Текст книги "Смерть и жизнь больших американских городов"

Автор книги: Джейн Джекобс

сообщить о нарушении

Текущая страница: 15 (всего у книги 34 страниц)

9. Необходимость в маленьких кварталах

Условие 2. Кварталы в большинстве своём должны быть короткими. Это значит, что улицы и возможности свернуть за угол должны быть частыми.

Преимущества коротких кварталов просты.

Рассмотрим положение человека, живущего в длинном квартале, например, на Западной восемьдесят восьмой улице Манхэттена между Сентрал-парк-Уэст и Коламбус-авеню. Он идёт на запад вдоль своего 800-футового квартала, чтобы добраться до магазинов на Коламбус-авеню или сесть на автобус, и он идёт на восток, чтобы добраться до парка, сесть на метро или на другой автобус. Он запросто годами может не попадать в соседние кварталы Восемьдесят седьмой и Восемьдесят девятой улиц.

Это создаёт тяжёлые проблемы. Мы уже видели, что изолированные друг от друга уличные округи часто оказываются беспомощны в социальном плане. Человека, о котором мы говорим, все вокруг убеждает в том, что Восемьдесят седьмая и Восемьдесят девятая улицы и их жители не имеют с ним ничего общего. Чтобы поверить в противоположное, он должен выйти за пределы своего повседневного опыта.

Экономическиэта уличная изоляция оказывает столь же сковывающее воздействие. Жители этой и соседних улиц могут сформировать общий резервуар экономического использования лишь в том случае, когда их длинные разделённые маршруты соединяются в единый поток. В рассматриваемом случае ближайшее место, где это может произойти, – Коламбус-авеню.

И, поскольку эта авеню – единственное близлежащее место где десятки тысяч обитателей этих застойных, длинных, затхлых кварталов могут встречаться и формировать резервуар использования, на Коламбус-авеню возникло своё особое однообразие: бесконечные магазины и угнетающее преобладание коммерческой стандартизации. Общая протяжённость уличных фасадов, где может существовать коммерция, тут географически так мала, что вся здешняя коммерция должна быть консолидирована независимо от своего характера, необходимого ей объёма клиентуры и естественного для неё радиуса доступности. Результат – протяжённые унылые участки однообразия и серости. Великое Несчастье Скуки с неожиданными кричаще-яркими разрезами на больших расстояниях друг от друга. Типичный вид городских районов-неудачников.

Эта жёсткая физическая сегрегация регулярных пользователей с одной улицы и регулярных пользователей с другой затрагивает, конечно, и посетителей района. Например, я пятнадцать с лишним лет хожу к дантисту, который принимает на Западной восемьдесят шестой улице недалеко от Коламбус-авеню. За все это время, хотя я ходила как по Коламбус-авеню, так и по Сентрал-парк-Уэст и на юг и на север, я ни разу не сворачивала ни на Западную восемьдесят пятую, ни на Западную восемьдесят седьмую. Это было бы и неудобно, и бессмысленно. Если я после дантиста веду детей в планетарий, расположенный на Западной восемьдесят первой между Коламбус и Сентрал-парк-Уэст, маршрут возможен только один: по Коламбус, потом по Восемьдесят первой.

Но рассмотрим воображаемую ситуацию, когда эти длинные, протянувшиеся с востока на запад кварталы прорезает ещё одна дополнительная улица – не стерильный «променад», какими изобилуют проекты укрупнённых «суперкварталов», а застроенная улица, где в экономически осмысленных точках могут возникать и развиваться коммерческие заведения – места, где можно поесть, выпить, что-то купить, что-то посмотреть. Имея эту добавочную улицу, житель Восемьдесят восьмой уже не должен всегда ходить по одному и тому же однообразному маршруту. Он может выбирать путь из разных вариантов. Округа в буквальном смысле открыта перед ним.

То же самое относится и к обитателям других улиц, и к тем, кто, живя около Коламбус-авеню, идёт в парк или к метро. Вместо взаимной изоляции путей – их соединение, смычка, переплетение.

Количество подходящих мест для торговли и коммерции тогда существенно выросло бы, и все эти магазины и заведения были бы распределены более удобно. Предположим, что на Западной восемьдесят восьмой проживает треть того числа людей, которое необходимо, чтобы сделать рентабельным магазинчик, торгующий газетами и разными разностями, подобный магазинчику Берни за углом от моего дома, и то же самое верно в отношении Восемьдесят седьмой и Восемьдесят девятой. Тогда теперь есть шанс, что и здесь за одним из вновь появившихся углов откроется такой магазинчик. Но без дополнительной улицы, когда маршруты людей имеют только один общий отрезок, такое распределение услуг, экономических возможностей и публичной жизни неосуществимо.

Когда кварталы чересчур длинны, даже люди, находящиеся в данной округе по одним и тем же первичным причинам, слишком разъединены между собой, чтобы создавать достаточно богатые резервуары городского перекрёстного использования. Если первичные способы использования различаются, длинные кварталы препятствуют возникновению эффективных смесей. Они автоматически рассортировывают людей по непересекающимся маршрутам, так что различные способы использования, очень близкие друг к другу географически, на практике оказываются отгорожены друг от друга.

Сопоставление стагнации длинных кварталов и подвижности использования, которую может принести добавочная улица, – не какое-то там умозрительное, натянутое предположение. Пример такой трансформации являет собой нью-йоркский Рокфеллер-центр, занимающий три длинных квартала между Пятой и Шестой авеню. В Рокфеллер-центре есть такая добавочная улица.

Я попрошу читателей, знакомых с этим местом, вообразить его без дополнительной улицы, идущей с севера на юг, – без Рокфеллер-плаза. Если бы здания центра шли непрерывной чередой от Пятой до Шестой авеню, это не был бы любимый горожанами центр использования.

Он никак не мог бы им быть. Это была бы группа изолированных друг от друга улиц, между которыми только и было бы общего, что выход на Пятую и Шестую авеню. Даже самая изощрённая архитектура не смогла бы склеить этот участок воедино, ибо не архитектурная однородность а подвижность использования и переплетение маршрутов объединяют округу, превращают её в резервуар использования, какой бы характер она ни носила – преимущественно трудовой или преимущественно жилой.

К северу от Рокфеллер-центра уличная подвижность использования, хоть и в ослабленном виде, проявляется вплоть до Пятьдесят третьей улицы благодаря сквозному вестибюлю и торговому пассажу, который используется как продолжение улицы. В южном направлении эта подвижность резко обрывается на Сорок восьмой улице. Следующая улица, Сорок седьмая, изолирована от других. На ней большей частью идёт оптовая торговля (здесь – городской центр оптовой торговли драгоценными камнями). На удивление маргинальный вид деятельности для улицы, географически соседствующей с одной из самых больших достопримечательностей Нью-Йорка! При этом, подобно пользователям Восемьдесят седьмой и Восемьдесят восьмой улиц, пользователи Сорок седьмой и Сорок восьмой могут годами не заходить во владения друг друга.

Длинные кварталы в силу самой своей природы подавляют потенциальные преимущества, которые большие города, в отличие от малых, предоставляют инкубации всего нового, эксперименту и множеству мелких или специализированных предприятий: ведь перечисленное зависит от привлечения покупателей или клиентов из широкого контингента прохожих. Длинные кварталы также противоречат принципу, согласно которому городские смеси способов использования, чтобы не быть всего-навсего фикциями, существующими только на картах, должны иметь результатом присутствие разных людей, появляющихся в разное время, преследующих разные цели, на одних и тех же улицах.

Из сотен длинных кварталов Манхэттена лишь восемь или десять спонтанно набирают со временем жизненную силу или являются источником магнетизма.

Поучительно будет посмотреть, где разнообразие и популярность, свойственные Гринвич-Виллиджу, перекинулись на соседние участки, а где нет. Поскольку в Гринвич-Виллидже постоянно растёт квартплата, как минимум двадцать пять лет постоянно слышны предсказания, что вот-вот возродится некогда фешенебельный Челси, граничащий с Виллиджем с севера. Эти пророчества могут показаться оправданными: в их пользу говорит и расположение Челси, и то, что характер его смесей, типы зданий и количество жилых единиц на акр площади почти идентичны имеющимся в Гринвич-Виллидже, и то, что в Челси лаже налицо соединение жилья и рабочих мест. Но возрождения не происходит. Наоборот, Челси чахнет за своими барьерами длинных, изолирующих кварталов, загнивает в большинстве из них быстрее, чем обновляется в остальных. Сегодня там идёт широкомасштабная расчистка трущоб, в процессе которой возникают ещё более длинные, ещё более однообразные кварталы (градостроительная псевдонаука почти невротична в том упорстве, с которым она воспроизводит эмпирические неудачи и игнорирует эмпирический успех). Между тем Гринвич-Виллидж распространился сам и распространил своё разнообразие и популярность далеко на восток через маленький перешеек между скоплениями промышленных предприятий, безошибочно двигаясь туда, где кварталы коротки и налицо подвижность использования улиц, пусть даже здания в той стороне менее привлекательны и, казалось бы, менее удобны, чем в Челси. Это движение в одном направлении и отсутствие движения в другом – не прихоть, не «хаотическая случайность», и здесь нет никакой тайны. Это низовой отклик на различие между тем, что экономически способствует городскому разнообразию, и тем, что ему вредит.

Ещё одна многолетняя нью-йоркская «тайна» – это почему ликвидация надземной железной дороги вдоль Шестой авеню на Уэстсайде стимулировала так мало перемен и добавила району так мало популярности, в то время как ликвидация надземки вдоль Третьей авеню на Истсайде стимулировала там такие большие перемены и такой рост популярности. Дело в том, что за экономическую чудовищность Уэстсайда в ответе длинные кварталы, тем более что они расположены в основном в центральной части Манхэттена, то есть именно там, где сформировались бы, имей они на это шансы, самые эффективные на Уэстсайде резервуары использования. А на Истсайде ближе к центру Манхэттена располагаются как раз короткие кварталы, и там самые эффективные резервуары использования получили наилучшие шансы на формирование и расширение [31]31
  Двигаясь от Пятой авеню на запад, мы видим, что первые три квартала, а кое-где и четыре, составляют в длину по 800 футов каждый, за исключением тех мест, где по диагонали проходит Бродвей. Если же идти от Пятой авеню на восток, то длина первых четырёх кварталов варьируется от 400 до 420 футов. На Западной семидесятой улице, если выбрать её как случайную горизонталь в той части Манхэттена, где его западная сторона отделена от восточной Сентрал-парком, 2400 футов линейной застройки между Сентрал-парк-Уэст и Уэст-Энд-авеню пересекают только двеавеню. А вот на симметрично расположенной Восточной семидесятой улице полосу зданий такой же длины от Пятой авеню до точки чуть дальше Второй авеню пересекают пять авеню. Участок Истсайда, который пересекают пятьавеню, намного более популярен, чем соответствующий участок Уэстсайда, где их всего две.


[Закрыть].

Теоретически говоря, почти все короткие боковые улицы Истсайда с номерами из седьмого, восьмого и девятого десятков имеют чисто жилой характер. Поучительно обратить внимание на то, как часто и как удачно вклиниваются в жилую застройку такие специализированные заведения, как книжные магазины, ателье и рестораны, причём обычно, хоть и не всегда, они располагаются поблизости от перекрёстков. На аналогичном участке Уэстсайда книжных магазинов нет и никогда не было. И причина не в том, что последовательные поколения его недовольных и стремившихся уехать обитателей не любили читать или были слишком бедны, чтобы покупать книги. Напротив, на Уэстсайде живёт и всегда жило множество интеллектуалов. Там, вероятно, такой же хороший «естественный» рынок для книг, как в Гринвич-Виллидже, и, возможно, лучший «естественный» рынок, чем на Истсайде. Но из-за своих длинных кварталов Уэстсайд физически никогда не мог формировать богатых резервуаров подвижного использования улиц, что необходимо для поддержания городского разнообразия.

Заметив, что люди ищут дополнительный проход с юга на север сквозь слишком длинные кварталы между Пятой и Шестой авеню, один репортёр из журнала New Yorker как-то раз попытался проложить импровизированную «тропу» от Тридцать третьей улицы до Рокфеллер-центра. Он обнаружил приемлемые, пусть и нетрадиционные, способы пройти через девять кварталов, используя сквозные магазины с выходами по обе стороны квартала, сквозные вестибюли и Брайант-парк позади библиотеки на Сорок второй улице. Однако, чтобы преодолеть ещё четыре квартала, ему пришлось пробираться сквозь дырки в заборах, перелезать через окна и уговаривать охранников, а два квартала он смог миновать лишь благодаря переходам подземки.

В успешных, обладающих притягательной силой районах крупных городов улицы практически никогда не исчезают. Наоборот, там, где это возможно, они множатся. Так, в окрестностях Риттенхаус-сквер в Филадельфии и в Джорджтауне (округ Колумбия) проходы посреди кварталов со временем превратились в улицы с выходящими на них домами, и люди используют их именно как улицы. В Филадельфии на них немало магазинов и иной коммерции.

В других городах, помимо Нью-Йорка, с длинными кварталами дело обстоит не лучше. В Филадельфии между даунтауном и главным городским поясом государственных жилых массивов есть место, где владельцы домов просто-напросто позволяют им рушиться. Здешняя безнадёжность имеет много причин, в числе которых близость реконструированных районов с их социальной дезинтеграцией и преступностью, но очевидно, что физическая структура этой зоны добавляет ей неприятностей. Стандартный филадельфийский квартал – это 400 на 400 футов (и в наиболее успешных местах эти кварталы ещё разделены надвое проходами, превратившимися в улицы). Но в рушащейся округе, о которой идёт речь, эта «расточительность» отчасти была устранена уже в первоначальной планировке улиц; здесь длина квартала составляет 700 футов. Результатом, конечно, была стагнация, начавшаяся с момента застройки этого участка. А вот бостонский Норт-Энд, представляющий собой чудо «расточительности» в отношении количества улиц и чудо подвижности перекрёстного использования, героически поднимался собственными усилиями из трущобного состояния вопреки апатии властей и финансовому противодействию.

Источником одной из аксиом ортодоксального градостроительства – мифа о «расточительности» густой сетки улиц – являются, конечно же, теоретики Города-сада и Лучезарного города, резко критиковавшие использование для улиц той земли, которую они хотели большими кусками превращать в травянистые «прерии» жилых и нежилых массивов. Этот миф особенно разрушителен, ибо он интеллектуально вредит нашей способности видеть одну из самых простых, необязательных и легко поправимых причин немалой доли городской стагнации и городских неудач.

Что же касается проектируемых «суперкварталов», то им свойственны все недостатки длинных кварталов, часто в усугублённом виде, и это справедливо даже в том случае, когда они пронизаны «променадами» и торгово-прогулочными «моллами» и поэтому в теории вроде бы снабжены находящимися на разумном расстоянии друг от друга «улицами», по которым можно ходить. Эти «улицы» бессмысленны, потому что редко возникает какая-либо активная причина для того, чтобы их использовало достаточно большое число людей. Даже в пассивном плане, просто как источник сменяющихся пейзажей во время прогулки, эти пути бессмысленны, ибо все пейзажи вдоль них по существу одинаковы. Ситуация противоположна той, что подметил репортёр New Yorker`а в кварталах между Пятой и Шестой авеню. Там люди ищут улицы, которые им нужны, но которых нет. А в жилых массивах люди не ходят по моллам, которые есть, но которые бесполезны.

Я подняла этот вопрос не столько для того, чтобы лишний раз осудить аномалии градостроительства по жёстко заданному проекту, сколько чтобы продемонстрировать ценность частой сетки улиц с короткими кварталами, создающей в городской округе сложную ткань перекрёстного использования. Частые улицы – лишь средство достижения цели, которой является генерация разнообразия, помогающего осуществлению планов многих людей, а отнюдь не только городских планировщиков. Если этой генерации мешает репрессивное зонирование или чересчур регламентированное строительство, препятствующее гибкому росту разнообразия, короткие кварталы существенного выигрыша не дадут. Подобно смесям первичных способов использования частые улицы эффективно способствуют генерации разнообразия лишь как инструмент. Средства, с помощью которых они действуют, привлекая смешанный контингент пользователей, и результат, которого они помогают добиваться (рост разнообразия), неразрывно связаны между собой. Зависимость носит взаимный характер.

10. Необходимость в старых зданиях

Условие 3. В районе должны, перемежаясь, идти здания, различающиеся по возрасту и состоянию, включая немалое число старых.

Крупные города так остро нуждаются в старых зданиях, что без них, вероятно, невозможно развитие полнокровных улиц и районов. Под старыми зданиями я имею в виду отнюдь не только раритеты музейного типа, отнюдь не только старые здания, доведённые до великолепного состояния дорогостоящей реставрацией (хотя эти категории ценны как источник отличных ингредиентов), но также и множество простых, обычных, недорогих старых зданий, в том числе и находящихся в неважном состоянии.

Если на каком-либо участке города есть только новые здания, это автоматически означает, что там могут существовать только такие предприятия и заведения, которые способны компенсировать высокие затраты на новое строительство. Эта компенсация осуществляется либо в форме арендной платы, либо в форме доли доходов, выплачиваемой владельцу здания, и амортизационных отчислений. Платить, так или иначе, приходится. Поэтому предприятия и заведения, компенсирующие затраты на новое строительство, должны иметь возможность нести сравнительно высокие накладные расходы – высокие по сравнению с теми, что были бы в старых зданиях. Чтобы справляться с ситуацией, бизнес должен быть либо высокодоходным, либо хорошо субсидируемым.

Если оглядеться вокруг, можно увидеть, что возмещать затраты на новое строительство способны, как правило, только давно установившиеся предприятия, или предприятия с высоким товарооборотом, или стандартизованные, или щедро субсидируемые. В новые здания идут сетевые магазины, сетевые рестораны и банки. А вот местные бары, рестораны с иностранной кухней и ломбарды размещаются в более старых постройках. Супермаркеты и обувные магазины часто открываются в новых зданиях; хорошие книжные и магазины антиквариата – гораздо реже. Хорошо субсидируемые оперные театры и художественные музеи нередко располагаются в новых зданиях. Но неформальные источники подпитки для всех видов искусств – студии, галереи, магазины музыкальных инструментов и материалов для художественного творчества задние комнаты, где благодаря малой экономической значимости стула и стола допустима такая роскошь, как дискуссии, не сулящие прибыли, – предпочитают старые здания. Ещё важнее, вероятно, то, что сотни самых обычных предприятий, необходимых для безопасности и публичной жизни улиц и участков города и ценимых за удобство и за качество, обусловленное личными факторами, могут успешно работать только в старых зданиях, где не нужно нести убийственных для них накладных расходов.

Что же касается действительно новых идей любого рода, независимо от того, насколько прибыльными или успешными некоторые из них могут оказаться в конечном счёте, то экономика новых зданий с высокими накладными расходами не предоставляет свободы манёвра для проб, ошибок и эксперимента. Старые идеи могут в иных случаях пользоваться новыми зданиями. Новым идеям необходимы старые здания.

В крупных городах даже тем предприятиям, что могут позволить себе размещаться в новых зданиях, нужны старые здания в непосредственной близости. Иначе они слишком погружены в общую среду с её обобщёнными приманками, чересчур ограниченную экономически, а значит, и функционально, чтобы быть живой, интересной и удобной. Цветущее разнообразие в любом месте большого города предполагает смешение предприятий с высоким, средним, низким и нулевым уровнями доходов.

Старые здания могут в конечном счёте принести вред району или улице только в том случае, когда там нет ничего, кроме старых, обветшалых строений. Но не следует думать, что тот или иной участок города потерпел неудачу из-за того, что все его здания старые. Наоборот: участок позволил всем своим домам обветшать, потому что потерпел неудачу. По какой-то иной причине или по совокупности причин ни тамошние предприятия, ни жители не могут позволить себе новое строительство. Возможно, этот участок не способен удерживать те свои предприятия и тех жителей, что добиваются достаточного успеха, чтобы затеять новое строительство или реконструкцию: достигнув определённого уровня, они переезжают. Кроме того, он непривлекателен для тех, кто имеет выбор и ищет место, где обосноваться; они не видят тут хороших возможностей. В некоторых случаях подобный участок может оказаться настолько неплодородным экономически, что предприятия, в другом месте способные добиться такого успеха, чтобы заново построить или перестроить помещение, здесь не зарабатывают необходимых для этого денег [32]32
  Упомянутые причины связаны с внутренними, «встроенными» препятствиями обновлению. Иногда, однако, городские районы непоправимо стареют по другой причине, и эта причина может не иметь ничего общего с их внутренними недостатками. Район могут, как бостонский Норт-Энд, дружно занести в «чёрный список» займодатели. Этот способ обречь участок города на непременное обветшание настолько же обычен, насколько деструктивен. Но пока что мы говорим о факторах, определяющих внутреннюю экономическую способность района генерировать разнообразие и жизнестойкость.


[Закрыть].

Успешный городской район становится в том, что касается строительства, житницей с постоянно нормальным состоянием запасов. Из года в год некоторые старые здания заменяются новыми – или перестраиваются так, что это равносильно замене. Поэтому из года в год здесь налицо смесь зданий многих возрастов и типов. Процесс, конечно, носит динамический характер: компоненты смеси, которые некогда были новыми, со временем становятся старыми.

Как и в вопросе о смешанных первичных способах использования, мы здесь имеем дело с экономическими эффектами времени. Но в данном случае речь идёт об экономике времени не от часа к часу в течение дня, а об экономике времени, исчисляемого десятилетиями и поколениями.

Время превращает высокие цены помещений для предыдущего поколения в умеренные цены для следующего. Время компенсирует первоначальные капитальные затраты, и это снижение стоимости может отражаться на ожидаемом уровне доходов от здания. Время делает те или иные строения устаревшими для предприятий одного типа, вследствие чего они становятся подходящими для предприятий другого типа. Время может превратить рациональное использование пространства для одного поколения в пространственную роскошь для другого. Рядовое здание в одном столетии становится полезным раритетом в другом.

Экономическая необходимость в смеси старых и новых зданий – не причудливое обстоятельство, связанное с резким ростом цен на строительство после войны и особенно в течение 1950-х. Да, разница между доходом, который требуется от большинства послевоенных зданий, и доходом, который требуется от зданий, построенных до Депрессии, особенно высока. В коммерческой сфере разница в затратах на хранение запасов на один квадратный фут может достигать 100 и даже 200 %, пусть даже старые здания нередко лучше построены, чем новые, и несмотря на рост стоимости содержания всех зданий, включая старые. Старые здания были необходимым компонентом городского разнообразия и в 1920-е, и в 1890-е. И они по-прежнему будут необходимы, когда нынешние новые здания станут старыми. Так было, есть и будет, как бы ни вели себя цены на строительство, потому что от здания испытавшего износ, ожидается меньший доход, чем от здания, ещё не окупившего капитальных затрат. Постоянно растущие затраты на строительство лишь подчёркивают необходимость в старых зданиях. Похоже, они, кроме того, делают необходимой более высокую долю старых зданий в общей уличной или районной смеси, потому что рост строительных расходов повышает общий порог финансового успеха, требуемого для компенсации затрат на новое строительство.

Несколько лет назад, выступая на конференции по городскому дизайну, я говорила о социальной необходимости в коммерческом разнообразии в крупных городах. Вскоре мои слова начали возвращаться ко мне из уст дизайнеров, градостроителей и студентов в виде лозунга (который, безусловно, придумала не я): «Мы должны оставить место для маленького продовольственного магазинчика!»

Поначалу я думала, что это просто фигура речи, где целое замещается его частью. Но вскоре я начала получать по почте планы и чертежи проектируемых новых массивов и обновляемых городских участков, где там и сям на больших расстояниях друг от друга были действительно оставлены места для маленьких продовольственных магазинчиков. Эти проекты сопровождались письмами, где говорилось: «Смотрите, мы учли то, о чем услышали от Вас».

Этот фокус с продовольственным магазинчиком отражает несостоятельное, покровительственное представление о городском разнообразии, подходящее, возможно, для деревни прошлого века, но никак не для полнокровного городского района наших дней. Одинокие продовольственные магазинчики в больших городах, как правило, отнюдь не процветают. Обычно это признак застойной и недиверсифицированной «серой зоны».

Тем не менее разработчиков этих милых, преисполненных добрых намерений пустячков нельзя назвать просто-напросто глупцами. Вероятно, они сделали наилучшее из возможного в имеющихся экономических условиях. Торговый центр пригородного типа в какой-то точке жилого массива плюс худосочная щепотка продовольственных магазинчиков – максимум, на что можно было рассчитывать. Потому что в этих проектах предусматривались либо огромные участки новой застройки, либо новая застройка в сочетании с широкомасштабным, плановым обновлением старых зданий. Какой бы то ни было существенный спектр разнообразия был заранее исключён из-за повсеместно высоких накладных расходов (причём перспективы ухудшала ещё и недостаточность первичной смеси способов использования, приводящая к неравномерному распределению клиентов по времени дня).

И даже сами эти одинокие магазинчики, будь они построены [33]33
  Как правило, на той стадии, когда приходится столкнуться с экономической реальностью в виде арендной платы, они исключаются из проектов или их сооружение откладывается на неопределённое время.


[Закрыть], вряд ли стали бы теми милыми предприятиями, какими их видели проектировщики. Чтобы покрывать высокие накладные расходы, они должны либо субсидироваться (но кем и с какой стати?), либо превращаться в стандартизованные «фабрики» с высоким оборотом покупателей.

Большие участки, застроенные в одно время, по самой сути своей неэффективны для поддержания широкого культурного, людского и делового разнообразия. Они неэффективны даже для поддержания чисто торгового разнообразия. Это можно видеть, например, в Стайвесант-Тауне в Нью-Йорке. В 1959 году, то есть более чем через десять лет после постройки массива, из 32 магазинов, чьи фасады образуют торговое «лицо» Стайвесант-Тауна, семь либо пустовали, либо использовались неэкономично (как склады или только для витринной рекламы и т. п.). То есть 22 % фасадов не работали или работали не в полную силу. В то же время на граничные улицы, где вперемешку стоят здания разного возраста, находящиеся в разном состоянии, выходили 140 магазинных фасадов, из которых пустовали или использовались неэкономично только и, или 7 %. На самом деле разница ещё больше, потому что пустые фасады на старых улицах, в отличие от фасадов жилого массива, были большей частью короткие и в линейном измерении составляли меньше 7 %. Хорошая коммерческая сторона граничной улицы – та, где смешаны дома разного возраста, хотя подавляющее большинство покупателей – жители Стайвесант-Тауна, которым приходится, чтобы попасть в магазины, переходить широкие и опасные транспортные артерии. Эту реальность признали и владельцы сетевых магазинов и супермаркетов, построившие новые здания в смешанном с точки зрения возраста городском окружении, вместо того чтобы заполнять пустые фасады Стайвесант-Тауна.

Коммерция на городских участках, застроенных зданиями одного возраста, иногда пользуется в наши дни защитой от угрозы со стороны более эффективных и быстрее реагирующих конкурентов. Эта защита, которая является не больше и не меньше, чем коммерческой монополией, считается в градостроительных кругах весьма «прогрессивным» делом. Например, проект реконструкции филадельфийского Сосайети-Хилла предусматривает использование методов зонирования по всему району для недопущения конкуренции с торговыми центрами, которые будет возводить его застройщик. Градостроители разработали также «пищевой проект» для района, согласно которому рестораны в нем имеет право открывать только одна ресторанная сеть. Больше никто со своей едой сюда не суйся! Перестраиваемый чикагский район Гайд-Парк-Кенвуд предоставляет монополию почти на всю торговлю торговому центру пригородного типа, находящемуся в собственности главного застройщика. В огромном реконструируемом Юго-западном районе Вашингтона главный застройщик также, судя по всему, искореняет любую конкуренцию с собой. Первоначальный проект предусматривал центральный торговый центр пригородного типа плюс некоторое количество наших старых знакомых – разбросанных небольших одиноких продовольственных магазинов. Но экономист торгового центра предсказал, что эти магазины могут ухудшить бизнес главного торгового центра, которому придётся нести бремя высоких накладных расходов. Чтобы его защитить, магазины исключили из проекта. Так стандартизованные монополизированные куски суррогатного города всучиваются нам под видом «спланированной торговой сети».

Монополистическое проектирование может обеспечить таким однородным в возрастном отношении начинаниям, неэффективным и застойным по самой своей сути, финансовый успех. Но оно неспособно неким мановением волшебной палочки сотворить эквивалент городского разнообразия. Неспособно оно в крупном городе и предложить замену эффективной по природе своей разновозрастной застройке с большим разбросом накладных расходов.

Возраст здания с точки зрения его полезности и привлекательности – чрезвычайно относительное понятие. В полнокровном районе большого города, кажется, нет ничего, что имеющие выбор считали бы слишком старым для использования – или для замены в конечном счёте чем-то новым. И эта полезность старых строений связана отнюдь не только с их архитектурными достоинствами и очарованием. В чикагском районе Бэк-оф-де-Ярдз ни один видавший виды, непримечательный, обветшалый и, казалось бы, отживший своё каркасный дом не рассматривают как нечто безнадёжное, не заслуживающее того, чтобы вложить в него как сбережения, так и деньги, взятые взаймы. А все потому, что, достигнув успеха, дающего возможность выбора, люди все равно из Бэк-оф-де-Ярдз не уезжают. В Гринвич-Виллидже нет почти ни одного старого здания, которым пренебрегли бы семьи из среднего класса, интересующиеся недорогим вариантом в живущем полной жизнью районе, или люди, которые ищут возможности обогатиться, занимаясь реконструкцией недвижимости. В успешных районах старые здания мало-помалу «идут в гору».

Другая крайность – Майами-Бич, где новизна рассматривается как единственное действенное средство. Там отели, построенные десять лет назад, считают старыми и отвергают в пользу других, поновей. Новизна с её поверхностным блеском благополучия – весьма скоропортящийся товар.