Текст книги "Земельный участок: вопросы и ответы"

Автор книги: Юрий Жариков

Соавторы: Сергей Боголюбов,Елена Малинина,Елена Галиновская,Денис Бондаренко
сообщить о нарушении

Текущая страница: 13 (всего у книги 24 страниц)

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается. Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке.

Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет утверждены приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г. Указанные требования распространяются на формы заявок, состав элементов заявок (реквизитов), а также порядок их оформления.

В соответствии с данным приказом для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели (или уполномоченные ими лица) подают в органы (организации), осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки, документы о межевании земельных участков. Указанные документы должны быть надлежащим образом оформлены.

К оформлению заявок предъявляются следующие требования.

«Адресат» является обязательным реквизитом заявки и включает в себя сокращенное наименование организации, осуществляющей постановку земельных участков на государственный кадастровый учет (в именительном падеже). Если постановку земельных участков на государственный кадастровый учет осуществляет территориальное подразделение указанной организации, то в реквизите «Адресат» дополнительно указывается его наименование в именительном падеже.

В реквизите «Автор» указываются все лица (правообладатели, право приобретатели), заинтересованные в постановке на государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков по результатам совершения сделки с существующими земельными участками. Реквизит «Автор» включается в текст заявки.

Наименование вида документа является обязательным реквизитом заявки и состоит из написанных заглавными буквами слов «Заявка о постановке на государственный кадастровый учет».

Текст заявки является обязательным реквизитом. Текст составляется от имени всех правоприобретателей вновь образуемых земельных участков, заинтересованных в постановке на государственный кадастровый учет указанных участков.

Текст заявки составляется на русском языке и оформляется в виде соединения связного текста и анкеты заявителя.

Связный текст заявки должен содержать просьбу провести государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков и выдать кадастровые планы земельных участков (КПЗУ) для представления в учреждение юстиции в качестве приложения к документам, предъявляемым для регистрации прав. Формулировки связного текста должны быть логичны, максимально кратки и исключать возможность двоякого понимания содержания текста.

В анкете заявителя, оформляемой в виде таблицы, последовательно располагаются пронумерованные по порядку и идентифицированные по заявителям записи, содержащие следующие сведения:

о заявителе (авторе заявки);

о земельных участках, правоприобретателем которых является заявитель.

Реквизит «Автор» (графа «Заявитель» анкеты заявителя) включает в себя:

фамилию, имя, отчество (для физических лиц); сокращенное наименование и код ОКПО (для юридических лиц);

ИНН (при отсутствии ИНН у физического лица заносится наименование, серия и номер документа, удостоверяющего личность);

подпись заявителя.

Если правоприобретателем вновь образуемого земельного участка является группа лиц, допускается в реквизите «Автор» указывать одного правоприобретателя.

Сведения о заявителе вносятся непрерывной записью без ограничения числа занимаемых строк. Каждая пронумерованная запись отделяется от другой незаполненной строкой.

В случае подачи заявки доверенным лицом заявителя вместо подписи производится запись «По доверенности» и указываются сведения о доверенном лице, такие же, как и о заявителе. В случае подачи заявки полномочным представителем юридического лица производится запись «В соответствии с полномочиями» и указывается должность полномочного представителя. Дальнейшее заполнение соответствует отражению сведений о доверенном лице.

Если заявитель совершает одностороннюю сделку по слиянию или разделению принадлежащих ему земельных участков, то количество записей должно соответствовать количеству объединяемых (или образующихся) земельных участков.

Описание земельных участков в графе «Сведения о земельных участках» составляется из описаний исходных земельных участков и обозначений частей участков в документах о межевании. Описание земельного участка, из которого образуются новые участки, представляет собой кадастровый номер существующего земельного участка, правообладателем которого является данный заявитель.

В случае отсутствия кадастрового номера земельного участка записывается номер свидетельства на право собственности на землю данного заявителя или местоположение данного участка.

В текст заявки в качестве обязательного элемента содержания включается адрес для доставки документов почтой (контактный). Отказ заявителя в указании контактного адреса должен быть отражен в тексте заявки.

Кроме этого, в тексте заявки должно быть указано место получения КПЗУ: по контактному адресу или в органе, осуществляющем кадастровый учет земельного участка.

Рекомендуется предлагать заявителям к документам, представленным для кадастрового учета, приложить конверт соответствующего формата с заполненным адресом и наклеенными знаками почтовой оплаты, а также квитанцию об оплате копирования и доставки документов.

Отметка о поступлении документа в организацию является служебным реквизитом и состоит из следующих простых реквизитов: слова «Зарегистрировано»; регистрационного номера; даты регистрации.

Заявки на государственный кадастровый учет земельных участков оформляются на бланках.

С целью упрощения оформления заявок рекомендуется также включать в постоянную информацию бланка реквизит «Адресат», часть связного текста, классификационный номер заявки. Примеры форм бланков для различных видов заявок приведены в приложении 3. По мере обобщения и анализа поданных заявок необходимо уточнять содержание текста заявок.

Бланки заявки могут быть изготовлены типографским способом, с помощью средств оперативной полиграфии или вычислительной техники.

При недостатке места на одном листе для размещения таблицы текста, содержащей необходимые сведения, заявки оформляются на двух и более листах. Последующие листы нумеруются посередине верхнего поля листа с указанием общего количества листов. Нумерация является сквозной в пределах общего количества листов заявки.

В исключительных случаях допускается оформление заявок на кадастровый учет на чистых листах бумаги формата А4 с обязательным отражением всех реквизитов, предусмотренных настоящими требованиями, и учетом рекомендаций, изложенных в приложениях.

Е. Г.

Какие изменения произошли в правовом регулировании взимания земельного налога?

До 1 января 2006 г. продолжает действовать Закон РСФСР «О плате за землю». Однако с указанной даты регулирование налогообложения земель будет осуществляться на основании иных нормативных правовых актов.

Федеральным законом от 29 ноября 2004 № 141-ФЗ утверждена гл. 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог», которая вступает в действие именно с 1 января 2006 г.

Статьями данной главы, в частности, установлено, что земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге налог устанавливается Налоговым кодексом и законами указанных субъектов РФ, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и законами указанных субъектов РФ и обязателен к уплате на территориях указанных субъектов РФ.

Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных указанной главой, порядок и сроки уплаты налога.

При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;

2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

4) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, в пределах лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

Е. Г.

Исключает ли уплата лицом, не имеющим правоустанавливающих документов на землю, платежей в размере ставки земельного налога возможность взыскания с него суммы неосновательного обогащения, рассчитанной в соответствии с методикой расчета арендной платы, действующей на соответствующей территории?

Взыскание денежной суммы в качестве неосновательного обогащения в размере земельного платежа за определенный срок пользования земельным участком основано в данном случае на намерении решить правовым способом проблему длительного использования земельных участков без надлежащего их оформления. Поэтому возможность применения данной конструкции должна рассматриваться в каждом конкретном случае особо.

Из представленного вопроса можно сделать вывод о том, что владелец недвижимости длительное время надлежащим образом не оформлял права на земельный участок, однако выплачивал денежные суммы, соизмеримые с земельным налогом. Обратиться за взысканием сумм неосновательного обогащения в данном случае, на наш взгляд, возможно, если право на данный земельный участок оформлено или будет оформлено в последующем (т. е. земельный участок не подлежит возврату собственнику как самовольно занятый). Размер взыскиваемой суммы при этом будет зависеть от оформляемого права, а также от срока пользования земельным участком без надлежащего оформления (срок придется доказывать). Если земельный участок передается на праве аренды (можно предположить что намерение или договоренность приобрести участок в аренду было изначально), действительно можно говорить о расчете неосновательного обогащения исходя из размера арендной платы. При этом представляется, что целесообразнее заявить цену иска в виде разницы между расчетом по ставке арендной платы и уплаченной суммой. Это дополнительно покажет, что пользование земельным участком в течение установленного времени, по мнению истца, должно было быть оформлено договором аренды, а выплаченная сумма должна рассматриваться как часть выплаченной за этот срок арендной платы.

При этом, на наш взгляд, взыскание должно быть связано с возникающим у лица правом на земельный участок. При любом варианте надлежащее оформление прав на землю и использование земельного участка только на основе приобретенного права является важнейшим условием обеспечения правопорядка. Это, а не взыскание платежей с любого пользователя, является основным. Если же право не оформляется, речь должна идти о понуждении к оформлению права или, при подходящих обстоятельствах, о самовольном занятии участка со всеми вытекающими последствиями.

Следует обратить внимание на то, что принятие платежей от пользователя земельного участка может вызвать дополнительные вопросы к истцу. Так, резонным является вопрос о том, почему взыскивался земельный налог в то время, когда не было определено право на земельный участок и не был определен объект налогообложения. Кроме того, принятие сумм в размере земельного налога и в порядке, предусмотренном для взимания налогов, может служить косвенным доказательством того, что истец рассматривал пользование земельным участком скорее как близкое вещному праву, а не праву аренды.

Для поддержания довода о том, что выплачиваемые суммы не являлись земельным налогом, понадобятся дополнительные доказательства (например, финансовые документы). Для внесения налоговых платежей в бюджет имеется установленная процедура. Здесь надо проверить, в каком порядке принимались платежи, и доказать, что они перечислялись не как земельный налог.

Е. Г.

Может ли норма ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» наряду со ст. 1 ЗК РФ, устанавливающей принцип платности использования земли, являться основанием для понуждения в судебном порядке собственников объектов недвижимости, не выкупивших земельные участки и не выразивших такое волеизъявление, к заключению договоров аренды земельных участков в порядке п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 ГК РФ?

Статья 28 Закона о приватизации устанавливает, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Когда речь идет о заключении договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ), предмет договора должен быть определен конкретно, поэтому норма ст. 28 Закона о приватизации может являться основанием для понуждения к заключению договора, если из иных норм законодательства следует однозначный вывод о том, какое право на земельный участок должно быть приобретено собственником недвижимости.

При решении вопроса об обращении в суд с понуждением к заключению договора следует иметь в виду, что Земельный кодекс и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) в вопросах, касающихся приобретения прав на земельные участки, условно «разделили» собственников недвижимого имущества на несколько категорий, в зависимости от правового статуса собственника (граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства) и правового положения земельного участка, зданий и сооружений.

Исходя из круга отношений, урегулированных Законом о приватизации, можно предположить, что ст. 28 этого Закона должна распространяться на общие случаи приобретения прав на земельные участки из государственной и муниципальной собственности собственниками недвижимости, не обладающими правами на землю.

Что касается установленных специальных условий приобретения прав на землю, то действовать должны именно эти нормы.

В частности, если здание, строение, сооружение расположены на земельном участке, ограниченном в соответствии с ЗК РФ (ст. 27) и иными федеральными законами в обороте, в любом случае собственник недвижимости не может заключить договор купли-продажи участка. Так, в частности, согласно п. 7 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, лицо, приватизирующее недвижимость, может заключить договор аренды только в случае, если земельный участок ограничен в обороте.

Если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было оформлено ранее, однако по новым положениям ЗК РФ (ст. 20) оно подлежит переоформлению, при решении вопроса о том, должен ли это быть договор аренды или купли-продажи, и за кем – органом государственной власти или местного самоуправления либо собственником недвижимости – остается выбор, следует учитывать положение ст. 3. Согласно этой статье при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ. Причем в законе прописано: по выбору собственника зданий, строений, сооружений.

Анализ норм ст. 3 Вводного закона РФ в связи с положениями Закона о приватизации еще раз обращает внимание правоприменителя на соотношение категорий «приватизация» и «переоформление» прав на землю. В отличие от специалистов, стоящих на позиции, согласно которой любой переход имущества из публичной собственности в частную является приватизацией, а значит, на переоформление прав на землю распространяются все положения о приватизации, считаем, что переоформление прав имеет все-таки особое регулирование. Расхождение объема прав пользователей земельных участков по ст. 3 Вводного закона и Закона о приватизации является дополнительным к тому подтверждением.

Содержание ст. 28 Закона о приватизации и ст. 3 Вводного закона задает еще один дополнительный вопрос о том, может ли служить основанием к понуждению заключить договор норма, не указывающая на один, конкретный вид этого договора. Считаем, что стороной договора, обращающейся в суд, должны быть представлены достаточно веские доказательства необходимости заключения именно договора аренды или купли-продажи.

Е. Г.

Влекут ли автоматическое изменение договора аренды земельного участка положения п. 1 ст. 450 ГК РФ и Федерального закона от 24 августа 2002 г. № 110-ФЗ, вносящего изменения в часть вторую Налогового кодекса РФ в части применения коэффициентов к ставкам арендной платы? И если нет, то можно ли понудить к внесению изменений в договор аренды на основании указанных норм в судебном порядке?

Пункт 1 ст. 450 ГК РФ гласит, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Указанный Закон № 110-ФЗ уточняет, что «действующие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставки земельного налога применяются в новом году с коэффициентом 1,8».

Таким образом, автоматического изменения условий договора аренды земельного участка данные нормы не влекут.

Основанием для обращения в суд о понуждении арендатора изменить размер арендной платы могут служить ст. 424 (ч. 1, 2) и 450 (п. 2 ч. 2) ГК РФ. Однако если условие пересмотра арендной платы в связи с изменением соответствующего коэффициента (или условие, сходное с этим) не было закреплено договором, требование, возможно, не будет удовлетворено судом. Дело в том что пересмотр арендной платы подчиняется требованиям ст. 614 ГК РФ. Следует обратить внимание, что данной статьей прямо указывается на то, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Прямое толкование этой нормы означает, что изменение размера арендной платы зависит от условий договора.

При этом существенная часть реализации пересмотра арендной платы зависит от текста, закрепленного договором. Если, например, договором указано, что при изменении условий, в том числе принятия соответствующих коэффициентов, арендная плата (со следующего платежа, разумеется) подлежит изменению, а перерасчет осуществляется арендодателем, арендатор, подписывая такой договор, соглашается на соответствующие действия арендодателя.

Однако, по нашему мнению, для того чтобы соблюсти права арендатора и избежать конфликтов по сумме, о новой арендной плате следует предварительно извещать арендатора, чтобы он мог заранее убедиться в том, что сумма соответствует новым нормативам.

Е. Г.