Текст книги "Песочные замки Уолл-стрит. История величайшего мошенничества"

Автор книги: Курт Эйхенвальд

сообщить о нарушении

Текущая страница: 19 (всего у книги 46 страниц) [доступный отрывок для чтения: 19 страниц]

«Назвать доход фонда “прибылью на инвестиции” означает дать клиенту лишь часть информации, – терпеливо объяснил Гилман, – иными словами, ввести его в заблуждение».

«Ну, так я вам заявляю, что все это чертовски путано, – ничуть не смутившись, ответил толстяк. – Если вы, парни, не в состоянии разложить это по полочкам, чтобы было понятно, не надейтесь, что кто-нибудь в нашей фирме согласится продавать это. Позвольте уж сказать вам, что, если ваши аргументы в пользу этих товариществ занимают больше трех минут, я вообще запрещаю вам разговаривать с моими брокерами. У них и без того найдется, на что потратить свое драгоценное время».

Спустя еще несколько минут резких нападок со стороны менеджеров Pru-Bache встреча окончилась. Сотрудники Graham поспешили прочь. Сначала планировалось, что они отправятся в аэропорт на арендованной машине – им предстояло лететь на встречу с еще одной группой брокеров Prudential-Bache. Однако они решили нанять автомобиль с шофером – так они смогут потратить время на дорогу в аэропорт на то, чтобы внести коррективы в текст презентации, чтобы сделать ее доходчивее. Наконец они втроем уселись на заднем сиденье арендованной машины.

«Ну, – начал Гилман, – и что вы на это скажете?»

«Сдается мне, друзья, что мы в полном дерьме. – отвечал Граттарола. – Тупее этих ублюдков я еще не встречал. Что мы имеем? Менеджеров, которые ни черта не смыслят и смахивают на шайку каких-то хапуг. И еще брокеров, страшно тупых и дурно обученных».

Ренодин полностью разделял мнение коллег: «Эти кретины тупы как пробки».

Дальше они принялись размышлять о том, все ли брокеры Pru-Bache так невежественны, или то, что они наблюдали во Флориде, всего лишь прискорбное исключение.

«Послушайте-ка, что я вам скажу, – проговорил Граттарола. – Нормальных рекламных материалов эта банда все равно не поймет, так что придется устраивать им образовательную лекцию. Надо попытаться растолковать все прямо с азов и притом так, чтобы даже полному идиоту понятно стало».

Потом стали думать, достаточно ли только образовательных материалов, чтобы подвигнуть брокеров продавать доли в товариществах, связанных с инвестициями в области энергетики. Граттарола утверждал, что достаточно.

«Эти болваны ничего не смыслят в инвестициях, – утверждал он. – Биржевая терминология для них – темный лес, что уж говорить о нефтегазовой промышленности – тут они вообще ни в зуб ногой. Еще нарвемся на проблемы с регуляторными органами».

Его товарищи прекрасно поняли, чего страшится Граттарола. Эти брокеры еще ляпнут клиентам какую-нибудь глупость и, сами того не понимая, нарушат одно из правил, регламентирующих операции с ценными бумагами. А там говорится, что брокер обязан точно и всесторонне информировать клиента о характере предлагаемых инвестиций. О какой «точности» можно говорить, если они даже не соображают, что именно продают?

«В общем, первейшая наша задача, – подытожил Граттарола, – накачать брокеров знаниями, а иначе они с первых же шагов начнут нарушать закон».

«Я расскажу вам сегодня про инвестиционные возможности, сулящие огромные деньги, обладающие превосходной структурой, небывало выгодной формулой разделения прибыли и низким уровнем риска».

Такими словами начинался маркетинговый видеофильм об Energy Income Fund, который в конце лета 1983 г. посмотрели сотни брокеров Prudential-Bache по всей стране. Он был создан силами отдела прямых инвестиций, а вступительные слова произносил Рон Гвоздзь, ведущий специалист подразделения по товариществам в области энергетики. Вот Гвоздзь направился к двери, по дороге надевая на голову защитную каску. Затем он рывком распахнул дверь, и зрителю открылась картина действующего нефтяного промысла. На его фоне Рон Гвоздзь в течение пяти минут рассказывал о работе Prudential Insurance и Graham в нефтяном бизнесе. Далее в кадре появился Джон Грэхем и объяснил, что при нынешних низких ценах на нефть открывается отличная возможность для инвестиций в отрасль.

Затем, обращаясь к Гвоздзю, Грэхем сказал: «Поверишь ли, Рон, никогда еще на моей памяти не было более подходящего момента для закупки нефтяных скважин, чем сейчас, при нынешних бросовых ценах на нефть».

В двух словах Грэхем отмел самую мысль, что спад в нефтегазовой отрасли может растянуться на несколько лет. «Так думать неверно, это невозможно», – важно заявил он.

Посмотрев в первый раз это кино, Граттарола в отчаянии схватился за голову: «Полная катастрофа!» – простонал он. Ни слова не говорится о том, что на самом деле представляют собой товарищества Energy Income Fund и в чем их специфика. Они представлены в недопустимо упрощенном виде; ни словом не упоминаются связанные с ними риски, не отмечено, что, представляя клиентам неполное и недобросовестное описание товариществ, брокеры рискуют нарваться на нарушение законодательства о ценных бумагах. В этом дурацком ролике, считал Граттарола, не содержалось также ничего познавательного для брокеров, хотя в данном случае именно в этом они более всего нуждались. Впрочем, создавалось впечатление, что в отделе прямых инвестиций и в самой Graham это мало кого заботит. Главное, что ролик прост до примитивности, и это, несомненно, поможет брокерам продавать доли в товариществах своим клиентам.

В заключительной фразе, которую Гвоздзь произнес, гуляя по территории нефтедобывающего промысла, превозносились достоинства первого такого товарищества: «Prudential-Bache Energy Income Fund № 1 – товарищество с ограниченной ответственностью, созданное специально ради того, чтобы обеспечить вам высокий уровень дохода, повышение стоимости вложенного вами капитала и низкие риски». Гвоздзь также добавил, что товарищество «планирует рентабельность инвестиций в пределах 16–19%».

Осенью 1983 г. при помощи этой ложной маркетинговой информации брокерам Pru-Bache удалось уговорить 2328 инвесторов вложить средства в первое энергетическое инвестиционное товарищество, учрежденное Graham, а общая сумма привлеченных средств достигла 26,7 млн долл. Главное, что привлекло инвесторов, – высокий доход и низкие риски.

Так обрело жизнь самое крупное мошенничество, организованное отделом прямых инвестиций.

Глава 8

Дэвид Левайн пересек вестибюль отеля Drake, держа путь к телефонам-автоматам. Только что он отсидел чуть ли не целую вечность на презентации очередной сделки и хотел размять ноги. Презентация проводилась в рамках ежеквартального совещания отдела прямых инвестиций, проходившего в конце 1983 г. в Drake. Возле автоматов он заметил Лорен Макненни – вот уже несколько месяцев как она стала штатным аналитиком отдела после двух лет временных летних подработок. Они с Левайном быстро подружились – их сблизили симпатия друг к другу и отвращение к тому, что творилось в отделе прямых инвестиций.

Сегодня у них был особый повод для радости: только что Левайну удалось похоронить недобросовестную сделку. Обычно в таких случаях не обходилось без изнурительных сражений с Дарром, который любым способом заставлял группу комплексной экспертизы одобрять даже самые скверные сделки. Дарр пускал в ход то лесть, то посулы, а то и принуждение. Однако с данной сделкой, предложенной чикагской компанией недвижимости VMS, все было по-другому. Когда на этой неделе Левайн вынес отрицательное заключение, поставив крест на сделке, Дарр даже не дернулся. Решающим условием ее успеха должна была стать передача доходного жилого дома в Гринвич-Виллидж в кооперативную собственность нынешним арендаторам квартир. Левайн утверждал: при том, что сделка сулит неплохую прибыль, она сопряжена с высокими рисками, ведь все зависело от того, насколько гладко произойдет передача собственности. А кроме того, объем сделки был невелик, и у VMS в запасе имелась другая фирма, готовая перехватить ее в случае отказа Pru-Bache.

Они с Макненни все еще смаковали подробности своей маленькой победы, когда в вестибюле показался Дарр. Он внимательно огляделся и, заметив Левайна, направился в его сторону.

Левайн двинулся ему навстречу. «Слушай, Дэвид, я хочу, чтобы ты связался с VMS насчет того дома в Гринвич-Виллидже, – затараторил Дарр. – Бобу Шерману нужна квартира в городе, поговори с VMS, пускай выделят ему».

Левайн непонимающе уставился на Дарра. Неужели он не ослышался и его босс предлагает склонить спонсора на инсайдерскую сделку с квартирой? А Дарр, как ни в чем не бывало, поинтересовался, каков там уровень арендной платы. Левайн быстро отрапортовал, благо цифры из проекта еще не стерлись из его памяти.

«Угу, более или менее сносно, – заметил Дарр. – Позвони-ка им прямо сегодня».

И Дарр ушел, ни капельки не сомневаясь, что его указание будет выполнено. Левайн же оставшуюся часть дня мучился сомнениями, не зная, на что решиться. Наконец ближе к вечеру он все-таки заставил себя позвонить приятелю из VMS Митчеллу Хохбергу. Услышав, чего хочет от него Левайн, Хохберг недоверчиво хмыкнул: «Дэвид, ты ставишь меня в трудное положение. Сначала вы забраковали наш проект, а теперь хотите, чтобы мы предоставили вам квартиру».

И все же VMS скрепя сердце согласилась выделить одному из топ-менеджеров Prudential-Bache апартаменты площадью 900 кв. футов. Примерно через неделю Левайну с благодарностями позвонил Шерман.

«Мне очень нравится эта квартирка, – добавил он, – но только я хочу, чтобы ты там договорился еще кое о каких вещах». Оказалось, Шерман желает, чтобы VMS переделала под его требования кухонные шкафы, поставила новый холодильник, и если получится, то и душевую кабинку9.

«Да, вот еще что, – спохватился Шерман. – Узнай там, нельзя ли что-нибудь придумать с арендной платой».

Покоробленный такой наглостью, Левайн положил трубку. Он считал, что затея Дарра и Шермана вопиюще неуместна с профессиональной точки зрения, если не сказать – неэтична. Он даже не был уверен в законности всего этого. Любой мало-мальски грамотный адвокат истца сможет в суде доказать, что это не что иное, как особая форма вознаграждения, о котором следует поставить в известность инвесторов, привлекаемых к данной сделке с недвижимостью. Увы, он был более чем уверен, что в инвестиционных проспектах VMS ни словом не будет упомянута эта маленькая инсайдерская сделка.

Левайн решил, что больше не желает иметь ничего общего с этим сомнительным предприятием. Он сообщил Хохбергу, что менеджерам VMS следует напрямую связаться с Шерманом. Потом он нашел Макненни, слышавшую тот первый разговор с Дарром о квартире для Шермана, и рассказал о дальнейших событиях. Она изумилась тому, как Дарр с Шерманом в открытую договариваются о том, что представлялось ей чистой воды бесчестной сделкой.

«Если уж они не считают зазорным скрывать от нас эту мерзость, – заметила Макненни, – то, полагаю, они творят еще много всего, о чем нам неизвестно, как думаешь?»

О да, и притом такого, что им и в страшном сне не могло привидеться.

Уильям Петти, исполнительный вице-президент инвестиционной фирмы Watson & Taylor Investments в Далласе, немало удивился, когда секретарь сообщила ему, что на проводе Джим Дарр из Prudential-Bache. Дело было в середине ноября 1983 г. За несколько месяцев до этого отдел прямых инвестиций успешно продал доли в первом учрежденном Watson & Taylor открытом товариществе с ограниченной ответственностью, основанном на инвестировании в недвижимость. И хотя Петти часто общался в тот период с отделом прямых инвестиций, обычно он имел дело с Фредди Котеком из комплексной экспертизы сделок и сотрудниками маркетингового подразделения. Дарр за все это время ни разу не звонил ему.

«Алло, Билл, привет, – услышал Петти голос Дарра, как ему показалось, немного разочарованный. – А я хотел поговорить с Джорджем».

«Ах, вот оно в чем дело», – сразу понял Петти. Еще со времен той сделки Дарр очень сдружился с его компаньоном Джорджем Уотсоном. И эти двое, как помнил Петти, часто перезванивались. Еще тогда Уотсон, субтильный, лысый человечек с вкрадчивыми манерами, изо всех сил обхаживал Дарра, видимо, считая, что в этом залог успеха их сделки. Однако сегодня Уотсона не было в офисе, и Дарр лишь по этой причине попросил соединить его с Петти.

«А Джорджа пока нет, – проговорил Петти вежливо. – Может, я смогу быть вам полезен?»

«О, ерунда, я просто хотел уточнить, куда послать чек на 20 тысяч».

Петти на секунду задумался. «Я очень сожалею, Джим, но, боюсь, совершенно не представляю, о чем вы».

«Ну как же, – стал объяснять Дарр. – Я имею в виду ту сделку с покупкой земли на Стеммонс-Фривей».

Петти выпрямился в своем кресле. «Интересно, – подумал он, – что это за сделка?» Раньше ему не приходилось о ней слышать. «Мне очень жаль, Джим, но это ни о чем мне не говорит, – признался Петти. – Давайте я скажу Уотсону о вашем звонке и попрошу связаться с вами».

Петти повесил трубку. «С какой стати Дарр делает инвестиции в земельную сделку нашей фирмы?» – ломал он голову. Да, Watson & Taylor действительно организовывали частные сделки по купле-продаже земельных участков, причем на свои собственные деньги. Подобные сделки приносили колоссальную прибыль. И потому Петти не мог и вообразить, чтобы Дарра допустили к этим лакомым кускам. Он мысленно зафиксировал в памяти, что надо бы прояснить это дело у Уотсона.

Его босс Уотсон объявился в офисе во второй половине дня, и Петти направился в его роскошный кабинет. «Джордж, – обратился Петти к Уотсону, – тут тебя по телефону добивался Дарр, он спрашивал, куда послать чек по земельной сделке. А мне ничего об этом не известно. Что я должен был ему сказать?»

Уотсон улыбнулся. «Я позабочусь о Дарре, Билл, – произнес он, – не бери в голову».

Пару дней спустя Уотсон зашел к Петти и объявил, что надо бы обсудить кое-что.

«Тут у меня образовалась кое-какая сделка с землей, пальчики оближешь», – начал Уотсон. Петти сейчас же навострил уши, зная по опыту, что Уотсон употребляет это выражение, когда к нему в руки попадает нечто из ряда вон выходящее.

«Что за сделка?» – заинтересованно спросил Петти.

«С участком на Стеммонс Фривей, – пояснил Уотсон, – но сделка уже продана».

Петти в недоумении уставился на Уотсона: «Как так?»

«Ну, земля уже продана, имеются покупатели», – ответил Уотсон.

«Ага, значит,уже продана», – обрадованно подумал Петти, еще не веря в такое счастье. А все было просто: в начале 1980-х гг. в Техасе начался настоящий земельный бум, застройщики и спекулянты наживали миллионы, перепродавая купленные земельные участки примерно так же, как перепродаются акции. Можно было продать земельный участок, пока не состоялся окончательный переход права собственности, например, в ожидании изменений в зонировании участка или из-за каких-нибудь других проволочек. Из сказанного Уотсоном Петти заключил, что сейчас речь идет именно о таком случае – хотя сделка еще не закрыта, у Уотсона уже есть покупатель, и прибыль обеспечена. А теперь он распродает участие в этой гарантированной прибыли. Предложение Уотсона означало, что он приглашает Петти поучаствовать в дележе пирога. «Подарок судьбы», – обрадовался Петти. На каждый вложенный в это дело доллар он получит соответствующую часть заложенной в сделку прибыли. Чем больше денег вложишь, тем больший куш сорвешь.

«Вот это класс! – отреагировал Петти и тут же поинтересовался: – И сколько я могу вложить в дело?»

«Думается мне, что пять тысяч баксов», – ответил Уотсон.

Хм, не так уж и много. «А что, больше нельзя?» – с надеждой уточнил Петти, обуреваемый приступом алчности.

«Нет, только пять тысяч».

«Отлично», – оставалось сказать Петти. Пока он доставал свою чековую книжку, в мозгу забрезжили догадки. Вот уже во второй раз за последние дни он слышит это название, Стеммонс, в связи с земельной сделкой Уотсона. Петти решил проверить свои догадки: «А не та ли это сделка, по поводу которой звонил Дарр?»

«Та самая», – был ответ10.

«Ага, значит, Дарру позволено вложить 20тысяч, а меня ограничивают только пятью», – про себя сокрушался Петти. Вот уж Уотсон не покривил душой – он действительно ох как заботится об интересах Дарра. Позже, когда выдалась возможность ознакомиться со списком инвесторов в сделку с тем земельным участком, называемым Lombardi № 3, Петти вдруг сообразил, что из Watson & Taylor там числятся лишь двое менеджеров, мимо которых документы по сделке пройти никак не могли. Стало быть, самого Петти допустили к кормушке лишь потому, что он случайно узнал об участии в сделке Дарра.

Сделка с Lombardi принесла огромную прибыль. Всего за несколько месяцев вложенные в нее деньги отбились, и Дарр получил чистый выигрыш в 45 тыс. долл. Петти и не догадывался, что Дарр во второй раз участвует в частных инвестиционных сделках Watson & Taylor. В первый раз Джордж Уотсон предоставил Дарру такую возможность еще в феврале, чуть ли не в тот самый день, когда были утверждены подготовленные для Комиссии по ценным бумагам и биржам инвестиционные проспекты по первому публичному товариществу, которое Watson & Taylor пристроила на продажу в отдел прямых инвестиций. Та сделка, не раскрытая ни в одном из официальных документов публичного товарищества, в течение месяца обогатила Дарра на 46 258 долл.

Даже при том, что Петти узнал лишь часть правды, финансовые связи Дарра с Уотсоном заставили его обеспокоиться. Ситуация вырисовывалась неблаговидная: с одной стороны, Дарр участвовал в невиданно прибыльных сделках с недвижимостью, с другой – тому же Дарру по должности предписывалось оценивать качество сделок, предназначенных для частных инвесторов, в которых Уотсон выступал генеральным партнером. Все это слишком смахивало на взяточничество. При этом Петти понимал, почему Уотсон изо всех сил старается умаслить топ-менеджера Prudential-Bache. В тот момент будущее финансовое благополучие Джорджа Уотсона ни от кого так сильно не зависело, как от Джима Дарра.

Техасец в четвертом поколении, Уотсон был выходцем из состоятельного семейства, разбогатевшего на недвижимости. Лет в 16 Джорджа Уотсона обуяла семейная страсть к спекуляциям недвижимостью – как раз после того, как он хорошо заработал на продаже за 1,5 млн долл. земельного участка, принадлежавшего его бабушке. Окончив в 1965 г. Техасский университет, Уотсон снова ринулся в недвижимость и начал было кое-чем заниматься, но дело не пошло, и для него настали трудные времена. Положение его поправилось, когда в 1974 г. он познакомился с Остином Старком Тейлором, которого все звали Трейси. В прошлом страховой агент, Тейлор сделал важный вклад в бизнес Уотсона: благодаря его связям их совместная фирма заручилась поддержкой в местных политических и деловых кругах. Отец Трейси сколотил внушительное состояние на экспорте хлопка и инвестициях в недвижимость и играл ключевую роль в альянсе политической и деловой элиты Далласа, что в 1980-х гг. помогло ему стать мэром города. Через отца Трейси завел полезные знакомства с людьми, в чьей компетенции было решение вопросов по изменению зонирования земельных участков, а также планирование маршрутов автомобильных магистралей. А всем известно, что решения таких людей способны в мгновение ока многократно увеличить стоимость инвестиций в земельные участки.

В те годы Watson & Taylor быстро набирала обороты. Уотсон и Тейлор учредили целый ряд компаний под общей крышей Watson & Taylor Companies и через них приобретали в собственность и управление объекты недвижимости, иногда для собственных целей, а иногда в интересах сторонних инвесторов. Особенно активно они осваивали такую рыночную нишу в недвижимости, как мини-пакгаузы. Конечно, это направление было куда менее престижно, чем строительство офисных комплексов, но зато менее рискованное. В конце 1970-х гг. солидный послужной список Watson & Taylor привлек к ней внимание отдела налоговой защиты Bache, которым в ту пору руководил Стив Бланк. Вскоре Watson & Taylor начала продавать через Bache товарищества с ограниченной ответственностью, созданные на основе объектов недвижимости. Не сказать, чтобы Bache значительно обогащалась на этих сделках, но по крайней мере получала устойчивый доход.

К 1983 г. благодаря ряду успешных сделок Prudential-Bache сочла компанию Watson & Taylor достойной сотрудничества и взялась продавать учрежденное ею крупное открытое товарищество. Брокерам фирмы потребовалось чуть больше месяца, чтобы привлечь 14,4 млн долл. от 1961 инвестора.

К радости отдела прямых инвестиций, Уотсон позволил дочерней компании брокерской фирмы, Prudential-Bache Properties, разделить с ним тяготы генерального партнера товарищества. И тогда помимо солидных комиссионных в размере 8% дочерняя компания получила право на участие в доходе от товарищества. Стоит ли говорить, что значительная часть этих денег устремилась в карманы избранных из числа руководителей отдела прямых инвестиций и, естественно, Джима Дарра?

Сделки Watson & Taylor приносили миллионы, не в последнюю очередь благодаря огромной армии розничных брокеров Pru-Bache. При этом правила игры в техасской недвижимости стремительно менялись, открывая еще более радужные перспективы. В 1982 г. администрация Рейгана с благословения конгресса дерегулировала многомиллиардную ссудно-сберегательную отрасль, предоставив институциональным инвесторам возможность вкладывать средства напрямую в такие активы, как недвижимость. И колоссальные средства инвестиционных фондов хлынули в индустрию недвижимости, взвинчивая цены до заоблачных высот. По всей стране девелоперы дружно ринулись заключать сделки с инвестиционными фирмами или попросту покупали их, чтобы пустить огромные денежные активы на финансирование строительства.

Следуя общему порыву, Джордж Уотсон и Трейси Тейлор уже через несколько месяцев после того, как Prudential-Bache продала их первое открытое товарищество, обзавелись полезными связями в секторе инвестиций. Начало было положено в 1982 г., когда Тейлор свел знакомство с Говардом Уичерном, председателем правления First South, небольшой инвестиционной компании со штаб-квартирой в городке Пайн-Блафф, штат Арканзас. И вот знойным воскресным днем Тейлор вылетел в Пайн-Блафф, чтобы обсудить с Уичерном проект застройки одного земельного участка. Тейлор подробно рассказал о Watson & Taylor, о ее прошлых успехах и нынешнем состоянии дел в связи с законодательными переменами и перешел к перспективам на будущее.

«Техасский рынок недвижимости сейчас на небывалом подъеме, – заметил Тейлор. – Есть куча возможностей отлично заработать».

Эти слова, по всей видимости, произвели на Уичерна ожидаемое впечатление. Он внимательно слушал Тейлора, предложившего в обмен на финансирование проектов застройки, которые будет осуществлять Watson & Taylor, 25%-ное участие в прибылях. При последних словах Уичерн отрицательно мотнул головой.

«Нет, так не пойдет. Мы в Арканзасе работаем только из расчета 50/50. Мы вкладываем деньги, а вы делаете работу – находите проекты и реализуете их».

В конце концов эти двое пришли к соглашению. В мае 1983 г. был запущен совместный потрясающе прибыльный бизнес. В тот же месяц First South предоставила Watson & Taylor заем в размере 20 млн долл. И это было только начало. В течение следующих недель First South выделила своему новому партнеру еще несколько миллионов на оплату процентов по уже полученному кредиту. Позже Уичерн на пару с президентом First South Родом Ридом переоформили документы задним числом, чтобы заем выглядел как законная и одобренная ссудным комитетом операция. В дальнейшем заемные доллары валом повалили в Watson & Taylor, и уже в августе 1983 г., всего за три месяца со дня первой такой операции, First South допустила серьезное нарушение федеральных правил, регламентирующих деятельность инвестиционных фондов: средства, предоставленные Watson & Taylor, превысили пороговое ограничение на объем кредита, разрешенный к выдаче одному заемщику. На протяжении ближайших лет First South будет злостным нарушителем регуляторных правил.

Щедрые финансовые потоки от First South и Prudential-Bache не только порядком обогатили Джорджа Уотсона и Трейси Тейлора. Важнее было то, что компаньоны получили в свои руки свободный капитал, который на свой страх и риск вкладывали в покупку пустующей земли. Кое-какие из этих сделок оказались феноменально прибыльными. Так, в один из дней Watson & Taylor с утра оформила покупку 93 акров земли и, воспользовавшись своими связями, мгновенно провернула операцию по резонированию участка, чтобы уже после обеда сбыть его с рук. Доналоговая доходность этой спекуляции составила 4771%. В другой раз при перепродаже земельного участка площадью 8 акров доналоговая доходность сделки достигла фантастических 12 463%. А один крупный участок более чем в 130 акров, также купленный и перепроданный в течение суток, принес отдачу в 68%. То были деньки дикого разгула и анархии на рынке недвижимости штата Техас, и, пока длился бум, прибыль от спекуляций была фактически гарантирована.

На фоне этого бума Уотсон и предложил Дарру участвовать в земельных спекуляциях Watson & Taylor. Первая возможность подвернулась при сделке с участком Trinity Mills площадью 15,6 акра, приобретенным Watson & Taylor 1 февраля 1983 г. Уотсон предложил Дарру вложить в сделку 107 274 долл., обещая взамен 10%-ное участие в прибылях. Этими деньгами Уотсон частично покрыл банковский заем Watson & Taylor, хотя платежей в счет погашения основной суммы до ноября не предусматривалось. Самой фирме проку от вложенных Дарром денег было мало – это позволило лишь незначительно снизить издержки по уплате процентов по займу – 28 днями позже, т.е. примерно через две недели после того, как чек Дарра должен был быть инкассирован, Watson & Taylor подписала контракт на продажу участка Trinity Mills. В итоге Дарр заработал 46 539 долл. Успех первой совместной спекуляции подвиг Уотсона снова пригласить Дарра в компаньоны. 3 октября 1983 г. он прибыл в офис отдела прямых инвестиций в Нью-Йорке и рассказал Дарру о сделке с участком Lombardi на Стеммонс-Фривей, предлагая более чем 3%-ную долю прибыли. Дарр без коле– баний согласился внести деньги, хотя предложение было устным – в подтверждение Уотсон не предъявил ничего, разве что какие-то статьи в паре-тройке газет, где упоминался участок Lombardi.

О лакомых сделках Watson & Taylor Дарр рассказал Бобу Шерману, своему прямому боссу, а также Лорену Шехтеру, генеральному юрисконсульту Prudential-Bache. Спустя годы Шехтер напрочь «позабудет» о тех выгодных инвестициях. Но в 1983 г. исходя из того, что сообщил ему Дарр, Шехтер счел, что топ-менеджеру фирмы не зазорно поучаствовать в соблазнительных частных сделках, которые предлагает генеральный партнер товарищества, переданного на продажу фирме.

Прошло около месяца со дня закрытия сделки с Lombardi, и Уотсон дал своим дружкам из Prudential-Bache еще один хороший совет: одна арканзасская инвестиционная компания, активно финансировавшая сделки Watson & Taylor, планирует первоначальное размещение акций, и Уотсон готов поклясться, что их покупка – весьма выгодное дельце. Конечно, он имел в виду First South.

«Эти акции немедленно пойдут вверх, стоит им только появиться на бирже, – проникновенно сказал Уотсон, обращаясь к Биллу Петти. – Посмотрим, не удастся ли заполучить кое-какой пакет для тебя».

В итоге Петти не получил ничего, но совсем не потому, что акции были в дефиците. Уотсон с Тейлором как следует нагрузились акциями First South в ноябре 1983 г., едва она вышла на фондовый рынок. Эти двое решили стать самыми крупными акционерами инвестиционной компании, которой задолжали десятки миллионов долларов. На свое имя каждый приобрел чуть менее 5% акций First South – вполне понятная предосторожность, потому что о 5%-ном пакете следовало поставить в известность SEC, заполнив Форму 13-D. Вообще этот 5%-ный порог чрезвычайно важен, поскольку сигнализирует инвесторам о возможно готовящемся поглощении или о том, что один из акционеров настолько усилил свои позиции, что может вмешиваться в управление компанией. И потому SEC непреклонна в требовании подачи Формы 13-D. Конечно, Джордж Уотсон и Трейси Тейлор не собирались останавливаться на достигнутом и продолжали скупать акции в обход правил, оформляя покупки на детей, родственников или деловых партнеров. В какой-то момент государственный регулятор все же установил, что фирма Watson & Taylor тайно контролирует более чем 26% акционерного капитала First South, при том, что остальные акции раскуплены мелкими порциями.

Теперь у Дарра появился приятель, имеющий свободный доступ почти к миллиарду долларов, причем вся сумма была защищена федеральной гарантией. Вскоре выяснится, что это знакомство оказалось как нельзя более кстати.

Едва раздался стук в дверь, менеджер First South Алан Уоррик, ведавший инвестиционными операциями, поднял голову от бумаг. В тот день в самом начале 1984 г. он занимался просмотром документов. В дверях появилась секретарша его босса Говарда Уичерна.

«Алан, Говард просил, чтобы ты заглянул к нему на минутку», – сообщила она.

Уоррик немедленно отложил бумаги и поднялся. Он знал, что Уичерн не любит ждать. Уоррик привычно поправил галстук и последовал за секретаршей Уичерна в его кабинет. Он негромко постучал в дверь и был приглашен войти.

Кроме хозяина, Уоррик застал в кабинете троих мужчин. Атмосфера царила самая непринужденная; Уичерн, по всей видимости, был искренне рад гостям. Двоих Уоррик сразу узнал – то были Джордж Уотсон и Трейси Тейлор, крупнейшие акционеры и заемщики First South. «Здесь, видимо, решаются какие-то важные дела», – подумал Уоррик, зная, что эти двое приезжают в Пайн-Блафф только ради крупных сделок. Третий мужчина с очень светлыми волосами был ему не знаком. Дорогой костюм явно свидетельствовал о финансовом благополучии его хозяина.

«А-а, Алан, заходи, заходи, – приветливо сказал Уичерн. – С Джорджем и Трейси ты уже знаком, позволь представить тебе топ-менеджера Prudential-Bache Securities Джима Дарра. Джим – близкий друг и деловой партнер Джорджа и Трейси».

Уоррик приветственно кивнул Уотсону и Тейлору и протянул руку Дарру. Раньше он никогда не слышал об этом человеке. Однако Уичерн упомянул, что он из Pru-Bache, стало быть, пришел обсудить перспективы новых инвестиций для First South.

«Присядь-ка на минутку, Алан, – пригласил его между тем Уичерн, – тут, видишь ли, такое дело. First South собирается предоставить Джиму ипотечный кредит. Попроси там кого-нибудь из отдела кредитования помочь с оформлением этого дела для нашего гостя».

Уоррика эта просьба несколько озадачила. Вообще-то он сам никогда не занимался оформлением ипотеки, поскольку по должности стоял намного выше простого клерка, занимающегося оформлением ссуд. Однако все говорило о том, что его босс придает большое значение этому кредиту. Раз уж Уичерн хочет, чтобы он был утвержден, пусть так оно и будет.