Текст книги "Жилищное право. Конспект лекций"

Автор книги: Валерий Ивакин

сообщить о нарушении

Текущая страница: 7 (всего у книги 18 страниц) [доступный отрывок для чтения: 7 страниц]

4.3. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ (ст. 20 ЖК).

В настоящее время государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляют органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086, которое утвердило Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации. Согласно этому Положению государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов РФ; в нем также определяются система и основные функции государственных жилищных инспекций, их права и порядок деятельности. Органы государственной жилищной инспекции осуществляют, в частности, контроль:

за использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий;

техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;

санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации;

рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды;

соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.);

соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.

При осуществлении данного контроля органы государственной жилищной инспекции наделены следующими правами:

1) проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными вышеуказанным Положением;

2) давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

3) вносить представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;

5) вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с КоАП.

Руководство работой Главной государственной жилищной инспекции осуществляет Главный государственный жилищный инспектор РФ. Государственные жилищные инспектора несут персональную ответственность в случае неисполнения возложенных на них функций по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Споры по решениям должностных лиц органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по решениям Главного государственного жилищного инспектора РФ – Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

В случае несогласия предприятий, организаций, учреждений с решением о приостановлении, ограничении или прекращении их деятельности оно может быть оспорено в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде.

Государственными органами субъектов РФ разработаны и утверждены Положения о государственных жилищных инспекциях субъектов РФ, а также приняты другие нормативные правовые акты по вопросам контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, например, законы г. Москвы от 20.12.1995 № 26 «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда» и от 13.11.1996 № 30 «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением».

4.4. Управление жилыми домами

В связи с приватизацией многих жилых помещений, входивших в состав государственного, муниципального и других жилищных фондов, и необходимостью внедрения рыночных отношений в сферу жилищно-коммунального хозяйства в ЖК подробно регламентируется порядок осуществления управления многоквартирным домом (разд. VIII). В соответствии со ст. 161 ЖК такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления таким домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК). В соответствии со ст. 18 (в ред. от 26.12.2005) Закона о введении ЖК применительно к многоквартирным домам, сданным в эксплуатацию до 1 март а 2005 г., данный конкурс должен быть проведен до 1 января 2007 г.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения вышеуказанного открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления домом с управляющей организаций, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК. При этом орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления обязан созвать собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 ст. 161 ЖК.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Для обеспечения надлежащей ответственности за управление многоквартирными домами законом установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК).

В ст. 164 ЖК определен порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, находящихся в нем; при таком управлении договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом в качестве стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведе-ния, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в этом доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в указанном доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в данном доме.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива либо в котором образовано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разд. V и VI ЖК.

Статья 162 ЖК содержит нормы, относящиеся к договору управления многоквартирным домом; договор управления таким домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в этом доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в этом доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

Изменение и расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. По своей гражданско-правовой природе данный договор относится к договорам возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК).

Управляющая организация за 30дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в данном доме.

Статьей 9 Закона о введении ЖК предусмотрено, что действие разд. VIII ЖК распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

В связи с тем, что жилые помещения в многоквартирном доме могут принадлежать не только частным собственникам, в ЖК решается вопрос об управлении домами, в которых жилые помещения вообще или частично не являются частной собственностью. Статья 163 ЖК предусматривает, что порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление таким домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса, или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

При наличии в многоквартирном доме жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, соответствующие органы государственной власти, органы местного самоуправления или уполномоченными ими лица участвуют в выборе способа управления многоквартирным домом на равных началах с собственниками помещений, находящихся в частной собственности.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовой формы;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ст. 165 ЖК).

В настоящее время продолжают осуществлять свою деятельность жилищно-эксплуатационные организации. Их формы на современном этапе развития жилищно-коммунальной сферы многообразны: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления, муниципальные унитарные предприятия жилищного хозяйства (МУП ЖХ) и др.

В Москве систему управления жилищно-коммунальным хозяйством города составляют дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которые осуществляют функции заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и нежилых помещений; ими приняты на баланс жилые дома. Дирекции заключают договоры с ремонтно-эксплуатационными управлениями (предприятиями) или другими аналогичными предприятиями (в том числе частными фирмами), энерго– и водоснабжающими и другими специализированными организациями, обеспечивающими функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий. В других городах также созданы аналогичные организации службы заказчика.

В составе префектур административных округов г. Москвы образованы управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, действующие на основе положений об этих управлениях.

К этому следует добавить, что для обеспечения реального соблюдения положений ЖК, предполагающих конкуренцию в управлении жилыми домами, необходима приватизация всей сферы жилищно-коммунального обслуживания.

4.5. Участие граждан в управлении жилищным фондом

Существующие формы участия граждан в управлении жилищным фондом разнообразны. Так, согласно ст. 44 ЖК общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления этим домом. Для совместного управления многоквартирным домом может быть создано товарищество собственников жилья (ст. 135 ЖК).

В настоящее время также действуют домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы граждан и другие органы общественного самоуправления, осуществляющие защиту жилищных прав граждан, оказывающие им другую необходимую помощь. Данными органами проводится работа, направленная на улучшение эксплуатации зданий, благоустройство придомовой территории и достижение иных целей жилищно-коммунального характера. Общей нормативной основой создания указанных органов общественной самодеятельности и осуществления ими своих функций является Федеральный закон от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях».

В Москве и некоторых других городах созданы территориальные общины, другие организации – фонды защиты прав владельцев недвижимости, которые проводят юридические консультации по вопросам совершения сделок с жилыми и нежилыми помещениями, участвуют в подготовке документов для нотариального оформления, переводе их с иностранных языков и т. п.

В жилищной сфере активно функционируют такие организации, как ассоциации и гильдии риелторов, комитеты защиты прав нанимателей, собственников жилых помещений и др.

В ряде муниципальных образований (городов и районов) РФ приняты Положения о домовом комитете в муниципальном жилищном фонде.

Тема 5. Особенности приобретения жилья в современных условиях

5.1. Использование ипотеки при приобретении жилья

Государством в последнее время принимаются меры к более широкому использованию при приобретении жилья такого способа обеспечения исполнения денежных обязательств покупателем, как ипотека. Ипотека является правовым институтом, облегчающим решение гражданами своей жилищной проблемы. Она представляет собой залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и регулируется специальным законом об ипотеке. В связи с отсутствием у большинства населения денежных средств в необходимом объеме на современном этапе распространение получила покупка жилья под залог приобретаемых жилых домов и квартир.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в тех случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК). В настоящее время действует Закон об ипотеке. Помимо норм, относящихся ко всем видам ипотеки, в нем содержится специальная глава, посвященная особенностям ипотеки жилых домов и квартир (гл. XIII). Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (подп. 3). В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона, т. е. с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (см. также п. 3 ст. 340 ГК).

Частью 3 ст. 69 Закона об ипотеке предусмотрено, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

С соблюдением тех же правил должен осуществляться и залог незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 2 ст. 5).

В соответствии с изменениями, внесенными в абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке (см. п. 3 ст. 1 Закона о внесении изменений в ГК), что упрощает и удешевляет ее оформление.

Согласно ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Как предусматривает п. 3 ст. 339 ГК, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в указанный реестр записи о возникновении такой ипотеки.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 19 государственной регистрации подлежит не только договор об ипотеке, но и сама ипотека как обременение имущества. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация такой ипотеки осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п. 2 ст. 20).

Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК). Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Он вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, доходы, например, посредством сдачи заложенного жилого дома или квартиры внаем (п. 1 ст. 346 ГК; п. 2. ст. 29 Закона об ипотеке).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другом лицу, в частности, путем продажи, дарения, обмена, лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (абз. 1 п. 2 ст. 346 ГК; п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем (см. также п. 1 ст. 353 ГК).

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется с соблюдением правил, установленных гл. IX Закона об ипотеке. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (абз. 1 п. 1 ст. 349 ГК; ст. 51 Закона об ипотеке). На основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, удовлетворение требований залогодержателя за счет указанного имущества возможно без обращения в суд (абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК; абз. 1 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Исключения из этого правила, когда взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда, предусмотрены п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены гл. XIII Закона об ипотеке. Так, п. 2 ст. 74 не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 76 при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Как предусмотрено в абз.1 п. 1 ст. 77, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Таким образом, в приведенном случае возникает ипотека жилого дома или квартиры в силу закона, что расширяет применение ипотеки как средства, обеспечивающего решение жилищной проблемы.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл. IX Закона об ипотеке. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

Федеральным законом от 29.12.2004 № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» жилое помещение (его части), являющееся для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем данному гражданину помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, земельные участки, на которых расположены эти объекты, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности (в частности, при их использовании для индивидуального жилищного строительства), применительно к тем случаям, когда указанное имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, исключены из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Пункт 3 ст. 78 Закона об ипотеке предусматривает, что договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК и жилищным законодательством РФ.