Текст книги "Русская жизнь. Квартирный вопрос (октябрь 2007)"

Автор книги: авторов Коллектив

сообщить о нарушении

Текущая страница: 10 (всего у книги 15 страниц)

Евгений Клименко
Командная игра

В СССР был свободный рынок!

Расхожее мнение гласит, что квартирный маклер – это патентованный мошенник, который спит и видит, как облапошить легковерного клиента. Порой оно не далеко от истины. Однако 30 лет назад все было иначе. О советском подпольном рынке жилья рассказывает бывший маклер Илья Борисович Завьялов.

– Ваша первая профессия как будто никак не связана с коммерцией…

– Да, я инженер-гидравлик, так что навыки финансиста приобретались по ходу дела. В 1970-е мы с мамой жили в двухкомнатной квартире на Стромынке и однажды решили ее разменять. Но как это сделать? Специальных газет тогда не было. Мы напечатали на машинке объявления и расклеили в разных районах Москвы. Результат – ноль. Полгода долбили по клавишам, изводили бумагу и клей – все бесполезно. Потом нам посоветовали сходить в Банный переулок, в бюро обмена.

– И каковы были первые впечатления?

– Множество людей, все заполняют какие-то бланки на коленках. Когда присмотрелся, понял, что во многих случаях речь шла не о простом обмене «баш на баш». В сложных случаях надо было составлять длинные цепочки. Собирались большие компании и крутили сообща. На столбах и стенах висело огромное количество объявлений. Это все было аналогом нынешней газеты «Из рук в руки», в масштабе, скажем, один к тысяче. Общая мизансцена была как на бирже. На возвышениях стояли люди, они выкрикивали: «Наши в Саратове, ваши в Москве!», «Ваших нет!», «Пойдем к маклеру!» Я ничего не понял и робко подошел к человеку с благородным, как мне показалось, лицом.

– Не ошиблись?

– Пожалуй, нет. Его звали Максимом Захаровичем. Он участливо выслушал меня. «А как эти люди находят друг друга? Через вас?» – спросил я, показывая на громадные простыни из объявлений. В ответ маклер ласково похлопал меня по плечу, улыбнулся и сказал, что мой обмен осуществится в течение полутора месяцев. И посмотрел вопросительно. Я поинтересовался, во сколько обойдутся услуги. Смерив меня взглядом, он вынес решение: «Тысяча рублей». Это было почти все, что мы с мамой успели накопить. Но выхода не было. Зато через четыре или пять недель мы уже имели обменные ордера. На этом мое знакомство с бизнесом могло и закончиться, но, пока мы занимались разменом, я понял, что и сам бы мог зарабатывать маклерством.

– Амбиции молодого человека?

– Да, можно так сказать. Я понимал, что, оставаясь гидравликом, не заработаю за год того, что эти люди получают за две недели. Максим Захарович, например, был прекрасно одет, носил лисью шубу, от него пахло дорогим парфюмом… В общем, я развесил объявления в Банном переулке, и через несколько недель мой телефон накалился. Процесс пошел.

– Старые маклеры так просто пустили в свой круг?

– Если вы владеете информацией о возможных клиентах, вы уже потенциальный маклер, а она тогда собиралась вручную, и этому никто не смог бы помешать. Ведь бюро обмена не оказывало информационных услуг, оно лишь фиксировало сделку (хотя слово это не употреблялось). К тому же людей этого рода занятий было не так много, и они не толкались локтями. Я быстро сообразил, что изрядная часть объявлений в Банном написана самими маклерами, а не хозяевами квартир. Научился отличать одних от других, правильно беседовать… Это оказалось несложным делом. Каждый из нас вел дома свою картотеку, постепенно нарабатывалась клиентская база. Очень скоро я тоже купил себе лисью шубу, как у Максима Захаровича. И зажил безбедно. Зарабатывал без особого труда около трех тысяч в месяц.

– На что вы тратили первые заработки?

– Вначале, признаться, немного обалдел. Каждый день ходил в рестораны, катался на такси, отделал себе квартиру. Многие покупали новую жилплощадь, оформляя ее на родственников. И я тоже. В принципе, роскошь была еще не слишком доступна.

– Как тогда совершались сделки?

– Самый обычный вариант – это обмен с доплатой. Якобы за ухудшение жилищных условий. Ну, например: маленькая комната в Подмосковье меняется на шикарную квартиру в Москве. Удивительно, но бюро обмена никогда не заворачивало такие сделки. Тот, кто получал обменный ордер на комнату, на самом деле там не прописывался. Так под прикрытием обмена реально осуществлялась сделка «купли-продажи». Деньги передавались в машине, в кафе, в чебуречной. Не то, что в 90-е! Тогда Департамент жилья был окружен машинами, в которых сидели бритые люди с оружием. Расчеты происходили при них. А в 70-е нравы были простые – наша собственная милиция нас и берегла, но ненавязчиво.

– Все операции были незаконными?

– Если в них участвовали деньги, да. Но так было не всегда. Например, большая квартира разменивается, получаются три квартиры в Москве, две из них «разъезжаются» в область. Трехступенчатая цепочка. При том, что стоимость квартир была тогда примерно одинаковой, люди плохо понимали, что на что они меняют. Мыслили не столько в рублях, сколько в комнатах. Две комнаты можно было выменять на хорошую двушку. А двушку – на однушку плюс комнату. Тоже бизнес, причем почти законный. Некоторые изрядно приращивали себе жилплощадь.

– Как складывались отношения с властями?

– По-разному, но, как правило, очень неплохо. Возьмем, к примеру, получение кооперативных квартир. Пришли бы вы в какой-нибудь кооператив на Котельнической набережной году, эдак, в семьдесят пятом, и сразу обнаружили бы: вариантов нет, огромная очередь. Но возьмите с собой знакомого маклера, положите 500-700 рублей сверху, и вариант для вас сразу найдется. Маклеры сходились с представителями местной власти, которые ведали подписанием договоров между председателями кооперативов и наемщиками. Осуществляли, так сказать, преступный сговор. Вот и все. К нам привыкли, взятки брали без страха и зазрения совести. Чиновники придерживали жилплощадь и отпускали, кому надо, за плату. В доле была и милиция, поэтому нас не трогали. Механизм работал как часы. Вокруг кооперативов крутилось громадное количество маклеров.

– А как собирали налоги?

– Мы, стоявшие в Банном переулке, платили ежедневно. Такса была в общей сложности 15 рублей за место, сущие пустяки. За сбором приходил один и тот же человек, имени его никто не знал. Не знали его и «там» – в кабинетах, куда он приносил мзду. При такой организации выявить цепочку было сложно: кто платит, кому платит? Обычная наша отмазка для милиционера-новичка: «Я пришел сюда менять свою квартиру». – «А почему обсуждаете чужую?» – «Так мы опытом делимся. Говорим о нашем, о житейском». Реально можно было прихватить человека только в момент получения денег; поймать с поличным было крайне сложно и затратно. Кстати, для отвода глаз каждый из нас где-то еще работал или числился. Иногда даже в дворниках.

– Работали в одиночку?

– Фактически да. Иначе дело тянуло бы на преступный сговор, а это, по советскому законодательству, резко увеличивало сроки. Но, конечно, у каждого были свои девочки в бюро обмена, паспортистки и другие помощники на местах. Вообще пора развеять миф о том, что в СССР не было рынка жилья. Был! Свободный, хотя и подпольный. В него были включены многие звенья власти. В принципе наша деятельность попадала под статью «Нетрудовые доходы», но милиция и чиновники получали свой процент и были довольны. Все работали в системе, но сами на себя, без найма и подрядов. В Москве существовало несколько маклерских кланов.

– Они враждовали?

– Нет, сотрудничали. Это лишь способствовало общему успеху: доход маклера тогда составлял 2-3 тысячи рублей в месяц. Рынок процветал. Это был золотой век квартирного бизнеса.

– Просто идиллия. А клиентов обманывали часто?

– Вот соблазна обмануть клиента почему-то не возникало. Слова «лох» и «терпила» я услышал много позднее. Новое поколение коммерсантов называло так потенциальную жертву аферы и того, кто уже «претерпел». В 70-е и 80-е этих терминов не существовало, потому что случаи прямого обмана – «кидка» – были крайне редки.

– А почему не кидали? Ведь «терпила» не смог бы обратиться в органы: он сам – участник незаконной сделки.

– Удивительно, но это так. Дело не в том, что уровень криминализованности был ниже… Конечно, существовали способы подстраховки. В случае каких-то осложнений можно было сказать милиции: «Вот я хотел обменяться, а у меня ордер отняли». И все-таки главной причиной взаимного доверия была солидарность. Каждый участник сделки понимал: мы команда, совершающая преступление. Мы должны выстоять против государства. Чтобы обмануть власть, мы должны быть честны и чисты друг перед другом. Сейчас такого нет – человек человеку волк. А тогда наличие общего врага неимоверно сплачивало. Общего врага и общей идеи. Поэтому квартирный бизнес был куда более упорядочен, чем нынче.

– Парадокс?

– Да, «невидимая рука» рынка, описанная экономистами, тогда была гораздо сильнее. Несмотря на все запреты. Как ни странно, государство, будучи жандармом, оказывалось и естественным рыночным регулятором. Само того не желая и не прилагая к этому ни малейших усилий.

– Кстати, слово «маклер» тогда уже употреблялось?

– Кое-кто говорил «обменщик». Старушки у подъездов шептались: «Вон, опять обменщики пришли». Но чаще – «маклер».

– Или… черный маклер?

– А вот это выражение родилось позднее и служило пропагандистским клише. С его помощью новое поколение коммерсантов, занимавшихся недвижимостью – риэлторов, как их стали называть в середине 90-х, – боролось с нами, коммерсантами, пришедшими из советской эпохи. Они считали, что призваны прийти на смену маклерам и вести цивилизованный бизнес. Ну, так, как они это понимали, разумеется. То есть арендовали офисы, платили за охрану и так далее.

– Это не более цивилизованные методы?

– Налог бандитской крыше, кидалово, вывоз должников? Дело вкуса, конечно. Но мы такой романтикой не увлекались. Правда, ближе к 90-м маклеры испортились – многие становились кидалами. Главным законом рынка стало право сильного, а не спрос и предложение. Я-то к тому времени отошел от дел.

– А почему?

– Во-первых, не хотел играть по таким правилам. Во-вторых, мне все это уже не было нужно. У меня было несколько квартир в Москве и в Праге, я жил как рантье. В Праге, кстати, жилплощадь вдвое дешевле, чем в Москве.

– Москва уже тогда была самой дорогой столицей Восточной Европы?

– Да, была и осталась. Потому что в Москве делаются самые большие деньги. Кроме того, Москва очень комфортна, а комфортных мест в мире не так уж много. Поэтому продав квартиру здесь, можно было купить две в Праге. И сейчас то же самое. Правда, там недвижимость на нерезидентов оформлять нельзя. Но достаточно оформить совместную русско-чешскую фирму, и у вас не будет никаких проблем. В принципе, чехи приветствуют русских инвесторов, это выгодно.

– Как вы встретили 1991-й год, когда вышел Закон о приватизации жилья?

– Сразу после выхода закона на рынок недвижимости хлынуло громадное количество простачков. Их деятельность поначалу заключалась в расклеивании объявлений «Куплю квартиру» и «Продам квартиру». Их так и называли «расклейщики». Потом они стали публиковать это все в газетах. Но у них не было опыта и связей. А мы имели связи в паспортных столах, БТИ, ЖЭКах, РЭУ, в бюро обмена в Банном переулке. Отношения за годы работы сложились такие, что мы могли получить обменные ордера даже в отсутствие клиентов. У многих из нас к 91-му году скопился капитал, что позволяло выкупать коммунальные квартиры в центре Москвы, расселяя жильцов в обычные квартиры на окраине. Если происходил обмен, людей интересовали квадратные метры, а не стоимость комнаты в коммуналке и квартиры на окраине, куда они переезжали. И они получали то, что хотели. А мы получали прибыль.

– Как складывалась судьба этого поколения маклеров дальше?

– Многие коммерсанты, которые поднялись в 1990-е на операциях с недвижимостью, вышли из Банного переулка. У нас накопилась большая клиентская база, информация о людях, проживающих в коммуналках, желающих разъехаться. Новые маклеры находили всю эту информацию с помощью рекламы. Однако вскоре появились риэлторские фирмы, и это было пострашнее «расклейщиков».

– Сильно нажимали?

– Да. Помню день, когда фирма «Интерконт» вывесила первое объявление: «Вы хотите продать квартиру? Мы предлагаем самые высокие цены». Это был первый гвоздь в крышку гроба. Ведь маклеры работали с информацией. Их кормили ноги и записная книжка. И вот старая система начала понемногу рушиться. Чтобы выжить, надо было решительно менять стиль работы. Пришлось внедрять в фирмы своих людей, отбивать клиентов, но постепенно маклеры были ассимилированы в риэлторские компании или сошли со сцены.

– Они были обречены как класс?

– Видимо, да. Каждый одинокий волк в отдельности был опытнее и искушеннее фирмача-риэлтора. Но те брали массой. Человек – будь он хоть трижды гений – проигрывал системе, корпорации. Это все равно, что заставить Брюса Ли драться с дворовой шпаной: если их будет дюжина, он ничего не сможет.

* ГРАЖДАНСТВО *
Евгения Долгинова
Обремененные

Жилищный кодекс против круглой сироты

I.

Недавно в ее подъезде убили Вячеслава Ревзина, главного детского нарколога Петербурга, – забили металлическим прутом, и кровь стекала прямо под дверь Апполинарии на первом этаже. Она рассказывает об этом взволнованно, с каким-то уважительным придыханием – такое дело и в нашем доме, – а я думаю, что, может быть, эти лужи крови станут последним сильным потрясением, связанным с квартирой, в которой она родилась и прожила все четырнадцать лет своей не сказать чтобы очень праздничной жизни. Мало кому везет так, как девице Апполинарии: почти в одночасье, с разницей в несколько дней, она стала круглой сиротой и бомжом, и блестящие дали сиротства и бездомности засияли перед ней, домашним ребенком, практически одновременно. Это как раз тот случай, когда законность соблюдена, а священное право частной собственности находится на высоте небывалой, – Жилищный кодекс 2005 года идет по стране, поступь его легка и светла.

II.

Фабула этого дела довольно извилиста – я восстанавливаю ее по документам, по разговорам с адвокатом Дмитрием Фенко и Апполинарией. Больше спросить не у кого: так трагически совпало, что «все умерли» буквально за последние полтора года, все взрослые фигуранты этой истории ушли в мир иной, – а теперь оскомина у детей от отцовского винограда.

Было так: ленинградцы Александр Владимирович и Марина Николаевна Тансины состояли в браке с 1977 по 1989 год и воспитывали сына Максима 1980 года рождения. В 1985 году супруги Тансины вступили в жилищный кооператив, а в 1989 году развелись. Раздела имущества не было, договорились «по-людски» (но о чем именно договорились – уже не узнаешь). В 1991 году Марина Николаевна полностью выплатила пай за квартиру, а еще через год вышла замуж за немолодого гражданина ФРГ и вместе с Максимом уехала в город Кельн на постоянное место жительства.

В том же 1992-м гражданка Горбань Марина Федоровна, уроженка города Краснодара, родила Александру Владимировичу дочь Апполинарию (брак они оформили только в 2004 году), которая немедленно была прописана по месту жительства отца. И стали они жить-поживать в трехкомнатной квартире площадью 67 кв. метров на улице Коллонтай, являющейся частной собственностью Марины Николаевны Тансиной, и до последних лет в ус не дули относительно имущественных прав и всякой прочей бюрократии, – ведь отец и дочь были прописаны, а следовательно, надежно защищены. Правда, три года назад Марина-1 посетила Отечество и родной кров и сообщила Марине-2, что нужны деньги, квартиру собирается продавать, а взамен купит семейству комнату. Но Марина-2 не хотела в комнату, соглашалась только на однокомнатную квартиру. Тогда уже готовился, но еще не вступил в силу новый Жилищный кодекс, отделы опеки и попечительства зорко бдили за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних, и предпринять что-либо против интересов ребенка было довольно-таки затруднительно.

В 2005 году вступает в действие новый Жилищный кодекс, а через год, в феврале 2006 умирает 46-летний Александр Владимирович (инфаркт). Встревоженная Марина Федоровна обращается в Невский районный суд с иском о «признании права на долю собственности». В заявлении она указывает, что паевые взносы выплачивались супругами совместно, раздела имущества не было, и просит признать половину квартиры наследством покойного супруга, а другую половину – долей Марины Николаевны. Суд отказал – и за давностью срока, и за неубедительностью аргументов, – дело осталось в подвешенном состоянии. В том же 2006 в Кельне внезапно умирает Марина Николаевна. В сентябре 2007 года на улицу Коллонтай приходит поверенный и сообщает, что квартира продана и скоро в нее вселятся новые собственники. Шок, ужас, растерянность. Продавцом выступил наследник Марины Николаевны – ее сын Максим, 27 лет, программист, житель города Кельна, единокровный брат девицы Апполинарии и единоличный владелец квартиры.

Марине Федоровне, уже смертельно больной, оставалось жить несколько дней. Что она успела перед смертью? Позвонить, прокричать, найти каких-то очень дальних знакомых… 13 сентября адвокат Дмитрий Фенко получил от нее доверенность на ведение дела о приостановлении выселения, а 14 сентября она скончалась в больнице.

14– летняя Полина осталась без мамы и без дома.

Выгнать ее пока не выгнали, новые квартировладельцы цивилизованные люди и все делают по закону. Они пришли – молодая пара, вежливые, покрасили дверь в салатовый цвет и заперли две комнаты из трех. На прощание уведомили Апполинарию, чтобы не вздумала продавать шкафы и холодильник, квартира куплена вместе с мебелью. («Ага, щас!» – подумала Апполинария.) Спрашиваю: «Что за шкафы – „Стенли“ какой-нибудь?» – «Нет, ну откуда. Самые обыкновенные, дешевые шкафы. Просто они так сказали».

III.

Она хорошенькая, смуглая и очень маленькая – наверное, роста в ней меньше полутора метров, но и неумело-вульгарный макияж, и ярко-желтые ногти, и что-то такое серебристое и розовое только подчеркивают ее детскость и нежность, – такая маленькая, такая взрослая. Смотришь и не веришь, что это девочка два года стоически ухаживала за матерью-инвалидом (и, судя по всему, женщиной поведения не пуританского), вела хозяйство, мыла-готовила-убирала-считала копейки, при этом – не бросила школу. Мне нравится, как отважно она защищает образ покойных родителей (а образ этот сильно отдает, увы, мармеладовщиной), где-то приукрашивает, а где-то умалчивает. Ей важно, чтобы мы верили: ее любили, она любила, у них была хорошая («нормальная», повторяет она) семья.

Осторожно спрашиваю: «Папа выпивал?» – «Нет. Ну как все – по праздникам, немножко…» Мама работала продавщицей, кладовщиком в «Блиндональдсе», папа – грузчиком, а также «швеей», шил на машинке (швейные навыки понятно откуда: «2000 год – осужден», сообщает один из домовых документов, – но Полина об этом не скажет ни слова). Два года назад случилось несчастье, мама за городом собирала грибы, наткнулась в лесу на такую железяку, ну, не лечила, запустила, случилось нагноение, потом в больнице заразили чем-то – в итоге гангрена и ампутация выше колена. Вот как-то так и жили, Полина ее в коляске возила, потом мама встала на костыли. Пенсия была три тысячи, и за потерю кормильца тоже что-то платили. А в этом году мама простудилась. «Летом она лежала в Александровской больнице, думали – пневмония, ну и лечили от пневмонии. А потом ее оттуда выгнали за нарушение режима». Я задумываюсь, легко ли нарушать режим 45-летней одноногой женщине и какого рода это должны быть нарушения. «Она ко мне приходила, надо было возвращаться в восемь вечера, а она в девять вернулась, ну ее и выгнали», – объясняет Полина с чистыми глазами. Пневмония оказалась острым туберкулезом, – и Марина Федоровна сгорела буквально за две недели.

Двадцать тысяч рублей на похороны прислала бабушка из Краснодара. Сама приехать не смогла: 83 года, дорога ей не по силам.

Что у Полины осталось в этом мире, кто остался? Родной дедушка («по национальности нивх», – уточняет Полина), у него квартира двухкомнатная, вся левая сторона у дедушки парализована, но он «поженился с какой-то теткой», и та прибрала квартиру к рукам. Есть пятидесятилетняя тетя, мамина двоюродная сестра, у нее больные ноги, поэтому она работает консьержкой. Она дает Полине деньги – примерно тысячу рублей на неделю, но оформить попечительство не может, ей не по силам, здоровье не позволяет. Есть сосед, который хотел бы оформить попечительство, но ему отказали – не женат, и бог весть какой у него в этом деле личный интерес. Есть отдел опеки и попечительства, который немедленно собрался отправить Полину в социальный приют «Ребенок в опасности» (это хороший приют), но она отказалась, понимая только, что квартиру покидать нельзя, что это и будет добровольным выселением. И еще есть те люди, состоятельные дальние знакомые, они и прислали, прослышав о беде, хорошего адвоката Фенко. Который сейчас, неожиданно для себя, оказался перед громадной ответственностью – от его юридических действий зависит, ни больше ни меньше, – судьба Полины.

Такая дилемма: «Если она пойдет в интернат, у нее будет законное право на квартиру. Если мы сейчас добьемся права проживать в квартире до 18 лет, это может означать, что в день совершеннолетия она станет бездомной». Но выпускникам детдомов и интернатов в Петербурге дают не квартиру, а комнату, в законе записано – право на жилое помещение, а это не обязательно квартира. С другой стороны, сделка, может быть, не совсем чиста юридически, и если ее можно опротестовать. Голова кругом, ответственность – чудовищная, как лучше – пока непонятно.

Суд по делу о выселении несовершеннолетней захватчицы Тансиной, незаконно пребывающей на территории чужой частной собственности, должен был состояться 26 сентября (замечательна эта резвость, эта стремительность: и двух недель не прошло после смерти матери). У Апполинарии нет паспорта – она не могла его получить, потому что, в свою очередь, был недействителен мамин паспорт, подлежащий обмену по достижении 45 лет, и суд перенесли на 19 ноября. Пока же Дмитрий Фенко подал иск о приостановлении выселения Тансиной А.А., обратился в органы опеки с просьбой назначить девочке попечителя и написал заявление в прокуратуру Невского района с просьбой проверить «законность перехода прав собственности» и взять дело о выселении несовершеннолетней под контроль.