Текст книги "Земельный участок: вопросы и ответы"

Автор книги: Юрий Жариков

Соавторы: Сергей Боголюбов,Елена Малинина,Елена Галиновская,Денис Бондаренко
сообщить о нарушении

Текущая страница: 8 (всего у книги 24 страниц)

Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т. е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Так, орган местного самоуправления должен информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Поскольку земельные участки, согласно общей норме ст. 30 ЗК РФ, лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена быть не может), процедура предварительного согласования для предоставления земель таким организациям для строительства, в том числе и жилищного, применяется.

Статья 30.2 ЗК РФ содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей комплексного освоения арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору иному лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Указанным п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено также, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных участков для комплексного освоения, независимо от срока договора аренды.

Согласно указанным в ст. 38.2 положениям договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

В то же время, исходя из общих положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексного освоения земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам Гражданского и Земельного кодексов о договоре.

Е. Г.

Какое значение имеет решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства?

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для следующего:

государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается на основе и в соответствии с требованиями о выборе земельного участка для строительства, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Установление границ на местности и осуществление кадастрового учета производится в соответствии с требованиями ЗК РФ о землеустроительных действиях и кадастровом учете земельного участка. Также данные действия урегулированы федеральными законами от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ«0 землеустройстве», «О кадастре объектов недвижимости», а также продолжающим свое действие Федеральным законом № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

После определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на основании ст. 29 ЗК РФ предоставлять земельный участок, принимает решение о его предоставлении для строительства.

При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение о предоставлении и решение об изъятии может быть оформлено одним документом.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Е. Г.

После вступления в силу ЗК РФ от 25 октября 2005 г. гражданином куплен земельный участок, ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок. В случае продажи участка, следует ли снова составлять его кадастровый план?

При приобретении земельного участка в собственность по договору купли-продажи в указанный период требовалось соблюдение правил, установленных ЗК РФ от 25 октября 2001 г., Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (по состоянию на 2002 г.). Данными правилами устанавливалась необходимость постановки земельного участка на кадастровый учет перед совершением с ним сделок. Так, статьей 37 ЗК РФ определено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Статья 17 по состоянию на 2002 г. также устанавливала, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Поскольку покупателю земельного участка было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, можно предположить, что переход права собственности от одного лица к другому был осуществлен, и, следовательно, для осуществлении государственной регистрации продавец участка представил все необходимые документы, включая документы о постановке на кадастровый учет.

В целом, заметим, что государственная регистрация прав на земельный участок в представленном случае без указанных документов практически не была возможной. Тем более, что осуществление записей о правах на земельные участки в Едином государственном реестре прав непосредственно связано с кадастровыми номерами земельных участков. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам).

Статьей 12 Федерального закона «О государственной регистрации» установлено, что разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

При этом и идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

В то же время в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

С 2003 г. в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки, уточняющие, в том числе, требования о предоставлении кадастровых планов. В настоящее время ст. 17 Закона определено, что представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Таким образом, если при приобретении земельного участка продавцом был составлен кадастровый план земельного участка и участок был поставлен на кадастровый учет, и в связи с этим кадастровый план имеется в деле правоустанавливающих документов на земельный участок в ЕГРП, составление нового кадастрового плана при продаже земельного участка не требуется.

Е. Г.

В каком порядке предоставляются гражданам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством?

Согласно ст. 34 ЗК РФ в целях обеспечения управления и распоряжения земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. Данные акты должны соответствовать предъявляемым к ним настоящей статьей требованиям, а также не должны противоречить иным нормам Земельного кодекса, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные участки;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Земельным кодексом РФ установлены также порядок подачи заявлений о предоставлении земельных участков, порядок принятия решений уполномоченными органами о предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, а также условия заключения договоров.

Одним из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи является максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.

Е. Г.

Как определяется продажная цена земельного участка при обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки?

В основе правил определения продажной стоимости предмета ипотеки лежат следующие нормы.

Согласно общей норме ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Таким образом, Законом об ипотеке установлена специальная норма, согласно которой начальная продажная цена при обращении взыскания на предмет ипотеки определяется судом, но, исходя из требований Закона, только в случае, если стороны договора не достигли по этому вопросу соглашения.

При этом считаем, что при определении продажной цены залогодатель и залогодержатель не связаны определенной договором ипотеки залоговой стоимостью предмета ипотеки. Определение залоговой стоимости преследует иные цели, в сравнении с продажей имущества на торгах, и может служить не более чем ориентиром в принятии решения. При этом, помимо залоговой стоимости, ориентиром для определения стоимости земельного участка может быть его рыночная стоимость на момент обращения взыскания, а также кадастровая стоимость. Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Обратим внимание также и на то, что позиция об определении продажной цены предмета залога и необходимости представления конкретных документов, свидетельствующих о существенном изменении его стоимости, отражена в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. № 26 (п. 6). Данным письмом для общих случаев обращения взыскания на предмет залога установлено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Признавая обоснованность указанной позиции, в то же время следует заметить, что ее реализация в отношении земельных участков может быть затруднена, как в связи с отсутствием развитого рынка земельных участков в регионе, где заключен договор об ипотеке, так и в связи с необходимостью оплаты услуг независимого оценщика для определения рыночной стоимости участка.

В определенной степени упрощает решение вопроса то обстоятельство, что, согласно условиям Закона об ипотеке, залоговая стоимость участка определятся, исходя из его рыночной стоимости. Это проистекает из требований п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, согласно которой оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Однако рыночная оценка производится в момент заключения договора об ипотеке. С момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на предмет ипотеки может пройти значительный срок. И чем он больше, тем более актуальной может оказаться новая оценка участка для определения продажной стоимости.

В то же время условия оценки земельного участка при его реализации на торгах законодательством не установлены также однозначно, как это сделано для определения его залоговой стоимости (ст. 67 Закона об ипотеке).

Поэтому приходится признать, что при определении судом продажной стоимости земельного участка в ходе разбирательства не противоречит требованиям законодательства обращение к данным о рыночной стоимости участка, уточненной на момент обращения взыскания, а также к данным о его залоговой и кадастровой стоимости. Следует подчеркнуть, что в любом случае, суд принимает решение самостоятельно, исследуя все материалы дела.

Во избежание очерченной проблемы считаем, что залогодателю и залогодержателю целесообразно заблаговременно договориться о том, как будет определяться продажная стоимость земельного участка в случае обращения на него взыскания.

Е. Г.

Каково правовое значение терминов «возобновление договора аренды земельного участка», «возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок»?

Термины «возобновление договора», «возобновление договора на неопределенный срок» употребляются ГК РФ в отношении договоров аренды. Так, статьей 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» (ч. 2) установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В отношении иных договоров ГК РФ устанавливает правила не возобновления, а продления договора (ст. 540, 684, 837, 1016).

Проблема правового содержания возобновления договора аренды основана на следующих положениях.

В основе возобновления договора аренды лежит три основных юридических факта:

1) истечение срока договора аренды;

2) волеизъявление арендатора о продлении арендных отношений, выразившееся в продолжении исполнения обязательств пользования арендуемым имуществом;

3) волеизъявление арендодателя о продлении арендных отношений, выразившееся в отсутствии возражений, относительно пользования имуществом арендатором.

Возобновление договора аренды следует понимать как заключение нового договора с сохранением основных существенных условий по следующим основаниям.

1. Термин «возобновление», в целом, применим к отношениям, ранее прекратившим свое существование, но по воле сторон восстанавливаемым. Таким образом, для того чтобы быть возобновленным, договор в целом должен быть прекращен.

В этом смысле «возобновление договора», следует отличать от упомянутого термина «продление договора», который означает, как следует из прямого понимания текста, не расторжение (прекращение), а изменение договора в части продления его срока.

2. Общие положения о возобновлении договора аренды закреплены в статье, определяющей нормы о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок. Таким образом, законодатель рассматривал возобновление договора как способ заключения нового договора по воле арендатора.

В этом отношении п. 31 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также указывает, что по смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Возобновление договора на неопределенный срок предусмотрено ст. 621 и 610 ГК РФ. Исходя из ч. 2 ст. 627, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии со ст. 610 ГК. Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, из ст. 621 и 610 ГК РФ в совокупности следует, что возобновление договора аренды на неопределенный срок соответствует заключению нового договора аренды на неопределенный срок.

Как следует из приведенных выше пояснений, исходя из норм статьи 261 ГК РФ, возобновление договора, как и возобновление договора на неопределенный срок, является действием заключения нового договора.

Е. Г.

Что включает в себя понятие «самовольная постройка»?

Статьей 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Е. Г.