Текст книги "Русская жизнь. Коммерция (август 2007)"

Автор книги: авторов Коллектив

сообщить о нарушении

Текущая страница: 9 (всего у книги 15 страниц)

Квартирный вопрос философии

Признания бывшего риэлтора

Наш собеседник – черный маклер, участник квартирного бизнеса 90-х. Совмещал коммерцию с работой преподавателя МГУ. Овладел многими методами отъема чужой недвижимости и пытался их научно осмыслить.

I.

Новая жизнь для меня началась 10 июля 1991 года, когда вышел закон о приватизации жилищного фонда РФ. Отныне квартиры можно было официально покупать, дарить, наследовать. Конечно, и раньше ничто не мешало прийти в бюро обмена, оформить ордера, а деньги передать за углом. Но шестнадцать лет назад такая коммерция легализовалась.

Тогда же вошел в широкое употребление термин «черный маклер». Произошло это после регистрации первых риэлторских фирм – термин популяризировали именно их сотрудники. Дело в том, что столкнулись два мира: волков-одиночек, выросших в джунглях советского теневого бизнеса, и легальных, но менее опытных коммерсантов новой волны. Довольно долго черные маклеры брали верх в рыночной конкуренции, поскольку не вкладывались в рекламу, не снимали офисы, не платили налоги. Действовали они кустарно, но эффективно – через знакомых паспортисток и участковых. Люди, желавшие изменить жилищные условия, по привычке шли именно к ним.

И маклеры боролись за существование изо всех сил. Тогда в каждой риэлторской фирме сидели девушки, которые фиксировали звонки и записывали данные клиентов. Так вот черные маклеры устраивали в фирмы своих людей, те копировали записи секретарш и передавали маклеру. И тот получал солидную клиентскую базу и таскал верную прибыль прямо из клюва компании. На сумму, которую приносила одна сделка, можно было жить целый год, так что содержание в фирме шпиона многократно окупалось.

Мне самому довелось участвовать в этих войнах – разумеется, на стороне черных маклеров. Но лично я предпочитал использовать другую форму шпионажа, технически более простую, но требующую большей фантазии. Например, я просил свою секретаршу обзвонить фирмы под видом потенциального клиента – она выясняла, что агентство, скажем, «Старт» располагает подробной информацией о жилищном рынке района Сокол. Чуть погодя в «Старт» звонила вторая моя сотрудница: «Я хочу купить квартиру на Соколе». – «Отлично, поехали смотреть». Мобильных телефонов тогда не было, и она, осмотрев квартиру, просила разрешения позвонить из нее «мужу» (моему помощнику): «Привет. Вроде подходит. Еду домой». А у того на определителе высвечивается номер. Затем я спокойно еду к хозяевам и увожу клиента. Посредническая дельта (15-20%) отходит не агентству «Старт», а мне.

Однажды так случилось, что моя секретарша Илона выдала себя. Фирмачи заподозрили неладное, устроили слежку и раскололи хозяев. В предвкушении гонорара я пришел заключать сделку на улицу Алабяна. Вижу, подъезжает иномарка с тонированными стеклами, и оттуда высовывается страшная морда. «А знаете ли вы Илону?» – «Нет, не знаю». – «Э, брат, ты решил по-легкому денег срубить. Мы тут в рекламу вкладываемся, мусорам платим, а ты хочешь всех объебать?» – «Не понимаю». – «Все ты понимаешь. Сейчас мы повезем тебя к этой Илоне».

Что делать? Если я не поеду с ними, сделка развалится. Поеду – неизвестно, что будет со мной. Поначалу пытаюсь спасти сделку и сажусь к ним в автомобиль. В конце концов все же решаю бежать, выскакиваю из машины на ходу. Потом я трясся неделю, представляя, что могло со мной случиться.

Наконец я пришел в милицию, дал служивым денег, и мы стали дружить. У меня появилась надежная «крыша». А та сделка на Алабяна, разумеется, прошла без меня.

Был еще поучительный случай, после которого я перестал опаздывать на деловые свидания. Я назначил продавцу и покупателю встречу у магазина «Рыболов» на «Водном стадионе» и задержался на какие-то три минуты. Они нашли друг друга сами и уехали.

II.

Знаменитый принцип холизма, которому следовали еще греки, гласит: целое больше суммы его частей. Для квартирного бизнеса это очень актуальный закон.

Стоимость квартиры в центре Москвы по ценам 1992 года – примерно 60 тысяч. Стоимость каждой комнаты – 12-14 тысяч. Почему же нельзя выкупить двух– или трехкомнатную коммуналку по частям? Ведь так дешевле. Конечно, хозяева на это не пойдут. А как было бы хорошо, если б пошли.

Эта мысль возникала у многих. Но не все додумали ее до конца. А мы додумали и поступали следующим образом. Находили пожилого хозяина, выкупали у него одну комнату. Спустя некоторое время мы устраивали пожар в той комнате, которая у старика оставалась. Расследование показывает, что причина возгорания – неисправная электропроводка. Старик хватается за голову. И тут появляется добрый маклер, который говорит: «Дед, а давай-ка я тебе в соседнем доме дам такую же комнату в трешке и еще три тысячи долларов». Старик чрезвычайно доволен и благодарен. Принцип холизма в действии. Расходы – 35 тысяч, а квартира стоит 60. Такая операция называлась «отжим». Норма прибыли – 50%.

III.

Самой интересной операцией была так называемая продажа выморочного имущества. Предположим, отправился на тот свет хозяин приватизированной квартиры. Родственников у него нет. Умер он где-то за городом.

И люди, ставшие свидетелями этой смерти, приносят черному маклеру паспорт покойного и рассказывают обстоятельства. Начинается работа по подделке нотариальной доверенности. В принципе, так же все происходило и в том случае, когда хозяина держали где-нибудь в лесу под Тамбовом или попросту убивали. От имени этого человека составляли доверенность. С нотариусом проблем не было; печать стоила недорого, и ее можно было изготовить так, что подделка обнаруживалась только с помощью экспертизы. Оставалось расписаться и переклеить фотографию в паспорте. Тут главная трудность – рельефная термопечать. Над кипящим чайником фотография отклеивается и заменяется другой. Потом у знакомой паспортистки за коробку конфет ставится новая печать – «Клава, шлепни, пожалуйста». И вот паспорт на имя покойного носит живой человек.

Вклеив свое фото, я обычно шел к нотариусу и выписывал доверенность на сбор документов третьему лицу. Это важно, и вот почему. В паспортном столе хранится так называемая первая форма (форма 1А), к ней прилагается фотография. Если фальшивый продавец с паспортом покойного придет в паспортный стол сам, его могут разоблачить. А так приходит кто-то другой по чистейшей доверенности, выданной нотариусом. Можно двигать сделку.

Правда, на этом этапе покупатель может снять ксерокс с вашего паспорта, не полениться сходить с ним в паспортный стол и сверить его с формой 1А. Именно по этой причине я удлинял операцию на один шаг. За отдельный гонорар приглашал человека, который покупал у меня квартиру и в дальнейшем исполнял роль продавца. Фальшивый паспорт из оборота исчезал. Все было исполнено грамотно.

Главный принцип подобных схем: финальные документы должны быть чистыми. Подделывать бумаги можно на промежуточных этапах сделки. Единственная реальная опасность – почерковедческая экспертиза. Но чтобы ее назначить, требуется уголовное дело. А для его возбуждения нужны улики, которые можно получить только посредством экспертизы. Замкнутый круг. Норма прибыли здесь не 50, а все 100%.

Однажды я сделал глупость: купил квартиру у наследника и оформил ее на себя. Стал продавать, а покупательница наняла опытного юриста. Физически найти предыдущего собственника не удалось. Потом выяснилось, что человек умер до того, как я купил у него недвижимость. Было возбуждено дело – но не по факту мошенничества, а по факту пропажи человека. Началось веселое время, я даже залетел в СИЗО. Меня спасло то, что в милиции одни и те же дознаватели занимались расследованиями преступлений совершенно разного характера: изнасилованиями, хулиганством, ограблением ларьков и квартирными мошенничествами. Они ни в чем не могли разобраться, даже отличить справку БТИ от договора купли-продажи не могли. Только шумели: «Мы знаем, что он умер раньше, чем продал вам квартиру». Я отвечаю: «Покажите мне закон, который запрещает мертвому что-то продать. Вообще, он был мертв в качестве тела, но жив в качестве социального знака…» В итоге оперативник пожал мне руку и сказал: «Не понимаю, за что вас здесь держат».

У меня бывали случаи, когда умерший не только продавал квартиру, но и вступал в права наследования. Помню ситуацию, когда почивший дед завещал квартиру внуку, но внук тоже умер. Однако это не помешало ему продать полученную в наследство жилплощадь.

Хорошо иметь дело с приватизированными квартирами. Но люди умирают и в неприватизированных. Что делать? И выход был найден.

От имени умершего подавались документы на обмен ну, скажем, с городом Млечиным. Гражданин из Млечина получал квартиру и прописывался в Москве. Однажды милиция заинтересовалась: почему в сделках так часто фигурирует один и тот же город? Милиция уже собралась ехать в Млечин – и тут выяснялось, что такого города не существует. Документы есть, и московское Бюро обмена выдает разрешение на обмен, а квартиры, которые менялись на московские, были виртуальными.

IV.

В случае с выморочными квартирами мы имеем дело не с античной мудростью, а с современной философией языка. Если отжим – это философский парадокс, то сделки с мертвыми – неклассическая семиотика. Честный бизнес опирается на классическую парадигму, а бизнес мошеннический – на неклассическую, в которой означаемое постоянно «ускользает», «отсутствует», «недоступно». Одна бумажка отсылает к другой, другая к третьей, а реальности как бы нет.

Если ко мне поступало предложение со стороны, я становился «классиком». Бывало, приходили бандиты и говорили: «У нас есть должник, он сидит в бункере. Вот документы на его жилье – продай-ка его».

Но у меня был твердый принцип. Если вариант бандитский, я требовал показать труп. Нужно было точно знать, что человек мертв. Иначе подлинный хозяин мог появиться в самый неподходящий момент. Был такой случай, когда человек, которого держали где-то под Тамбовом, вырвался из заточения и пришел пешком в Москву воевать за свою уже проданную квартиру. Так вот, я начинал говорить об условиях продажи квартиры лишь после того, как сравнивал труп с фотографией в паспорте ее владельца. Если у меня оставалось малейшее подозрение, что кто-то из возможных претендентов на недвижимость жив, я отказывался работать.

Меньше всего проблем бывало, когда потерпевшей стороной оказывалось государство. Оно свои интересы отстаивать не хотело. Если, конечно, не находились желающие ему в этом помочь.

Однажды я искал квартиру для клиента. Приходим в один дом, там несколько бритоголовых, часть из них чеченцы. Говорят: «Ну, смотрите». Смотрим. И какое-то чувство заставило меня заглянуть за диван. А там труп с признаками насильственной смерти. Я понял, что это хозяин квартиры. К счастью, никто не заметил, что я это обнаружил, а то и меня убили бы.

Меня спасла вредная привычка. Я закурил, поскольку знал: если не займу чем-нибудь рот и заговорю, дрожащий голос сразу меня выдаст. Несколько минут я ходил по квартире, дымил, деловито простукивал стенки. А потом сказал клиенту: «Хватит, посмотрели. Пойдем». Мы ушли. Ему я так ничего и не сказал, но позвонил в милицию. Всех, кто был тогда в квартире, взяли с поличным.

V.

Без «крыши» в девяностые никто не ходил. До 1995-1996 годов все были под «крышами» бандитскими, а потом стали переходить под ментовские. Они оказались более надежными. Помню, у меня был небольшой скандал с перовскими ребятами. Мы забили стрелку. Со мной приехал большой милицейский чин, который сказал одному из бандитов: «Значит, сейчас в этом кармане у тебя окажется ствол, а в этом – наркотики. И ты прямо отсюда уедешь сам знаешь куда». Вопрос был решен.

Я пользовался поддержкой смешанной группы, куда входили как бандиты, так и представители силовых структур. Потом главного силовика посадили. Без него бандиты мне были не нужны. Прослушка, «жучки», право на ношение оружия – всего этого они не имели и, соответственно, мне не могли предоставить. Я отказался платить абонентскую плату, как мы это называли. Бандиты выследили меня, привезли в какой-то офис и немедленно разбили что-то о мою голову. Потом сильно прессовали. Спасся я чудом.

Что– то подобное происходило тогда и в подвалах многих московских банков. Когда банку не отдавали кредит, он за половину денег нанимал бандитов для выбивания долга. Выглядело это так. Наверху, в офисах, идут кредитно-денежные операции. А внизу, в подвалах, томятся узники, которые банку должны. И все это в центре Москвы. Дальнейшее известно: паяльник, утюг, напильником по зубам. Некоторые кредитные организации даже держали в штате специальных врачей, которые следили, чтобы плененные должники не умерли. Измеряли давление, давали таблетки, делали уколы -исполняли клятву Гиппократа, одним словом. А маклеры продавали недвижимость должников, пока тех пытали в банковских подвалах.

VI.

Однажды я создал благотворительную организацию. Называлась она «Фонд помощи лицам, пострадавшим от незаконных операций с недвижимостью». Этот фонд должен был заниматься примерно тем же, чем сейчас промышляют структуры, выкупающие квартиры у старушек с правом пожизненного проживания. Хорошая была идея. Ведь массы людей у нас плохо адаптированы, боятся рынка и его институтов. Зато любят организации, напоминающие собес или церковь. Вообще, с помощью религиозных организаций легко можно решать вопросы недвижимости. Ведь хорошо известно, как секты «раздевают» своих членов. Значит, возможен и такой вариант: коммерческая организация маскируется под благотворительную и трансформируется в секту. Это эффективно по отношению к тем, для кого существенна цена на хлеб, но нет разницы между миллионом и миллионом с половиной: и то, и другое «много». В моем фонде должен был быть телефон доверия, я бы позиционировал свою деятельность как некоммерческую. Но на меня завели уголовное дело, и с этой идеей пришлось расстаться.

Записала Екатерина Боровикова

* ЛИЦА *
Анна Андреева, Наталья Пыхова
Вечные вещи

На блошином рынке понимаешь, что такое старость

– Чемодан бери! Это картон прессованный, кирпич упадет – ничего не будет. В сорок восьмом году выпущен, бери за триста! Он в кино снимался, про желтый чемоданчик, знаешь?

Веселый дед в неплохом когда-то пиджаке. Чемодан коричневый, пыльный, легкий и драный, с железными углами. Дед ездил с ним в пионерский лагерь.

– Ключика нет, да что нам прятать? Бери за двести пятьдесят!

Смотрим на старинную настольную лампу.

– Чего трогаешь, брать будешь? – одергивает хмурый мужик. – А то ходят, щупают, а потом не работает ничего.

Она еще и работает!

Тягучий августовский зной, масляный дух поднимается от черных, пропитанных креозотом шпал. Веер за полтинник («Моя бабка еще с ним по бульварам гуляла!»), значки «Индийский слон. Московский зоопарк», «Высоцкий Гамлет», «Общество борьбы за трезвость». Охота, помойка, вернисаж, антикварная лавка. Мы на единственном в Москве блошином рынке возле платформы Марк, что по Савеловскому направлению.

«Блошиный рынок» – несколько облагороженное заимствование. В XIX веке в Москве гудели вшивые рынки, название свое получившие, по всему судя, от Вшивой горки (в районе нынешней улицы Гончарной). Есть несколько версий, почему горка Вшивая. То ли потому, что на Таганском рынке, как и на всяком торжище, стояли цирюльни, и земля была густо усеяна стрижеными волосами, из которых ползли насекомые. То ли из-за бурлаков, сушивших здесь на кострах одежду. К началу XIX века этих стихийных, хаотических ярмарок, где все продавали все, было много, и Пушкин писал жене в 1834 году: «Ныне это вшивый рынок», – на минуточку, про литературу. Вшивыми рынками, или барахолками, долго работали (после знаменитой Сухаревки, ликвидированной в 1928 году) рынки Даниловский, Бутырский и Преображенский, но после войны и они были закрыты. Юрий Нагибин писал в «Золотой моей теще» (может, и врал), как жена директора ЗИЛа продавала на Тишинке папиросы из спецраспределителя: стихия легкой спекуляции захватывала и самых обеспеченных москвичей.

Дольше всех, до 2000 года, продержалась легендарная Тишинка – мекка нищих и «стильной молодежи», непреклонных стариков и хищных кладоискателей, растерянных старух и – модных столичных дамочек, еще в прошлом веке выучивших слова «винтаж» и «фьюжн» и не жалевших маникюра при переборе тряпья. На Тишинку – предельно засранную и полукриминальную, натуральное «чрево Москвы», куда ни взгляни, готовый физиологический очерк – плевались и жаловались, ее же истово поэтизировали, здесь надолго заряжались мрачным горением, жестким золотоискательским азартом, и мало кто позволил себе не вернуться сюда во второй, третий и пятый раз. Дальше Тишинку, как и Птичку, и прочие гнойники на наливающемся, дебелом туловище столичного центра, ликвидировали, а торговцев выперли в замкадье. Великое прошлое площади, ее миф, ее genius loci были вульгарно оприходованы и забрендованы народившимся арт-бизнесом: в сверкающем торговом центре появились магазины для профи, «концептуальных» винтажников, – модельеров, дизайнеров, антикваров. Здешние выставки-ярмарки «Блошиный рынок» собирают по сотне зарубежных галерей и салонов, модельер Разумихина торгует раритетным тряпьем с европейских барахолок («платье 60-х годов от Jean Muir за 300 у. е.»), а Бугаев-Африка продает свои космические костюмы, можно с поддувом. Здесь чистота, милота, искусство, цивилизация, одухотворенные VIP-лица. Антисанитарное же старичье расстилает клеенку далеко от чистой публики – возле МКАД и железной дороги, прямо на рельсах. Прилавки у них недавно отняли.

Упрямые люди

До весны этого года «Ярмарка вещей, бывших в употреблении» (так она называлась) работала вполне официально. На огороженном участке стояли «прилавки» – деревянные столы; с торговцев, исключая пенсионеров, брали плату за место (день ценился в двадцать рублей); были и охранники; по вечерам после торговых дней – суббот и воскресений – территорию кое-как, но убирали. Но для управы района Лианозово, где располагался блошиный рынок, эта «толкучка» всегда была головной болью: дохода никакого, одни проблемы – грязь, суета, бомжи, толпы, карманники. Теперь на воротах бывшего рынка висит объявление о том, что «с 14 апреля 2007 года ярмарка прекращает работу», у входа пункт приема стеклотары, а на месте прежней барахолки груды камней. «Автомобильную развязку будут делать», – поясняет щербатый приемщик бутылок.

Барахольщики – люди упрямые. Они переместились в рощицу по соседству. Так даже и лучше: меньше солнца, меньше дождя. Их погнали и оттуда – теперь блошиный рынок расположился прямо на железнодорожных путях рядом с платформой: на шпалах и насыпи расстелены клеенки с товаром. Мимо несутся электрички и товарняки. Когда приближается поезд, клеенки быстро сворачивают.

Очень хочется в туалет.

– Люди в основном немолодые, со здоровьем проблемы, а идти надо в кусты или в лесок тот, – жалуется из-под зонтика дама лет шестидесяти, торгующая поношенной одеждой.

В рощице рядом с Марком не только справляют нужду. Туда же выбрасывают не проданные за день или испорченные дождем вещи, пустые бутылки, объедки и ошметки. Жарит солнце. Ароматы соответствующие.

Мы не прихватили с собой ни еды, ни воды. Духота. Жажда становится невыносимой.

– Вы не знаете, где тут можно купить воды?

Дед одет в синие суконные штаны какой-то невероятной степени изношенности. Перед ним на занавеске для душа – книги: «Судейство соревнований по футболу» соседствует с блистающим глянцевым альбомом «Секс пополудни», брошюрой «Как ловить рыбу на удочку» и каталогом моделей магазина девичьей одежды Mango сезона весна-лето’2006 (такие суют бесплатно в пакет с покупкой).

– Михалыч! – кивает дед соседу. – Напои даму, отдай ей мою порцию.

Михалыч – тоже джентльмен. Аккуратно протирает клетчатым носовым платком водочную стограммовую рюмку с прилавка, наполняет ее простой водой.

– Может, еще хотите? Смотрите, тут до ближайшего магазина минут сорок топать.

Ни воды, ни продуктов на Марке не купишь. Разве что ходит тетка с пирожками – можно просто понюхать, и аппетит уходит. Совсем.

Больше – нечего

Продавцов на Марке тысячи две, не меньше. Покупателей больше раза, наверное, в два. Народ приезжает занимать места для «торговых точек» в 5-6 утра. Под мостом – места самые козырные. Тут не старушки, а мужики средних лет с антиквариатом: серебряные ложки, старинные аккордеоны, почерневшие деревянные прялки. Цены высокие – триста, пятьсот. «А за этого зайца фарфорового прошу две штуки, это редкая вещь, их всего полторы тысячи выпустили, внизу порядковый номер».

В остальных рядах товар попроще.

Здесь предлагает себя подробная, опрятная русская домашняя нищета. Трижды запаянные и начищенные проволокой кастрюли. Выглаженные, но траченные молью грязно-зеленые кримпленовые костюмы, от которых крепко пахнет мелом, завучем, извлечением корня квадратного, ужасом контрольной. Мятая, как из-под пресса, обувь ЦЕБО. Пожилые девичьи босоножки с бантиком – похоже, свадебные. По этому ассортименту можно догадаться, что хранится в закромах, в сундуках и кладовках стариков, чем наполнены заветные шкатулки, какие книжки остались в серванте. Можно понять, что люди дошли до той стадии нужды, когда бытовой мусор обретает статус Вещи, в нем судорожно начинают искать какую-то ценность и прагматику – и, может быть, даже эстетическое значение, какую-то, так сказать, красоту. Хлам начинает равняться буханке хлеба, пакету молока, катушке ниток, лекарству – тем десяти, тридцати или пятидесяти рублям, которые (может быть, а вдруг?) удастся за него выручить.

Больше им продавать нечего.

Худой и седой Вячеслав, лет семидесяти, в полосатой майке «Олимпиада-80» и кедах – явно ровесниках майки. Продает пластинки и значки. В основном детские.

– Всю жизнь собирал. Думал, внучка заинтересуется, а ей не надо…

Есть ли у него внучка? Не похоже.

Нина Ивановна принесла «хорошую еще одежду».

– Невестка накупит, а носить не носят. Жалко выбрасывать. Вот, смотрите, – фирма иностранная.

– А сами-то нуждаетесь?

– Да не то чтобы. Нормально живем. Есть тут и те, кто от бедности добро продает. Сын пьет, всю бабкину пенсию пропивает, ну, она сюда с последним, что нажито. Сама тут ничего не покупаю. Я, если заработаю что, лучше хлеба хорошего себе куплю.

«Последнее» выглядит так.

На клеенке перед Сергеем Николаевичем – алюминиевые кастрюли и ложки, два граненых стакана. Предлагает утятницу.

– Чугунная! Жена готовила. Теперь померла, дети уехали, к чему мне… Я, между прочим, подполковник, вот и корочка есть. Каждый выходной с Кузьминок езжу. Пенсия четыре тысячи, как тут…

Мальчик приценивается к белой пластмассовой мыльнице.

– Десять. Да, бери за пять, милый. И вот я, значит, подполковник, стою… Полгода себя настраивал, все не мог решиться. Не привыкли мы торговать…

Мы знаем, что пенсия подполковника – совсем не четыре тысячи. Но это не важно. От хорошей жизни не везут сюда из Кузьминок мыльницы и алюминиевые вилки.

Покупатель тоже разношерстный. Бабушка щупает тюль, мечтательно глядит сквозь него на солнце. Два модника-винтажника примеряют серые полуботинки («Новые, подошва кожаная, таких не найдешь!»). Семейство – беженцы? погорельцы? – тащит к платформе покупки: сумки с тряпьем, оцинкованное ведро, в нем хлебница, половник и терка. Суровая златозубая дама приценивается к хрустальной многоярусной безделушке непонятного назначения.

– У меня тут преподаватель институтский джинсовую рубашку купил, за сто рублей отдала. Говорит, я рукава ей вот так обрежу и буду перед студентами франтовать.

– Иной раз придет какой. Надо брюки. Ну на тебе брюки, пятьдесят рублей брюки. А он: ну нет у меня пятьдесят, отдай за тридцать! Пожалеешь, отдашь…

А как не отдать?