Текст книги "Кредиты и вклады, которые вас разоряют"

Автор книги: Ирина Трущ

сообщить о нарушении

Текущая страница: 3 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования

В последнее время, особенно, если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, банк предоставляет дополнительную услугу – проверку объекта ипотечного жилищного кредитования.

«Ипотека является перспективной темой, и с учетом роста в экономике и потребительского спроса она должна стать локомотивом всего жилищного строительства»

(из выступления М. М. Касьянова в ноябре 2003 г.).

За эту услугу также придется дополнительно заплатить. Сумма составляет 4,5–15 тыс. рублей либо рассчитывается в процентах от суммы ипотечного кредита.

Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании

Услуги банка, связанные с открытием нового ссудного счета заемщика, также платные и составляют сумму около 1–2% от суммы кредита. Кроме того, в некоторых банках существует платеж за выдачу кредита, который составляет 0,5–1,5% также от суммы кредита.

Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования

По закону нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования не является обязательным для данной сделки. Однако некоторые банки, предоставляя ипотечный кредит, предпочитают нотариально заверять все договоры.

Обналичивание кредитных средств

Если кредит выдается наличными, заемщику это будет стоить около 0,5–3% от суммы кредита. Некоторые банки предоставляют эту услугу бесплатно.

Обналиченные деньги, как правило, закладывают в сейфовую ячейку банка, аренда которой стоит порядка 1,5 тыс. рублей.

Риелтор и ипотечный брокер

В некоторых банках заемщик может выбрать риелтора по собственному усмотрению. В этом случае стоимость его услуг будет решаться в индивидуальном порядке. Банк не будет иметь к этому никакого отношения.

Интересную точку зрения высказал один из сотрудников известного банка: «Если клиент желает платить по кредиту за счет аренды, то это большие риски, так как ипотечные кредиты даются на длительные сроки и цены на аренду в далекой перспективе трудно предсказуемы. Если у заемщика нет достаточного постоянного дохода, то он не сможет расплачиваться в случае снижения арендных ставок. Банк с опаской относится к таким клиентам, так как это могут быть спекулянты, которые проводят рискованные сделки и пытаются заработать на конъюнктуре рынка недвижимости».

Некоторые банки предпочитают сотрудничать только с проверенными риелторами, и заемщик вынужден соглашаться на требования банка. Услуги банковского риелтора в этом случае составляют около 5–7% от общей стоимости квартиры (а не от суммы кредита, как в других случаях).

Услуги ипотечного брокера составляют примерно 2–3%, также от стоимости приобретаемого жилья.

Страхование

Как уже было сказано, заемщик, кроме ежемесячных выплат, обязан также регулярно вносить дополнительные выплаты по обслуживанию кредита. К таким операциям относятся прежде всего ежегодное страхование приобретенного жилья, оплата банковских переводов, ведение ссудного счета и т. д.

Без ипотечного страхования недвижимости невозможно ипотечное жилищное кредитование. Это является обязательным условием сделки. Обычно страховой взнос является определенным процентом от суммы кредита. По мере уменьшения задолженности снижаются и регулярные выплаты.

Различные виды рисков во время операций на ипотечном рынке испытывают на себе все участники сделки с недвижимостью.

Риск процентных ставок

Кредитор при риске процентных ставок (уменьшение) рискует уменьшением прибыльности операций по ипотечному кредитованию.

Для заемщика обратная ситуация является риском. С увеличением процентных ставок увеличиваются и его затраты на возврат кредита. Также кредитор рискует, если, например, его заработная плата зависит от курса доллара или евро.

Классическим вариантом при банковских операциях являются строго фиксированные проценты по ипотечному кредиту на весь срок кредитования. В этом случае нагрузки по его погашению распределены равномерно и не вызывают никаких затруднений у заемщика.

Для некоммерческого жилищного ипотечного кредитования характерны следующие особенности:

? небольшая масштабность операций;

? участие региональных и местных администраций, от которых зависит реализация ипотечных программ;

? участие в программах отдельных категорий населения (очередники, малоимущие и т. д.);

? использование средств местных бюджетов;

? прогнозированная убыточность ипотечных операций.

На четкое фиксирование процентных ставок банк может пойти только при относительно низкой инфляции в стране, а также практически не меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции банк рискует оказаться не способным покрыть свои затраты на выдачу ипотечного кредита. В худшем случае он может оказаться несостоятельным и объявить себя банкротом. В этой ситуации выиграет только заемщик, доля платежей по кредиту которого начнет снижаться.

В 80-х гг. ХХ в. подобная ситуация в России уже была. Тогда многие заемщики, бравшие кредит на несколько лет, смогли расплатиться с кредитором за 1–2 мес. После этого появились новые финансовые инструменты, вынужденные учитывать влияние инфляции. Также появились кредиты с переменной ставкой процента.

Кредитный риск

В ситуации социально-экономической нестабильности возрастает риск неплатежа. Кредитный риск находится в обратной зависимости от уровня развития законодательной базы в сфере кредита и жилищного рынка, а также от наличия платежеспособного спроса для проведения досрочных кредитных операций.

Расчет кредитного риска производят на стадии установления размера ежемесячных платежей и определения остальных условий кредита. Если расчет сделан верно, этот вид риска не представляет опасности для кредитора. Тем не менее заемщик должен контролировать свои расходы и иметь по возможности стабильную занятность, этим он вполне может обезопасить себя от собственной неплатежеспособности.

Рыночный риск

Речь о рыночном риске может идти в период нестабильности на рынке недвижимости. Именно в этот период происходит резкое снижение цен на жилье. Эта ситуация неблагоприятна для заемщика, так как он покупал квартиру по высокой цене и вправе был рассчитывать, что за время погашения кредита она не упадет в цене.

Рынок жилья в России (2005 г.) характеризуется следующими показателями:

? средняя обеспеченность жильем – 19,9 м2на человека;

? очередники – 9–10% населения;

? нуждаются в улучшении жилищных условий – 27% населения;

? желают улучшить жилищные условия – 63% населения;

? объем жилищного фонда – 3,1 млрд м2.

Если возникла подобная ситуация, переплата за квартиру возрастает в несколько раз.

Кредитор при снижении цен на недвижимость также оказывается в невыгодной для себя ситуации. В случае если заемщик окажется неспособным выплатить кредит, стоимость квартиры не компенсирует кредитору сумму выданного кредита.

Если рынок недвижимости достаточно развит, риск возникновения подобной ситуации минимален, так как цены на жилье меняются мало или очень медленно.

Риск ликвидности

Если у банка при наступлении сроков исполнения обязательств отсутствуют средства для их оплаты, можно говорить о риске ликвидности. Происходит это в результате несбалансированности активов и пассивов банка.

Ресурсную базу банка формируют в значительной степени краткосрочные кредиты и депозиты. При их недостатке у банка нет возможности оплатить свои обязательства.

Чтобы этого не произошло, устанавливаются специальные нормативы, которые ограничивают деятельность ипотечных кредитов. В результате кредиты выдаются только в случае низкорискованных операций. Регулирование риска ликвидности осуществляется в законодательном порядке.

В Венгрии страховые компании страхуют не каждого отдельного заемщика, а формируют их в группы по 10–12 человек. В результате затраты на этот вид страховки со стороны заемщиков существенно снижаются. Это связано с тем, что вероятность, например, пожара или затопления квартир сразу всех заемщиков из группы невелика, поэтому снижены и процентные ставки.

Риск ликвидности не затрагивает заемщика и является только риском кредитора.

Риск утраты трудоспособности

В этом случае рискует только заемщик. При возникновении этого риска у заемщика нет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит.

Риск повреждения имущества

В случае возникновения этого вида риска обязательства заемщика по возвращению кредита формально не прекращаются. Фактически же затраты должна понести страховая компания.

Риск утраты титула собственности

Иногда после совершения сделки купли-продажи недвижимости на купленное жилье начинают предъявлять вполне обоснованные претензии третьи лица. При отсутствии страховки заемщик вынужден будет погашать кредит за квартиру, ему уже не принадлежащую.

Как правило, ипотечное страхование включает три основных вида страховки.

Страхование объекта залога

Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование квартиры, которая и является объектом ипотеки. Страховым случаем является при страховании ипотечной квартиры: взрыв газа, грабеж, кража, разбой, пожар, повреждение водой, стихийное бедствие, умышленное уничтожение другими лицами и другие непредвиденные события.

Свое мнение о рынке «загородной» ипотеки высказал первый заместитель председателя правления КБ «Москоммерцбанк» Альберт Хисаметдинов. Он считает, что низкий спрос на ипотеку загородных домов связан с «отсутствием хороших предложений по разумной цене, изначально высокой стартовой цены объектов, традиционных проблемах с документацией (по земле)». По мнению А. Хисаметдинова: «Загородный дом сам по себе дорогой вид недвижимости, так как и после приобретения объекта необходимы постоянные затраты на уход, обслуживание и т. д.».

Сумма страхования квартиры составляет 0,1–0,4% от ее стоимости. Некоторые банки требуют застраховать только конструктивные элементы квартиры, то есть одну коробку, а другие – еще и внутреннюю отделку. Сумма страхования квартиры с отделкой составляет 0,2–0,5% от ее стоимости.

Многие эксперты советуют, даже если страхование отделки не включено в пакет обязательного страхования ипотечной квартиры, все же сделать это.

Случаи повреждения отделки (затопили соседи сверху и т. д.) происходят намного чаще, чем повреждение конструктивных элементов квартиры. Страховой полис принято оформлять после того, как ремонт в квартире уже сделан.

Страхование заемщика

Следующим обязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. Сюда входят временная утрата трудоспособности, возникшая в результате несчастного случая, полная утрата трудоспособности, возникшая в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности, а также смерть заемщика (в результате любой причины).

Если в случае вышеназванных причин заемщик не может погасить кредит, страховая компания производит выплату банку на сумму, предусмотренную в страховке.

Чаще всего в базовый пакет страхования заемщика в большинстве банков входят несчастные случаи, повлекшие за собой смерть или наступление инвалидности I и II группы.

В основном же тарифы страховых компаний одинаковы и зависят от пола и возраста заемщика. Например, во многих банках сумма страхования мужчины-заемщика несколько выше, чем женщины. Также дороже обходится страхование заемщика в возрасте 36–55 лет, чем молодого человека в возрасте до 35 лет. Базовый тариф Росгосстраха в этом случае составляет 0,8–1,3% и 0,3–0,43% от стоимости недвижимости соответственно. Страхование временной нетрудоспособности увеличивает сумму страховки примерно на 0,1–0,2%.

Если страхование от временной нетрудоспособности заемщика обязательно, необходимо внимательно читать каждый пункт договора. Здесь существуют свои подводные камни. В некоторых компаниях страховой случай наступает только после 60-го дня болезни или при определенном наборе причин.

По мнению Алексея Дороша, низкий спрос на ипотеку, объектом которой являются загородные дома, обусловливают «низкий уровень проработанности законодательства в области прав собственности и пользования земельными участками и, как следствие, регулярный пересмотр основополагающих правил землепользования и землевладения».

Если сумма кредита значительная (чаще всего, если сумма превышает 100 тыс. долларов), страховые компании требуют от заемщика, чтобы он прошел медицинский осмотр. Некоторые банки требуют этого и при меньших суммах кредита.

Страхование титула

Страхование титула собственника предусматривает защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на данную квартиру. Также страховой случай наступает, если сделка купли-продажи квартиры признана недействительной. Сумма страховки с этом случае составляет около 0,2–0,5% от стоимости недвижимости.

Банковские операции

Ведение ссудного счета заемщика также требует дополнительных затрат. Некоторые банки берут за эту услугу около 1% годовых от остатка задолженности.

Плата может взиматься ежемесячно или ежегодно.

Бывают случаи, когда необходимо перевести банковский перевод со счета одного банка на счет ипотечного банка-кредитора. В этом случае каждый перевод также оплачивается заемщиком по тарифам банка-кредитора.

Многие заемщики впоследствии жалеют о необдуманном выборе определенного ипотечного банка. Тарифная ставка некоторых из них очень высока и есть смысл, прежде чем подписывать договор, внимательно просчитать все предстоящие дополнительные расходы. Это во многом повлияет на окончательный выбор ипотечного банка.

Расчет платежей

Расчет связанных с ипотекой платежей может проводиться по двум схемам: аннуитетной и дифференцированной.

Аннуитетные платежи

Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования.

В России самыми распространенными являются аннуитетные платежи. Их очень удобно рассчитывать, так как они не изменяются в течение всего срока кредитования и составляют одну и ту же сумму.

Существуют следующие требования к ипотеке загородного дома:

? дом должен находиться на территории населенного пункта;

? должна быть подъездная дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку круглый год;

? наличие постоянного электроснабжения, газового или электрического отопления, водоснабжения;

? дом должен быть пригодным для жилья по определенным критериям (нет дефектов конструктивных элементов и т. д.);

? дом должен быть пригодным для проживания в нем круглый год.

В начале срока погашения кредита сумма аннуитетных платежей значительно ниже, чем сумма дифференцированных. Но со временем ситуация изменяется. Кроме того, решивший выплачивать кредит по аннуитетной схеме в результате переплачивает банку-кредитору большую сумму, чем заемщик, выбравший дифференцированную схему расчета.

Самостоятельно рассчитать аннуитетные платежи довольно сложно, поэтому на сайтах практически всех банков представлены специальные ипотечные калькуляторы, которые по введенным параметрам рассчитывают это значение. Самостоятельно рассчитать аннуитетные платежи можно по формуле:

где

Pn – ежемесячный платеж по кредиту;

M – размер ипотечного кредита;

n – общее количество платежей по кредиту (месяцев);

r – процентная ставка по кредиту за период платежа (месяц).

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи – ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. В первые месяцы и даже годы дифференцированные платежи представляют собой очень большую сумму, поэтому первые годы для заемщика, выбравшего для расчета подобную схему, становятся самыми тяжелыми. Постепенно размер платежей начинает уменьшаться и к концу срока погашения кредита составит довольно незначительную сумму, в несколько раз меньше, чем первоначальные взносы.

Ипотечный договор

При составлении ипотечного договора обязательно должны учитываться общие правила Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положения Федерального закона «Об ипотеке».

«Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно и нужно решать с помощью механизмов ипотеки» (послание Президента РФ В. В. Путина к Федеральному собранию в 2002 г.).

В ипотечном договоре должны быть указаны следующие пункты:

? предмет ипотеки;

? размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

? оценка недвижимости;

? право, по которому недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

? наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое это право зарегистрировало.

В договоре должен быть указан не только предмет ипотеки, но и точное его наименование, место нахождения, точное описание (необходимое для его идентификации) и другие сведения.

Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и заключается только в письменном виде. Договор не может быть зарегистрирован, если в нем отсутствуют данные, указанные в ст. 9 Закона об ипотеке, а также если выявлены нарушения правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке.

Без государственной регистрации ипотечный договор считается недействительным. Он вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован.

При составлении ипотечного договора залогодатель должен предупредить (в письменном виде) залогодержателя о возможных правах третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование или аренда, право залога и т. д.). Если это условие не выполнено, ипотечный договор можно признать недействительным.

Закладная

Как уже было сказано, заемщик сразу же после приобретения ипотечной квартиры получает ее в собственность, но при этом оставляет банку закладную на нее. Закладная призвана обеспечить исполнение обязательств заемщика по отношению к кредитору.

В договоре о закладе недвижимости кредитор именуется залогодержателем, а заемщик – залогодателем. По закладной залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств может требовать возмещения материального ущерба из стоимости заложенного имущества.

Залог имеет ряд отличительных особенностей:

? кредитор не зависит от должника или какого-либо гаранта, так как залог сам по себе является вещным способом исполнения обязательств. В этом случае гарантом их исполнения является не должник, а сама вещь, в данном случае недвижимость;

? стимулом исполнения своих обязательств для должника является реальный риск лишиться своего имущества или прав на него;

«Запуск ипотеки – одна из самых важных задач, стоящих в настоящее время перед Госстроем России. Только таким путем можно остановить набирающий динамику процесс ветшания и разрушения жилищного фонда страны» (из выступления председателя Госстроя РФ Н. П. Кошмана в 2003 г.).

? кредитор при оформлении закладной на ипотечную квартиру имеет в случае банкротства (или других непредвиденных обстоятельств) должника преимущество перед другими кредиторами;

? независимо от инфляции у кредитора существует возможность возместить убытки (возникшие по вине должника), исходя из стоимости заложенного имущества.

Требования к закладной:

? название документа должно содержать слово «закладная»;

? закладная должна содержать сведения о залогодателе (залогодержателе) (Ф.И.О., место жительства – если залогодатель (залогодержатель) физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);

? в закладной должны быть сведения о должнике, если он не является залогодателем (Ф.И.О., место жительства – если должник физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);

? в закладной должны быть указаны название, местоположение и описание закладного имущества;

? обязательно должен присутствовать пункт, в котором определена стоимость имущества;

? в документе должно быть указано название кредитного договора, исполнение которого будет обеспечиваться ипотекой (обязательно указание даты и места заключения договора);

По мнению директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ», «кредитование покупки загородной недвижимости остается узким сегментом ипотечного рынка. Пока в кредит покупается около 3% загородной недвижимости, то есть у таких программ есть своя сформировавшаяся аудитория, но говорить о популярности загородной ипотеки пока рано».

? в договоре должен быть пункт о конкретной сумме обязательства, которое обеспечено ипотекой, а также размер процентов;

? документ должен содержать сведения о сроке погашения суммы долга;

? закладная должна быть нотариально заверена, также должны присутствовать сведения о времени и месте заверения;

? в закладной должна быть указана дата ее выдачи, а также присутствовать подписи залогодателя и залогодержателя.