Текст книги "Смерть и жизнь больших американских городов"

Автор книги: Джейн Джекобс

сообщить о нарушении

Текущая страница: 24 (всего у книги 34 страниц)

Широко известно, что банки и страховые компании воздерживаются от предоставления займов и ипотечных кредитов владельцам дешёвых многоквартирных домов, особенно находящихся на территориях, которые считаются нежелательными для проживания. По истечении срока кредиты не продлеваются, и домохозяевам часто приходится обращаться к ростовщикам, которые требуют 20 % годовых по краткосрочным кредитам. [Замечу от себя: это ещё по-божески.] <…> Некоторые владельцы не хотят ограничиться центральным отоплением. Они думают о модернизации квартир: о расширении комнат, об установке нового кухонного оборудования, о современной электропроводке. <…> Видя, что финансовые организации закрыли перед ними двери, владельцы обратились за помощью к городским властям – но ничего из этого не вышло. <…> Органа, который мог бы помочь, не существует.

Тип строения – будь то дешёвый многоквартирный дом, исторически значимый старинный таунхаус или чисто коммерческое здание – не играет большой роли на участке, включённом в «чёрный список». В такие списки заносятся не люди как таковые и не здания как таковые, а территории.

В 1959 году Нью-Йорк начал осуществлять небольшой экспериментальный план консервации участков Манхэттена, где, с одной стороны, не велось никакого нового строительства, но, с другой, и физическое состояние зданий было отнюдь не безнадёжно, и в социальном плане было что спасать. К сожалению, займодатели уже записали эти территории в разряд безнадёжных. Только ради исправления повреждений, нанесённых зданиям, город счёл необходимым, чтобы на уровне штата был принят закон, учреждающий государственный ссудный фонд в 15 миллионов долларов для выдачи займов владельцам недвижимости на таких участках. Деньги для постепенных перемен получить так трудно, что даже для удовлетворения простейших, минимальных нужд пришлось создать новый кредитный орган. Закон при этом был написан так неумело, что в настоящий момент использовать фонд почти невозможно; к тому же фонд так мал, что на городском уровне в любом случае погоды не сделает.

Как я уже сказала, территория, занесённая в «чёрный список», может вновь получить деньги от традиционных частных кредиторов, если созданы условия для катаклизмического вливания этих денег с тем, чтобы провести сортировку по доходам и способам использования городской среды в духе Лучезарного города-сада.

На торжественном открытии жилого массива в Гарлеме, построенного на частные деньги в стиле Лучезарного города, президент округа Манхэттен отметил чрезвычайную значимость события: «заручившись частным финансированием, руководители проекта уничтожили барьер для масштабного инвестирования в новое жилищное строительство в Гарлеме – барьер, который долгое время поддерживался банками».

Барьер, однако, был уничтожен ради инвестирования в Гарлеме не во что иное, как в катаклизмы масштабных проектов, подобных этому.

Традиционный частный кредит снова возникнет на территории, занесённой в «чёрный список», и в случае, если федеральное правительство гарантирует на ней займы так же щедро, как для пригородного строительства или для строительства новых массивов в духе Лучезарного города-сада. Но правительство гарантирует их недостаточно для того, чтобы стимулировать выборочное строительство или реконструкцию где-либо, кроме официально одобренных обновляемых зон, для которых имеется утверждённый план. Такой план означает, что даже существующие здания должны способствовать превращению территории в наилучшее возможное приближение к Лучезарному городу-саду. Как правило, подобные планы обновления предусматривают выселение даже из зон с низкой плотностью от половины до двух третей жителей. Так что и в этом случае деньги используются для финансирования катаклизма. Они используются не для увеличения городского разнообразия, а для его уничтожения. Когда я спросила одного чиновника, участвовавшего в подготовке к «выборочной расчистке» реконструируемого района, какой смысл выкорчёвывать рассеянную по разным точкам торговлю вместо того, чтобы стимулировать её приращение, и почему коммерцию предполагается сосредоточить в монополистическом торговом центре, имитирующем пригодную жизнь, первое, что он сказал, – что это хорошее градостроительство. Затем он добавил: «Так или иначе, это праздный разговор. Мы не получили бы «добро» от Федерального управления по жилищным вопросам, если бы оставили такую смесь способов использования». Он не солгал. Существенных денег на поддержание городских районов, пригодных для городской жизни, раздобыть сегодня невозможно, и такую политику поощряет, а часто и напрямую проводит в жизнь правительство страны. Винить в создавшемся положении нам поэтому некого, кроме себя самих.

Другой вид «респектабельных» денег, вкладываемых в участки из «чёрных списков», – это бюджетные деньги, идущие на постройку жилых массивов. Часто приходится слышать болтовню о «проектах карманного формата», но если так, то этот карман – поистине великанский. Эти деньги тоже почти неизменно приходят в катаклизмической форме и всегда с тем результатом, что на людей навешивают ценники и сортируют согласно проставленным на них цифрам.

На Восточный Гарлем, как и на Нижний Истсайд, вылились реки таких денег. В 1942 году Восточный Гарлем имел, как представляется, не худшие шансы на выход из трущобного состояния, чем Норт-Энд. Всего пятью годами раньше, в 1937-м, беспристрастное обследование района, проведённое под эгидой городских властей, продемонстрировало столько обнадёживающих улучшений, что авторы отчёта предсказали превращение Восточного Гарлема в центр нью-йоркской культуры, окрашенной в итальянские цвета. В районе действовали тысячи мелких бизнесов, у которых дела шли так стабильно и успешно, что во многих случаях их вело уже второе или третье поколение. В нем имелись сотни культурных и общественных организаций. Это был район, застроенный ветхими и плохими домами (наряду с которыми в нем было некоторое количество хороших зданий и существенное число зданий, постепенно выводимых владельцами из трущобного состояния), но он отличался колоссальной жизненной энергией и огромной притягательностью для многих своих обитателей. В районе также обосновалась главная часть городского пуэрториканского сообщества; жилищные условия у этих людей были отвратительны, но среди них имелось множество «пионеров» пуэрториканской иммиграции, которые уже заявляли о себе как о лидерах, и в Восточном Гарлеме возник целый ряд пуэрториканских культурных, общественных и деловых организаций.

После того как в 1942 году займодатели занесли район в «чёрный список», в нем происходили свои маленькие чудеса. Один его участок (у моста Триборо) продолжал благоустраиваться вопреки всем препятствиям. Люди из городского управления по жилищному хозяйству, которые выселяли оттуда жителей, чтобы затем построить Вагнер-Хаусез – эти огромные трущобы, «замурованные в кирпич и стекло», – пришли в изумление от количества и масштаба усовершенствований, подлежавших уничтожению. Так или иначе, чуда столь поразительного, чтобы оно смогло спасти Восточный Гарлем, не произошло. Чтобы осуществлять свои планы [даже если они напрямую не противоречили планам городских властей), слишком многим его жителям рано или поздно пришлось переехать. Те же, кто остался несмотря на препятствия к благоустройству, несмотря на разгул теневых денег, вливавшихся в любую щель, какую они могли найти, – держались благодаря чрезвычайным мерам и большому упорству.

Ибо фактически Восточный Гарлем приравняли к отсталым и обездоленным странам; в финансовом отношении он был отрезан от нормальной жизни Соединённых Штатов. На территории, где проживало более 100 000 человек и действовали тысячи бизнесов, закрылись даже филиалы банков; чтобы положить на счёт дневную выручку, торговцам приходилось ездить в другие районы города. Перестала действовать даже система школьных сберегательных счётов.

В конце концов во многом так же, как богатая и щедрая нация могла бы излить масштабные денежные средства на отсталую и обездоленную страну, в район согласно решениям экспертов с отдалённого континента, населённого градостроителями и проектировщиками, обильно потекла «иностранная» помощь. На переселение людей в новые дома было потрачено примерно 300 миллионов долларов. Но чем больше денег вливалось в Восточный Гарлем, тем тяжелее делались тамошние невзгоды и проблемы и тем больше он походил на отсталую и обездоленную страну. Более 1300 бизнесов, имевших несчастье занимать участки, отведённые под новое строительство, было сметено, и, согласно оценкам, 80 % их владельцев разорилось. Уничтожено было также более 500 некоммерческих уличных заведений. Практически все вышедшее из трущобного состояния и устойчиво державшееся население было выкорчевано и разбросано «улучшать своё положение» на новых местах. Проблема Восточного Гарлема состояла не в нехватке денег. После засухи туда пришло невероятное денежное наводнение. Одних только казённых средств для строительства жилья на район вылилось примерно столько же, сколько было потеряно на «эдселах» [51]51
  «Эдсел» – марка автомобиля компании Ford Motor. Автомобиль начал продаваться в 1957 году, однако проект очень быстро окончился полным провалом. – Примеч. пер.


[Закрыть]. В случае ошибки, подобной «эдселу», наступает момент, когда расходы подвергаются переоценке и прекращаются. Но жителям Восточного Гарлема сегодня приходится бороться со все новыми денежными вливаниями с повторением ошибок, не признанных теми, кто контролирует финансовые потоки. Хотелось бы думать, что другим странам мы оказываем денежную помощь умнее, чем городским районам у себя дома.

Нехватка постепенных денег опустошает районы, по своим внутренним качествам приспособленные к городской жизни и потому имеющие громадный потенциал для быстрого развития. Она означает также, что нет никакой надежды у районов, в которых отсутствует одно или большее число условий генерации разнообразия и которым нужны деньги как для создания этих условий, так и для обычных перемен и замены ветхих строений.

Если деньги из традиционных частных источников не идут на постепенные перемены, то куда они идут?

Часть из них вкладывается в плановые катаклизмы реконструкции и обновления; ещё большая часть – в саморазрушение разнообразия, в уничтожение того, что достигло выдающегося успеха.

Много денег вкладывается не в города, а в их окрестности.

Кредитная власть, как сказал Хаар, даёт возможность не только разрушать, но также творить и направлять. Он имел в виду конкретно государственную кредитную власть и её использование для поощрения пригородного строительства в противовес городскому.

Новые американские пригороды, раскинувшиеся на огромных просторах, возникли не случайно и отнюдь не благодаря мифической свободе выбора между городом и пригородом. Колоссальное разрастание пригородов стало практически осуществимым, а переселение в них для многих семей, по существу, неизбежным вследствие создания того, что до середины 1930-х в США отсутствовало, – общенационального ипотечного рынка, специфически приспособленного для поощрения пригородного жилого строительства. Испытывая уверенность, возникшую благодаря государственному гарантированию ипотечных займов, банк в Нью-Хейвене смело покупает закладные на пригородное жильё в Южной Калифорнии. Чикагский банк покупает закладные на пригородное жильё близ Индианаполиса, а неделю спустя банк в Индианаполисе приобретает их на дома в пригороде Атланты или Буффало. И сегодня даже не обязательно, чтобы эти займы были гарантированы государством. Заложенные дома могут быть повторением, в отсутствие гарантий, обычных образцов проектирования и строительства, на которые распространяются гарантии.

Общенациональный ипотечный рынок приносит ту очевидную пользу, что он быстро и чутко соединяет спрос на деньги с отдалённым их предложением. Но он может приносить и вред, особенно когда направляет массированные потоки денег в один определённый тип развития.

Как узнали на себе жители Бэк-оф-де-Ярдз, тесной и прямой связи между накопленными городом и необходимыми для его развития сбережениями, с одной стороны, и вложениями в городское строительство, с другой, как правило, не существует. Эта связь так слаба, что в 1959 году, когда один из сберегательных банков Бруклина объявил, что 70 % кредитов выдал заёмщикам, расположенным поблизости, New York Times сочла этот факт достойным широкого освещения на своих деловых страницах. Правда, «поблизости» – понятие растяжимое. Эти 70 %, как выяснилось, были использованы отнюдь не в Бруклине, а в Нассау на Лонг-Айленде, где ведётся огромное пригородное строительство. Между тем немалая часть самого Бруклина приговорена к упадку «чёрными списками».

Горожане, таким образом, финансируют расползание пригородов. Безусловно, одна из исторических миссий больших городов, этих неимоверно производительных и эффективных участков земли, – финансировать колонизацию.

Но все что угодно можно истощить до смерти. Безусловно, источники денег для строительства в крупных городах за последние тридцать лет стали иными. Кредитование и расходование средств стали более институционализированными, чем раньше. К примеру, те, кто, живя они в 1920-е, давал бы деньги в кредит, сегодня чаще всего платят их как подоходный налог или вкладывают в страхование жизни, и поэтому, когда они даются в кредит или расходуются на городское строительство, это делает правительство или страховая компания. Маленькие местные банки, подобные тому диковинному банку из Новой Англии, что вкладывал деньги в участок, занесённый в «чёрный список», исчезли в эпоху Депрессии или в ходе последующих слияний.

Означает ли это, однако, что наши теперешние более институционализированные деньги могут использоваться только катаклизмически? Стали ли наши мощные бюрократические финансовые органы такими крупными игроками, что в больших городах они способны взаимодействовать только с другими крупными игроками – заёмщиками огромных сумм, затрачиваемых на широкомасштабные и резкие изменения? Неужели система, которая в одном из своих проявлений может аккуратно кредитовать единичных покупателей энциклопедий и отправляющихся на отдых отпускников, в другом своём качестве способна лишь на бурное кредитование оптом?

Деньги, направляемые на городское строительство, действуют подобным образом не из-за того, что их побуждают к этому какие-либо внутренние нужды или силы. Они потому действуют катаклизмически, что мы, общество, потребовали от них именно этого. Мы решили, что это будет хорошо для нас, и мы это получили. Ныне мы принимаем это, как предначертание Бога или системы.

Давайте взглянем в свете того, о чем мы просили и что именно мы в конце концов допустили, на три категории денег, формирующих наши города. Начнём с самой важной из них – с традиционных негосударственных источников кредита.

Идея о направлении громадных денежных средств на разреженное пригородное строительство за счёт городских районов, остающихся на голодном пайке, не была изобретением ипотечных кредиторов (хотя теперь они уже, как и пригородные застройщики, финансово заинтересованы в этой практике). Ни идеал, ни способ его осуществления не возникли естественным путём внутри кредитной системы как таковой. Они возникли в среде высоколобых мыслителей, думающих о благе общества. В 1930-е годы, когда Федеральное управление по жилищным вопросам выработало методы стимулирования пригородного развития, практически все учёные мужи в правительстве – как правые, так и левые – поддерживали рост пригородов как цель, хотя могли спорить по поводу средств. Несколькими годами раньше Герберт Гувер, открывая первую конференцию Белого дома по жилищному строительству, раскритиковал большие города с моральной точки зрения и восхвалил незатейливые коттеджи, маленькие городки и траву. На противоположном политическом фланге Рексфорд Г. Тагвелл, федеральный чиновник, ответственный за показательные пригороды «зеленого пояса», созданные в рамках рузвельтовского Нового курса, говорил: «Моя идея состоит в том, чтобы отыскивать дешёвую землю недалеко от густонаселённых центров, создавать там сообщества и привлекать в них людей. Потом возвращаться в большие города, сносить там трущобы подчистую и разбивать на их месте парки».

Катаклизмическое использование денег для расползания пригородов и сопутствующее ему денежное голодание тех участков больших городов, которые ортодоксальное градостроительство занесло в категорию трущоб, – именно то, чего хотели для нас наши учёные мужи. Каждый по-своему, они употребили колоссальные усилия, чтобы этого добиться. Они этого добились.

Сознательная государственная поддержка катаклизмического частного кредитования проектов реконструкции и обновления ещё более очевидна. Во-первых, государство вкладывает в эти катаклизмические перемены свои собственные средства – из субсидий, предназначенных для расчистки городских территорий, – просто чтобы сделать возможным с финансовой точки зрения последующее катаклизмическое частное инвестирование. Государство также следит за тем, чтобы частное инвестирование использовалось целенаправленно для создания тех или иных вариантов псевдогорода и для подавления городского разнообразия. Не останавливаясь на этом, государство вводит такую поощрительную меру, как гарантии займов на реконструкцию, причём настаивает, чтобы результат гарантированной таким образом реконструкции был максимально статичен на протяжении всего срока инвестиции. Постепенные перемены объявляются вне закона на будущее.

Государственная поддержка подобных катаклизмов считается чем-то само собой разумеющимся. Это, по мнению государства, его полезный вклад в преобразование городов.

От внимания государства, однако, ускользает тот факт, что, поддерживая подобное катаклизмическое использование частного инвестирования в больших городах, оно также совершает и навязывает определённый выбор между различными формами частного инвестирования.

Чтобы понять это, мы должны понять, что государственные субсидии на сплошную или выборочную расчистку городских территорий – это отнюдь не единственный вид субсидий. Эта деятельность опирается ещё и на колоссальные, если их просуммировать недобровольные субсидии.

Когда приобретается земля для реконструкции или обновления того, что на ней построено, она приобретается с использованием права на принудительное отчуждение собственности, принадлежащего только государству. Кроме того, для принуждения к согласию со схемами обновления, осуществляемого в отношении отдельных участков без фактического их приобретения, используется угроза принудительного отчуждения.

Право на принудительное отчуждение, давно известное и полезное как средство приобретения собственности, необходимой для общественного использования, по закону о реконструкции и обновлении может теперь применяться и к собственности, отчуждаемой для частного использования и частного извлечения прибыли. Этот пункт закона вызвал споры о его конституционности. Верховный суд постановил что государство через посредство своих законодательных органов имеет право осуществлять выбор между различными частными предпринимателями и собственниками; оно имеет право отчуждать собственность одних в пользу других ради достижения целей, приносящих, по мнению законодательного органа, пользу обществу в целом.

Такое использование права на принудительное отчуждение делает возможным ведение работ на большом участке отнюдь не только физически. Оно делает его возможным и в финансовом плане – благодаря недобровольным субсидиям, которые оно влечёт за собой. Суть и роль этих недобровольных субсидий хорошо объяснил Антони Дж. Пануч, эксперт по менеджменту, в подготовленном в 1960 году для мэра Нью-Йорка отчёте о запутанном положении в области городского жилья и его реконструкции:

Прямые последствия применения права на принудительное отчуждение к коммерсантам-арендаторам тяжелы и зачастую катастрофичны. Когда государство отчуждает собственность, оно обязано платить только за то, что оно приобретаетдля себя, но не за то, что оно забираету владельца.

Ведь государство забирает не бизнес, а только территорию и строения. Соответственно, оно и платит только за территорию и строения. Хозяину ничего не платят за потерю бизнеса и нематериальных активов, ему не платят даже за досрочное прекращение аренды, поскольку аренда, как правило, предусматривает в случае принудительного отчуждения автоматическое прекращение контракта между владельцем и арендатором без всякой компенсации арендатору.

За всю свою собственность и все свои вложения в бизнес он не получает, по существу, ничего.

Далее в отчёте приводится показательный пример:

Аптекарь купил аптеку более чем за 40 000 долларов. Через несколько лет здание, в котором она находится, отчуждается государством. Вся компенсация, которую он в конце концов получил, – это 3000 долларов за оборудование, которые ему пришлось заплатить держателю закладной на движимое имущество. Таким образом, он полностью потерял то, что вложил в дело.

Эта печальная история обычна для участков, где ведётся жилое строительство или реконструкция, и неудивительно, что против подобных схем отчаянно протестуют бизнесмены, ведущие дела на этих участках. Они субсидируют эти схемы не какой-то долей уплаченных ими налогов, а своими средствами к существованию, деньгами, скоплёнными на учёбу детей в колледжах, годами трудов, вложенными в надежды на будущее, – почти всем своим достоянием.

Далее в отчёте Пануча высказывается мысль, которая в разных выражениях уже высказывалась в бесчисленных письмах в редакции газет, в редакционных статьях, в выступлениях граждан на публичных слушаниях: «Общество в целом должно нести бремя расходов на общественный прогресс, и это бремя не следует перекладывать на плечи несчастных жертв прогресса».

Общество в целом пока что не считало нужным взять на себя это бремя и вряд ли когда-нибудь сочтёт. Должностные лица, ответственные за реконструкцию, и эксперты по жилищному строительству бледнеют, когда слышат подобные предложения. Необходимость платить полную стоимость сделала бы государственные субсидии на реконструкцию и строительство жилых массивов слишком дорогостоящими. В настоящее время реконструкция с прицелом на частную прибыль идеологически и фискально оправдана тем, что государственные затраты на субсидии будут за разумный период возвращены в виде возросших после реконструкции налогов. Но если бы в государственные затраты были включены недобровольные субсидии, которые делают эти схемы возможными, то затраты возросли бы настолько, что никакими предполагаемыми налоговыми поступлениями их не окупить. Государственно жильё, как считается, стоит сейчас 17 000 долларов за жилую единицу. Если бы в цену, которую платит за него общество, были включены и недобровольные субсидии, эта цена взлетела бы до политически нереалистичного уровня. И широкомасштабное городское «обновление», и строительство государственных жилых массивов, в том и в другом случае сопровождающиеся полным разрушением больших участков, – расточительные по самой своей сути способы перестройки городов, вносящие в сопоставлении со своей полной стоимостью жалкий вклад в суммарное городское достояние. В настоящий момент общество ограждено от осознания этого факта тем, что очень большая часть расходов возложена на невольные жертвы и официально не учитывается. Но расходы есть расходы. Строительство жилых массивов как способ преобразования крупных городов не более оправдано в финансовом плане, чем в социальном.

Когда страховая компания или профсоюзный пенсионный фонд вливает катаклизмические денежные суммы в регламентированное строительство жилого массива или в проект городского обновления с прицелом на сортировку населения по доходам, это учреждение поступает так не потому, что подобное поведение необходимо для инвестиционного фонда XX века. Оно делает ровно то, чего потребовало государство, которое, чтобы его требование было выполнимо, самым безжалостным образом применяет свою чрезвычайную власть.

В случае саморазрушения разнообразия вследствие катаклизмического использования традиционного кредита ситуация иная: катаклизмические эффекты возникают не из-за широкомасштабного кредитования оптом, а из-за суммирования многих индивидуальных деловых решений, создающего слишком высокую концентрацию чего-то одного в каком-либо месте в определённый период. Государство не стимулирует сознательно это разрушение выдающегося городского успеха. Но оно и не заботится о том, чтобы остановить или перенаправить этот вредоносный денежный поток.

Частное инвестирование формирует большие города, но социальные идеи (и законы) формируют частное инвестирование. Вначале возникает представление о том, чего мы хотим, затем существующие механизмы приспосабливаются к реализации этого представления. Финансовые механизмы были приспособлены к сотворения антигорода потому и только потому, что мы, общество, решили, что это будет хорошо для нас. Если и когда мы решим, что нам нужен живой и разнообразный город, способный к непрерывным, тонким, плотно пригнанным друг к другу усовершенствованиям и переменам, мы сумеем настроить финансовые механизмы соответствующим образом.

Что касается катаклизмического использования бюджетных средств для городской перестройки, тут ещё меньше, чем в случае частного кредитования, причин думать, что это происходит просто потому, что происходит. Государственные деньги, направляемые на жилищные нужды, вызывают катаклизмы, а не постепенное, ровное обновление улиц и районов, потому, что мы считаем катаклизмы благом для жителей наших трущоб – и подходящим средством для того, чтобы показать всем остальным образцы хорошей городской жизни.

Нет никаких сущностных причин, чтобы налоговые поступления и государственный кредит не могли использоваться для ускорения подъёма территорий из трущобного состояния вместо того, чтобы идти на оплату перемещения трущоб и замуровывания их «в кирпич и стекло». Субсидировать жильё можно совершенно иначе, чем это делается сейчас. Этому вопросу посвящена следующая глава.

Нет сущностных причин и для того, чтобы отсортировывать и собирать в кучу общественные здания, творя административные и культурные катаклизмы. Их можно строить и размещать как элементы постепенных перемен, дополняя и оживляя ими матрицу энергичного, активного города. Мы поступаем иначе только потому, что считаем это «иначе» правильным.

Теневые деньги плохо поддаются государственному контролю, но мы можем многое сделать, чтобы по крайней мере воспрепятствовать их катаклизмическому воздействию. Занесение территорий в «чёрные списки» создаёт прекрасные возможности для катаклизмического использования эксплуататорских денег. На данном уровне проблему составляют не столько эксплуататорские деньги как таковые, сколько поощряемый обществом отказ от традиционных инвестиций.

Катаклизмическое использование государственных денег, помимо прочего, приводит в качестве побочного эффекта к созданию великолепных возможностей для теневиков. Чтобы понять, почему это так, следует принять во внимание, что владельцы домов в трущобах, в отличие от аптекаря из отчёта Пануча, отлично наживаются на неизбирательном использовании права на принудительное отчуждение. Когда здание покупается с применением этого права, для установления цены обычно принимаются в расчёт три фактора: оценочная стоимость недвижимости, её восстановительная стоимость и текущая способность здания приносить прибыль (не путать со способностью расположенного в нем бизнеса приносить прибыль!). Чем нещаднее эксплуатируется здание, тем большую прибыль оно приносит и, соответственно, тем больше получает владелец. Отчуждение оказывается для хозяев трущобных домов настолько выгодным, что некоторые из них специально покупают дома на отчуждаемых территориях, битком набивают их жильцами и поднимают квартплату – не столько ради неё самой, сколько ради того, чтобы больше получить за дом от государства. Для борьбы с такого рода бизнесом в некоторых городах были приняты законы о «быстром вступлении во владение», позволяющие формально перевести в государственную собственность недвижимое имущество на отчуждаемом участке в тот же день, когда одобряется решение об отчуждении. При этом переговоры о продажной цене и оценка стоимости оставляются на потом [52]52
  Цель этих законов – разумеется, предотвратить смену собственника в промежуточный период, из-за которой цена имущества для города может превысить ожидаемую. Этой цели они добиваются, но их побочный эффект – утяжеление и без того тяжёлого положения законных владельцев участков. Например, в бостонском Вест-Энде домохозяев, проживавших в своих домах, закон о быстром вступлении во владение доводил до отчаяния. Со дня отчуждения жильцы этих домов начали платить квартплату не бывшим домохозяевам, а городу, и домохозяева тоже начали платить городу квартплату. Так продолжалось месяц за месяцем – в некоторых случаях около года, – причём бывший домохозяин не имел возможности переехать, потому что он ещё не получил денег и, более того, понятия не имел, сколько он получит. В конце концов он соглашался практически на любые условия.


[Закрыть]. Всюду, где существуют здания, используемые эксплуататорски, их владельцы обогащаются от расчистки трущоб. Они получают возможность (которой часто пользуются) употреблять компенсацию за отчуждение на покупку большего имущества, чем они имели, на других городских участках, которые они затем успешно превращают в трущобы. Если новый трущобный участок впоследствии также отчуждается – тем лучше для финансового положения такого инвестора. В Нью-Йорке некоторые инвесторы подобного рода забирают с собой на новое место не только деньги, но и прежних жильцов, тем самым помогая городу решить проблему переселения. Перемещение трущоб имеет свои секреты эффективности. Это самофинансирующийся процесс.

И опять-таки катаклизмическое использование теневых денег для создания новых трущоб нельзя назвать проблемой, касающейся только самих этих денег. В определённой мере это проблема перемещения трущоб как такового (при поощрении со стороны государства).

И наконец, катаклизмическое использование теневых денег можно было бы лучше контролировать с помощью налогов, о чем говорится в отчёте Пануча:

Никакое обеспечение исполнения законов и никакая реконструкция жилых зданий, осуществляемая нью-йоркским управлением по жилищному хозяйству с применением налоговых льгот, не смогут угнаться за формированием трущоб, пока с прибыльностью трущоб не будет покончено посредством налогообложения. [Налогообложение прибыли необходимо], чтобы преодолеть воздействие структуры федерального подоходного налога, положения закона о котором, касающиеся амортизации и доходов от прироста капитала, делают владение недвижимостью в трущобах чрезвычайно выгодным. <…>

Владелец трущобной недвижимости на перенаселённом участке, где нужда в жильё отчаянная и квартплата грабительская, не нуждается в том, чтобы ремонтировать здания. Год за годом он присваивает налоговую скидку на амортизацию, а после того как балансовая стоимость его трущобной недвижимости оказывается списанной до нуля, он продаёт её по цене, которая капитализирует его высокий доход от квартплаты. После продажи он платит 25-процентный налог на разницу между продажной и балансовой стоимостью, затем покупает новую трущобную недвижимость, и тот же процесс начинается снова. [Проверка налоговыми органами доходов, получаемых владельцами трущобной недвижимости], определила бы объём их налоговых задолженностей и штрафов, которые они должны уплатить вследствие незаконного получения налоговых скидок на амортизацию.

Циники – по крайней мере те из них, с которыми я говорила, – считают, что эксплуататорские деньги потому так вольготно сейчас чувствуют себя в наших больших городах, что мир теневых инвестиций очень влиятелен и располагает мощными закулисными средствами воздействия на законодателей и чиновников. Узнать, правда ли это, у меня нет возможности. Как бы то ни было, я полагаю, что к данной ситуации имеет прямое отношение апатия, проявляемая всеми остальными. Некоторые нынешние специалисты в области жилищного строительства логически обосновывают высокие прибыли теневого мира, сопутствующие городской реконструкции. «Трущобы сотворило общество, – заявляют они, – и поэтому только справедливо, что общество платит за их расчистку». Возникает, однако, вопрос: кому именно платит общество и на что эти деньги идут потом? Апатии способствует, кроме того, уютная мысль, что сносом старых трущобных зданий проблема трущоб, так или иначе, решается. Ничто не может быть дальше от действительности.