано выше, ожидаемая стоимость долга – это ожидаемая стоимость предприятия минус ожидаемая стоимость капитала. Конечно, из-за того, что, как раньше, акционер – это длинный опцион, тогда как кредитор – короткий опцион, жажда волатильности со стороны кредитора является оборотной стороной позиции акционера.

Из этого должно быть легко понять, что, если вариации стоимости хороши для акционера, они должны быть хороши и для кредитора. В нашем случае кредитор предпочитает первый сценарий, то есть стоимость предприятия 50 тысяч долларов. Кредитору, которому не терпится вернуть себе свои 50 тысяч, по существу безразлично, сколько зарабатывает компания, до тех пор пока она может с ним расплатиться. Конечно, он рад, если дела у компании идут хорошо, но он предпочел бы меньшую волатильность стоимости предприятия, а также чтобы акционер шел на меньший, а не на больший риск. С учетом всего он не хочет, чтобы компания шла на лишний риск.

Первый пример демонстрирует, что большая вариация данной ожидаемой стоимости предприятия приносит выгоду акционеру за счет кредитора. В этом смысле доля в капитале – долгосрочная волатильность, а доля в долговом инструменте – краткосрочная волатильность.

Ниже следует пример, который покажет, что держатель права на долю в капитале также обожает леверидж и склонен брать больше долгов, а не меньше, тогда как для кредитора верно противоположное. Помните, основной смысл всего этого в том, чтобы продемонстрировать, что, в противоположность заявлению Барни Фрэнка, акционеры – и, следовательно, руководство компании, работающее от их имени, – любят риск и сознательно его ищут. Именно так они и делают деньги.

Давайте снова начнем с простого случая. В день один наша воображаемая компания имеет стоимость (СП) 50 тысяч долларов. Как и прежде, СП является мерилом стоимости компании и рассчитывается как сумма ожидаемой стоимости акций (СА) и ожидаемой стоимости долга (СД), таким образом СП = СА + СД. В данном случае предположим, что эта стоимость, 50 тысяч, состоит из 20 тысяч собственных средств и 30 тысяч заемных. Также предположим, что есть вероятность 50%, что через год бизнес (стоимость предприятия) будет стоить 40 тысяч, и вероятность 50%, что он будет стоить 100 тысяч.

Если реализуется сценарий, в котором компания (то есть стоимость предприятия) будет оцениваться в 40 тысяч долларов, скажем, через год, тогда при прежнем долге в 30 тысяч ожидаемая стоимость собственного капитала уменьшится до 10 тысяч. Это просто: СП = СА + СД (то есть 40 тысяч = 10 тысяч + 30 тысяч, имея в виду, что кредитор всегда получает деньги первым, раньше акционера). Если же, однако, через год стоимость предприятия поднимется до 100 тысяч, тогда с долгом в 30 тысяч ожидаемый собственный капитал должен увеличиться до 70 тысяч. Конечно, мы опять должны учесть вероятность каждого из этих сценариев (то есть по 50% оба), так что в целом ожидаемая стоимость капитала в итоге составит 40 тысяч (то есть 50% от 10 тысяч + 50% от 70 тысяч).

Доходность акционерного капитала рассчитывается по формуле: ((стоимость капитала в день два минус стоимость капитала в день один) / стоимость капитала в день один) x 100%, учитывая, что стоимость собственного капитала в первый день была равна 20 тысячам долларов. Поэтому когда СА составила 40 тысяч долларов, доходность капитала получается -50%, то есть ((10 тысяч – 20 тысяч) / 20 тысяч) х 100%. Незавидная величина.

Однако по той же формуле в сценарии, где СП в итоге оказывается 100 тысяч, доходность капитала составляет солидные 250% ((70 тысяч – 20 тысяч) / 20 тысяч) х 100%. И опять-таки, учитывая вероятности исхода, доходность с учетом вероятностей здесь составляет 100%, то есть (50% – 50%) + (50% х 250%). Запомните эту величину доходности капитала в 100%.

За рычаг обеими руками

Теперь рассмотрим другой сценарий, когда в день один компания решает финансироваться при помощи финансового рычага (заемных средств, иначе левериджа). Итак, у нас имеется компания все с той же стоимостью 50 тысяч долларов, но с заемными средствами в 40 тысяч и собственным капиталом всего в 10 тысяч.

Как и в предыдущем случае, предположим, что есть два возможных развития событий. В день два стоимость предприятия может составить 40 тысяч долларов (с вероятностью 50%) или 100 тысяч (тоже с вероятностью 50%).

По вышеуказанным математическим формулам получаем, что если стоимость предприятия составляет 40 тысяч долларов, то ожидаемая стоимость капитала должна быть равна 0 (нулю), так как стоимость долга также равна 40 тысячам. Иными словами, стоимость всего бизнеса уйдет лишь на покрытие долга.

Однако если бизнес процветает и СП в итоге оказывается равной 100 тысячам, тогда опять при помощи уравнения СП = СК + СД (и после выплаты долга) ожидаемая стоимость капитала намного увеличится: 60 тысяч долларов. Затем с учетом 50-процентной вероятности исхода с ожидаемой стоимостью в 40 или 100 тысяч у нас получается итоговая ожидаемая стоимость капитала 30 тысяч (то есть (50% х 0) + (50% х 60 тысяч)).

Теперь посмотрим, что происходит с доходностью капитала при этом сценарии с большим долгом. Когда СП равна 40 тысячам, доходность ничтожная -100% (снова ((0 – 10)/10) x 100). Но если стоимость компании взлетит до 100 тысяч, то доходность составит 500% (то есть ((60 – 10)/10) x 100). Итоговая доходность (с учетом 50%-ной вероятности каждого из двух сценариев) составляет +200% ((50% – 100%) + (50% х 500%)).

Сравните эту 200%-ную доходность с финансированием за счет заемных средств и 100%-ную доходность с большей долей собственных средств. С точки зрения держателя права на долю в капитале, финансирование с привлечением заемного капитала выигрывает легко.

Так много цифр, и все для того, чтобы проиллюстрировать простую мысль: чем больше долг, тем больше отдача для держателя права на долю в капитале. В целом акционер всегда будет предпочитать заемный капитал, с радостью накапливать долги и привлекать средства со стороны.

В общем и целом, сопоставив волатильность, риск и уровень долга, становится ясно, что два игрока (акционер и кредитор) имеют очень разные, конкурирующие друг с другом стремления. Таким образом, в то время, как акционер приветствует волатильность и предпочитает накапливать долг, охотно идя на риск, для кредитора верно противоположное – он терпеть не может волатильность и предпочитает не копить долги, то есть избегает риска.

Возможно, самое главное, что при обычной работе компании держатель права требования по долговому инструменту действует в качестве тормоза или автоматического активатора для необузданных амбиций акционера. Мотивация кредитора состоит в том, чтобы вернуть свои деньги, строго наблюдая за далекоидущими планами акционера. Если говорить на языке бейсбола или крикета, кредитор предпочитает синглы, а не хоумраны.

Поэтому, когда чиновники правительства, такие как Барни Фрэнк, говорят, что «менеджмент обязан перед своими акционерами заботиться об уменьшении риска для компании», они упускают из виду основную идею, что риск – это именно то, чего и ждут от менеджмента держатели акций. По сути дела, именно за риск платят руководству, и именно поэтому бонусы выплачиваются тем, кто идет на больший риск. Риск – это суть и смысл.

Мой дом – моя крепость

Непонимание прав требования по долевому инструменту и прав требования по долговому инструменту, которое проявилось в замечании Барни Фрэнка (и которое, к сожалению, демонстрируют многие другие чиновники), не ограничивается корпоративными финансами.

С самыми пагубными последствиями из возможных эта путаница в голове проникла в политику в области жилой недвижимости; беда в том, что, продвигая курс на всеобщее домовладение, государственные деятели явно не осознают результаты своих действий. Это белое пятно в их знаниях настолько вредоносно, что необдуманные решения, которые активно принимают государства, неправильно распределяя капитал и окончательно предрешая экономическую участь Запада, возможно, представляют собой самый яркий пример, когда благие намерения приводят к непредвиденным последствиям. Как же это получается?

Сопутствующие потери на рынке жилья

Учитывая, что жилье и еда нужны всем, надо ожидать, что правильная политика государства будет следить за тем, чтобы цена на них оставалась как можно более низкой. Однако, как будет показано дальше, государственная политика США в области жилья способствовала прямо противоположному за счет того, что напрямую, хотя и неумышленно создала такой режим, какой живет и процветает при высоких… и растущих ценах на жилье.

Действительно, за многие десятилетия правительство США весьма успешно убедило большинство американцев делать индивидуальные сбережения (не единственный пример этого – переход в 1980-х от пенсионной программы с фиксированными выплатами к условно-накопительной системе страхования с фиксированными взносами), а также в том, что наилучший способ вложения сбережений – это покупка дома. Естественно, вследствие этого американцы стали вкладывать слишком много средств и сбережений в жилищный фонд (первоначально в качестве первого взноса) и очень часто за счет других инвестиций – например, в акции и облигации. Несмотря на хорошо известные плюсы домовладения (покраска забора, поливка газона), осуществление курса «свой дом для всех» через финансируемую правительством программу субсидий было колоссальной ошибкой.

Жилищный фонд – уникальный актив, потому что, как только человек вселяется в дом, он уже не генерирует доход или денежные потоки. В этом смысле прибыль от жилья, занятого владельцем, нужно рассматривать как доход от удобства (не генерирующего наличности). Поскольку нет притока денежных средств, который бы генерировал положительную отдачу от инвестиции в жилье, государство должно организовать повышение цен. Естественно, что это приводит к эффекту «эскалатора», когда цены должны постоянно расти, чтобы сохранялась положительная отдача. Такое повышение цен в конечном итоге приводит к тому, что в экономике создается пузырь, который не может не лопнуть, и дома меньше используются для жилья и больше для спекуляций. Подробнее об этом поговорим ниже.

Раздвоение личности у домовладельца

Чуть выше мы наглядно рассмотрели, как взаимодействуют держатели права требования по долевому инструменту и права требования по долговому инструменту и как на каждое их действие влияет их отношение к риску, причем первый больше любит вариации в стоимости предприятия и склонен к высокому уровню долга, а второй наоборот.

Это зеркальное отражение верно и для рынка жилья.

Возьмем случай с рынком арендованного жилья, то есть когда владелец использует дом только в качестве инвестиции. У нас есть домовладелец, который рассчитывает на постоянный доход от сдачи жилья, так же как держатель доли в капитале полагается на приток денежных средств от компании. Конечно, в обоих случаях (домовладельца и акционера компании) они также стремятся к увеличению стоимости их базовых активов. Также их объединяет то, что, если сдаваемая недвижимость заложена без права выкупа (аналог банкротства компании), домовладелец может просто уйти, потеряв лишь первоначально вложенную в недвижимость сумму. В этом случае домовладелец играет роль держателя доли в капитале.

А ипотечному кредитору, как раньше держателю долга, обычно в виде банка, достается то, что осталось (в худшем случае кредитор получает дом, который пошел в счет залога).

Как прежде акционер компании, домовладелец, сдающий дом, обожает волатильность на рынке жилья (обожает вариации стоимости дома), чем больше растет ожидаемая стоимость его дохода, тем больше вариация (волатильность) цены дома; у него страсть привлекать как можно больше заемных средств и, как кажется, неутолимая жажда риска. Между тем, подобно кредитору компании, держатель ипотечного долга (то есть банк) не любит большую волатильность цен и стремится ограничить уровень накопленного домовладельцем долга. И потому, что он хочет быть уверен, что его деньги к нему вернутся, он постоянно сдерживает рискованные порывы домовладельца. Пока все нормально.

Проблема возникает, когда человек живет в собственном доме, являющемся ипотечным имуществом. Считайте, что у этого человека раздвоение личности.

Наполовину он находится в точно таком же положении, как акционер компании; а именно он любит волатильность цен на недвижимость. Разумеется, как и акционер компании, он хочет, чтобы стоимость его имущества (то есть дома) росла – и чем быстрее, тем лучше. И хотя есть весьма реальный риск, что цены на недвижимость могут упасть, оставив его с отрицательным капиталом, в целом большинство домовладельцев склонны недооценивать этот риск, предпочитая думать, что (ведь большинство людей мечтают иметь собственный дом) единственное направление цен на жилье – это вверх. Косвенным образом владелец рассматривает свой дом как инвестицию, так же как и в случае с компанией и домом, сдаваемым внаем.

Владелец, который живет в собственном доме, как и акционер, предпочитает высокую вариацию ожидаемой стоимости дома, то есть он хочет, чтобы цены выросли, а также предпочитает увеличение вариации значения цен на недвижимость. Однако у этого же домовладельца есть вторая половина, которая сильно отличается и от акционера компании, да и от домовладельца, который получает доход от сдачи своей недвижимости.

Это единственный в своем роде случай. Если акционер потеряет самое большее, что может потерять, свою компанию (или, если говорить о владельце, сдающем в аренду дом, свою недвижимость) – ну так что ж? Жизнь продолжается. Однако если домовладелец, живущий в собственной недвижимости, ее потеряет, он окажется на улице. Он станет бездомным. Иными словами, у него от природы «короткая позиция» с надеждой на понижение цены – он родился, не владея крышей над головой. И именно из-за этого он будет всегда бояться потерять свой дом, и этот страх будет висеть над ним, словно дамоклов меч. Он не может просто уйти. Или, если выразиться по-другому, чтобы просто уйти, ему придется подумать о стоимости замещения имущества. Таким образом, он видит свою собственность в совершенно ином свете. В частности, его мнение по поводу волатильности, уровня долга и риска диаметрально противоположно.

Проживание в заложенном по ипотеке доме переводит анализ условных требований из ситуации «кредитор против акционера» в ситуацию, где, очевидно, есть три действующих лица: кредитор (в форме ипотекодателя или банка), акционер-домовладелец (по сути, описанный выше) и новый участник в лице «восполнителя», обитающего в том же теле, что и домовладелец. Проблема в том, что все три лица имеют собственные, отличные друг от друга мнения по вопросам волатильности и долга.

В этом сценарии владелец права долгового требования (ипотечный кредитор/банк) и акционер-домовладелец не отличаются от того, что мы рассматривали выше. В частности, как и выше, акционер-домовладелец предпочитает волатильность, риск и обожает брать в долг, тогда как банк/ипотечный кредитор предпочитает низкую волатильность, не любит риска, не одобряет больших долгов и следит за тем, чтобы домовладелец их не делал.

Раздвоение личности овладевает домовладельцем из-за его желания удовлетворить свой естественный дефицит, то есть из-за страха остаться на улице. Этот естественный недостаток можно проиллюстрировать следующим образом: представьте себе акционера компании, который переходит из плоской позиции (то есть без компании, но без ущерба для своего благосостояния) в длинную (то есть +1, где он владеет компанией, это такая же позиция, как у владельца, сдающего свой дом). Теперь сравните его с домовладельцем, который живет в своем заложенном доме. Здесь мы видим движение из короткой позиции (то есть -1, негде жить; к примеру, молодой человек, покидающий дом по достижении 18 лет) в плоскую нулевую (0, то есть где он владеет домом). Если банк наложит взыскание на его дом, он опять перейдет в неприятное положение человека без дома (-1).

Желание восполнить естественный дефицит оказывает значительное (хотя и противоречивое) влияние на склонность домовладельца к волатильности, уровню долга и риску.

Что касается волатильности, в то время как акционер предпочитает большую волатильность цены на дом (поэтому люди беседуют о ценах на недвижимость на фуршетах, и она же является главной темой разговоров за обедом), восполнитель волнуется о том, что слишком большая волатильность может привести к отрицательному капиталу или совсем уже к изъятию имущества (скажем, если рынок жилья рухнет), оставив его без дома. (Конечно, он в этой роли так же, как и ипотекодержатель, опасается, что волатильность его дохода в худшем случае приведет к тому, что он окажется не в состоянии делать выплаты.)

Здесь есть один тонкий, но важный момент. Восполнителя не волнует, пойдут ли вниз цены на жилье, – по сути дела, его вообще не волнует ни волатильность цен на жилье, ни отрицательный капитал. Однако его волнует волатильность дохода, так как снижение дохода может привести к его неспособности выплатить ипотечный кредит и его выставят на улицу. Как у акционера, у него уменьшается желание вернуть дом банку, потому что ему нужно удовлетворить свой дефицит – он должен где-то жить. Более того, стоимость опциона радикально уменьшается, когда вы одновременно и акционер, и восполнитель, а не просто один акционер. Что касается уровня долга, то восполнитель, несомненно, предпочитает, когда он ниже, что сводит к минимуму риск остаться без дома, но это, как рассматривалось выше, противоречит другой его части – акционеру, который любит долг.

Из этого происходит одна существенная проблема, а именно что в течение многих лет государственная политика промышленных стран, таких как США (да и вообще-то решения отдельных семей), практически игнорировала не склонного к риску восполнителя и обслуживала только акционера, любителя риска, волатильности и долга. Эта близорукость в результате привела к катастрофе, масштаб которой еще предстоит осознать.