Текст книги "Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"

Автор книги: Г. Чубуков

Соавторы: М. Тихомиров
сообщить о нарушении

Текущая страница: 14 (всего у книги 32 страниц)

Статья 41
Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

1. Статья сохранила общий подход ЗК 1991г. к регулированию правомочий перечисленных в ней субъектов прав на земельные участки (см. последний абзац ст.52 ЗК 1991г.), наделяя их, по общему правилу, правомочиями собственников земельных участков. Новым в ст.41 Кодекса является то, что иные, помимо собственников, субъекты прав на землю не обладают правами, предоставляемыми подп.2 п.2 ст.40 Кодекса (см. названный пункт и комментарий к нему).

В ЗК 1991г. из правомочий названных субъектов делались другие изъятия. Так, согласно ст.52 ЗК РФ землевладельцы, землепользователи и арендаторы не имели права: получать стоимость земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд; на возмещение убытков, причиненных изъятием (выкупом) или временным занятием земель для государственных и общественных нужд, а также ограничением прав; на отчуждение земельного участка государству, на передачу участка в аренду, дополнительно покупать земельные участки больше установленных пределов; на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка (п.12 ст.39, последний абзац ст.52 ЗК 1991г.).

Отсылочная норма п.1 ст.41 Кодекса впервые не ограничивает полномочия соответствующих субъектов исчерпывающим перечнем, а распространяет на эти отношения правила "открытого" перечня (см. п.1 ст.40 Кодекса и комментарий к данному пункту).

Пункт 1 комментируемой статьи не распространяется на обладателей сервитутов.

2. Пункт 2 ст.41 Кодекса впервые устанавливает общие принципы, на которых основываются правомочия обладателей частного и публичного сервитутов. В ЗК 1991г. подобные нормы отсутствовали. О праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте) см. ст.23, 48 Кодекса и комментарии к ним.

Статья 42
Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Статья 42 Кодекса сохранила общий подход к форме регулирования обязанностей лиц, использующих земельные участки на законных основаниях, применявшийся ранее ЗК 1991г. (в нем установлению указанных обязанностей была посвящена ст.53).

Под лицами, не являющимися собственниками земельных участков, в ст.42 Кодекса следует понимать субъектов иных прав на земельные участки: права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права аренды, права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), права безвозмездного срочного пользования. Таким образом, речь идет о землепользователях, землевладельцах, арендаторах и обладателях сервитутов. Понятие каждого из названных участников земельных отношений раскрывается в ст.5 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением предполагает фактическое использование участка в целях, установленных при его предоставлении. В Российской Федерации земельные участки могут предоставляться гражданам для строительства того или иного объекта (жилого дома, гаража, нежилого здания для предпринимательской деятельности и др.) или целей, не связанных со строительством (например, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота).

По своему целевому назначению земли в РФ подразделяются на семь категорий (см. ст.7 Кодекса и комментарий к ней). Отнесение земельного участка к той или иной категории и разрешенное использование (см. комментарий к п.1 ст.40 Кодекса) имеют важное значение при определении его правового режима.

Межевые знаки – это материальные знаки, определяющие границы земельных участков. Независимо от вида ограждения земельного участка поворотные точки границ и места примыкания соседних участков закрепляются межевыми знаками установленного типа. В качестве опорных межевых знаков применяются бетонный пилон, бетонный монолит, железная труба, деревянный столб, штырь в пне, марка (штырь, болт) (см. Инструкцию по межеванию земель, утвержденную Роскомземом 08.04.1996г.).

Уничтожение межевых знаков границ земельных участков влечет наложение административного штрафа в размере, установленном в ст.7.2 КоАП РФ.

Геодезический знак (геодезический пункт) представляет собой специальное изделие той или иной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. К ним относятся: астрономо-геодезические, геодезические, нивелирные и гравиметрические пункты, наземные знаки и центры этих пунктов. Пункт состоит из специального центра, наружного знака и внешнего оформления в виде канавы или вала, которое является его границей. Заложенные в грунте и сооруженные на крышах пункты могут иметь наружное оформление в виде геодезических сигналов, металлических пирамид, надстроек и ограждений.

Охранной зоной геодезического пункта является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта. Любые виды деятельности, которые могут привести к изменению местоположения геодезического знака, повлечь его повреждение или уничтожение, а также сделать невозможным его использование по прямому назначению, запрещены.

Уничтожение, повреждение или снос пунктов государственных геодезических сетей либо стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды и ее загрязнением, входящих в государственную наблюдательную сеть, является административным правонарушением и влечет административную ответственность, предусмотренную ч.3 ст.7.2 КоАП РФ. Если собственник земельного участка, на которых расположены указанные выше пункты, не уведомит соответствующий федеральный орган исполнительной власти или его территориальный (региональный) орган об уничтожении, о повреждении или о сносе этих пунктов, то такой собственник несет административную ответственность по правилам ч.4 ст.7.2 КоАП РФ.

Отношения в области использования и охраны земель лесного, водного фондов регулируются лесным, водным и земельным законодательством (см., например, ст.121, 122, 123, 124, 129 ЛК РФ; ст.85-128 ВК РФ). См. также ст.12, 13, 14 Кодекса и комментарии к ним.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре (например, купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования) и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Статья 284 ГК РФ устанавливает трехлетний срок, по истечении которого земельный участок, предоставленный для целей сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, может быть изъят у собственника. Неиспользование земельного участка в сроки, установленные в законе, является одним из оснований прекращения соответствующего права на землю (см. также ст.45, 46, 47 Кодекса и комментарии к ним; п.2 подп.2 ст.19 ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

Кодекс в ст.65 определяет формы платежей за землю – земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендную плату. О плате за землю см. ст.65 Кодекса и комментарий к ней.

Обязательным условием реализации прав в отношении земельных участков является соблюдение требований законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Помимо норм, установленных в земельном законодательстве и других нормативных правовых актах, содержащих нормы земельного права (см. ст.2 Кодекса и комментарий к ней), необходимо соблюдать также специальные нормы и правила, перечисленные в п.6 комментируемой статьи.

О градостроительных регламентах, строительных и иных правилах и нормативах см. комментарий к подп.2-3 п.1 ст.40 Кодекса.

Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы и обладатели сервитутов обязаны соблюдать требования регламентов, а также вправе использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренного регламентом (см. ст.85 Кодекса и комментарий к ней).

Захламление земель – это размещение (оставление) на земельном участке твердых нерастворимых предметов (отходов от производственной, коммунально-бытовой и иной хозяйственной деятельности – металлолом, стеклобой, строительный мусор, древесные остатки и т.п.). К захламлению земель относится также складирование строительных материалов, оборудования и т.п.в местах, не предусмотренных для этих целей.

Деградация – это постепенное ухудшение состояния почв в результате воздействия антропогенных или природных факторов. Необходимо иметь в виду, что деградированные земли выводятся из хозяйственного оборота (консервируются) в порядке, предусмотренном Положением о порядке консервации земель с изъятием их из оборота[197]197
  Утверждено постановлением Правительства РФ от 02.10.2002г. N 830 (СЗ РФ, 2002, N 47, ст.4676).


[Закрыть].

Порча и уничтожение плодородного слоя почвы – это частичное или полное разрушение плодородного слоя почвы, производимого путем физического воздействия (раскопка, проезд тяжелого транспорта и т.п.). Последствиями таких физических воздействий является снижение природно-хозяйственной ценности земли и ухудшение ее биологических свойств.

Самовольное снятие или перемещение, а также уничтожение плодородного слоя почвы, порча земель в результате нарушения правил обращения с опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления признаются административными правонарушениями, предусмотренными соответственно ч.1 и 2 ст.8.6 КоАП РФ. От них следует отличать уголовно наказуемое деяние, предусмотренное ст.254 УК РФ.

Обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов установлены в комментируемой статье не исчерпывающим образом, а в виде "открытого" перечня. Обязанностью указанных лиц является также выполнение иных, помимо перечисленных здесь, требований Кодекса, а также других федеральных законов.

К таким требованиям, относятся, в частности:

обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, на которых размещены геодезические пункты, уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии и его территориальные органы о всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (ст.16 ФЗ от 26.12.1995г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии"[198]198
   СЗ РФ, 1996, N 1, ст.2; 2003, N 2, ст.165, ст.167; 2004, N 35, ст.3607.


[Закрыть]);

обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, не препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд (ст.12 ВК РФ);

обязанность осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду (ст.8 ФЗ от 16.08.1998г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"[199]199
  СЗ РФ, 1998, N 29, ст.3399; 2003, N 2, ст.167.


[Закрыть]);

обязанность соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

обязанность представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

обязанность содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;

обязанность информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;

обязанность соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты (см. ст.19 ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"[200200
  СЗ РФ, 1998, N 16, ст.1801; 2000, N 48, ст.4632; 2002, N 12, ст.1093; 2003, N 50, ст.4855; 2004, N 35, ст.3607; 2005, N 19, ст.1752.


[Закрыть]).

Юридические обязанности указанных в комментируемой статье лиц сформулированы в императивных нормах. Поэтому неисполнение перечисленных здесь обязанностей может являться основанием возникновения правоотношения юридической ответственности по правилам, указанным в ст.74-76 гл.XII Кодекса (см. ст.74-76 и комментарии к ним).

При определении размеров штрафов за правонарушения в области земельных отношений применяются нормы УК РФ и КоАП РФ. Отдельные связанные с этим вопросы разъяснены в п.12, 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"[201]201
  Вестник ВАС РФ, 2001, N 5.


[Закрыть].

Статья 43
Осуществление прав на земельный участок

1. Объем прав граждан и юридических лиц на земельные участки определяется с учетом положений ст.40, 41 Кодекса. Напомним, что по общему правилу п.1 ст.41 землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков осуществляют права собственников земельных участков. Единственное исключение из этого правила состоит в том, что у лица, не являющегося собственником земельного участка, не возникает право собственности на многолетние насаждения, расположенные на соответствующем земельном участке. Данные положения не распространяются на обладателей сервитутов.

Пункт 1 ст.43 Кодекса основывается на норме п.1 ст.9 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей см. ст.8 ГК РФ).

Под осуществлением права понимают поведение лица, соответствующее содержанию принадлежащего ему права, т.е. реализацию права в конкретных реальных действиях управомоченного лица. Субъективное гражданское право предоставляет лицу, которому это право принадлежит, возможность определенного поведения. Осуществление же права является реализацией этих возможностей. Проявлением свободы поведения служит широкое усмотрение лица при выборе варианта своего поведения в пределах, предусмотренных гражданским правом[202]202
  См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Издание 2-е, испр. и доп., с использованием судебно-арбитражной практики/Под ред. Садикова О.Н. – М., Юридическая фирма «Контракт»; Инфра-М, 2003, с. 30.


[Закрыть].

При этом свобода осуществления гражданских прав не безгранична. Например, пределы осуществления указанных прав определяются ст.10 ГК РФ. Нарушение требований п.1 указанной статьи может повлечь отказ суда, арбитражного или третейского суда в защите права, принадлежащего нарушителю.

Предусмотренные Кодексом обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, по использованию земельных участков (см. ст.42 Кодекса и комментарий к ней) также ограничивают усмотрение указанных лиц при реализации своих прав. Соответствующие ограничения установлены и другими федеральными законами, например, ФЗ от 10.01.2002г. "Об охране окружающей среды"[203]203
   СЗ РФ, 2002, N 2, ст.133; 2004, N 35, ст.3607; 2005, N 1, ст.25; N 19, ст.1752.


[Закрыть], ФЗ от 14.03.1995г. «Об особо охраняемых природных территориях»[204]204
  СЗ РФ, 1995, N 12, ст.1024; 2002, N 1, ст.2; 2004, N 35, ст.3607; 2005, N 1, ст.25; N 19, ст.1752.


[Закрыть], ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[205]205
   СЗ РФ, 2002, N 30, ст.3018; 2003, N 28, ст.2882; 2004, N 27, ст.2711; N 41, ст.3993; N 52, ст.5276; 2005, N 10, ст.758; N 30, ч.I, ст.3098.


[Закрыть], КоАП РФ, УК РФ, антимонопольным, налоговым законодательством и др.

2. Отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок – акт субъективного волеизъявления, который, как правило, не влечет правовых последствий.

Во-первых, согласно п.2 ст.9 ГК РФ, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав, не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Недействительными будут соглашения, в силу которых собственник земельного участка отказывается, например, от права на обращение в суд за защитой нарушенных прав, от права на возведение на своем земельном участке зданий, строений и сооружений в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием, от права использовать находящиеся на его участке закрытые водоемы и т.п.Однако если возможность отказа от осуществления права предусмотрена законом, то такой отказ может прекратить действие соответствующего права. Примерами таких случаев могут служить прекращение обязательства соглашением сторон о предоставлении отступного (ст.409 ГК РФ), прощением долга, если это не нарушает прав других лиц (ст.415 ГК РФ).

Во-вторых, отказ собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков от своих прав на соответствующие участки не влечет прекращения юридических обязанностей указанных лиц. Например, если от права на земельный участок отказался его собственник, то он не освобождается от обязанности уплачивать земельный налог, если от своих прав отказался арендатор земельного участка до истечения срока или расторжения договора аренды, то он продолжает нести обязанность по внесению арендной платы и т.п.(см. также ст.65 Кодекса и комментарий к ней).

Кроме того, необходимо иметь в виду, что условия и порядок отказа лица от права на земельный участок регламентированы законодательством (см. ст.53 Кодекса и комментарий к ней).

Глава VII
Прекращение и ограничение прав на землю

Статья 44
Основания прекращения права собственности на земельный участок

Статья содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок.

Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам возможно на основании договора. Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в определении по своему усмотрению тех его условий, которые не урегулированы императивными нормами закона. Отдельные императивные нормы содержатся в ст.27, 52 Кодекса.

Сам обладатель права собственности в одностороннем порядке может отказаться от принадлежащего ему права. Отказ от права на земельный участок должен осуществляться на условиях и в порядке, которые установлены ст.53 Кодекса. При этом в силу ст.236 ГК РФ и п.2 ст.43 Кодекса отказ собственника от права собственности на земельный участок не влечет за собой прекращения его обязанностей (они установлены в ст.42 Кодекса) до приобретения права собственности на такой участок другим лицом.

В основе принудительного изъятия земельного участка могут лежать как виновные действия собственника такого участка (см., например, ст.284, 285 ГК РФ), так и иные обстоятельства (см. ст.279, 306 ГК РФ). Сам Кодекс в ст.49, 50, п.3 ст.51, ст.55 перечисляет отдельные случаи, а также определяет условия и порядок изъятия земельных участков.

Наличие либо отсутствие вины собственника в случае изъятия земельного участка может существенным образом влиять на возможность выплаты собственнику возмещения и на размер такого возмещения. Например, в случае выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд собственник вправе требовать выплаты выкупной цены, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все понесенные собственником убытки, включая упущенную выгоду (п.2 ст.281 ГК РФ). При изъятии же земельного участка ввиду его ненадлежащего использования собственнику передаются деньги, вырученные от продажи имущества на публичных торгах за вычетом расходов на проведение торгов (п.2, 3 ст.286 ГК РФ). Следует отметить, что указанные пункты сформулированы некорректно; их анализ порождает множество вопросов, касающихся размера возмещения. Для их разрешения представляется возможным использовать по аналогии нормы ч.2 ст.240 ГК РФ).

Для сравнения, ЗК 1991г. (ч.3 ст.39) предусматривал возможность прекращения права собственности в случае использования земли не по назначению, при снижении плодородия почв и в некоторых других случаях без возмещения стоимости земли и произведенных на ее улучшение затрат. Указом Президента РФ от 24.12.1993г. N 2287[206]206
  СЗ РФ, 1993, N 52, ст.5085.


[Закрыть] данная статья была признана недействующей как не соответствующая Конституции РФ.

Порядок принудительного изъятия земельного участка у собственника определен в ст.279-282, 284-286 ГК РФ.

Прекращение права собственности на земельный участок, как и его возникновение, должно найти отражение в государственном реестре. Согласно п.17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. N 219, при прекращении права погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав. Порядок погашения регистрационных записей регламентирован в разд. VI Правил.