Текст книги "Настольная книга судьи по гражданским делам"

Автор книги: Николай Толчеев

сообщить о нарушении

Текущая страница: 32 (всего у книги 58 страниц)

Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по мнению автора, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу.

Вместе с тем следует учитывать, что предварительное внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены является одной из мер обеспечения иска. Поэтому если такая мера обеспечения судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.

На практике часто встречается ошибка, когда гражданином или организацией предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст.167 ГК РФ).

Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм.

В порядке рекомендации можно предложить следующую редакцию резолютивной части решения суда: "Иск удовлетворить. Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 19 марта 2003 года, заключенному между Ивановым Василием Ивановичем (продавцом) и Петровым Федором Васильевичем (покупателем) и зарегистрированному

_учреждением юстиции по регистрации прав по записи__в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на Васильева Сергея Николаевича, признав его по данному договору покупателем 1/4 доли жилого дома,

находящегося по адресу:__. Настоящее решение является основанием для

аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на основании договора купли-продажи от 19 марта 2003 года записи о праве собственности Петрова Федора Васильевича на 1/4 доли дома и внесения записи о праве собственности Васильева Сергея Николаевича на 1/4 доли указанного дома. Взыскать с Васильева Сергея Николаевича в пользу Петрова Федора

Васильевича покупную цену доли дома в сумме__рублей и расходы по заключению

договора в сумме__рублей, а всего -_рублей".

Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли жилого дома, квартиры и подлежит обязательному представлению в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения соответствующих изменений в произведенную регистрационную запись.

Различия между исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя и иском о признании сделки недействительной можно проиллюстрировать на следующем примере.

Ф-ва обратилась в суд с иском о признании недействительным в 1/4 части договора купли-продажи жилого дома, заключенного между ее отцом, Ф-ым, и Н-вой, и переводе на нее прав и обязанностей покупателя на остальные 3/4 доли жилого дома. Свои требования она мотивировала тем, что после смерти матери в порядке наследования приобрела право собственности на 1/4 долю дома, фактически вступив во владение наследственным имуществом, и имеет преимущественное право покупки остальной доли; отец незаконно распорядился ее долей, а также продал принадлежавшие ему 3/4 доли дома постороннему лицу с нарушением ее (истицы) преимущественного права покупки. Решением районного суда, с которым согласились последующие судебные инстанции, оспариваемый договор признан недействительным в части продажи Ф-ым принадлежащей его дочери 1/4 доли дома, за истицей признано право собственности на эту долю дома, а также переведены права и обязанности покупателя остальной части дома по основанию преимущественного права покупки, в пользу прежнего покупателя Н-й с продавца Ф-ва взыскана стоимость полученной им 1/4 доли, с Ф-вой – покупная цена 3/4 доли дома, уплаченная при заключении договора. Перед Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ был поставлен вопрос об отмене в порядке надзора состоявшихся судебных постановлений по тому основанию, что вся сумма покупной цены дома была получена Ф-ым, часть этой суммы неправильно взыскана с Ф-й, являющейся истицей по делу.

Судебная коллегия не согласилась с такими доводами по следующим основаниям. Признав недействительным договор в части продажи 1/4 доли, суд правильно применил предусмотренные ст.167 ГК последствия недействительности сделки в данной части и взыскал с Ф-ва полученную им за эту долю сумму в пользу покупателя. Сумма за продажу 3/4 доли дома, собственником которых он являлся, получена им правомерно, сделка в этой части не признана недействительной, признание истицы на основании ст.250 ГК РФ покупателем 3/4 доли дома означает перевод на нее не только прав, но и обязанностей покупателя, в том числе по уплате покупной цены за приобретаемую долю, в связи с чем приходящаяся на указанную долю часть цены, уплаченная по договору, обоснованно взыскана с истицы в пользу покупателя, исключенного из договора.

Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения общей собственности на дом, квартиру.

Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома, квартиры (ст.252 ГК РФ) и утрату остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. Не возникает и у покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома, квартиры, преимущественное право покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

Определение порядка пользования жилым домом, квартирой не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.

Неоднозначно решается судами вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. По мнению автора, такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о прекращении общей собственности на дом, квартиру.

Б. предъявила иск кг. и А. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого дома, ссылаясь в обоснование своих требований на нарушение ее преимущественного права покупки проданной доли. Решением районного суда в удовлетворении иска было отказано. Суд признал, что право общей долевой собственности на жилой дом между истицей и продавцом ранее было прекращено. Обосновывая такой вывод, суд сослался на то, что закон не предусматривает нотариальной формы удостоверения соглашения о разделе имущества в натуре, в связи с чем оно может быть заключено в простой письменной форме. Суду представлено письменное соглашение между Б. и А., по которому они произвели раздел дома в натуре, конкретизировав части строения, перешедшие каждому из них в собственность. Соглашением предусмотрены отдельные входы в каждую часть дома, оговорены конкретные работы по их изоляции. Такие работы были проведены в точном соответствии с состоявшимся соглашением, что подтверждено соответствующим актом, планом строения, показаниями свидетелей.

Такая точка зрения, высказанная судом, представляется правильной. Как вытекает из ст.252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Судом производится раздел (выдел доли) в натуре только тогда, когда между участниками не достигнуто соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них. Поэтому при представлении надлежащих доказательств о наличии соглашения, которым отчуждаемая одним из сособственников доля дома, квартиры ранее была выделена в натуре, требования остальных сособственников о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли по мотиву нарушения преимущественного права покупки не могут быть удовлетворены.

3. Раздел общего имущества и выдел доли из него

Выдел доли (раздел) из общего имущества является одним из способов прекращения права общей долевой собственности. Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором – общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

Право требовать выдела своей доли имеет каждый из участников долевой собственности. Закон допускает возможность добровольного раздела общего имущества, выдела доли из него. Это может быть осуществлено путем как выдела доли в натуре, так и приобретения доли выделяющегося сособственника остальными участниками долевой собственности или одним из них.

При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли из него любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли (п.3 ст.252 ГК РФ).

Основные моменты, которые должны учитываться при рассмотрении данной категории дел, разъяснены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июля 1980г. N 4 (в ред. Постановления Пленума от 21 декабря 1993г. N 11, с изменениями и дополнениями от 25 октября 1996г. N 10) "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" [174]174
  Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 – 1996. М.: Юридическая литература, 1997. С. 42.


[Закрыть].

При разрешении споров о разделе недвижимого имущества возникает ряд технических вопросов, для разъяснения которых требуются специальные познания в области строительства, коммунального хозяйства. В этой связи суды, как правило, назначают техническую экспертизу.

Качество произведенной технической экспертизы в значительной степени зависит от компетентности лица, ее проводящего, представленных материалов и характера поставленных перед экспертом вопросов. Обсуждая кандидатуру эксперта, суд должен выяснить его образование, специальность и стаж работы по ней, место работы и должность, стаж проведения судебных экспертиз. Все эти данные отражаются в протоколе судебного заседания. Экспертное заключение, данное лицом, которое не назначалось судом в качестве эксперта, не может иметь доказательственной силы, как полученное с нарушением закона (ч.2 ст.55 ГПК).

Каждое лицо, участвующее в деле, вправе представить суду вопросы, которые должны быть разъяснены экспертом, предложить свои варианты раздела. Это обязывает суд разъяснить участникам процесса такое право, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Окончательный круг вопросов определяется судом и зависит от конкретных обстоятельств дела. Вопросы должны касаться только технической стороны дела, поскольку суждения эксперта о целесообразности конкретного варианта с учетом иных обстоятельств (например, нуждаемости собственника в жилой площади) правового значения не имеют. Оценку всех доказательств в их совокупности производит суд.

По делам о разделе жилого дома, выделе доли из него можно порекомендовать поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Какова действительная стоимость жилого дома исходя из сложившихся в данной местности цен на строительные материалы и работы, транспортные услуги с учетом места расположения дома, степени его благоустройства и износа?

2. Возможен ли с технической стороны раздел жилого дома (выдел доли) в натуре в точном соответствии с размером долей сторон в праве долевой собственности, если нет, то почему?

3. Возможен ли раздел (выдел доли) с отступлением от размера долей сторон (указать, как изменится при этом соотношение долей собственников, каков размер денежной компенсации)?

4. Какие варианты раздела жилого дома технически возможны? (Обозначить на плане, привести необходимые расчеты, пояснения, указать стоимость выделяемых частей дома и каким долям они соответствуют, а также стоимость подсобных строений.)

5. Какие переоборудования необходимо произвести по каждому из предложенных вариантов раздела и какова стоимость необходимых для этого работ и материалов? (Приложить смету, проектируемые переоборудования обозначить на плане.)

В определении о назначении экспертизы целесообразно устанавливать срок для дачи заключения. Это позволяет контролировать исполнение, а в случае задержки – выяснять причины и принимать меры к их устранению, в необходимых случаях решить вопрос о замене эксперта.

При получении заключения следует проверить, на все ли поставленные вопросы экспертом даны ответы, все ли указания выполнены, в надлежащей ли форме оно изложено. К заключению должен быть приложен акт осмотра объекта недвижимости, составленный экспертом с участием сторон, в котором отражены основные конструктивные элементы и размеры строений, характер конструкций и их состояние, сведения об инженерном оборудовании дома, наличие самовольных построек.

Если проект раздела предусматривает установку санитарно-технического оборудования, отопительного устройства, то он подлежит согласованию с соответствующими органами (газового хозяйства, пожарной инспекцией, санитарными и т.п.), а если предполагаются дополнительные пристройки, требующие получения разрешения на строительство, – должно быть предоставлено такое разрешение.

Заключение, не содержащее необходимых расчетов и не раскрывающее технических вопросов, от которых зависит правильность разрешения возникшего спора, не может быть принято судом.

По смыслу п.3 ст.252 ГК РФ один из основных вопросов, подлежащих выяснению по данной категории дел, – возможность выдела сособственникам частей строения, соответствующих их долям в праве собственности. Поэтому в первую очередь суду должны быть представлены данные о размере долей каждого из сособственников. Если одним из них производились неотделимые улучшения, то по его требованию прежде всего должен быть решен вопрос об изменении размера долей в соответствии с п.3 ст.245 ГК РФ.

Выдел доли (раздел) недвижимого имущества может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть с отдельным входом либо имеется возможность превратить ее в таковую путем соответствующего переоборудования. Не могут оставаться в общей собственности отдельные помещения, например кухня, коридор и т.п., поскольку в этом случае будет иметь место не раздел в натуре, а определение порядка пользования строением, что возможно лишь при предъявлении соответствующего иска.

Выделить сособственникам изолированные части строения не всегда возможно, поэтому должны быть обсуждены варианты раздела, предусматривающие техническую возможность выдела долей с отступлением от размера долей. Экспертом может быть представлено несколько технически обоснованных вариантов раздела (выдела доли). Выбор конкретного варианта суд должен мотивировать, указать не только доводы в пользу этого варианта, но и мотивы, по которым им отвергаются остальные варианты, предложенные экспертом.

При выборе конкретного варианта следует принимать во внимание целевое назначение объекта недвижимого имущества, использование его сторонами, а если предметом спора является жилое строение – нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования, размер расходов по переоборудованию помещений, возможность установки отопительного устройства, удобства пользования помещением. Такие обстоятельства могут быть учтены судом, если это не ущемляет интересы любого из сособственников.

Выделяющемуся сособственнику жилого дома передается причитающаяся ему часть дома и надворных построек. Выделение на его долю только подсобных помещений (коридора, террасы) или хозяйственных построек (сарая, гаража и т.д.) недопустимо. Они не могут являться самостоятельными объектами права собственности.

При разделе недвижимого имущества с отступлением от размера долей каждого сособственника в зависимости от увеличения или уменьшения размера выделяемой доли должна быть выплачена денежная компенсация за ту часть имущества, которая присоединена к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников. Это неизбежно влечет за собой изменения в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с чем в резолютивной части решения обязательно указывается размер долей, которым соответствуют выделенные сторонам изолированные части объекта недвижимости.

Как уже было отмечено, при разделе жилого дома сторонам выделяются пропорционально принадлежащим им долям и подсобные строения. Естественно, это не относится к тем случаям, когда указанные строения (например, баня, сарай, гараж) возведены одним из собственников за счет личных средств. Данные постройки выделяются только ему. Правило же о разделе пропорционально долям применяется лишь в отношении общих подсобных строений. При невозможности их раздела в точном соответствии с долями сторон в пользу одного из сособственников взыскивается соответствующая компенсация. Однако последнее обстоятельство не влияет на соотношение долей собственников жилого дома, так как подсобные помещения при определении размера долей не учитываются.

Наибольшие трудности в судебной практике вызывают споры, связанные с выплатой участнику долевой собственности остальными собственниками денежной суммы или иной компенсации вместо его доли в натуре. Выплата такой компенсации допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.4 ст.252 ГК РФ).

Решение суда о выплате компенсации должно быть мотивировано, в нем должны быть указаны установленные исключительные обстоятельства, при которых допускается подобная выплата. Если собственник, исходя из размера его доли может реализовать свое право на часть строения путем определения порядка пользования им, то исключать его из числа собственников было бы неправильно, например когда в жилом доме имеется соответствующая доле в праве собственности жилая комната, но отсутствует возможность превращения части дома в изолированную с отдельным входом. Должны учитываться и другие заслуживающие внимания обстоятельства (нуждаемость в спорном строении, состав семьи и нуждаемость в жилье с учетом состояния здоровья и т.п.).

В частности, в Определении по конкретному делу Верховный Суд РФ указал на то, что ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю в жилом доме, полученную по наследству, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской.

Нельзя и допустить нарушения жилищных прав участника долевой собственности на жилой дом. Поэтому в тех случаях, когда спорный жилой дом является постоянным местом жительства выделяющегося собственника, недопустима выплата денежной компенсации вопреки его воле независимо от размера доли.

На практике не всегда ясно, как следует поступать в тех случаях, когда ответчик отказывается выплатить денежную компенсацию, например в связи с отсутствием денежных средств и нежеланием увеличения своей доли. Представляется, что правового основания для взыскания компенсации без его согласия не имеется, так как закон не предусматривает возможности приобретения права собственности в принудительном порядке. Однако если ответчик согласен на выплату денежной компенсации, но оспаривает ее размер, то сумма денежной компенсации определяется судом и может быть взыскана с ответчика, несмотря на его возражения о выплате такой суммы.

В то же время возможны такие ситуации, когда участник долевой собственности, возражая против выплаты денежной компенсации другому сособственнику, препятствует ему в использовании общего имущества, удерживая его долю. По мнению автора, в подобных случаях возможны присуждение денежной компенсации и передача доли в собственность лица, фактически владеющего ею, независимо от его согласия на это.

При присуждении в пользу выделяющегося собственника денежной компенсации вместо выдела его доли в натуре в резолютивной части решения обязательно указывается об исключении этого лица из числа собственников и увеличении размера долей остальных участников общей собственности или одного из них. При отсутствии такого указания нельзя внести изменения в государственную регистрацию прав на объект недвижимости.

По делам о разделе недвижимого имущества (выделе доли) суды обязаны особо четко излагать резолютивную часть решения, с тем чтобы не было неясностей и споров при его исполнении. Должно быть указано в соответствии с избранным вариантом о выделении в собственность (а не в пользование) сторон конкретных изолированных частей основного строения и построек хозяйственного назначения, при разделе с отступлением от размера долей – о взыскании денежной компенсации и размера доли, которую составляет каждая выделенная часть объекта недвижимого имущества. Определяется, какие переоборудования, кем из собственников и в каком объеме должны быть произведены в целях изоляции выделенных частей строения.

В иске о выделе доли в натуре судом может быть отказано, если такой выдел не допускается законом (например, при выходе из крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов -п.2 ст.258 ГК РФ) либо невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом можно понимать существенное ухудшение технического состояния объекта недвижимости, невозможность использования его по хозяйственному назначению, несоответствие установленным техническим и санитарным нормам и правилам.

Неоднозначно судами разрешаются споры и в тех случаях, когда возможно произвести выдел доли истца, но другие собственники возражают против оставления в их общей собственности остальной части строения, произвести раздел которой технически невозможно. Представляется, что в подобной ситуации никаких оснований к отказу в иске о выделе доли в натуре не имеется, за исключением тех случаев, когда истец пользуется одной частью строения, а требует выделить часть этого строения, занимаемую другими собственниками.