Текст книги "Заметки в инвестировании, 3-е издание"
Автор книги: Арсагера УК
Жанры:
Ценные бумаги, инвестиции
,сообщить о нарушении
Текущая страница: 28 (всего у книги 35 страниц)
12.7. Модель CAPM и показатель бета
Capital Asset Pricing Model (CAPM) – модель оценки финансовых активов. Считается, что данная модель позволяет определить требуемый уровень доходности актива с учетом рыночного риска этого актива.
Данная модель используется при расчете стоимости собственного капитала для получения ставки дисконтирования в рамках методики WACC.
В модели CAPM требуемая доходность рассчитывается исходя из исторической доходности фондового рынка, некой «безрисковой» ставки и коэффициента бета.
R = Rf + β * (Rm – Rf),
где R – требуемая норма доходности;
Rf – безрисковая ставка доходности, как правило, ставка по государственным облигациям;
Rm – средняя доходность рынка за определенный период;
β – коэффициент бета, который отражает чувствительность доходности ценной бумаги к изменениям доходности рынка в целом.
На наш взгляд, данная модель обладает несколькими весьма существенными недостатками:
• В рамках CAPM используется коэффициент бета. Классическое представление о коэффициенте бета сводится к тому, что он характеризует волатильность инвестиционного инструмента относительно волатильности рынка (индекса). При этом под волатильностью инструмента подразумевается его риск для инвестора. В таком определении есть своя логика, которая была высказана Марковицем: большая амплитуда колебаний, по его мысли, свидетельствует о большей непредсказуемости поведения цены. Эта аксиома притягательна своей простотой, ведь получается, что риски инвестирования заложены в бету. Но, к сожалению, поведение акции в прошлом ничего не говорит о ее будущих рисках. Бета была бы эффективна только в том случае, если можно было бы вернуться в прошлое и использовать сегодняшнее значение беты для выбора акций.
• Для долгосрочного инвестора, который регулярно осуществляет вложения в акции, волатильность инструмента только на пользу, для него важен конечный результат, а не поведение цены акции в конкретный момент времени.
• Расчет требуемой доходности в рамках данной модели базируется на средних исторических данных. При этом исторические данные разной глубины могут дать совершенно разные конечные значения, однозначного ответа, какой диапазон данных использовать, нет.
Наш подход к вычислению ставки дисконтирования изложен в миатериале «Доходность, которую хочет получить инвестор при вложении денег в акции…».
12.8. Зачем нужна EBITDA?
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) – это показатель прибыли компании без учета налогов, процентов (как полученных, так и уплаченных) и амортизации, а также до переоценки активов. Очень удачно формула расчета EBITDA представлена в Википедии:
Чистая прибыль + Расходы по налогу на прибыль – Возмещенный налог на прибыль (+ Чрезвычайные расходы) (– Чрезвычайные доходы) + Проценты уплаченные – Проценты полученные = EBIT + Амортизационные отчисления по материальным и нематериальным активам – Переоценка активов = EBITDA
Основной причиной популярности этого показателя стала его универсальность. Он позволяет сравнивать компании с различными учетными политиками (например, в части учета амортизации или переоценки активов), различными условиями налогообложения. В частности, в России этот показатель приобрел популярность у аналитиков, так как считается, что он позволяет сравнивать российские компании и их зарубежные аналоги, чтобы получить некую «справедливую» стоимость российских компаний, руководствуясь сравнительным подходом.
EBITDA – это промежуточный показатель деятельности компании, позволяющий взглянуть на эффективность компании, «если бы» у нее не было ни долга, ни затрат на инвестиции, ни финансовых вложений, ни налоговой нагрузки. То есть, фактически, оценить операционный результат бизнеса. Однако данный показатель не дает полного представления об эффективности деятельности компании. Например, компания может практически бесконечно наращивать уровень долгового финансирования, что может привести к тому, что показатель EBITDA будет на крайне высоком уровне, но чистой прибыли у компании не будет вообще, так как большую часть средств придется выплачивать за обслуживание долга.
Одним из критиков использования показателя EBITDA для анализа является Уоррен Баффет, о чем он писал в ежегодном отчете Berkshire Hathaway (2002). Он связывал это с тем, что компания может потратить миллиардные суммы на покупку оборудования и инвестиции, но эти вполне реальные затраты не будут отражены в показателе EBITDA.
В рамках системы управления капиталом, действующей в нашей компании, мы рассматриваем вложения в акции компании как вложения в ее бизнес, соответственно, привлекательность вложений определяется фундаментальными характеристиками деятельности эмитента. Одной из основных фундаментальных характеристик является чистая прибыль компании. Ведь чистая прибыль – это тот денежный поток, который может быть доступен акционерам, а следовательно, является основным критерием эффективности деятельности компании. Таким образом, с учетом количества недостатков показателя EBITDA, на наш взгляд, целесообразнее использовать чистую прибыль как основной показатель при оценке компании.
Однако, используя этот показатель, стоит детально анализировать каждую из составляющих прибыли. Если чистая прибыль компании подвержена существенным колебаниям, необходимо четко понимать, из-за чего это происходит, были ли это разовые поступления, рост бизнеса или какие-либо другие причины. Это нужно для того, чтобы в итоге получить стабильный прогноз по значению чистой прибыли и в дальнейшем использовать его для прогнозирования стоимости акций компании.
12.9. Чистый денежный поток
Основой для расчета чистого денежного потока (FCF – free cash flow) является чистая прибыль, поэтому волатильность денежного потока, как правило, выше волатильности прибыли. Здесь могут быть исключения, при которых изменение прибыли компании компенсируется противоположным изменением объемов кредитования или капитальных затрат. Кроме того, волатильность прибыли учитывается участниками рынка в размере требуемой доходности: здесь можно привести пример нефтяных компаний и компаний розничной торговли. У первых исторически среднеотраслевой коэффициент P/E значительно ниже (требуемая доходность от вложений выше) ввиду высокой волатильности прибыли.
Перечислим основные недостатки использования коэффициента P/FCF:
Во-первых, считается, что чистый денежный поток выражает сумму денежных средств, которую компания может направить на выплату дивидендов. Но правильно ли покупать акции, оценивая только их потенциальные дивидендные выплаты? Дивиденд – это всего лишь одна из форм извлечения выгоды акционером от вложений в долевые инструменты. Куда более важным является рост курсовой стоимости, и здесь важным обстоятельством является эффективность капитальных вложений (размер которых вычитается из чистой прибыли при расчете чистого денежного потока), и, как следствие, рентабельность собственного капитала. Нужно четко понимать, что, даже будучи направленной на капитальные затраты, прибыль остается в компании (увеличивая ее балансовую стоимость) и продолжает работать в интересах акционеров под ставку рентабельности собственного капитала (ROE) компании.
Во-вторых, увеличение кредитования сказывается на увеличении чистого денежного потока. Можно привести пример с двумя компаниями. Одна заработала за год 10 рублей прибыли и имеет, например, денежный поток в 10 рублей, другая показала убыток в -5 рублей, но за счет кредита в 15 рублей ее денежный поток также будет равен 10 рублям. Получаем разные по результативности компании с одинаковым денежным потоком.
В-третьих, на практике чистый денежный поток очень редко в полном объеме является доступным для акционеров, как следствие, он не равен размеру выплачиваемых дивидендов. К тому же это сугубо теоретическая цифра, при прогнозировании которой можно сильно ошибиться, так как она содержит большое количество переменных.
Мы оцениваем компании, исходя из их способности генерировать для акционеров прибыль, а не разновидности денежных потоков. Поэтому в первую очередь мы используем показатель ROE, который является отражением эффективности бизнеса.
Для оценки стоимости бизнеса в компании «Арсагера» используются коэффициенты P/E, P/BV, P/S, каждый из которых можно представить через соотношение ставок рентабельности и рыночных ставок требуемой доходности. Коэффициент P/FCF не несет в себе фундаментального смысла, его невозможно представить через соотношение ставок и поэтому с помощью него нельзя сказать, сколько должна стоить компания.
12.10. Взаимосвязь доходов семьи, условий ипотечного кредита (ставка и срок) и стоимости недвижимости
Каждому человеку нужен дом…
Человек живет там, где может получать доход…
Жилье, как и продукты питания, является базовой потребностью человека. Подобное положение вещей будет сохраняться, пока не будет изобретена возможность существования человека в виртуальном пространстве целиком и полностью.
Если не рассматривать некоторые частности, то в общем случае человек живет там, где может получать доход, который в состоянии обеспечивать его семью минимально необходимым. К частным случаям можно отнести жилье для отдыха (в определенных случаях на пенсионный период жизни), жилье при вахтовом способе работы и пр. – для таких ситуаций вопрос ценообразования рассматривается отдельно.
Соответственно, первопричиной появления недвижимости и возникновения у нее стоимости, а впоследствии изменения её качественных характеристик, является возможность получения дохода (в общем случае вследствие трудовой деятельности) человеком на определенной территории. То есть человек может получать доход и предъявить спрос на недвижимость, а наличие недвижимости дает возможность человеку работать и получать доход. Чем больше возможность получать доход, тем выше востребованность недвижимости, тем больше спрос на нее и выше требования к её качественным характеристикам, так как чем больше человек зарабатывает, тем лучше он может и, как правило, хочет жить.
В данной статье мы покажем, что стоимость жилья, фактически, зависит только от двух групп факторов: доходов семьи (изменения их в будущем) и условий ипотечного кредита (ключевые: ставка и срок). Себестоимость строительства является, безусловно, необходимым аспектом при ценообразовании жилой недвижимости, и она важна для появления новой недвижимости.
Приведем достаточно простую и понятную формулу, а точнее равенство, для цены недвижимости:
Pt0 = Z + ∆min + Pter,
где Pt0 – стоимость среднестатистического жилья в настоящем времени,
Z – себестоимость создания единицы среднестатистического жилья, как объекта недвижимости,
∆min – минимальная доходность (маржа), требуемая застройщиком,
Pter – стоимость земельного участка, необходимого для создания объекта недвижимости.
Как следствие, при стоимости земли (Pter→0) и размере маржи застройщика (∆min→0), близким к нулю, минимальная стоимость жилья равняется стоимости его создания Pt0 = Z. И это единственный случай, когда стоимость нового жилья определяется факторами затрат на его создание. В остальных случаях стоимость жилья определяется именно величиной Pt0, а уже затем обратным счетом можно определить размер Pter и ∆min, то есть нашу формулу правильнее было бы записать в следующем виде:
Pt0 – Z – ∆min = Pter или Pt0 – Z = ∆min + Pter
Определимость величин в этом равенстве:
Z – зависит исключительно от стоимости материалов и услуг, необходимых для создания определенного жилья,
Pt0 – способ определения будет описан далее,
∆min – зависит от уровня процентных ставок в экономике и уровня конкуренции в строительной отрасли,
Pter – величина, определяемая из формулы, приведенной выше, обратным счетом. Именно спрос на готовый продукт формирует цену земельного участка на рынке, как самостоятельного вида товара. Следует отметить, что для «изготовителя» некого среднестатистического объекта жилой недвижимости граница между приростом стоимости земли (например, земельный участок приобретен значительно раньше начала строительства) и рентабельностью размыта, то есть четкое соотношение составляющих в выражении ∆min + Pter сильно осложнено.
Введем еще одну виртуальную характеристику стоимости среднестатистического объекта жилья – Pt1, она равняется размеру первого взноса на приобретение плюс сумма всех ежемесячных выплат по ипотеке. Необходимо отметить, что стоимости недвижимости Pt0 и Pt1 являются взаимосвязанными, при этом мы склоны утверждать, что именно Pt1 в большей степени характеризует стоимость жилья, нежели Pt0. Важный момент: обе величины фактически расчётные и являются следствием (а не причиной), то есть отражением определенных характеристик жизни населения.
Продолжим наши рассуждения и сделаем ряд предположений:
1. Недвижимость – товар не просто длительного пользования, но и, как правило, товар длительного приобретения – статистика размеров и количества ипотечных кредитов и объемов жилья в собственности в развитых странах ярко демонстрирует такое положение вещей. Происходит это по следующим причинам:
• Стоимость квартиры или дома является крупной суммой для среднестатистической семьи, существенно превышающей ее месячный доход.
• Следствием первого пункта является необходимость получения для покупки недвижимости банковского (ипотечного) кредита и, как правило, на длительный срок (10 и более лет) или постепенное накопление суммы посредством сбережения части дохода, регулярно откладываемого, например, на депозит.
• Человек не может отложить удовлетворение своих потребностей в жилье на «потом» – ему ежедневно нужна крыша над головой. Поэтому он живет либо в своем жилье, либо в арендованном или купленном в кредит.
• Недвижимость, как и любой товар, устаревает морально и физически. Уже построенная недвижимость постепенно ветшает и требует ремонта. Вновь создаваемая недвижимость, в связи с развитием научно-технического прогресса, постоянно улучшает свои свойства и характеристики. Желая пользоваться недвижимостью с более высокими потребительскими характеристиками, человек меняет объекты жилья по аналогии с заменой автомобиля. При этом возможно приобретение следующего объекта жилья даже до полной выплаты кредита по предыдущему.
• Желание человека жить лучше заставляет его ориентироваться не на цену недвижимости, а на возможность обслуживания ипотечного кредита, с помощью которого может быть приобретена недвижимость определенной стоимости с максимально интересными для него потребительскими характеристиками. То есть человек стремится приобрести для жизни не ту недвижимость, которую может купить, не прибегая к возможностям кредита, а более качественную с его точки зрения и, как следствие, более дорогую. Следует отметить, что семьи с небольшими доходами в принципе оценивают приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита как единственную возможность получить отдельное жилье, пусть и с минимальными потребительскими характеристиками (но для них это существенное улучшение качества жизни).
2. Вакуум доходов невозможен: доходы полностью используются семьей (домохозяйством) на текущее потребление, недвижимость, сбережения. Дополнительные доходы в определенной пропорции будут направляться на улучшение жилищных условий.
3. Существует средняя доля дохода, которую семья тратит на жилье (обслуживание ипотечного кредита и т.п.). В разных семьях, несмотря на различный уровень абсолютных доходов, происходит выравнивание относительной доли с учетом того, что оставшиеся средства позволят существовать семье в привычной ей (нормальной для нее) системе координат потребления, то есть удовлетворять текущие потребности семьи.
4. Качество среднестатистического жилья является относительным и подвержено изменению в соответствии с изменением среднего уровня дохода. С ростом среднестатистических доходов растет и стоимость среднестатистического жилья. С ростом реальных доходов и в связи с развитием научно-технического процесса (НТП) растет качественный уровень (метраж, качество материалов и отделки, планировка, качество и объем инфраструктуры и пр.) среднестатистического объекта жилья в конкретном городе и стране. То есть со временем стоимость среднестатистического жилья в размере доходов семей может быть одинаковой и относительно постоянной, а между собой отличаться именно качественными характеристиками (просторнее, лучше, прогрессивнее и пр.).
5. Ориентируясь на среднестатистический доход семьи и на среднестатистическую долю от этого дохода, направляемую на обеспечение себя жильем, а также зная условия ипотечного кредитования (ставки, сроки, размер первоначального взноса), можно определять стоимость среднестатистического объекта жилья. Фактически стоимость жилья является функцией двух переменных:
F(Дд;Ук),
где Дд – доходы домохозяйства, а Ук – условия кредита. Подробная формула будет приведена ниже.
При этом чем выше доходы, длиннее срок кредита и ниже процентная ставка, тем дороже стоимость среднестатистического объекта жилья.
Обратимся к расчетам:
Кредит, кол-во лет*
10
Кол-во месяцев
120
Квартира, м2*
55
Цена за метр, руб.*
105 000
Стоимость квартиры Pt0, руб.
5 775 000
Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*
2.8
Доход члена семьи в месяц, руб.*
49 000
Годовой доход семьи, руб.
1 646 400
Коэффициент доступности t0
3,51
Доля кредитных средств*
80%
Сумма кредита
4 620 000
* – выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Коэффициент доступности t0 – стоимость жилья (стоимость квартиры Pt0), деленная на годовой доход семьи. При этом коэффициент доступности t1 – сумма первоначального взноса и всех платежей по ипотечному кредиту (стоимость квартиры Pt1), деленная на годовой доход семьи.
Предположим, что семья внесла первоначальный взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно около половины своего дохода в течение 10 лет.
Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*
48%
Месячный платеж, руб.
65 856
Сумма выплат по ипотеке, руб.
7 902 720
Доля размера первого взноса от годового дохода*
70%
Размер первого взноса, руб.
1 152 480
Стоимость квартиры Pt1, руб.
9 055 200
Коэффициент доступности t1
5,5
* – выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Если предположить, что размер дохода и его доля, направляемая на обслуживание кредита, постоянны (как раз они и определяют стоимость квартиры Pt1), а срок кредита, например, 10 лет, то можно вычислить зависимость стоимости квартиры Pt0 от ставки кредита:
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
0,0%
5,50
7 902 720
9 055 200
9 055 200
12,73%
0,00%
56,85%
0,5%
5,38
7 707 278
8 859 758
9 055 200
13,01%
2,21%
53,47%
1,0%
5,27
7 519 151
8 671 631
9 055 200
13,29%
4,42%
50,21%
1,5%
5,16
7 338 005
8 490 485
9 055 200
13,57%
6,65%
47,07%
2,0%
5,05
7 163 524
8 316 004
9 055 200
13,86%
8,89%
44,05%
2,5%
4,95
6 995 409
8 147 889
9 055 200
14,14%
11,14%
41,14%
3,0%
4,85
6 833 377
7 985 857
9 055 200
14,43%
13,39%
38,33%
3,5%
4,76
6 677 157
7 829 637
9 055 200
14,72%
15,65%
35,62%
4,0%
4,66
6 526 495
7 678 975
9 055 200
15,01%
17,92%
33,01%
4,5%
4,58
6 381 147
7 533 627
9 055 200
15,30%
20,20%
30,50%
5,0%
4,49
6 240 883
7 393 363
9 055 200
15,59%
22,48%
28,07%
6,0%
4,33
5 974 741
7 127 221
9 055 200
16,17%
27,05%
23,46%
7,0%
4,18
5 726 444
6 878 924
9 055 200
16,75%
31,64%
19,15%
8,0%
4,04
5 494 524
6 647 004
9 055 200
17,34%
36,23%
15,14%
9,0%
3,91
5 277 648
6 430 128
9 055 200
17,92%
40,82%
11,38%
10,0%
3,78
5 074 611
6 227 091
9 055 200
18,51%
45,42%
7,86%
11,0%
3,67
4 884 319
6 036 799
9 055 200
19,09%
50,00%
4,57%
12,0%
3,56
4 705 776
5 858 256
9 055 200
19,67%
54,57%
1,47%
12,5%
3,51
4 620 624
5 773 104
9 055 200
19,96%
56,85%
0,00%
13,0%
3,46
4 538 077
5 690 557
9 055 200
20,25%
59,13%
–1,43%
14,0%
3,36
4 380 399
5 532 879
9 055 200
20,83%
63,66%
–4,16%
15,0%
3,27
4 231 989
5 384 469
9 055 200
21,40%
68,17%
–6,73%
16,0%
3,19
4 092 162
5 244 642
9 055 200
21,97%
72,66%
–9,15%
17,0%
3,11
3 960 291
5 112 771
9 055 200
22,54%
77,11%
–11,44%
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
18,0%
3,03
3 835 801
4 988 281
9 055 200
23,10%
81,53%
–13,59%
19,0%
2,96
3 718 168
4 870 648
9 055 200
23,66%
85,91%
–15,63%
20,0%
2,89
3 606 910
4 759 390
9 055 200
24,21%
90,26%
–17,56%
Жирным выделена стоимость квартиры, округленно соответствующая условиям ипотечного кредита, который и определяет положение вещей в России в настоящем времени (начало 2017 года).
Напомним, что коэффициент доступности t0 является относительным показателем – соотносятся доходы граждан страны в национальной валюте с ценой на среднестатистический объект жилья в той же валюте. Приведенные расчеты показывают, почему он может быть неодинаковым в разных странах. Причина кроется в разных условиях кредита. Именно поэтому более корректным будет сравнение на основе коэффициента доступности t1. Например, при одинаковых сроках кредита:
Россия, ставка 12.5%
Германия, ставка 2%
Коэффициент доступности t0
3,51
5,05
Коэффициент доступности t1
5,5
5,5
Коэффициент доступности меняется не только из-за ставки ипотечного кредита, но и из-за срока кредита. Увеличим срок кредита и снизим долю ежемесячного платежа по кредиту.
Кредит, кол-во лет*
20
Кол-во месяцев
240
Квартира, м2*
55
Цена за метр, руб.*
105 000
Стоимость квартиры Pt0, руб.
5 775 000
Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*
2,80
Доход члена семьи в месяц, руб.*
49 000
Годовой доход семьи, руб.
1 646 400
Коэффициент доступности t0
3,51
Доля кредитных средств*
80%
Сумма кредита
4 620 000
* – выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Семья внесла первый взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно 36% своего дохода в течение 20 лет.
Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*
36%
Месячный платеж, руб.
49 392
Сумма выплат по ипотеке, руб.
11 854 080
Доля размера первого взноса от годового дохода*
70%
Размер первого взноса, руб.
1 152 480
Стоимость квартиры Pt1, руб.
13 006 560
Коэффициент доступности t1
7,9
* – выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
0,0%
7,90
11 854 080
13 006 560
13 006 560
8,86%
0,00%
128,78%
0,5%
7,55
11 279 686
12 432 166
13 006 560
9,27%
4,62%
118,68%
1,0%
7,23
10 744 605
11 897 085
13 006 560
9,69%
9,33%
109,27%
1,5%
6,92
10 245 692
11 398 172
13 006 560
10,11%
14,11%
100,49%
2,0%
6,64
9 780 082
10 932 562
13 006 560
10,54%
18,97%
92,30%
2,5%
6,38
9 345 159
10 497 639
13 006 560
10,98%
23,90%
84,65%
3,0%
6,13
8 938 538
10 091 018
13 006 560
11,42%
28,89%
77,50%
3,5%
5,90
8 558 040
9 710 520
13 006 560
11,87%
33,94%
70,81%
4,0%
5,68
8 201 671
9 354 151
13 006 560
12,32%
39,05%
64,54%
4,5%
5,48
7 867 608
9 020 088
13 006 560
12,78%
44,20%
58,66%
5,0%
5,29
7 554 183
8 706 663
13 006 560
13,24%
49,39%
53,15%
6,0%
4,94
6 983 254
8 135 734
13 006 560
14,17%
59,87%
43,11%
7,0%
4,63
6 478 109
7 630 589
13 006 560
15,10%
70,45%
34,22%
8,0%
4,36
6 029 663
7 182 143
13 006 560
16,05%
81,10%
26,33%
9,0%
4,12
5 630 237
6 782 717
13 006 560
16,99%
91,76%
19,31%
10,0%
3,90
5 273 320
6 425 800
13 006 560
17,94%
102,41%
13,03%
11,0%
3,71
4 953 375
6 105 855
13 006 560
18,87%
113,02%
7,40%
12,0%
3,53
4 665 682
5 818 162
13 006 560
19,81%
123,55%
2,34%
12,5%
3,45
4 532 646
5 685 126
13 006 560
20,27%
128,78%
-1,56%
13,0%
3,38
4 406 206
5 558 686
13 006 560
20,73%
133,99%
–2,22%
14,0%
3,23
4 171 488
5 323 968
13 006 560
21,65%
144,30%
–6,35%
15,0%
3,10
3 958 554
5 111 034
13 006 560
22,55%
154,48%
–10,10%
16,0%
2,99
3 764 841
4 917 321
13 006 560
23,44%
164,50%
–13,51%
17,0%
2,88
3 588 135
4 740 615
13 006 560
24,31%
174,36%
–16,61%
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
18,0%
2,78
3 426 515
4 578 995
13 006 560
25,17%
184,05%
–19,46%
19,0%
2,69
3 278 316
4 430 796
13 006 560
26,01%
193,55%
–22,06%
20,0%
2,61
3 142 085
4 294 565
13 006 560
26,84%
202,86%
–24,46%
Представим графически изменение коэффициентов доступности в зависи-мости от доли дохода на обслуживание ипотеки, сроков и ставки кредита:
Таким образом, именно уровень дохода и условия ипотечного кредита через сумму, которая будет потрачена в будущем на обслуживание кредита (стоимость квартиры Pt1), определяют сумму, которая может быть потрачена в настоящем времени на недвижимость (стоимость квартиры Pt0). Эта абсолютная сумма траты на недвижимость определяет качественный уровень среднестатистического объекта недвижимости! При этом уже можно сравнивать качественные характеристики объектов жилья в разных странах (например, это объясняет столь разный норматив количества квадратных метров на человека в России и США).
Стоимость же среднестатистического объекта недвижимости можно определить, зная среднестатистический доход домохозяйства, ставку и срок ипотечного кредита. Таким образом, зная будущее изменение дохода, ставки и срока, можно спрогнозировать изменение стоимости объектов недвижимости и само изменение качественного уровня среднестатистического жилья.
Если есть ставка, срок и доход, то чем выше доход и лучше условия ипотечного кредита (меньше ставка и больше срок), тем дороже недвижимость в t0 и, как следствие, качественнее. Важным моментом является доступность мест для строительства (стоимость земельных пятен), согласно формуле:
Pt0 = Z + ∆min + Pter
Повышение абсолютной траты (стоимость квартиры Pt0) должно приводить не только к повышению стоимости Pter (для покупателя лучше вообще не приводить), но и к возможности обеспечить рост Z, так как именно от себестоимости зависит качественный уровень объекта жилой недвижимости. Действительно, при равенстве затрат чем ниже стоимость земли, тем больше высвобождается средств на строительство непосредственно жилого объекта.
Опишем зависимость стоимости жилья исключительно от следующих показателей: годового дохода семьи и доли от него на ипотеку, ставки и срока ипотечного кредита. Общая формула имеет вид:
,
где ГДС – годовой доход семьи,
ДИП – доля платежа по кредиту от ГДС,
Ткр – срок кредита в месяцах,
ПСм – процентная ставка по кредиту в месяц.
Логическая цепочка вышеприведенной формулы:
Pt0 = ПВ + СК,
где ПВ – первый взнос,
СК – сумма кредита.
ПВ = ГДС x 70%
,
где МПл – месячный платеж по кредиту,
КА – коэффициент аннуитета.
,
ПСм = (100% + ПС)1/12 – 1
ПС – процентная ставка по кредиту в годовых.
Также напомним общий размер выплат за жилье:
Pt1 = ПВ + МПл * Ткр
Выводы:
• Стоимость жилья конкретной локации определяется способностью людей, живущих на этой территории, получать доход. Важным аспектом является возможность получить средства в долг.
• Стоимость недвижимости зависит от уровня доходов и условий кредитования.
• Прогноз изменения уровня дохода и процентных ставок позволяет спрогнозировать будущую стоимость среднестатистического жилья и его качественный уровень.
• Арендная плата зависит от платы по ипотеке, человек сопоставляет размер данных расходов (что выгоднее: ипотечный платеж или ставка аренды?). Как следствие – ставка кредита и ставка аренды взаимосвязаны. Действительно, кредитор предоставляет сумму на приобретение квартиры, а инвестор приобретает квартиру, в результате и тот и другой получают плату от жильца на соответствующий размер выделенных средств.
• При сравнении коэффициентов доступности жилья по разным странам необходимо учитывать условия кредитования (ставки и сроки). Лучшей сопоставимостью обладают коэффициенты доступности t1.
• При стоимости земли, согласно формуле Pt0 – Z – ∆min = Pter, меньше нуля, возникает ситуация, при которой практически полностью прекращается новое строительство, так как стоимость недвижимости (благодаря ценам на вторичном рынке) становится меньше себестоимости. То есть идут сделки только с недвижимостью на вторичном рынке.
• Отсутствие ипотечного кредитования приводит к равенству Pt0 = Pt1, что существенно сокращает возможности (количество покупаемых объектов недвижимости) и размер суммы траты на недвижимость (среднестатистическая стоимость объекта недвижимости) и, как следствие, сильно снижает деловую активность строительной индустрии.
• Низкие процентные ставки и длинные сроки по ипотечным кредитам увеличивают стоимость квартиры в Т0, как следствие, увеличивается выручка (объемы строительства) и рентабельность застройщиков, растет конкуренция.
Предложение недвижимости и ее качество подстраивается под сумму, которую домохозяйство в состоянии потратить (оплатить со временем). Важным аспектом является недопущение спекулятивного роста стоимости земельных участков. Со стороны государства: необходимо обеспечить скорость и простоту получения разрешений на строительство; предоставление участков под застройку; наличие инфраструктуры; введение высокого налога на неиспользуемую землю.
• Строительная отрасль оказывает самое сильное влияние на уровень жизни граждан, поэтому и является базовой отраслью в рамках ВВП страны.
• Возможность кредитования зависит от накопленных денежных ресурсов в экономике. Необходимо наличие объема сбережений – источника кредитов, так как в долг предоставляются уже накопленные кем-то средства. Это экстенсивный и медленный путь развития ипотечного кредитования, так как в условиях низкого объема сбережений невозможны кредиты по низким ставкам и на долгий срок.
• Низкие ставки трансформируют энергию сбережений в уровень жизни всех дееспособных (полезных, работающих) граждан! Чем ниже оплата заемного капитала, тем выше уровень жизни.
• Выходом для страны с небольшим объемом сбережений граждан (как источника кредитных средств) могла бы стать государственная программа (эмиссия денег) масштабного ипотечного кредитования (только новое жилье!) по низким ставкам (близким к нулю) и на долгий срок работающих семей с определенным уровнем дохода. Следствием этого будет виток деловой активности (причина экономического роста): строителей это заставит создавать и улучшать, остальных – зарабатывать (с целью расплатиться по кредиту) в других отраслях, создавая полезные товары и услуги. При этом влияние на инфляцию будет предельно нивелировано за счет роста деловой активности.
