Текст книги "Кредиты и вклады, которые вас разоряют"
Автор книги: Ирина Трущ
Жанр:
Прочее домоводство
сообщить о нарушении
Текущая страница: 2 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]
В роли заемщика может выступать любое физическое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации. Заемщик должен заключить договор с банком или другими кредитными организациями или договор займа с некредитными организациями (юридическими лицами). В договоре обязательно должно быть условие, что денежные средства, полученные в виде кредита, пойдут на приобретение недвижимого имущества. В качестве обеспечения выполнения обязательств по договору служит залог приобретаемого жилья.
Иногда возникает ситуация, что заемщику, в силу некоторых причин, не хватает суммы кредита, которую может предоставить ему банк. Лучшим выходом в этом случае будет привлечение созаемщиков.
Созаемщик – это человек, чьи доходы также будут учитываться банком при расчете окончательного размера выдаваемого ипотечного кредита.
В большинстве банков существуют особые правила, которыми должен руководствоваться заемщик при выборе созаемщиков. Например, созаемщиком может стать только супруг заемщика или его близкий родственник. В некоторых банках разрешено выбирать в качестве созаемщика любого человека без ограничений. Количество созаемщиков также определяется каждым банком по собственной инициативе. Редко какой банк разрешает выбирать в качестве созаемщиков более 4–5 человек.
Порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства, соотношения всех доходов и т. д. Это важно для расчета максимальной суммы ипотечного кредита.
По мнению сотрудника одного крупного банка, при ипотеке загородного жилья «структура платежей такая же (те же виды платежей – страхование объекта, его оценка, плата за рассмотрение заявки и выдачу кредита и т. п.). Но цены в среднем больше в два и более раза».
В любом случае созаемщики также берут на себя ответственность по своевременному погашению кредита наравне с заемщиком. Но мера ответственности каждого из них может быть разной, это должно быть учтено в ипотечном договоре. Например, заемщик и созаемщик должны в равной степени отвечать за погашение кредита, созаемщик обязан выплачивать кредит, только если заемщик перестал это делать и т. д.
По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.
Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.
В роли инвестора могут выступать физические и юридические лица, которые владеют ценными бумагами, обеспеченными ипотечными кредитами и эмитируемыми кредиторами.
Большинство банков настроено против того, чтобы ипотечная квартира сдавалась в аренду. Один из сотрудников банка, предоставляющего ипотечный кредит, говорит об аренде такой квартиры следующее: «Мы против сдачи в аренду квартиры, которая является залогом по ипотеке с целью погашения платежей по кредиту. Ипотечный кредит дается на неотложные нужды. Важно, чтоб заемщик брал жилье для проживания и имел подтвержденный доход и стабильную работу, что обуславливает низкие ставки по кредиту. Ставки по кредиту на предпринимательские цели оцениваются по-другому и гораздо выше».
Инвесторами могут быть инвестиционные банки, пенсионные и паевые инвестиционные фонды, страховые компании и т. д.
Как уже было сказано, функцией правительства является контроль за всем процессом ипотечного кредитования. Также оно занимается формированием правовой базы для более надежного функционирования системы кредитования.
Правительство должно обеспечить социальную защиту заемщика и кредитора.
Проведение налоговой политики также входит в функции правительства по отношению к другим субъектам ипотеки.
Поручитель – человек, берущий на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.
В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т. д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т. д.).
Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает еще и землю.
В результате все права банка-кредитора переходят после выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещения своих расходов в судебном порядке.
Оформление ипотекиВ России ипотечный кредит чаще всего используют для решения жилищных проблем. Самый распространенный вариант – это покупка квартиры в кредит.
Как уже было сказано, одной из функций банков является выдача ипотечных кредитов. При этом каждый банк самостоятельно определяет условия кредитования (естественно, не выходя за рамки требований государства).
Оформление ипотечного кредита – сложная процедура, состоящая из нескольких этапов. На первом этапе заемщику необходимо собрать требуемые документы, а затем пройти кредитную комиссию банка. После этого начинается второй этап, который включает в себя поиск подходящего жилья, его последующую оценку и необходимые виды страхования. На третьем этапе заключается непосредственно договор ипотеки. После получения ипотечного кредита и покупки недвижимости наступает заключительный этап, который заканчивается одновременно с погашением кредита.
В оформлении ипотечного кредита выделяют следующие этапы:
? предварительный анализ ситуации и консультация со специалистом компании о будущей сделке;
? подача заявления в банк или рассмотрение возможности получения запрашиваемого кредита;
? подписание договора;
? сбор необходимых для банка документов;
? подача документов в банк, рассмотрение банком кредитной заявки;
? решение банка о выдаче ипотечного кредита;
? выбор и проверка недвижимости, сбор документов (на это может уйти 1–3 мес);
? оценка недвижимости независимым оценщиком или банковским служащим;
? согласование недвижимости и документов на нее с банком и страховой компанией;
? оформление договора страхования;
? оформление кредитного договора между заемщиком и банком-кредитором;
? оформление депозитной ячейки;
? оформление договора купли-продажи;
? государственная регистрация ипотечной сделки;
? заключительные расчеты между сторонами, оформление передаточного акта.
«В сфере ипотечного страхования в последнее время заметно обострилась конкуренция. Но к снижению тарифов в целом по рынку это, скорее всего, не приведет. На сегодняшний день они и так минимальны. Установление же неоправданно низких цен – это плохой метод конкурентной борьбы, увеличивающий риски как для самой страховой компании, так и для ее клиентов. Неслучайно крупные участники рынка стремятся привлечь потребителей не дешевизной услуг, а высоким качеством сервиса. В частности, они ускоряют сроки оформления документов до 1–2 дней, делают оптимальными условия медицинского осмотра заемщика» (из беседы с Ю. Кузнецовой, главным экспертом отдела ипотечного страхования компании «АльфаСтрахование»).
Для оформления ипотечного кредита понадобятся следующие документы:
? копия паспорта заемщика (поручителя) созаемщика (все страницы, включая пустые);
? копия свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика (созаемщика, поручителя) (при наличии);
? копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации заемщика (созаемщика, поручителя);
? копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и т. д.);
? копия свидетельства о браке и (или) копия свидетельства о расторжении брака;
? копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей заемщика (созаемщика, поручителя);
? военный билет и (или) водительское удостоверение заемщика (созаемщика, поручителя);
? копия трудовой книжки заемщика (созаемщика, поручителя), заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;
? справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ), а также копия трудового контракта (при наличии);
? справка из БТИ и регистрационной палаты о наличии (отсутствии) частной собственности.
Условия кредитованияУсловия ипотечного кредита характеризуются следующими необходимыми условиями: срок кредитования и процентная ставка.
Сумма кредита является определенным процентом от стоимости приобретаемой недвижимости. Оставшаяся часть суммы составляет первоначальный взнос. На момент получения ипотечного кредита эта часть стоимости жилья уже должна быть на руках у заемщика. Только в этом случае выдается ипотечный кредит.
Особое внимание стоит обратить на порядок расчета платежей, от чего и будет зависеть окончательная сумма долга заемщика банку.
Отдавать долг можно как в национальной, так и в иностранной валюте. Обычно это оговаривается в отдельном пункте ипотечного договора. Какую валюту предпочесть, решает каждый заемщик индивидуально.
Ипотеку можно взять как на одного, так и на несколько человек. В этом случае они будут являться по отношению друг к другу созаемщиками. Большинство банков может увеличить сумму кредита, если его берут несколько созаемщиков.
Из беседы с президентом группы компаний «Лаурел», вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости Ириной Радченко: «Число сделок, в которых используется ипотека, растет, но все еще остается очень небольшим. Ипотека как фактор развития рынка жилой недвижимости пока не сказала своего слова. Только 2 потенциальных заемщика из 100 позвонивших в банк доходят до сделки. Согласно официальной статистике, на вторичном рынке ипотека используется в 5–7% сделок».
Как уже было сказано, ипотечный кредит, помимо основных затрат (процентная ставка), связан с дополнительными расходами.
Общая величина таких затрат может составлять около 10% от первоначального взноса.
Дополнительные расходы осуществляются в самом начале ипотечной сделки, поэтому заемщику необходимо это учитывать, так как первоначальный взнос в связи с этим несколько уменьшится.
Большинство банков, прежде чем выдать ипотечный кредит, требует от заемщика подтверждения его доходов. У каждого банка свои собственные требования к перечню доходов и форме их подтверждения.
Для некоторых банков важен трудовой стаж заемщика. Также значение имеет и наличие у него одного или нескольких поручителей. Особые требования банки предъявляют и к ипотечному жилью, которое будет приобретено на предоставленные ими средства.
Несмотря на то что ипотечная квартира находится под залогом, с ней можно совершать некоторые сделки. По мнению Владимира Лопатина, президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров: «Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно. Иначе что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется? Или, например, квартира уже разонравилась, и хочется купить что-то получше».
В момент оформления сделки купли-продажи к заемщику переходит право собственности на ипотечное жилье. Но в некоторых случаях существуют определенные ограничения на это право. Это обязательно указывается в ипотечном договоре.
Для ипотеки для молодой семьи существуют свои условия кредитования.
Также на возможность ипотечного кредитования накладывают определенные ограничения наличие несовершеннолетних детей, чьи интересы должны учитываться во время сделки.
Определенные преимущества в вопросе получения ипотечного кредита имеет человек, который уже неоднократно брал другие кредиты и вовремя их погашал.
И наоборот, если человек еще не расплатился с предыдущим кредитом или задерживал ежемесячные выплаты, это уменьшает его шансы. В этом случае ему могут вообще отказать в предоставлении кредита либо не выдать слишком большую сумму.
Ипотечные ставки
В большинстве случаев при выборе ипотечной программы решающим фактором являются ипотечные ставки. В настоящее время ипотечные ставки составляют 10,5–18% по кредитам в рублях и 9–14% по кредитам в валюте. Такие высокие ипотечные ставки неизбежно приведут к довольно существенной переплате за приобретаемую недвижимость.
Конечная сумма, которую заемщик должен выплатить за квартиру, в несколько раз превышает реальную стоимость жилья. Особенно это заметно, если кредит берется на 15–25 лет.
Директор одного известного банка отмечает: «Хоть объект недвижимости и является собственностью заемщика, он остается в залоге у кредитора до полного погашения задолженности. Поэтому банк заинтересован в сохранности квартиры, сохранении ее стоимости на рынке. Если квартира планируется к сдаче, то необходимо учитывать риски, возникающие по вине арендаторов, что отражается на стоимости страховки».
Во всем мире, в том числе и в России, происходит постепенное снижение процентных ставок по ипотеке. Обычно это составляет 1,5–2% ежегодно.
Ипотечный процент не всегда четко установлен. В большинстве случаев банки утверждают его, исходя из нескольких условий. Решается это в каждом случае индивидуально.
При утверждении процента ипотеки банки обращают внимание на следующие факторы:
? объект кредитования (если приобретается частный дом, ипотечный процент обычно немного выше, чем в случае, когда покупается квартира);
? рынок недвижимости (процент зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость – первичном или вторичном.
В последнее время многие ненадежные фирмы так и не заканчивают строительство нового дома, из-за этого ипотечные проценты на приобретение строящегося жилья выше.
Во многих банках существуют ипотечные программы, по которым предусмотрено изменение ставки в течение всего срока кредитования. Например, в период строительства дома процентная ставка выше, а после его сдачи ставка снижается);
? срок кредитования (обычно, чем больше срок ипотеки, тем выше процентная ставка);
? форма подтверждения доходов (многие банки требуют от заемщика справки по форме 2-НДФЛ о подтверждении доходов, если такой справки не предоставлено, процентная ставка может повыситься на 1–2%);
? первоначальный взнос (обычно, если первоначальный взнос составляет менее 30% от стоимости жилья, ипотечный процент выше, с увеличением суммы первоначального взноса постепенно снижается процентная ставка).
Существуют следующие типы ипотечных ставок: фиксированные и плавающие ставки.
Фиксированные процентные ставки по ипотеке являются на сегодняшний день самыми распространенными. Их отличительной особенностью является то, что они не изменяются на протяжении всего срока кредитования, то есть ипотечный процент будет одинаковым как на первом, так и на последнем месяце выплаты кредита.
Плавающие ставки кредита постепенно также завоевывают популярность. Они выгодны лишь в том случае, если процентная ставка снижается. В противном случае заемщик вынужден будет еще больше переплатить за приобретаемое жилье.
Поэтому прогнозировать, выгодная ли будет плавающая ставка в долгосрочной перспективе, очень проблематично.
Многие банки придерживаются точки зрения, высказанной директором одного из банков: «При расчете максимальной суммы кредита рассматривается только доход заявителя на данный момент (его зарплата, доход от ведения бизнеса, другие виды законного постоянного заработка). Не учитывается доход, который клиент планирует получать в ближайшее время, в том числе и от аренды. Подобных сделок наш банк не проводит».
Плавающие ипотечные ставки зависят от усредненного значения процентной ставки межбанковского рынка.
Если кредит взят в иностранной валюте, плавающая процентная ставка напрямую зависит от Лондонской межбанковской биржи. В этом случае в договоре должно быть указано, например, 6% + LIBOR, 7% + LIBOR и т. д.
Заемщик в начале года узнает у банка новое значение плавающей процентной ставки и в течение последующих 12 мес выплачивает кредит именно по этому проценту, независимо от того, как в течение года изменяется ставка Лондонской межбанковской биржи. Естественно, через год процентная ставка вновь пересматривается.
Если кредит взят в рублях, процентная ставка по ипотеке зависит от Московского рынка межбанковских кредитов. В этом случае в договоре должно быть указано, например, MosPrime + 5%. Обычно это значение пересматривается каждые 3 мес.
Менее популярны ипотечные ставки, привязанные к ставке рефинансирования Центрального банка, к MIBOR (Московский аналог LIBOR) и т. д.
Во многих ипотечных программах предусмотрена также возможность перекредитования. Например, если ранее был взят кредит с высокой процентной ставкой, его можно погасить, взяв новый кредит с более низкой ставкой ипотеки.
Но это возможно лишь в том случае, если в ипотечном договоре есть пункт о досрочном погашении кредита. При этом обязательно нужно учитывать все расходы сопутствующие новому кредиту.
PR-директор ГК «Пересвет» Ирина Наумова считает: «В 2006 году произошел резкий скачок цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов».
В каждом банке вопрос о погашении кредита решается самостоятельно. Это также должно быть указано в ипотечном договоре. Например, как будет осуществляться погашение кредита – наличными деньгами или безналично, в любой день месяца или в строго определенный и т. д.
Дополнительные расходы по ипотеке
Как уже было сказано, прежде чем подписать ипотечный договор, нелишним будет заранее рассчитать все дополнительные расходы, которые неизбежны при покупке квартиры в кредит. Большинство дополнительных платежей являются разовыми, то есть выплачиваются заемщиком один раз, обычно в начале сделки.
Некоторые, напротив, выплачиваются в течение всего срока погашения кредита. Обычно дополнительные платежи, которые вынужден будет заплатить заемщик, составляют около 1,5–8% от суммы ипотечного кредита. Эта величина устанавливается каждым банком индивидуально.
Заемщик оплачивает единовременно следующие платежи:
? рассмотрение кредитной заявки;
? оценка стоимости жилья;
? проверка объекта ипотеки;
? открытие ссудного счета;
? различные страховки;
? банковский сбор за выдачу кредита;
? сбор за обналичивание кредитных средств;
? нотариальное заверение договора ипотеки;
? услуги риелтора и ипотечного брокера;
? аренда банковской ячейки.
Рассмотрение кредитной заявкиПервый этап ипотечного жилищного кредитования начинается с предварительной оценки кредитоспособности заемщика. Для этого необходимо подать кредитную заявку в выбранный банк.
Александр Остроумов, директор петербургского филиала «Ренессанс Страхование» рассказал о возможности сдачи ипотечной квартиры в аренду: «В нашей компании при страховании квартиры – предмета залога по ипотеке, в случае ее сдачи внаем, никаких повышающих коэффициентов не применяется. В рамках такого договора застрахованы несущие конструкции (стены и перекрытия), страхование отделки необязательно... Насколько мне известно, некоторые страховые компании при сдаче квартиры внаем, повышают тариф до 50%».
Нелишним будет уточнить, сколько стоит рассмотрение заявки именно в этом банке. Некоторые банки делают это бесплатно, но большинство берет за эту услугу 1–3 тыс. рублей. Эта сумма не зависит от того, каким будет окончательное решение банка – предоставлять кредит этому заемщику или нет. Заплатить придется в любом случае.
Оценка ипотечного жильяОбязательной процедурой является оценка выбранного для приобретения ипотечного жилья.
Именно исходя из оценочной стоимости недвижимости, многие банки определяют максимальный размер будущего кредита.
Оценочная стоимость жилья должна быть подтверждена соответствующим сертификатом.
Заемщик не имеет права выбирать оценщика, его назначает только банк. Обычно каждый банк постоянно сотрудничает с одними и теми же оценщиками, в которых полностью уверен. Услуги оценщика обойдутся заемщику в 3–10 тыс. рублей.
