сообщить о нарушении
Текущая страница: 3 (всего у книги 22 страниц)
Посредническая контора – это центр сведений. Отсюда особое значение их классификации.
Дела естественно делятся по признакам предложения и спроса. Но достаточно пяти минут размышления, чтобы убедиться, что классификация должна основываться на предложениях. Предложения, то есть продающиеся недвижимости, это твой товар. Ты должен устроить так, чтобы покупателю было удобно среди него прогуливаться, как мимо полок большого магазина. Если он пришел с готовым решением, то надо его направить прямым путем к нужному товару. Если он просто чувствует неопределенный покупательский зуд, то пусть ему легко будет переходить от одной полки к другой. Поэтому Аверкамп завел целую систему карточек, папок, реестров и книг. Он не любитель усложнений. Не бюрократ. Его единственная цель – быстрота и наглядность.
Товар его разбит на две главные категории: собственно дела конторы и судебные аукционы. Эти последние, в свою очередь, делятся на продажи добровольные и принудительные. К принудительным Аверкамп относит и те, что имеют в своей основе наследство, даже если наследники добровольно согласились на продажу. В самом деле, главное – это знать, где могут таиться "случайности". А их легче находить там, где инициатива продавцов более или менее связана обстоятельствами.
Свободным и принудительным продажам отведены две отдельные картотеки. В каждой из них одна секция – для Парижа и его пригородов, другая – для провинции. В пределах каждой секции дела подразделены в возрастающем порядке назначенных цен, с четкими надписями: "ниже 20000", "от 20000 до 50000", "от 50000 до 100000" и т.д. В тех случаях, когда назначенная цена явно нелепа (15000 франков за шестиэтажный дом), карточка со ссылкой позволяет найти дело в том месте, где оно оказалось бы при нормальной назначенно цене.
Карточка на каждое дело принципиально составляется немедленно после объявления о продаже и по данным этого объявления. А некоторых случаях, признанных особо интересными, Аверкамп производит предварительное обследование на месте. Кроме того, дело заносится в книгу-календарь, на листок дня, назначенного для продажи.
Особая картотека, спрятанная в одном из ящиков, отведена для продающихся недвижимостей конгрегации, стыдливо названных: "специальные дела". (В календаре продажа такого рода тоже отмечается буквами "СД")
Собственные дела конторы (остальные, как-никак, являются побочными) подчинены подобной же, но, понятно, несколько более сложной классификации.
Три основных класса:
1. Доходные дома.
2. Участки вовсе незастроенные или занятые постройками ничтожной ценности.
3. Виллы и особняки (ими контора интересуется мало).
Каждому классу соответствуют две картотеки.
В первой дела распределены по местоположению: в Париже – по округам, в пригородах – по секторам (северный, южный, восточный, западный; на стенной карте в кабинете Аверкампа указаны границы этих секторов, как и самих пригородов). Третий отдел образуют провинциальные дела вообще. Они будут подразделены впоследствии, если понадобится.
Во второй картотеке дела распределены по ценам. Пять секций: до 20000; до 50000; до 100000; до 500000; выше 500000. В каждой секции дела подразделены на пять групп: Париж, правый берег, восток; Париж, правый берег, запад; Париж, левый берег; пригороды; провинция; и в каждой группе соблюден растущий порядок цен.
Первая картотека содержит только краткие сведения.
Подробно каждое дело освещено на карточках второй картотеки, причем сделаны ссылки на отдельные папки, если они заведены. В левом углу карточки, кроме номера дела, указана заявленная цена и под нею, шрифтом рондо, фамилия владельца; в правом – номер округа или название местности и адрес:
415 XV 27000 Лаверн Улица Вожирар, 143 …
Следуют сведения, которые удалось собрать конторе, в том числе и самые конфиденциальные; мнение Аверкампа о данном деле; даже все его минусы. Аверкамп всякий раз требует от продавца разрешения откровенно указать возможному покупателю недостатки недвижимости, хотя бы скрытые; обещает горячо рекомендовать, под собственную ответственность, только те дела, в отношении которых ему дано такое разрешение. От этого зависит кредит конторы, которым Аверкамп дорожит превыше всего. Указана также возможность скидки; и предел ее.
Когда для дела заводится папка, – потому ли, что сведения не умещаются на карточке, или потому, что по делу завязываются переписка, переговоры и т.д., – то она ставится на этажерку, и все эти папки расположены по фамилиям продавцов в алфавитном порядке.
Система эта восполнена "книгой входящих". В ней каждое дело изображается несколькими строками в тот момент, когда оно появляется впервые, будь то предложение посетителя, письменное извещение или плод поисков Вазэма и самого Аверкампа. Тогда же оно получает свой номер. Описательная карточка для второй картотеки составляется только после обследования.
Подвергшись испытанию, система эта потребовала только немногих изменений. Она действует замечательно легко. Приходит посетитель. Если он пришел с определившимся намерением, например, ищет доходного дома примерно в сто тысяч франков, в Батиньолях, и ничего другого, то Аверкамп, подкованный лучше всех своих коллег, может дать ему справку в несколько секунд и, в случае надобности, снабдить его сведениями, каких не найти ни в какой другой конторе. Если же у посетителя, как это часто бывает, намерения значительно менее ясны, то он чувствует себя на редкость хорошо в лоне конторы Аверкампа. Его не донимают расспросами. Не принимают за дурака или нудника, если он для начала ограничивается фразой вроде: "Дело, видите ли, в том, что мы еще сегодня утром с женой говорили, не купить ли нам где-нибудь недвижимость…" Он ощущает, как его берет и ведет вежливая рука. С ним беседуют о том, о сем. Назвав ему наудачу два-три "случая", устанавливают из его реплик тот предел цены, который бы ему не хотелось превзойти. Находят вполне естественным, что он улыбнулся при упоминании четырехэтажного дома в Сен-Клу, посреди садов, и как будто заинтересовался домом с дешевыми квартирами на Нильмонтанском бульваре. Ему не колеблясь рассказывают про хорошее дело в суде. Сообщают, что под влиянием весьма почтенных мотивов, продиктованных совестью, прекрасные недвижимости, принадлежавшие конгрегациям, все еще продаются за грош. Мимоходом он восхищается виртуозностью, с какой наводятся справки ему в угоду. Не успел он назвать улицу Тольбиак, заговорив об одном знакомом домовладельце, как уже видит в пальцах у Аверкампа два участка под застройку и один дом, расположенные как раз на улице Тольбиак. И какая феерическая точность в деталях! Он узнает, что почва на этом участке песчаная, нераскопанная; что там понадобится снести пригорок в сорок кубометров; что край участка находится над галереей каменоломни, но там легко будет устроить двор; что за шесть тысяч франков можно было бы воспользоваться превосходной смежной стеной, толщина которой 0,8 метра…
* * *
Но иметь красивые картотеки из красного лакированного дерева – этого еще недостаточно; надо заполнить их. И чтобы посетители убедились в исключительных достоинствах конторы, надо в нее завлечь посетителей.
Аверкамп разработал два типа объявлений и поместил их в нескольких газетах.
Объявления первого типа гласят (с вариантами):
"Располагая крупными капиталами за счет французских и иностранных капиталистов, покупаю земельные участки всевозможных размеров во всех кварталах",
или:
"… покупаю дома на слом",
или:
"… покупаю хорошие доходные дома во всех кварталах"
с прибавлением: "срочно".
Почти немедленно ему сделано было множество предложений, устных и письменных. Щекотливой задачей было внушить продавцам терпение. Аверкампу приходилось выдумывать отговорки: он будто бы накупил только что недвижимостей на несколько миллионов; и его доверители хотят закончить первые дела, прежде чем заключать новые сделки. Покамест же предложения, после обследования, заносились на красивые карточки из глянцевитого картона. И владельцам давался совет, в их же собственных интересах, не обращаться к другим посредникам, пока контора не сообщит им об отказе. Тем временем их надежда подогревалась осмотром недвижимости, письмом, требовавшим дополнительных сведений. Словом, Аверкамп употреблял свою ловкость на безвозмездное приобретение доверия со стороны этих людей.
Второй тип объявлений был таков:
"Исключительный случай. 16-й округ, дом в превосходном состоянии. Чистый доход 7300. Цена 75000 наличными".
В то утро, когда появилось это объявление, около десятка посетителей образовали очередь в передней и гостиной. Каждого из них приходилось, увы, встречать одной и той же фразой: "Вы опоздали. Покупатель нашелся сразу". Но на этот раз искусство сводилось к тому, чтобы удержать их за полу пиджака в тот самый момент, когда они разочарованно направлялись к двери. "Да вы бы присели. У меня есть и другие предложения, с виду несколько менее соблазнительные, но для знатока не менее, пожалуй, интересные. Вы их так же упустите, как и этот, когда я их опубликую. Садитесь, пожалуйста". Несколько карточек извлекалось из ящика в качестве козырей. Люди слушали; делали гримасы. Ничто не могло им заменить фиктивного дома за 75000. Тут-то и было кстати ввернуть, – соблюдая меру, конечно, – что и у дома в 16-ом округе были свои недостатки. "Случай хороший. Но для нашей конторы в нем не было ничего исключительного. Оставьте ваш адрес. Одно или два таких дела должны на днях поступить… Обещаю вам о них никому не говорить, не снесясь предварительно с вами. Вам ни о чем не придется пожалеть". Если из числа этих разочарованных охотников четверо или пятеро, плененные манерами и приемами Аверкампа, запоминали путь в его контору, то утро не было потеряно.
С недавнего времени Аверкамп обдумывает новый тип объявлений, которые собирается печатать в газетах, обслуживающих отборную клиентуру: "Фигаро", "Голуа", или в еженедельниках типа "Иллюстрасьон".
"Для всех, желающих помещать свои капиталы в первоклассные операции с недвижимостями: Консультационное бюро. Формирование групп. Новейший тип организации. Бесплатные справки. Не смешивать с конторами обычного типа".
Он взвешивает также возможность откупить рубрику недвижимостей в каком-нибудь еженедельнике. Он знает, что такого рода сделки заключаются. Но ему нужно предварительно сколотить небольшой капиталец. И еженедельники, которые он имеет в виду, заламывают, вероятно, непомерные цены.
Единственным его достижением с конца октября месяца было то, что он почти не затронул своего запасного фонда. У него велики расходы. Г-н Поль уже в первых числах ноября пришел к нему и захныкал: "Я не могу привыкнуть к вашему преемнику. Он невежа. Он мерзавец. Он ругает меня как собаку. Меня, старика! Возьмите меня к себе". Аверкамп взял г-на Поля; оттого, что был польщен; оттого, что ему нужен был человек, который бы составлял карточки и открывал дверь в отсутствие Вазэма, не умеющего к тому же писать шрифтом рондо; и оттого, наконец, что он одновременно черств и великодушен. Жалость сама по себе имеет мало власти над ним. Но привязанность подчиненного располагает его к феодальной благосклонности.
V
БРАТ И СЕСТРА
На площади Бельвильской церкви Изабелла Майкотэн выходит из фуникулера, узкие вагончики которого похожи на спичечные коробки.
Она в без пяти двенадцать вышла из магазина "Оповр Жак", на площади Республики, где служит продавщицей и куда должна вернуться в половине второго. Оглядевшись по сторонам, она замечает стоящего на тротуаре перед кафе "Кок д'Ор" молодого человека с черными усиками, который сидел незадолго до того с товарищем в лавчонке на площади де Фэт. Улыбается и делает шаг ему навстречу. Но из-за киоска фуникулера внезапно выходит Эдмонд.
Изабелла меняется в лице и, глядя брату прямо в глаза, лепечет:
– Как? Ты здесь?… Но как же ты здесь очутился в этот час?
– Я ждал тебя. Ты, видно, не рада?
Молодой человек с усиками наблюдал за ними несколько мгновений, но уже удаляется по улице Журдэна, медленно и не оборачиваясь.
Эдмонд провождает его взглядом, злобно смеется, пожимает плечами.
– Не очень-то храбрится твой хахаль.
Изабелла хмурит брови. Все лицо у нее передергивается. Она воздерживается от реплики.
Брат ее слегка подталкивает.
– Поторопимся. У меня осталось только двадцать минут, чтобы поесть. Я не хочу терять еще и вторую половину рабочего дня.
– Но… ты с завода? Ты не там сегодня завтракаешь?
– Я не с завода. Я прогулял утро.
– Почему же?
– Ты еще смеешь спрашивать? Оттого, что я решил заняться твоим шкетом. Я его только что чуть было не выпроводил с площади Празднеств пинками в зад. Но это от него еще не ушло. Я ему еще весь портрет испорчу.
– Скажи, пожалуйста, во что ты суешь свой нос?
– Вот ты как, хорошая моя? Так знай же, что если я тебя встречу с ним, то пинки достанутся ему, а для тебя найдется пара затрещин.
– Это мы еще посмотрим.
– И смотреть тут нечего. Можешь звать людей на помощь. Я спокоен. Не станут у нас в Бельвиле заводить свои порядки сутенеры с бульваров. Я до сих пор об этом дома молчал. Мне всегда было противно ябедничать, даже когда я малышом был. Но не желаю я все-таки, чтобы старики наши подумали, когда все раскроется, что я был с вами в сговоре. Не бывать тому.
– Ты стараешься меня запугать. А что же они мне скажут? Разве не естественно, что я вожу знакомство с молодым человеком? Как будто у мамаши в моем возрасте не было ухаживателей. А ты? Ишь какой выискался. Знаем мы твою кралю. Весь квартал ее знает. Если ты начнешь мне скандалы устраивать, люди скажут, что у тебя нахальства не занимать.
Эдмонд слушает в гневе и недоумении. Он не может освоиться с женской лживостью. Хочет ухватить Изабеллу за руку, сжать ее, сделать ей больно. Она поднимает на него синие глаза обиженного ребенка. И он думает, что она и вправду так молода, совсем еще не знает жизни и ее опасностей, и что самым неловким шагом было бы вызвать в ней задор. Он говорит сдержанно:
– Изабелла! Ты, очевидно, не представляешь себе, что это за субъект.
Это единственное объяснение.
– Наоборот, это ты невесть что думаешь о нем.
– Вот как!
– Он из хорошей семьи. Уверяю тебя. Отец был военным. Мать овдовела. Ну, да. Она делает шляпы. И с большим вкусом. Это очень порядочная женщина. Волосы у нее седые, хотя она не стара, но это от огорчений.
– Ты ее знаешь?
– Нет. Я видела ее фотографию.
– Он-то и рассказал тебе все это?
– Он со мной очень прилично ведет себя. Интересно рассказывает. Хорошо воспитан.
Эдмонд ухмыляется.
– А какое у него ремесло – это он тебе тоже рассказывал?
– Конечно. Сначала он учился в военной школе, в Ла-Флеш, как сын офицера… вот видишь… Но только он вывихнул себе колено на учении.
– Да и мозги.
– И с тех пор осталась на ноге опухоль. Поэтому в прошлом году ему дали отсрочку, и он не пошел в солдаты. Но из-за этого он и место потерял.
– Какое место?
– Он работал у зубного врача, в конце Бельвильской улицы. Тот его рассчитал перед призывом. А потом уже не захотел, конечно, взять обратно, – место было занято. Или, вернее, хотел его взять обратно, оттого что новый помощник работал гораздо хуже его, но сказал ему: "Я бы вас взял, конечно, но представьте себе, что через год вас признают годным, тогда я опять останусь без помощника". Это понятно.
Изабелла все это объясняет с пылом искренней веры. Эдмонд пристально глядит ей в лицо.
– Ах ты, моя бедная дуреха, как же ты даешь себя так морочить? Да ведь это все вздор. Знаешь ли ты, что такое "кот"? Знаешь? Отвечай же.
Изабелла кусает губы, пожимает плечами. Наконец, говорит:
– Обругать можно кого угодно.
Они уже на улице Компан. У Эдмонда в распоряжении только одна минута, и он говорит на ухо сестре, желчно и быстро:
– "Кот" – это такой субъект, вот этого возраста как раз, который ищет девчонку вроде тебя, смазливую и немного шалую. Шалыми девчонки могут быть на всякий лад. Обобрав ее как следует, он посылает ее на панель, понимаешь? Посылает спать с первым встречным за пять франков. И она ему приносит эти пять франков. Бьюсь об заклад, что он уже просил у тебя денег… А, вот видишь? Поклянись, что не просил. Отвечай же, вместо того, чтобы дуться. Что это? Ты хочешь, чтобы люди на нас пялили глаза? А затем знай, что все они больны и что он заразит тебя, если еще не заразил. Ну, входи первая, дрянь ты этакая.
VI
КУСОК МЯСА С КРОВЬЮ
Официант убрал со стола закуски. На скатерти остались только рюмки, графин шабли и корзинка с хлебом.
