Текст книги "Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики"

Автор книги: Н. Мельников

сообщить о нарушении

Текущая страница: 8 (всего у книги 16 страниц)

Решение о выделении земельной доли в натуре принято наблюдательным советом акционерного общества. Правомерность судебного акта зависит от того, в чьей собственности находилась доля на момент выдела

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 октября 2003г. N Ф04/5534-1118/А03-2003.

Комментарий

В 1994г. при реорганизации совхоза в закрытое акционерное общество гражданин получил свидетельство о праве собственности на земельную долю. В феврале 2000г. наблюдательный совет общества принял решение о выделении данной земельной доли в натуре. Выписка из решения совета ЗАО подтверждает факт выдела, поскольку были описаны границы вновь образуемого земельного участка.

Учреждение юстиции на основании представленных гражданином документов осуществило государственную регистрацию прав на выделенный земельный участок. Посчитав указанную регистрацию незаконной, акционерное общество обратилось в суд с требованием о признании ее недействительной. В удовлетворении иска отказано, поскольку ЗАО не представило доказательств, свидетельствующих, что регистрация прав на земельный участок произведена с нарушением действующего законодательства.

Оценка правомерности рассматриваемого решения зависит от того, в чьей собственности находилась земельная доля при принятии наблюдательным советом общества решения о выделении ее в натуре. В судебном акте этот вопрос остался открытым. Можно предположить, что спорная доля была внесена в уставный капитал и стала собственностью ЗАО. В этом случае, решение наблюдательного совета могло быть законным, если уставом общества решение такого вопроса отнесено к компетенции совета.

Если на момент выделения земельная доля находилась в собственности гражданина, вынесенное решение является незаконным и необоснованным. Как указывалось выше, выдел произошел в феврале 2000г. В это время порядок выделения земельных долей в натуре регулировался постановлением Правительства РФ от 01.02.95 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" и Указом Президента РФ от 7 марта 1996г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". В соответствии с данными нормативными актами решение о выделение доли в натуре принималось участниками долевой собственности. При этом в соответствии с п.10 Указа Президента РФ N 337 уполномоченному органу местного самоуправления предоставлялось право определить местоположение выделяемого земельного участка при наличии разногласий по данному вопросу среди участников долевой собственности. В случае несогласия сособственников с принятым решением споры подлежали рассмотрению в суде.

Таким образом, если на момент принятия наблюдательным советом решения о выделе собственником доли был гражданин, государственная регистрация является незаконной, поскольку совет ЗАО не имел право принимать соответствующее решение.

Как следует из комментируемого судебного акта, обществом был заявлен иск о признании недействительной государственной регистрации прав на земельный участок. Вынесенное постановление, в случае оставления его в силе Высшим Арбитражным Судом РФ, не препятствует ЗАО повторно обратиться в суд с иском о признании незаконным решения наблюдательного совета о выделении земельной доли в натуре (п.2 ст.150 АПК РФ). Однако право на предъявление такого иска должно быть доказано, поскольку в соответствии со ст.4 АПК РФ с требованиями в суд могут обращаться только заинтересованные лица.

Руководитель юридического лица не уполномочен осуществлять выдел долей в натуре, поскольку данное право принадлежит участникам долевой собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июля 2003г. N А56-8845/03.

Комментарий

На основании решения руководителя сельскохозяйственной организации гражданину для ведения фермерского хозяйства была выделена земельная доля в натуре. Не согласившись с определенным месторасположением доли, гражданин обратился в суд общей юрисдикции. Дело было передано в арбитражный суд, который отказал в удовлетворении требований, поскольку, по мнению суда, решение о выделе принято законно на основании решения участников долевой собственности об определении земельных массивов, из которых осуществляется выделение долей для образования фермерского хозяйства.

Комментируемый судебный акт не может быть признан законным по следующим основаниям. Как следует из рассматриваемого дела, содержание спора заключается в определении местоположения выделяемой в натуре земельной доли. Суд, рассматривая спор, сослался на постановление Правительства РФ от 01.02.95 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев". Однако решение сособственников об определении земельных участков, из которых происходит выделение долей, само по себе не является решением об определении местоположения выделяемой в натуре данной конкретной доли. При этом руководитель сельскохозяйственной организации не является лицом, компетентным принимать решение о выделе земельной доли. Согласно п.25 Постановления Правительства РФ N 96 заявление о выделе может быть подано на имя руководителя с/х организации. Однако право на выдел принадлежит сособственникам.

В соответствии с п.31, 32 указанного постановления Правительства спор между сособственниками об определении местоположения выделяемых земельных долей подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Аналогичные положения предусмотрены Указом Президента РФ от 7 марта 1996г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", действовавшим на момент совершения участниками спора юридически значимых действий.

В настоящее время порядок выделения земельной доли в натуре урегулирован ст.13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой решение о выделе принимается сособственниками. Споры об определении местоположения доли подлежат разрешению в судебном порядке.

Иные сделки с землей

Положение регионального закона, в соответствии с которым гражданам, не имеющим регистрации права на постоянное проживание, запрещается совершение сделок с земельными участками, не соответствует Конституции РФ

При незаконном использовании земельного участка полученный урожай принадлежит собственнику или иному лицу, владеющему землей на законных основаниях. Лицо, использующее участок незаконно вправе требовать возмещения произведенных затрат

Убытки, возникшие в связи с самовольным использованием земельного участка, подлежат компенсации при наличии необходимых доказательств Истец не представил доказательств, на основании которых можно сделать вывод о приобретении комиссионером за счет комитента спорных земельных долей

Имущественные права истица подтверждены свидетельством о праве на наследство и подлежат удовлетворению

Положение регионального закона, в соответствии с которым гражданам, не имеющим регистрации права на постоянное проживание, запрещается совершение сделок с земельными участками, не соответствует Конституции РФ

Определение Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2000г. N 41-О "По жалобе гражданки Медиковой Нины Петровны на нарушение ее конституционных прав положением части первой статьи 16 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае»

Комментарий

Проживающая в г.Москве Н.П. Медикова заключила договор, по которому она выступила покупателем жилого дома и земельного участка в г.Туапсе Краснодарского Края. Однако в регистрации договора купли-продажи было отказано на основании ст.16 Закона Краснодарского Края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском Крае», которой установлен запрет на совершение сделок с земельными участками на территории Края, если стороной по договору является гражданин, не имеющий постоянной регистрации в Краснодарском Крае или Республике Адыгея. Конституционный Суд признал данное положение не соответствующим Конституции РФ по следующим основаниям.

В соответствии со ст.27 Конституции РФ любой гражданин законно находящийся на территории РФ вправе свободно передвигаться и выбирать место жительства и пребывания. Свобода передвижения является важным конституционным правом, закрепленным во многих международно-правовых актах, включая Международный пакт о гражданских и политических правах 1966 года[46]46
  См.: Пакт открыт для подписания, ратификации и присоединения 19 декабря 1966г. резолюцией 2200А (XX) Генеральной Ассамблеи ООН. Вступил в силу 23 марта 1976г. СССР подписал настоящий Пакт 18 марта 1968г. Пакт ратифицирован Указом Президиума ВС СССР от 18 сентября 1973г. N 4812-V. Пакт вступил в силу для СССР 23 марта 1976г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1976, N 17(1831), ст.291.


[Закрыть] и Факультативный протокол к нему, Протокол N 4 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод[47]47
  См. Протокол N 4 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод «Об обеспечении некоторых иных прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и Протокол N 1 к ней» ETS N 046 (Страсбург, 16 сентября 1963 г.). Протокол ратифицирован Российской Федерацией Федеральным законом от 30 марта 1998г. N 54-ФЗ, вступил в силу 5 мая 1998 г.//Собрание законодательства Российской Федерации, 18 мая 1998г., N 20, ст.2143.


[Закрыть].

В исполнении Конституции был принят Федеральный закон от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", в соответствии с которым регистрация представляет собой форму учета, отражающую факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства. Согласно закону понятия "место пребывания" и "место жительства" не являются идентичными. Местом жительства – это жилой дом, квартира, служебное и иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), аренды либо на иных законных основаниях. Под местом пребывания понимается гостиница, санаторий, дом отдыха, больница, иные подобные учреждения, жилое помещение, не являющееся местом жительства, где гражданин проживает временно, например, дачный (садовый) домик.

Регистрация носит уведомительный характер и регулируется постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"[48]48
  Собрание законодательства Российской Федерации от 24 июля 1995г. N 30 ст.2939


[Закрыть].

В соответствии с ФЗ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" могут быть установлены определенные ограничения в интересах личности, общества и государства на свободу передвижения в пограничной зоне, зоне экологического бедствия, закрытых военных городках, закрытых административно-территориальных образованиях, на территориях, где введены особые условия и режимы проживания в связи с опасностью инфекционных заболеваний и отравлений, а также в местностях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Любые другие ограничения на передвижение являются незаконными, в том числе, устанавливающие зависимость на реализацию принадлежащих гражданину субъективных прав. Например, в Трудовом кодексе РФ установлен запрет на прямое или косвенное ограничение прав или установление прямых или косвенных преимуществ при заключении трудового договора в зависимости от места жительства и других обстоятельств, в том числе наличия или отсутствия регистрации по месту жительства или пребывания (ст.64 ТК РФ).

Таким образом, факт регистрации не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

При незаконном использовании земельного участка полученный урожай принадлежит собственнику или иному лицу, владеющему землей на законных основаниях. Лицо, использующее участок незаконно вправе требовать возмещения произведенных затрат

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 июня 2004г. N Ф04/3032-641/А03-2004.

Комментарий

Как следует из комментируемого решения, закрытое акционерное общество самовольно заняло земельный участок, находящийся у предпринимателя на основании договора аренды, заключенного с администрацией муниципального образования. В период с 2001 по 2002гг. ЗАО использовало участок для производства сельскохозяйственной продукции, в результате чего был получен урожай и извлечены доходы.

Арбитражный суд по иску предпринимателя взыскал с ЗАО доходы за незаконное пользование землей. По настоящему спору акционерное общество обратилось в суд с иском о компенсации стоимости затрат, понесенных при эксплуатации земельного участка и получения урожая. Требования общества были основаны на ст.303 ГК РФ, согласно которой как добросовестный, так и недобросовестный владелец имущества вправе требовать от собственника возмещения произведенных им затрат с того времени, когда собственнику причитаются доходы от использования имущества.

В удовлетворении требований ЗАО было отказано, поскольку общество не представило надлежащих доказательств, того, что им понесены какие-либо затраты. В качестве обоснований заявленного иска был представлен расчет себестоимости сельскохозяйственных работ. Данный документ был критически оценен судом, поскольку он не подтверждал фактически произведенные расходы, которые понесло общество. Надлежащими доказательствами в данном случае могли быть документы об оплате семян, удобрений, расходов по использованию машин, тракторов и т.п.При этом следует учитывать, что произведенные затраты следует не только документально подтвердить, но и обосновать их экономическую целесообразность. Сделанный вывод основывается на положении части 2 ст.303 ГК РФ, согласно которой возмещению подлежат лишь "необходимые" затраты.

В соответствии со ст.303 ГК РФ собственник правомочен обратиться в суд с требованием к недобросовестному владельцу о возврате имущества или возмещении всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь за период недобросовестного владения. Под доходами понимается любое имущество, которое было извлечено в результате незаконного владения, включая деньги, плоды, продукцию и иное имущество (ст.136 ГК). Объектом отношений, урегулированных ст.303 ГК, являются доходы, определение которых дано в ст.136 ГК. В случае истребования имущества из чужого незаконного владения возникает обязательство по возмещению доходов, сторонами которого являются собственник и незаконный владелец.

При рассмотрении аналогичных дел следует учитывать, что размер понесенных убытков должен быть надлежащим образом обоснован и документально подтвержден. Это правило следует из ст.65 АПК РФ, устанавливающей обязанность доказывать обстоятельства спора, на которые стороны ссылаются.

В связи с тем, что позиция акционерного общества не была обоснована документами, подтверждающими реально понесенные расходы, в удовлетворении исковых требований оказано правомерно.

Убытки, возникшие в связи с самовольным использованием земельного участка, подлежат компенсации при наличии необходимых доказательств

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 февраля 2003г. N А14-7024/02/204/27.

Комментарий

Сельскохозяйственная организация – общество с ограниченной ответственностью использует земельный участок на основании договора аренды, заключенного с администрацией муниципального образования. Другое общество с ограниченной ответственностью самовольно захватило часть земельного участка и произвело работы по выращиванию сахарной свеклы. Посчитав данные действия незаконными первое общество обратилось в ссуд с иском о взыскании упущенной выгоды – неполученных доходов вследствие самовольного занятия ответчиком земельного участка.

В удовлетворении иска было отказано по тем основанием, что заявитель не представил доказательств причинной связи между нарушением его прав и возникшими убытками.

В подтверждении своих требований истец предъявил справку Управления сельского хозяйства о планируемом урожае сахарной свеклы за период, в котором осуществлялось незаконное использование земельного участка. Обоснование стоимости сахарной свеклы также не было подтверждено, поскольку представленный договор оказался не подписанным. Основной вывод суда основывается по положениях ст.65 АПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается. Отсутствие доказательства влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Для более четкого формирования своей позиции по аналогичного рода делам, необходимо исходить из того, как используется участок лицом, владеющим им на законных основаниях. Если это сельскохозяйственная организация, то самовольное занятие земли влечет убытки в виде недополученных доходов от продукции, которую предполагалось произвести. В суд необходимо представить документы, подтверждающие намерение осуществлять производство, например, затраты на ремонт оборудования, тракторов, приобретение семян, разработку плана засева, с указанием с/х культуры, которые предполагается возделывать. Нужно доказать среднюю урожайность, которую можно получить на земельном участке, в зависимости от возделываемой культуры. Для этого предъявить данные об урожайности на участках с аналогичным уровнем плодородия за последние несколько лет. Предполагаемый размер стоимости урожая также подлежит доказыванию для чего в управлении по ценообразованию следует взять соответствующую информацию. При этом судом принимается не только информация из государственных органов, служб и ведомств, но и из коммерческих структур, занимающихся производством и реализацией соответствующей сельскохозяйственной продукции.

В судебном акте со ссылкой на п.22 постановление Правительства РФ от 28 января 1993г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" указано, что возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые земельные участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства. Доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель". Наличие данной нормы позволяет ее использовать для исчисления размера убытков. Однако это положение не снимает обязанность доказывания и представления необходимых документов.

Если законный владелец земли является потенциальным арендодателем и самовольный захват участка не позволил заключить либо исполнить договор аренды, то возмещению подлежат убытки в виде размера недополученной арендной платы. В данном случае суду необходимо представить договор аренды, а при его отсутствии документы, подтверждающие намерение сдать участок в аренду. К такого рода доказательствам могут быть отнесены договор о намерении заключить договор аренды, письма, в которых обсуждались условия сделки. При этом нужно подтвердить, что все существенные для сторон условия были согласованы. Заявленный к взысканию размер убытков необходимо доказать исходя из сложившегося в данном конкретном регионе уровне арендной платы за земли аналогичного качества.

Истец не представил доказательств, на основании которых можно сделать вывод о приобретении комиссионером за счет комитента спорных земельных долей

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 марта 2004г. N КГ-А41/1194-04 (извлечение).

Комментарий

Общество с ограниченной ответственностью (комитент) и закрытое акционерное общество (комиссионер) заключили договор комиссии, по которому комиссионер обязывался приобрести за счет комитента земельные доли общей площадью 428 га.

ЗАО приобрело доли у собственников однако зарегистрировало право собственности за собой, а не за ООО. Посчитав такие действия незаконными, общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с требованием о признании регистрации права собственности на доли за акционерным обществом недействительной. В удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

В соответствии со ст.990, 996 ГК РФ неотъемлемым условием возникновения у комитента права собственности на имущество, поступающее к комиссионеру, является приобретение имущества за счет средств комитента. Это обстоятельство играет определяющее значение, поскольку именно данное условие отличает договор комиссии от схожего с ним договора поручения и агентского договора.

При рассмотрении аналогичных дел необходимо учитывать, что во исполнение заключенного договора стороны должны предпринять определенные действия, для приобретения прав и обязанностей по сделке. Как указано в п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" правовая природа договора должна определяться исходя из толкования его условий и фактических отношений сторон, сложившихся при заключении и исполнении сделки[49]49
  Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 1.


[Закрыть].

Анализ комментируемого дела показывает, что был заключен договор комиссии. Однако комитент не перечислил комиссионеру денежные средства для исполнения обязательства. Из характера договора следует, что комитент выдал комиссионеру поручение на приобретение долей и комиссионер данное поручение принял, подписав договор. Однако, чтобы исполнить договор, комиссионер должен был получить средства для приобретения долей. Отсутствие доказательств перечисления денег комиссионеру (ЗАО) говорит о том, что комитент (ООО) не выполнил свои обязательства по договору. При таких обстоятельствах суд правомерно указал, что общество с ограниченной ответственностью должно предоставить документы, подтверждающие право на предъявление иска. "Сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента"[50]50
  См. п.6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004г. N 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 1.


[Закрыть].

Общество с ограниченной ответственностью – заявитель иска не обосновало, что спорные доли приобретены акционерным обществом за счет ООО. Суду в частности должны были быть предъявлены финансовые документы, подтверждающие выделение комиссионеру средств для приобретения указанных долей, а также сам факт приобретения долей за счет общества с ограниченной ответственностью.

Таким образом, поскольку истец не представил доказательств, свидетельствующих об исполнении заключенного договора комиссии, в удовлетворении исковых требований было отказано.