Текст книги "Абхазия: взгляд со стороны. Государство, бизнес и право"
Автор книги: Илья Александров
сообщить о нарушении
Текущая страница: 5 (всего у книги 20 страниц) [доступный отрывок для чтения: 9 страниц]
Провозглашение независимости Абхазии по итогам победы в Отечественной войне 1992–1993 годов стало закономерным итогом сначала мирного, а затем и вооруженного противодействия между националистически настроенным грузинским населением и абхазами, которые все более и более ощущали ущемление собственной идентичности. Хоть уровень жизни в Советской Грузии был довольно высоким, в том числе за счет непропорционального перераспределения ресурсов из бюджета всего СССР начиная со времен Сталина, на территории республики сформировалась дискриминационная для абхазов ситуация, когда они не являлись большинством. Многие государственные должности в республике занимали грузины. Имела место тенденция огрузинивания абхазов за счет погружения в языковую среду в процессе обучения, поэтому открытие абхазских школ происходило с опозданием.
В Советской Абхазии проживали как грузины (мегрелы и другие национальности), так и большое число представителей русского населения, евреи и греки. О межнациональных конфликтах в позднем СССР написано много специальной литературы, поэтому просто отмечу необходимость более глубокого изучения причин возникновения национальных конфликтов в будущих горячих точках: были ли они вызваны многолетней дискриминацией, бытовым национализмом или подрывной работой западных спецслужб.
В 1990-е годы Абхазия как непризнанное государство столкнулась с рядом вызовов, в том числе фактической экономической блокадой и со стороны Грузии, и со стороны России. Мужское население Абхазии не выпускали из страны, также было сильно затруднено перемещение товаров на экспорт из Абхазии и импорт необходимого в республику. Урожаи фруктов пропадали или отдавались на корм скоту. Гостиницы и санатории пустовали, имущество из них активно расхищалось. Население жило практически натуральным хозяйством. От безысходности начала процветать наркомания. Объективно у влиятельных политиков тогда не было понимания, как разрешить ситуацию сразу после завершения еще одного горячего конфликта: в России на федеральном и региональном уровнях тоже царил хаос, продолжалось накопление частных капиталов и развитие внешнеторговых связей, разгорался конфликт в Чечне, по всей стране шел невиданный ранее передел собственности, крупные государственные объекты приватизировались – и все это в сочетании с ростом организованной преступности. А в Грузии «прекрасный» человек по имени Эдуард Шеварднадзе – тот самый, кто в бытность свою министром иностранных дел СССР по сути сдал вместе с Михаилом Горбачевым за бесценок ГДР в 1990 году и не формализовал должным образом договоренности о нерасширении НАТО на восток, – а также его новая команда время от времени требовали восстановления территориальной целостности Грузии в границах до 1992 года. Мы все тогда на территории бывшего Советского Союза жили в уникальное время частичного или полного хаоса, паралича власти и беззакония, где-то это проявилось в большей, а где-то в меньшей степени.
Теперь пара слов о моих собственных ощущениях и восприятии новейшей истории Абхазии. Мне сложно более глубоко судить об этом периоде, поскольку я не жил в Абхазии в описанные годы. Скорее, наоборот, будучи школьником и студентом в Минске, в Беларуси под руководством Александра Лукашенко начиная с 1994 года, я видел становление другого типа государства: с жестким централизованным управлением, дисциплиной и попытками искренней взаимной интеграции с большой Россией. Далее, в 1998–2002 годы, которые я провел в Германии, мое чувство дисциплины и уважения к порядку воспитывалось окружением на юридическом факультете, при общении на работе в крупном немецком нефтехимическом концерне в Северном Рейне-Вестфалии. Однако переезд в Россию в декабре 2002 года и приобретенный за несколько лет опыт работы в новой для меня реальности, география командировок, искренний интерес к теплым краям вдобавок – все это по понятной причине привлекло меня к побережью Черного моря.
Первые впечатления от увиденного в Абхазии у меня датируются осенью 2007 года, когда в темный дождливый вечер я прошел пешком через пограничный переход на реке Псоу. На абхазской стороне меня встретил на автомобиле коллега дамы-риелтора – Милены Цвижба, с которой мы начали переписку еще летом. В тот год определенный импульс моему интересу к республике придало решение Международного олимпийского комитета о проведении зимних Игр в Сочи в 2014 году. Совершенно логично можно было предположить, что Абхазия воспользуется таким шансом, попробует открыться миру, чтобы привлечь инвесторов и добиться определенного экономического роста в разных отраслях. Пока же реальность конца 2007 года была следующей: мы ехали по неотремонтированной центральной дороге, без отбойников на крутых опасных поворотах и обрывистых склонах, естественно, без освещения, через полутемную Гагру, Гудауту, Новый Афон – вплоть до центра Сухума. В столице вообще не было света, и только в некоторых зданиях светились окна благодаря работе стрекочущих снаружи бензиновых генераторов.
Поселившись в отеле «Рица» вблизи набережной, я на следующий день встретился согласно договоренностям с людьми, которые предлагали услуги по поиску недвижимости.
Сухум. Гостиница «Рица»
Мы посетили пару районов Сухума, в том числе я посмотрел несколько объектов недалеко от маяка. Помню и деревню Мачара с очень красивыми холмами и старыми армянскими домами в мандариновых садах, окна которых выходили на море.
И наконец, мы съездили в Очамчиру, где мне показали несколько домовладений – их продавали за очень небольшие деньги местные жители – должники тети Милены, чтобы расплатиться с ней по своим обязательствам. Цена за один жилой дом колебалась в районе 300 000–500 000 рублей (курс рубля составлял 29 рублей за 1 доллар). Местные практикующие адвокаты и риелтор заверили меня в том, что жилье все же можно приобрести в собственность на абхазское юридическое лицо – совместное предприятие с миноритарным участием абхазского гражданина. Везде в Очамчире царила разруха: дома стояли с открытыми дверями и разбитыми окнами, во время дождя с потолков комнат лилась вода. У меня сложилось впечатление, что и Сухум, и Очамчира стоят полупустые. «Эх, Илья, ты еще не видел города Ткуарчале в горах! – вздохнула в ответ на мое замечание Милена. – Там вообще как в “Сталкере” у Тарковского. Почти никого, только любители острых ощущений». Уже в начале 2024 года, посетив мать риелтора Мазонну Багратовну, мою коллегу – местного адвоката, я узнал, что Милена уже несколько лет как умерла. Чуть позднее умер ее муж-наркоман, оставив бабушке на попечение двух детей школьного возраста.
Сложилась уникальная ситуация, связанная с ранением Артура – собственника очамчирского дома, который я намеревался приобретать, для чего передал в заем деньги Милене. В ходе конфликта 08-08-08 этот молодой парень, армянин по национальности, оказался, по сути, единственным офицером абхазских Вооруженных Сил, командиром танковой роты, которого ранило (причем в область таза – дулом подъехавшего сзади абхазского танка). После чего он провел на лечении и реабилитации долгие годы. У меня до сих пор остались на руках бессрочные долговые расписки от Милены, по которым, как я вижу по поведению принявших наследство родственников семьи Цвижба, никто не собирается платить. Младший брат Милены Астамур, который в 2008 году стажировался у меня в юридической фирме в Москве, умер от рака. Во время визита в 2024 году, уже подзабыв предыдущие эпизоды нашего сотрудничества, те же люди мне торжественно предложили еще и вложить средства в реконструкцию жилого дома (зная, что россиянам нельзя приобретать жилье, а перевод в нежилой фонд в Сухуме приостановлен) на углу улицы рядом с российским посольством, показав почетную грамоту от российского посла в Абхазии. Вот таким было мое первое приближение к абхазской реальности в 2007 году, и так сформировался первый опыт ведения дел и с местными риелторами, и с работающими в республике абхазскими коллегами-юристами, их ближайшими родственниками. К сожалению, по отзывам многих коллег и доверителей, подобных историй за последние годы произошло в Абхазии много, местные ушлые ребята пользуются первоначальным доверием россиян и пытаются вовлечь их в неработающие, по сути мошеннические схемы по приобретению желанного «домика у моря». Мой собственный кейс с умершей Миленой Цвижба, в семье которой пока остались мои первончально уплаченные 100 %-ным авансом деньги за дом, я решил следующим образом. Через соседа в Очамчире, который в нормальном законном режиме продал мне соседнее нежилое помещение на смежном участке, я договорился с новым собственником дома, которому инвалид Артур умудрился этот дом продать в 2013 году, и выкупил его в 2024 году, заплатив повторно покупную цену, предварительно переоформив в нежилой фонд. Имея на руках необходимые документы, я могу согласовать проект реконструкции двух расположенных рядом аварийных домовладений и построить, например, гостиницу. Есть случаи, когда никуда не нужно спешить, и в случае с абхазской недвижимостью этот совет – наиболее верный.
В период 2009–2024 годов я редко бывал в Абхазии: в основном делами на месте занимался мой бывший местный партнер, с которым мы в декабре 2008 года создали юридическое лицо в формате совместного предприятия. Сам я участвовал только в крупных проектах, когда требовалось личное присутствие, поэтому приезжал не более чем на несколько дней – отрабатывал поручение доверителя и уезжал. Даже в абхазские горы и на море ездил за эти годы только один-два раза, взглянуть, вздохнуть и улететь работать дальше. Как мы шутили, за период начиная с 2008 года, когда была основана наша юридическая консалтинговая компания в Абхазии и начал работу офис в Сухуме, нам довелось поработать над проектами практически во всех отраслях экономики.
Офис «Александров и Партнеры» в Сухуме
Мы вели проекты в телекоммуникационной, пищевой отраслях, в сфере недропользования, в гостиничном бизнесе. Несколько раз проверяли имущественный комплекс международного аэропорта Сухум в Гульрипшском районе, который наконец был запущен в эксплуатацию в 2025 году. Мы составляли проекты соглашений о государственно-частном партнерстве, участвовали в предварительном этапе анализа состояния имущественного комплекса бывшего зернового терминала вблизи Сухума, сотрудничали с крупными иностранными банками, финансирующими свои проекты в Абхазии с использованием сложных корпоративных схем, банковских инструментов и с привлечением иностранных производственных компаний-поставщиков. Мы занимались структурированием проектов по созданию новых гостиничных комплексов, составляли бизнес-планы для ресторанных проектов, для элитных отелей, направляли доверителям юридические заключения по вопросам землепользования, налогообложения, проводили комплексные проверки (Due Diligence) имущественных комплексов, состоящих из нескольких земельных участков и десятков объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций. Конечно, классической услугой было составление договоров и регистрация юридических лиц, но в этой сфере местная конкуренция давала о себе знать: демпинг и стандарты оформления сделок в формате договоров объемом в одну-две страницы не позволяли нам как консультантам зарабатывать существенные суммы на таких услугах. Мой девиз в течение периода самостоятельной консалтинговой практики, и в особенности после начала работы в Абхазии, всегда был таким: «Орел не питается мухами». Такой подход отсекал от нашей практики небольшие, низкобюджетные проекты, сомнительных доверителей. Впрочем, мой партнер в Сухуме (в 2024 году мы разделили наши практики и теперь каждый работает самостоятельно) был в эти годы вынужден заниматься и тем, что приходило от местных доверителей. В основном ему приходилось иметь дело с мелкими поручениями по совершению сделок в формате двухстраничных договоров, которые так любят в Абхазии из-за их краткости (но которые, по сути, не отражают и не регулируют действия сторон в отношении возможных обстоятельств, которые могут возникнуть в период исполнения подписанного договора).
Первым, что сильно мешало нормальной работе и развитию вслед за клиентом, стало абхазское земельное законодательство, а также прямые запреты на сделки с жилой недвижимостью. В Абхазии и в 2000-е годы, и в 2010-е, и в 2020-е – вплоть до настоящего момента – так и не был внедрен на практике публичный кадастр недвижимости (то есть современная онлайн-система учета прав на землю и объекты капитального строительства). Все правоустанавливающие документы формировались только на бумажных носителях – так велись и до сих пор ведутся все дела в районных бюро технической инвентаризации. По сути, у кого на руках есть бумажные документы – договоры, свидетельства, госакты на землю, тот и владелец недвижимости. Комплектов правоустанавливающих документов по факту не было и все еще часто нет у многих объектов.
В 2000-е годы в основном встречались так называемые трофеи, то есть бывшая грузинская, русская, греческая, еврейская собственность. Хозяева выезжали из Абхазии – по своей или не по своей воле, спасаясь от войны, или были убиты, изгнаны из-за поддержки грузинской стороны конфликта. Известны случаи, когда оставшихся на период войны русских хозяев изгоняли из Абхазии из их домовладений за незначительные хищения (кража у временно отсутствовавшего соседа курицы вследствие крайней нужды, практически голода). Их недвижимость либо была повреждена в результате боевых действий, либо естественным образом разрушалась, стояла годами без присмотра. Местное население после войны не имело нормальной занятости, испытывало нужду во время фактической блокады и, в свою очередь, постепенно расхищало такие дома, разрушая их полностью или частично. Такие домовладения со временем признавали бесхозными в судебном порядке, на основании показаний соседей и результатов внешнего осмотра комиссиями районных администраций. До сих пор помню, как в Очамчире в 2009 году уже другая риелтор сказала мне: «А у нас тут все без документов. Давайте платите мне за этот дом, и он будет вашим». Ну конечно, так я и открыл перед ней свой кошелек. Хотя, как показывает описанный выше опыт, и действовать строго по документам, выдавая деньги под расписку риелтору из местной семьи адвокатов и юристов, и выдавать деньги просто так, на слово, в Абхазии того периода приводило в целом к одному и тому же результату. Практически везде российского покупателя и инвестора ждали мошенничество и обман, в лучшем случае – плохо организованная работа местных жителей, забывших, что такое добросовестное поведение.
В общем, непрозрачная и несовершенная система учета прав на недвижимость в сочетании с запретом на сделки с иностранными гражданами в отношении жилья отпугивала многих потенциальных инвесторов на начальном этапе, то есть после официального признания Абхазии со стороны России в 2008 году. Ведь многие российские доверители действовали в своей логике: «Сначала я сюда приеду, куплю дом у моря, привезу семью с детьми. Поживем, осмотримся. Потом я создам какой-нибудь бизнес, например открою ресторан или построю гостиницу. Построю еще дома, буду их сдавать отдыхающим». В итоге они сталкивались с действующим запретом уже на первом этапе своих творческих замыслов и пропадали с горизонта. Тратить время, платить деньги вперед, то есть 100 % авансом, на перевод жилья в нежилой фонд, а затем на куплю-продажу практически никто из россиян не хотел. Многие из таких потенциальных покупателей просто меняли регион своих интересов и приобретали недвижимость, создавали бизнес в Краснодарском крае, на Кипре, в Объединенных Арабских Эмиратах, в растущем Вьетнаме – мы держим связь и сохранили отношения со многими.
После 2014 года у граждан России появилась еще одна мощная и очевидная альтернатива – вновь обретенный русский Крым с береговой линией протяженностью около 1000 километров и реализованными гигантскими проектами по восстановлению инфраструктуры, пришедшей в упадок при Украине. Поэтому многие уже не воспринимали всерьез Абхазию с ее рисками, нестабильностью и неопределенностью. В настоящее время, по моим наблюдениям, в Абхазию ездят только туристы очень среднего достатка, в основном из небольших российских городов, с ограниченным бюджетом и высоким уровнем толерантности к общему местному уровню инфраструктуры и сервиса.
В беседах с коллегами из Абхазии я постоянно говорил: «Мы знаем вашу историю и наслышаны о периодах дискриминации со стороны грузин. Но вы теряете время. Ваш поезд стоит на запасном пути, и его постоянно обгоняют конкуренты в виде крымских возможностей, развития внутреннего российского туризма и других новых тем, которыми заинтересован российский бизнес». В ответ я обычно слышал такое: «Нам в Абхазии важно сохранить идентичность, не дать себя поглотить и размыть России и не быть подверженными иностранному влиянию. Мы сами будем хозяевами на своей земле, мы ее отстояли во время войны с Грузией и поэтому никому больше не отдадим». В принципе, это понятный подход, но он был бы уместен, скажем, в Объединенных Арабских Эмиратах. В этой стране на самом деле ограничены права иностранцев на землю, но существует стержень – сильная несменяемая централизованная власть. Там обеспечено верховенство закона, правосудие, пусть даже часто и в формате «Друзьям – все, врагам – закон» (имеются в виду вечные преференции в бизнесе местным семьям шейхов), и существует реальная ответственность за нарушение закона; есть мощный собственный источник благосостояния – нефть; также обеспечена открытость экономики для иностранных инвесторов, создана и действует система свободных экономических зон с изначально нулевыми налоговыми ставками, инфраструктурой дорог и других коммуникаций, с гарантиями и защитой прав иностранных инвесторов. Ничего подобного в Абхазии никогда не было, за исключением желания не отдавать своего. Добавим ко всему этому частичное международное признание. Часто в Абхазии рассказывается история о том, что абхаз опоздал к разделу Богом земель между разными народами, поэтому ему ничего не досталось, и тогда Всемогущий отдал ему маленький кусочек райской земли, которую припас для себя самого. Видимо, эту историю придумали те, кто никогда не был в Крыму, в Таиланде, на Мальдивских островах, на островах Греции или на Кипре. Стоит признать, что только на уникальной абхазской индивидуальности в мире конкурирующих между собой альтернатив далеко не уедешь.
В итоге немногочисленные консультанты из России, приехав работать в Абхазию в 2000-е годы, вернулись обратно, а те, что остались и закрепились, успели обрасти и позитивным, и заслуженно негативным опытом. Мы основательно поседели за прошедшие 18 лет, но все же продолжаем работать с российскими доверителями и в 2025 году и намереваемся делать это в будущем. С нами сотрудничают проверенные проектами местные абхазские коллеги, которые разделяют наши ценности и придерживаются высоких стандартов в работе – без конфликтов интересов по проектам и без сочетания консалтинговой практики в частном секторе с трудовой деятельностью на государственной службе.
Говоря о новом периоде, который начался после президентских выборов 2025 года, можно отметить, что принятые за прошлый период времени в Абхазии кодексы и законы, а также вступившие в силу ратифицированные двухсторонние соглашения с Российской Федерацией внушают определенный оптимизм. Развитие российского бизнеса в Абхазии получит новый импульс – в цивилизованном формате, то есть основываясь на гарантиях прав иностранным инвесторам и на вводимых в ближайшее время прозрачных цифровых системах учета и защиты прав.
Впереди нас ждет еще много интересных событий, в том числе противостояние с активным, но негативно настроенным абхазским меньшинством, не желающим широкого конкурентного присутствия российских инвесторов в республике. Надеюсь, что Россия в ее новом, сильном воплощении – на этапе завершения СВО, с новыми кадрами в профильных министерствах и ведомствах – сможет аргументированно доказать, что ее интеграция с Абхазией, интенсивное российско-абхазское взаимодействие и сотрудничество в будущем станет гораздо успешнее и ярче периода 2008–2024 годов.
