Текст книги "Земельный участок: вопросы и ответы"

Автор книги: Юрий Жариков

Соавторы: Сергей Боголюбов,Елена Малинина,Елена Галиновская,Денис Бондаренко
сообщить о нарушении

Текущая страница: 4 (всего у книги 24 страниц)

Однако следует иметь в виду, что прежде чем принять решение об установлении публичного сервитута, необходимо будет провести общественные слушания. Земельный кодекс не содержит указания на то, что их результаты имеют решающее значение, однако в соответствии с нормой п. 2 ст. 23 ЗК РФ установление публичного сервитута осуществляется «с учетом результатов общественных слушаний». В какой форме должны проводиться такие слушания, законом не установлено. Очевидно лишь, что общественность должна быть заранее проинформирована (видимо, через средства массовой информации) о том, какой именно вопрос обсуждается и где и когда все заинтересованные лица и организации могут выразить свое мнение по нему. Поскольку в нашем примере речь идет о сельскохозяйственных землепользователях, то установление сервитута в целях охоты на определенные периоды (весна, лето, начало осени) может совпадать с проведением сельхозработ либо грозить, например, вытаптыванием посевов, а потому возможны серьезные возражения. Тем не менее согласия конкретных собственников земельных участков на установление публичного сервитута не требуется.

В соответствии с п. 8 ст. 23 ЗК РФ лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Прежде всего они могут добиваться отмены решения государственного органа (органа местного самоуправления) об установлении публичного сервитута. Может быть поставлен вопрос о признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления. Согласно ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. При этом если в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти возникли убытки, они подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт.

Далее, если сервитут установлен и не отменен и это приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Так, в нашем примере эта плата может быть равна стоимости потерь сельскохозяйственного производства. Если соответствующий орган не выплачивает искомую сумму добровольно, собственник участка обращается в суд.

Наконец, если установление публичного сервитута приводит к невозможности вообще использовать земельный участок, его собственник (так же, как и землевладелец, и землепользователь) вправе требовать изъятия у него данного земельного участка. Изъятие в таком случае производится как для государственных (муниципальных) нужд в порядке, установленном ст. 55 ЗК РФ. У собственников такое изъятие производится путем выкупа земельного участка, либо собственник участка, землевладелец, землепользователь могут потребовать предоставления другого, равноценного земельного участка. В любом случае орган государственной власти (орган местного самоуправления), установивший публичный сервитут, обязан будет возместить им причиненные убытки.

Е. М.

Если гражданин или юридическое лицо разрешают бесплатно пользоваться какому-либо лицу своим земельным участком, то следует ли как-либо оформлять такие отношения?

Речь идет о безвозмездном срочном пользовании земельным участком, т. к. в постоянное (бессрочное) пользование, которое тоже является безвозмездным, земельные участки предоставляют органы государственной власти и местного самоуправления, и только ограниченному кругу юридических лиц – государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Этим же юридическим лицам, кстати, указанные органы могут своим решением предоставить участок и в безвозмездное срочное пользование, но только на срок не более одного года (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).

В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляют своими решениями организации некоторых отраслей экономики работникам этих организаций (категории таких работников устанавливаются законодательством).

Во всех остальных случаях передача земельного участка в безвозмездное срочное пользование оформляется договором. Необходимо только иметь в виду, что по новому земельному законодательству осуществлять такую передачу может только тот гражданин или юридическое лицо, которое является собственником земельного участка. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы не обладают правом предоставления используемого ими участка в безвозмездное срочное пользование. Статья 690 ГК РФ уточняет, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. При этом коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

К рассматриваемым отношениям применим договор безвозмездного пользования, порядок заключения и исполнения которого урегулирован ст. 689–701 ГК РФ. Особенностей его применения по отношению к земельным участкам законодательством не установлено.

По договору безвозмездного пользования одна сторона (собственник земельного участка) обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть его в том состоянии, в каком она его получила, или в состоянии, обусловленном договором. В гражданском законодательстве этот договор еще называется договором ссуды, поэтому стороны именуются ссудодателем и ссудополучателем, что, по нашему мнению, не совсем подходит к пользованию недвижимостью, в том числе земельным участком, поэтому мы используем термины «собственник» и «пользователь».

Ко многим аспектам договора безвозмездного пользования применяются нормы о договоре аренды.

Так, в безвозмездное пользование, как и в аренду, передаются только обособленные земельные участки, т. е. предметом данного договора не могут быть земельные доли.

По гражданскому законодательству, договор безвозмездного пользования, как и договор аренды, может быть заключен и на определенный срок, и на неопределенный срок. Однако Земельный кодекс четко устанавливает, что данный вид землепользования является только срочным. Из этого следует вывод, что в договоре безвозмездного пользования срок должен быть указан обязательно. Однако, поскольку в земельном законодательстве нет никаких ограничений по срокам предоставления земельных участков в безвозмездное пользование на основе договора, установление подобной обязанности было бы бессмысленно. Поэтому, как нам представляется, нормы Гражданского кодекса в данном случае действуют без изменений.

По договору собственник земельного участка обязуется предоставить участок в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и назначению земельного участка. Если он участок не предоставит, другая сторона вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Пользователь обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением земельного участка. Если он нарушает это правило, собственник участка вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Пользователь обязан также нести все расходы по содержанию земельного участка (если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования).

Как и при предоставлении земельного участка в аренду, собственник участка отвечает за его недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения этих недостатков или возмещения своих расходов на их устранение либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Собственник не отвечает за недостатки участка, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны пользователю, либо должны были быть обнаружены им во время осмотра участка при заключении договора или при передаче земельного участка.

То, что участок передается в безвозмездное пользование, не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь: права сервитута, права залога и т. п. Но при заключении договора безвозмездного пользования собственник обязан предупредить будущего пользователя о всех правах третьих лиц на эту вещь, в противном случае пользователь будет иметь право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Если договор безвозмездного пользования земельным участком заключен без указания срока, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от него, известив об этом другую сторону за один месяц (договором может быть предусмотрен иной срок извещения). По договору, заключенному с указанием срока, действует такой же порядок, но при условии, что в самом договоре не предусмотрено иное.

Договор, заключенный с указанием срока, может быть расторгнут и досрочно по требованию одной из сторон, но на это нужны основания.

Собственник земельного участка вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда пользователь:

использует участок не в соответствии с договором или назначением;

не выполняет обязанностей по содержанию земельного участка;

существенно ухудшает состояние земельного участка;

без согласия собственника передал участок третьему лицу.

Пользователь вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

при обнаружении недостатков, которые делают нормальное использование земельного участка невозможным или обременительным и о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

если земельный участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

если при заключении договора собственник не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый участок;

при неисполнении собственником обязанности передать земельный участок.

Как и по договору аренды, если пользователь продолжает использовать земельный участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны собственника, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Стоимость неотделимых улучшений земельного участка, произведенных пользователем без согласия собственника, возмещению не подлежит.

Если собственник продает земельный участок или сдает его в аренду, то права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком переходят к новому собственнику или арендатору. В случае смерти гражданина – собственника земельного участка его права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком переходят к его наследнику, а в случае ликвидации или реорганизации юридического лица, предоставившего земельный участок в безвозмездное срочное пользование, – к его правопреемнику. В случае же смерти гражданина (ликвидации юридического лица), использующего земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, договор прекращается (если иное не предусмотрено договором).

Е. М.

Кому и в каком порядке могут быть предоставлены служебные земельные наделы?

Служебные земельные наделы предоставляются работникам организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков).

Служебные земельные наделы предоставляются только в безвозмездное срочное пользование – на время трудовых отношений работника с данной организацией.

Для получения земельного надела необходимо только заявление работника и принятие решения соответствующей организацией о предоставлении надела.

Земельные наделы выделяются организациями из числа принадлежащих им земельных участков (имеется в виду принадлежащих на праве собственности, т. к. по новому законодательству правом предоставления земель в пользование (как постоянное, так и срочное) располагает только собственник).

Категории работников, имеющих право на получение земельных наделов, устанавливаются законодательством.

Так, до сих пор действует постановление Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог и речного флота»[9]9
  СП РСФСР. 1965. № 5. Ст. 24. Посл. изм. в него внесены 26 февраля 1992 г.


[Закрыть]. Им установлены размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса) на семью для работников указанных отраслей, проживающих в сельской местности, поселках городского типа и городах районного подчинения. Эти размеры составляют:

а) для лесников, постоянных рабочих, инженерно-технических работников и служащих лесхозов, лесничеств, лесных питомников, леспромхозов, лесопунктов, химлесхозов, рейдов, запаней, сплавных контор и других лесохозяйственных и лесозаготовительных предприятий, работников строительных участков (управлений), осуществляющих строительство лесозаготовительных и лесосплавных предприятий, работников лесной охраны заповедников и государственных лесоохотничьих хозяйств, егерей охотничьих хозяйств и заказников:

пахотной земли – до 0,30 га, а в многолесных районах – до 0,50 га;

сенокоса – от 1 до 2 га.

Перечень многолесных районов утверждается субъектами РФ, перечень которых приведен в приложении № 1 к данному постановлению;

б) для линейных работников автомобильных дорог и железнодорожного транспорта (перечень их должностей указан в приложении № 2 к постановлению) – пахотной земли до 0,25 га и сенокоса до 1 га, а в малонаселенных районах Сибири и Дальнего Востока, определяемых соответствующими субъектами РФ, – пахотной земли до 0,50 га и сенокоса от 1 до 2 га;

в) для линейных работников связи (работников линейных, линейно-технических и кабельных участков, усилительных пунктов и промежуточных радиорелейных станций эксплуатационно-технических узлов связи и управлений (районов) кабельных и радиорелейных магистралей) – пахотной земли до 0,25 га и сенокоса до 1 га;

г) для линейных работников магистральных трубопроводов (нефтепроводов, продуктопроводов, газопроводов) и речного флота (судоходной обстановки и гидротехнических сооружений) – пахотной земли до 0,15 га и сенокоса до 1 га.

Е. М.

Если находящееся в собственности гражданина или юридического лица строение расположено на земельном участке, который данному лицу не принадлежит, то на каком основании это лицо может пользоваться землей для подхода к строению, обслуживания его и т. д.?

Для использования части чужого земельного участка, необходимой для обслуживания здания, строения, сооружения и подхода к нему, не нужно оформлять сервитут или приобретать иные права на необходимую часть земельного участка. В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. В этой же статье говорится, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В данном случае из закона как раз вытекает иное: в соответствии с ЗК РФ право постоянного пользования предоставляется только определенным видам юридических лиц, а в отношении рассматриваемой ситуации используется термин «право на использование соответствующей части земельного участка». Для получения такого права не требуется решения соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления.

Как определить размер площади земельного участка, необходимой для использования здания? Согласно ст. 33 (п. 3) ЗК РФ такой размер устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ[10]10
  СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.


[Закрыть] правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. При этом градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 35 ЗК РФ). В случае же перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ).

По Земельному кодексу (п. 3 ст. 35) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Если земельный участок находится в частной собственности, преимущественное право покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники здания имеют исключительное право на приватизацию земельного участка. Если земельный участок не продается, а сдается в аренду, собственникам расположенной на нем недвижимости принадлежит исключительное право на аренду этого земельного участка.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Земельным кодексом особо оговорены случаи, когда собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, являются иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. На них преимущественное право покупки или аренды земельного участка распространяется с учетом ограничений, установленных земельным законодательством (п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ), но Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Е. М.