Текст книги "Покупка и продажа бизнеса в России"

Автор книги: А. Пушкина

Соавторы: К. Гришин
сообщить о нарушении

Текущая страница: 3 (всего у книги 17 страниц)

Обычный срок регистрации – один месяц со дня подачи всех документов. Срок может быть по инициативе сторон сделки ускорен.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи предприятия покупателю.

Пока не осуществлена регистрации перехода права собственности к покупателю, он не является собственником предприятия, не имеет права им распоряжаться. Но если предприятие уже передано по акту, эту недвижимость уже не могут забрать у покупателя за долги продавца по требованиям третьих лиц, так как он является добросовестным владельцем.

Важно также при регистрации сделок с имущественным комплексом то, что представление документов производится не в территориальное отделение Росрегистрации по месту нахождения предприятия, а исключительно в его центральный аппарат в Москве. Для этих целей создан и функционирует специальный департамент, который проверяет документы и производит регистрацию.

В пункте 2 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие. При наличии в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости переход прав на предприятие влечет, соответственно, изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. На практике государственная регистрация самого договора купли-продажи предприятия и регистрация перехода права собственности происходит, как правило, одновременно.

2.1.2. Правовые последствия передачи имущественного комплекса с недостатками

На практике возможны ситуации, когда вследствие недостаточной подготовки сделки или недобросовестных действий продавца покупатель получает имущественный комплекс с недостатками, существенно снижающими его стоимость и затрудняющими его использование в процессе ведения бизнеса. Какие права в данном случае есть у покупателя?

Во-первых, если недостатки предприятия либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и об этом указано в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. В договоре продажи предприятия могут быть предусмотрены полномочия покупателя по предъявлению к продавцу и иных требований. Однако покупатель будет лишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной цены предприятия, т. е. в такой ситуации продавец должен выбрать один из возможных вариантов.

Во-вторых, покупатель может требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Но если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором. Таким доказательством могут быть, в частности, переписка сторон или подготовительные документы перед заключением договора.

Недобросовестный продавец может доказать факт извещения покупателя о наличии долгов и почтовой квитанцией об отправке заказного письма в адрес покупателя, в которое в действительности был вложен чистый лист. Именно поэтому покупателю необходимо активно участвовать на стадии предпродажной подготовки предприятия, в том числе при проведении аудита, чтобы иметь полноценную картину о покупаемом объекте. Механизмом защиты является внесение в договор драконовских штрафных санкций для продавца в случае обнаружения покупателем неучтенных обязательств после передачи имущественного комплекса.

В-третьих, при получении уведомления от покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может немедленно заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. Тем самым он избегает возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Эти правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер и не подлежат расширительному толкованию, что подтверждено и судебной практикой Высшего арбитражного суда РФ.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Как разъяснено в пункте 4 информационного письма президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просит включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие (магазин «Овощи») имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн руб. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн руб.).

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения. Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на вышеприведенных положениях ГК.

В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 ГК вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

2.1.3. Преимущества и недостатки (риски) сделки купли-продажи имущественного комплекса

Положительным моментом приобретения наиболее ценных активов компании-цели является возможность приобрести предприятие не по «кусочкам», а в целом – как имущественный комплекс. Как правило, этот способ приобретения бизнеса избирается покупателем при желании сохранить его именно как комплекс, обычно представляющий собой действующую структурную единицу бизнеса (например, хлебокомбинат или автозаправочная станция).

Вместе с тем приобретение предприятия – достаточно сложная и длительная процедура. Необходима регистрация как самого договора, так и перехода права собственности на предприятие. Для этого компания-цель должна предварительно обеспечить инвентаризацию имущества и получить техническую документацию на здания и сооружения.

Процедура подготовки необходимых документов – дорогостоящий и длительный (от двух и более месяцев) процесс. Кроме того, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи предприятия, нужно сначала обеспечить первичную регистрацию комплекса как единого объекта прав в Едином государственном реестре прав, что также весьма непросто.

Компания-приобретатель должна обеспечить получение необходимых лицензий, разрешений и сертификатов и иной разрешительной документации. В большинстве случаев получение разрешительной документации означает проведение тестирования и испытаний, а также согласование различных требований соответствующих ведомств. Кроме того, возникает необходимость перезаключить различные хозяйственные договоры (в том числе договоры аренды, с поставщиками и покупателями, тепло-, газо-, водо– и электроснабжения, транспортные и др.), а также обеспечить перевод работников в предприятие компании-приобретателя.

Таким образом, сохранение производственного цикла на приобретаемом предприятии требует существенных усилий и затрат. Существуют также определенные риски, связанные с возможностью остановки производства в результате совершения сделки.

Сделка по продаже имущества стоимостью более 25 % балансовой стоимости активов компании-цели требует соблюдения процедуры одобрения крупной сделки, т. е. единогласного утверждения ее советом директоров (от 25 до 50 % балансовой стоимости) или большинством в три четверти общего собрания акционеров (участников) приобретаемого предприятия (от 50 до 100 % балансовой стоимости). Следовательно, компания-приобретатель должна прежде всего обеспечить себе большинство в компании-цели.

Купля-продажа имущества предприятия облагается налогом на добавленную стоимость. Кроме того, в случае недружественного поглощения сделка может носить характер вывода активов.

ЭКСКЛЮЗИВНОЕ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

А. Малышев, ведущий аудитор группы компаний «Юрконсул»

Этот способ снимает риск налоговых претензий, так как приобретается покупателем не контроль над юридическим лицом, а определенный имущественный комплекс. Налоги налогоплательщик обязан уплатить самостоятельно (ст. 45 НК). Правопреемства при продаже предприятия не возникает, так что налоговые обязательства в состав имущественного комплекса не включаются.

Рекомендации. В связи с тем что осуществление договора купли-продажи бизнеса связано как для продавца, так и, в особенности, для покупателя со значительными правовыми, финансовыми и репутационными рисками, можно посоветовать потенциальной стороне договора придерживаться нескольких простых, но эффективных правил, которые позволят значительно минимизировать существующие риски:

● проводить комплексную диагностику бизнеса (due diligence) перед его покупкой;

● активно участвовать в предпродажной подготовке предприятия;

● привлечь профессионального независимого оценщика для определения действительной рыночной стоимости продаваемого предприятия;

● детально продумать и согласовать с контрагентом правовой алгоритм приобретения бизнеса (структурирование сделки);

● определить, какая из сторон сделки отвечает за надлежащее уведомление кредиторов и за отчетность;

● детально регламентировать все существенные условия покупки бизнеса в тексте договора, особенно состав имущественного комплекса, распределение прав и обязанностей сторон по исполнению сделки, порядок фактической передачи имущества, действия сторон по государственной регистрации договора и перехода права собственности, порядок расчетов, ответственность продавца за передачу имущества с недостатками и т. д.;

● заранее продумать неформальный процесс передачи «рулевого управления» во взаимоотношениях с клиентами, партнерами, аффилированными лицами и сотрудниками покупаемого предприятия.

При соблюдении этих правил и грамотном юридическом сопровождении сделки купли-продажи предприятия на всех его этапах можно с уверенностью рассчитывать на получение того позитивного экономического результата, который и задумывался перед началом сделки.

2.2. Приобретение ликвидных активов

Приобретение ликвидных активов подразумевает покупку тех частей бизнеса, которые необходимы, по мнению покупателя, для нормального функционирования предприятия. Условно такие части можно разделить на три составляющие: 1) приобретение недвижимости предприятия; 2) приобретение движимого имущества (например, дорогостоящего оборудования); и 3) нематериальные активы (товарный знак, патенты и т. д.).

Покупка недвижимости предприятия как способ получения бизнеса. Как правило, основным активом выступает недвижимое имущество, но им могут быть и право на товарный знак и оборудование предприятия, и иные права и вещи, составляющие основу бизнеса предприятия. Их переход к новому лицу будет означать смену собственника.

Нижегородская группа «Альянс» (контролируется компанией Millhouse Capital) продала право аренды магазинов «Эконта» в Нижегородской области краснодарскому ЗАО «Тандер» (владелец сети «Магнит») и ОАО «Копейка».

Все стороны сделки уклоняются от комментариев до официального заявления о совершении купли-продажи (Regnum. 2006.).

Недвижимое имущество представляет собой основную ценность большинства предприятий. С переходом прав собственности на земельные участки, здания и строения к новому собственнику переходит и контроль над его деятельностью.

По данным газеты «РБК Daily» от 27 августа 2009 г. в Москве был задержан известный «специалист» по слияниям и поглощениям Дмитрий Барановский. Причиной стал конфликт из-за десяти гектаров дорогой земли в Красногорском районе Подмосковья, где столкнулись интересы г-на Барановского и бывшего топ-менеджера Сбербанка Александра Алтунина.

Начиналась эта история в 2007 г., когда предприниматель Александр Ксенжук купил более 10 га земли стоимостью около $25 млн в Красногорском районе близ деревни Тимошкино. Но приобрел он не саму землю, а компанию «Диварекс», которая ею владела. Компания была куплена у некоего бизнесмена Назарова. Последний являлся другом и компаньоном г-на Алтунина. Через какое-то время после покупки «Диварекс» Александром Ксенжуком с ним связались представители Александра Алтунина и объявили, что тому принадлежит 50 % компании, а значит, и земельного участка (Mergers.ru/«Слияния и Поглощения в России. 2009. 8 авг.).

Такой способ, как покупка недвижимости, подразумевает исключительно куплю-продажу. Это важно, так как существует великое множество вариантов возможного отчуждения недвижимого имущества: через внесение в уставный капитал, через обременение, долги, в качестве отступного и т. д. По своей сути это модификации купли-продажи, которые применяются с целью различных уловок, например, чтобы минимизировать налогообложение, избежать участия нотариуса в сделке, создать дополнительные гарантии для одной из сторон договора.

Самым надежным способом является именно прямая купля-продажа. Те выгоды, которые дают иные смоделированные схемы, нивелируются их существенным недостатком: они имеют более высокие риски, всегда имеют слабые стороны для атаки сделки со стороны.

К основным преимуществам способа получения бизнеса посредством покупки недвижимости предприятия относятся следующие. Покупатель не является правопреемником продавца. Новый собственник не отвечает по обязательствам прежнего собственника, например по задолженности перед контрагентами или бюджетом.

Новая компания не является стороной по договорам прежнего собственника и свободна от обязательств. Исчезают некоторые обременения. Минимизируются риски, связанные с обстановкой на самом предприятии.

Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе офшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условия современного российского рынка это является большим преимуществом, которым можно воспользоваться. Но надо помнить: исполнительными органами в таких компаниях являются физические лица. И они должны быть очень надежными и проверенными людьми.

Не редки случаи, когда подставной генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать еще хуже. Подставной генеральный директор просто сам станет распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или продаст. Формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то он не сможет полагаться на защиту закона.

Преимущество завуалированности собственника не является таковым, если говорить о дружественном поглощении. При открытой процедуре одна крупная компания, не скрываясь от общественности, приобретает другую компанию через покупку ее активов с целью расширить долю рынка или географию своей деятельности.

Новый собственник крупной недвижимости – это всегда событие, если происходит в не избалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шумиху на местном уровне. При добровольной продаже объекта продавец также позаботится о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с имеющими власть людьми и заручиться их поддержкой на будущее.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Как правило, местная администрация, если, конечно, она сама не является неформальным «покровителем» предприятия, кровно заинтересована в его подъеме. Это и платежи в местный бюджет, и несколько сотен, а порой и тысяч сотрудников предприятия и членов их семей, имеющих устойчивые доходы. Ну, развалится предприятие окончательно, и где они будут искать средства к существованию? (Доронин А.И. Бизнес-разведка).

Купля-продажа недвижимости. Приобретение бизнеса через покупку недвижимости необязательно подразумевает под собой сделку между двумя юридическими лицами. Стороной в сделке может быть и физической лицо. Им может быть и продавец, если на него как на физическое лицо оформлено право собственности на недвижимость, и покупатель, который, имея свои внутренние опасения и пожелания, решит оформить недвижимость не на свою компанию, а лично на себя.

Покупка имущества осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи в письменной форме. Договор по соглашению сторон может быть нотариально удостоверен. Присутствие нотариуса – не простая формальность. Он поможет обезопасить участников сделки от риска, так как своей подписью засвидетельствует свободу воли сторон. Все документы по сделке рекомендуется прошивать и скреплять на обороте подписями сторон, а также подписывать каждый лист. Это защитит от возможного мошенничества со стороны недобросовестного партнера, решившего вписать свои условия сделки с помощью замены нескольких листов.

При покупке бизнеса договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя, поэтому необходимо тщательно подходить к его оформлению. В договоре указывается наименование сторон сделки – организационно-правовая форма, полное наименование юридических лиц. Следует также наиболее полно индивидуализировать предмет (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, договор можно признать в суде незаключенным. Более полное описание предмета договора позволит избежать возможной путаницы и махинаций.

В случае продажи земельного участка, кроме его основных характеристик (площадь, адрес, кадастровый номер), Земельный кодекс РФ предусматривает для индивидуализации объекта указание на его целевое назначение и вид разрешенного использования. В отношении же зданий, строений, сооружений необходимо указывать данные об их расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Важно понимать, кто подписывает договор и какими полномочиями он обладает. Следует проанализировать устав стороны сделки, какие полномочия закреплены в нем. В том случае, если договор подписывает лицо по доверенности, следует изучить данные ему доверенностью полномочия, а также право лица, ее выдавшего, на предоставление таких полномочий. Подписывать все документы необходимо в личном присутствии уполномоченных лиц. Если же стороной выступает физическое лицо, проверяется его удостоверение личности, данные которого необходимо отразить в договоре.

Особого внимания заслуживают сделки с заинтересованностью и крупные сделки. В отношении первой должен применяться особый порядок ее одобрения. Такие сделки не могут совершаться без одобрения советом директоров или общим собранием акционеров (участников) общества.

Если же одобрения сделки не было, такая сделка может быть признана недействительной по иску как самого общества, так и любого участника (акционера). Руководители, подписывающие сделку с заинтересованностью без соблюдения процедуры ее одобрения, несут риск возложения на них убытков, причиненных обществу их действиями.

Необходимо учитывать, что такую сделку можно одобрить и после ее совершения. Это обстоятельство сможет повлиять на позицию суда при рассмотрении спора.

Сделка считается крупной для общества, если ее предметом выступает имущество, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества в обществе с ограниченной ответственностью или 25 % и более балансовой стоимости активов общества в акционерном обществе. Стоимость определяется по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрен более низкий порог крупной сделки либо что для совершения крупных сделок решения общего собрания участников и (или) совета директоров вообще не требуется. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. Устав может отнести вопросы одобрения крупных сделок (от 25 до 50 % стоимости имущества общества) к компетенции совета директоров.

В акционерном обществе решение об одобрении крупной сделки (от 25 до 50 % балансовой стоимости активов) принимается советом директоров. Если стоимость предмета сделки составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, решение принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров, принимающих участие в собрании. Если же недвижимость была внесена в уставный капитал акционерного общества, то при ее продаже в установленных законом случаях требуется решение общего собрания об уменьшении уставного капитала.

Для продавца деньги выгоднее получать авансом, а еще лучше задатком. В зависимости от одобренной сторонами схемы расчетов денежные средства могут передаваться не только после перехода права собственности, но и в качестве задатка или аванса. Задаток более выгоден продавцу, так как выступает способом обеспечения обязательства. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается, если по вине продавца, он возвращает его в двойном размере. Соглашение о задатке стороны заключают в письменной форме. Аванс является способом расчетов и, если сделка не состоялась, возвращается в любом случае.

Если недвижимость продается в кредит или с рассрочкой платежа, то порядок, сроки и размеры платежей необходимо указать в договоре. При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость продавцу предоставляется право залога. После полной оплаты покупателем приобретаемого имущества запись о залоге в Едином государственном реестре прав погашается.

Существуют и иные способы юридического обеспечения интересов сторон сделки. Это могут быть штраф, различного рода гарантии, соглашение об обязательном возмещении убытков в определенном размере, система банковских депозитов и т. д.

Сделка должна быть экономически обоснованной. Риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем выше в сделке символическая цена, тем выше вероятность судебного иска. Следует обезопасить себя заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально доказать, откуда взялась цена, указанная в договоре.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Если схема минимизации налогов однозначно выглядит как «схема» и система составляющих ее сделок не имеет реального коммерческого смысла (кроме минимизации налогов), такая схема может быть атакована налоговыми органами как притворная. Есть шансы, что мытарям удастся в суде доказать притворность схемы и признать сделки ничтожными.

Если есть хотя бы малейший шанс, что сделка будет признана уменьшающей налоговые обязательства налогоплательщика (по сути, это любой «расходный» контракт или закупка), то налогоплательщику придется сделать следующее. Помимо обеспечения законности этой сделки ему необходимо обеспечить наличие объективных (т. е. письменных и иных материальных) доказательств того, что заключение этой сделки имеет экономические или иные причины, кроме налоговых (V Jr.Jr. Менеджер мафии. Искусство корпоративных войн).

Цена договора является его существенным условием. Не указав цену недвижимости в договоре, стороны рискуют признанием договора незаключенным. Цена договора определяется в рублях. Можно также указывать, что цена недвижимости составляют сумму в рублевом эквиваленте, равную определенной сумме в иностранной валюте. В таком случае цена договора будет соответствовать сумме фактической оплаты на день платежа.

Недвижимость передается по акту передачи. Он составляется в письменной форме и подписывается сторонами. В случае если какая-либо из сторон отказывается от подписания акта, ее к этому можно понудить в судебном порядке. Однако при купле-продаже бизнеса такая ситуация редка.

Если стороны обращаются в суд на момент подписания договора и акта, то бизнес может оказаться очень ненадежным предприятием. Ведь неформальная часть передачи контроля над бизнесом важнее формальной для успешного функционирования предприятия. И без добровольного согласия на такую передачу дружественное поглощение очень быстро переходит в недружественное. А это совсем иные правила игры и законы.

При продаже недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.

Сама по себе передача недвижимости покупателю по акту не означает, что он собственник. Это играет особую роль при установлении, кто должен нести эксплутационные расходы по содержанию здания. Если их платит покупатель до перехода к нему права собственности на недвижимость, они не могут учитываться в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль по статье 252 НК. Нести расходы на содержание недвижимости имеет смысл после оформления на нее права собственности. Невозможно также до регистрации перехода права переоформить договоры с поставщиками воды, электроэнергии, газа.

Для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган необходимо представить:

● документы, удостоверяющие личность;

● документы, удостоверяющие полномочия сторон;

● протокол (выписку из него) общего собрания об избрании генерального директора;

● заявления сторон о государственной регистрации сделки;

● документ об оплате за государственную регистрацию;

● документы, подтверждающие право собственности продавца;

● договор купли-продажи;

● акт приема-передачи;

● протокол с решением о совершении сделки или справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения;

● описание объекта недвижимости (паспорта и планы БТИ, кадастровые планы земельных участков).

В отдельных случаях требуются дополнительные документы. Так, если одной из сторон является физическое лицо, требуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью.

Сделка считается зарегистрированной с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Покупатель получает свидетельство о регистрации его права собственности.

В сделке по приобретению здания, строения, сооружения предметом договора должен стать земельный участок, находящийся под недвижимостью и необходимый для ее использования, если и здания, и земельный участок принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу. Если воля собственника направлена на продажу лишь здания без соответствующего земельного участка, такая сделка признается ничтожной.

Сделка купли-продажи земельного участка должна иметь кадастровый план со всеми приложениями. Если отсутствуют какие-либо приложения, представляется справка из земельного комитета или иного полномочного органа о причинах отсутствия приложений. В случае, если он не будет представлен в регистрирующий орган, в регистрации будет отказано.

При продаже здания без земельного участка (это возможно, когда земельный участок, например, не находится в собственности у продавца здания, а был предоставлен местной администрацией) регистрирующий орган может затребовать справку из земельного комитета. Она подтвердит, что земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности. По закону предоставление такого документа не предусмотрено, однако регистрирующий орган таким образом подстраховывает себя от возможных мошеннических действий с земельными участками.

При продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации или муниципальное образование имеют преимущественное право его покупки. Причем реализовать свое преимущественное право они могут лишь за цену, за которую земельный участок будет продаваться третьему лицу.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Регистрирующий орган в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности направляет в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированной сделке (п. 4 ст. 85 НК) Покупатель должен встать по месту нахождения приобретенного имущества на учет в качестве налогоплательщика (ст. 83).