Текст книги "Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)"

Автор книги: Андрей Воскресенский

сообщить о нарушении

Текущая страница: 8 (всего у книги 17 страниц) [доступный отрывок для чтения: 8 страниц]

Страхование и кризис

Сегодня в нашей стране сложилась такая ситуация, при которой развитие рынка ипотеки вообще и ипотечного страхования в частности во многом зависит от того, чем закончится острая фаза международного финансового кризиса. Если через полгода случится так, что после банкротства крупнейшего мирового инвестиционного банка Lehman Brothers и возможной дестабилизации Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация США) и Freddie Mac (Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита США) международный рынок ипотеки остановится, то это будет сопровождаться существенным падением стоимости недвижимости не только в Соединенных Штатах и Европе, но и, возможно, у нас. В данном случае мы столкнемся с очень острой стагнацией, при которой надеяться на дешевые и продолжительные источники рефинансирования не придется. Худший сценарий – радикальное сокращение количества объектов, выставленных на продажу в сочетании с резким сокращением числа игроков, предоставляющих кредит.

Однако я надеюсь на развитие ситуации в положительном ключе. Благодаря дефициту жилья, имеющему, безусловно, крайне пагубное влияние на наш рынок с точки зрения потребителя из-за стремительно растущих цен на недвижимость, спрос сохранится и предпосылки для вертикального падения цен не возникнут. Лично я не верю, что в Москве цена на квадратный метр жилья может упасть до $3000 и что это добьет столичный рынок ипотечного кредитования окончательно.

Однако, несоответствие уровня дохода населения, спроса на недвижимость существующей ценовой динамике просто колоссально. Это закладывает основание для будущего кризиса. В подобном смысле определенных шагов ждут от политики наших властей. И пока сверхактивное вмешательство со стороны госорганов незаметно. Хотя в целом нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» достиг определенных целей, сегодня необходимо переосмысление того, что уже сделано, чтобы четко сформулировать дальнейшего развития рынка недвижимости.

С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ КАЧЕСТВА ЗАЕМЩИКОВ, КРИЗИС – ЭТО БЛАГО

Александр Черняк

Генеральный директор ООО «АГРА Ипотека»

Александр Викторович Черняк с октября 2005 г. является генеральным директором, членом совета директоров ООО «АТТА Ипотека». С 2000 по 2005 г. был в созданном Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» членом правления и заместителем генерального директора. С 1992 по 2000 г. занимал различные должности в крупнейших российских банках. Соавтор Стандартов выдачи рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и автор Правил выдачи, рефинансирования и сопровождения ООО «АТТА Ипотека», один из разработчиков закладной и практик ее использования на российском рынке. С 1997 г. по настоящее время – член ряда экспертных советов по проблемам жилья и ипотеки Государственной думы, Совета Федерации, правительства Москвы; один из основателей, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), действительный член Международной академии инвестиций и экономики строительства (МАИЭС). Доктор экономических наук, профессор. Автор 15 книг по проблемам экономики, инвестиций, ипотеки, недвижимости и строительства.

Система коммерческого рефинансирования ипотеки предполагает наличие банков и небанковских компаний с длинными ресурсами, привлеченными с рынка капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые выкупают у первичных кредиторов пулы однородных стандартных кредитов. Первичные кредиторы получают возможность «облегчить» свои балансы, освобождая средства для дальнейшей выдачи розничных ипотечных кредитов. Таким образом, рефинансирующие организации становятся для других участников ипотечной системы центром ликвидности.

Секьюритизация как бизнес

Двухуровневая система коммерческого рефинансирования ипотеки, впервые выстроенная в США, функционирует во многих странах. Обязательным условием рынка ипотечного рефинансирования является наличие стандартов массовых кредитов, которые можно объединять в пулы. В большинстве стран подобная система позволяет первичным кредиторам не просто продавать кредиты рефинансирующим организациям, но еще и покупать у них ресурсы по разумной цене для последующей выдачи стандартных кредитов. При этом у банка есть возможность опциона: до тех пор, пока ему выгодно (например, из соображений доходности) держать кредит на балансе, он держит, как только становится невыгодно, он имеет право продать его рефинансирующей компании.

Таким образом, первый заработок рефинансирующей компании – торговля ресурсами. Второй – получение дохода от потоков платежей по тем массовым кредитам, которые она выкупила.

Но ни то, ни другое не является самым главным бизнесом рефинансирующих организаций. Самый главный бизнес строится на том, для чего они покупают эти кредиты, то есть на секьюритизации, наиболее часто сопровождаемой выпуском ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

В отличие от первичного кредитора, для которого выдача и сопровождение каждого розничного кредита должны быть эффективными, приносить максимальную маржу – норму прибыли (за счет политики ставок, комиссий за обслуживание и т. д.), для рефинансирующих компаний каждый отдельный кредит не столь важен. Они работают на массе прибыли, то есть готовы поступиться маржой на отдельном кредите за счет «вала». Но никто бы не вкладывался в этот бизнес, если бы он не имел доходность, аналогичную той же, что и у первичного кредитора. Скупая стандартные кредиты с усредненным уровнем риска, рефинансирующая компания способна сформировать пулы этих кредитов таким образом, чтобы риск по ним стал оптовым. А при оптовой покупке риск всегда снижается в целом. Рефинансирующая компания усредняет риск, объединяя в пулы однородные кредиты по определенным критериям: по уровню ставки, возрасту заемщиков, региону выдачи, типу заложенной недвижимости и т. д. – в зависимости от требований рейтинговых агентств, оценивающих выпуск бумаг, или требований целевых инвесторов. Компания способна следить за экономикой и статистикой пула и таким образом добиваться минимизации цены на ресурсы, вырученные при выпуске ценных бумаг, которые обеспечены этими пулами. Условно говоря, покупая кредиты с 10 %-й ставкой, компания способна выпустить бумаги с 8 %-м купоном. И вот эта разница в 2 % как раз является той «компенсирующей» маржой, которую рефинансирующая организация не добирает на каждом конкретном кредите. Это и есть третий и самый главный заработок рефинансирующей компании.

Такой вид бизнеса рефинансирующей компании наиболее эффективен, если сделать выпуски ипотечных ценных бумаг не единичными операциями, а программой. Возможное количество выпусков зависит от законодательства каждой страны, технологии эмиссий, спроса на такие бумаги.

Актуальным становится вопрос скорости организации выпусков и размещения бумаг. Все, конечно, зависит от конъюнктуры рынка. Чем больше оборотов делает рефинансирующая компания, тем больше ее маржа – новая прибыль на каждом выпуске. Плюс та доходность, которую они получают от продажи ресурсов и от покупки кредитов. Вот так устроен бизнес рефинансирующей компании. Коммерческая она или не коммерческая, не имеет значения.

Рефинансирующие структуры

Следует оговориться, что в РФ некоторые из видов бизнеса недоступны рефинансирующим компаниям. Так, российские рефинансирующие компании не могут пока продавать ресурсы и опционы на покупку ипотечных кредитов через биржи, а также выпускать ипотечные ценные бумаги в виде программ.

Во-первых, разница между коммерческой и некоммерческой рефинансирующей структурой заключается в том, что некоммерческие государственные организации, как правило, ориентированы на решение конкретных, прежде всего, социальных задач в интересах государства. Некоммерческая компания не конкурирует с другими участниками рынка. Это банки между собой соревнуются за заемщика, а рефинансирующая компания поддерживает либо определенные виды качества стандартов целевых кредитов, либо покупку в кредит некоторых видов жилья. Государственная компания путем декларирования ставки приобретения пулов должна стимулировать к выдаче только те виды кредитов, которые выгодно поддерживать государству, например кредиты военным, бюджетникам и т. д. В РФ такие принципы выборочности задекларированы для государственной рефинансирующей компании, но на практике не действуют.

И второе принципиальное отличие: государственные компании, по крайней мере, в РФ более либерально контролируются собственником по доходности. Как правило, им достаточно быть безубыточными, в отличие от коммерческих структур, ориентированных на жесткие экономические показатели. Отсюда высокая технологичность последних, их способность более оперативно и гибко подстраиваться под реалии рынка. То есть в стабильной экономической ситуации, при нормальном состоянии развитой экономики они в большей степени являются индикаторами рынка, чем государственные структуры. Последние представляют собой, скорее институты развития, чем реальные бизнес-единицы. Пример того же американского рынка это подтверждает. Там система начинала «раскручиваться» на государственные деньги, стартовала с государственных компаний, а потом эти компании были приватизированы. Государство использует так называемые неявные гарантии лишь для этих системообразующих компаний, да и то принимает участие до определенного предела. Нынешний кризис подтвердил данный тезис.

По логике и у нас ситуация на рынке должна прийти к подобной модели. Государственные компании должны быть ориентированы на конкретные инновационные проекты такие, например, как развитие рынка земли, на «раскрутку» которого у коммерческих организаций не хватает ресурсов. Эти компании могут «следить» за развитием законодательной базы. Российская государственная рефинансирующая компания пока выполняет лишь нормотворческую функцию и является держателем стандартов ипотечных кредитов, что не совсем верно. Правда, на момент запуска ипотечного рынка в начале 2000-х гг. никто другой стандарты не придумал, поэтому хорошо, что этим озаботилась хотя бы государственная рефинансирующая компания. В ряде стран такого рода регулирование устроено более разумно: там держателем стандартов является сторонняя научно-исследовательская организация. Негативным в российской модели является то, что сама же рефинансирующая компания и занимается трактовкой собственных стандартов в зависимости от текущей конъюнктуры. Это порождает нестабильность в работе первичных кредиторов, которые не уверены в выкупе у них уже выданных кредитов.

За неимением четких критериев трактовки стандартов каждой коммерческой организации приходится разрабатывать собственный ипотечный стандарт. Это порождает дополнительные расходы, что особенно чувствительно в нынешних кризисных условиях, когда ставки по кредитам растут медленнее, чем дорожают ресурсы. Снижается маржа участников, что некоторых из них «выбивает» с рынка.

Как уже отмечалось, государственные рефинансирующие организации, по сути, должны становиться институтами развития. Чем они отчасти и являются, но, скорее, поневоле, нежели рассматривают это как основную задачу. У коммерческих же компаний функция чисто рыночная. Они, конечно, могут участвовать в лоббистских организациях, ассоциациях, комитетах и комиссиях с целью «проталкивания» необходимых законопроектов, но они не способны отвлекать значительные ресурсы от своей основной задачи – поддержания первичных кредиторов и выпуска ипотечных ценных бумаг. Сейчас же в РФ функции коммерческих и некоммерческих организаторов рефинансирования практически пересекаются: рефинансирующая госкомпания занимается тем же, чем любая коммерческая рефинансирующая организация, что не эффективно для государства и снижает конкурентоспособность коммерческих рефинансирующих компаний.

Оценка рынка

Оценить рынок рефинансирования в РФ сегодня достаточно сложно, поскольку нет достоверной статистики, даже у Центробанка. Предположительно, в нашей стране рефинансируется около половины выданных ипотечных кредитов. Из этих 50 % на долю коммерческих рефинансирующих компаний приходится примерно 20–30 %, остальное – доля государственных и окологосударственных компаний и банков.

У действующих коммерческих рефинансирующих компаний одна общая характеристика – развитая филиальная или партнерская сеть. По другим критериям они делятся на несколько групп. По типу организации выделяют две категории – банковские и не банковские. К последним относятся специально созданные финансово-инвестиционные компании, такие как ООО «АТТА Ипотека». Это финансовые посредники, не занимающиеся другим бизнесом. Из числа банков это, например, DeltaCredit.

В зависимости от того, кто стоит за этими организациями, можно выделить компании либо с прямым госучастием, либо с участием окологосударственных структур, например частный банк, принадлежащий 100 %-й государственной «дочке». Действительно коммерческими рефинансирующими организациями из наиболее известных можно считать те же DeltaCredit и ООО «АТТА Ипотека», которые созданы без участия государства или госкомпаний.

По источникам происхождения стартового капитала практически все участники, которые не являются государственными или квазигосударственными, не являются и российскими. Даже если они формально резиденты, реальными кредиторами все равно выступают иностранные владельцы. При этом не имеются в виду кредиторы, которые возникают на стадии выпуска ценных бумаг.

Таким образом, фондирование рынка коммерческого ипотечного рефинансирования происходит в нашей стране либо за счет государственных средств, либо за счет средств иностранных инвесторов. Поэтому, строго говоря, российского коммерческого рынка ипотечного рефинансирования как такового еще нет, хотя организации и существуют. Некоторые компании заявляли о себе, но пока они не начали работать.

Существует несколько препятствий для развития рынка ипотечного рефинансирования в РФ. В частности, отсутствие закона о секьюритизации. Рефинансирование без этого механизма затруднено. Однако даже в рамках действующего законодательства сделки по секьюритизации проводить можно, что называется, на ручном приводе и в основном на западных площадках. Отсутствие закона, безусловно, является чисто технической помехой, но не стопором.

Сегодня основная помеха для развития ипотечного рефинансирования (только и исключительно экономическая ситуация) кризис ликвидности (и в России, и на Западе).

Если сравнить деятельность рефинансирующей организации с работой ныряльщика, который дышит под водой только за счет воздуха, закачанного в баллоны, то в наши «баллоны» этот воздух закачивается за счет секьюритизации, открытых кредитных линий, желания, в основном западных инвесторов, вложить деньги в российские ипотечные активы. Почти 95 % всех сделок по секьюритизации – это сделки на деньги, пришедшие извне, независимо от того, российские они по происхождению или нет. Сейчас воздух заканчивается. Начинается нехватка кислорода, кессонная болезнь и всякие сопутствующие симптомы. Так же и российский ипотечный рынок. И тут каждый ныряльщик выживает, как может. Один способен задержать дыхание – у него объем легких большой – и пересидеть. Другой найдет какую-нибудь пещеру, откуда высунет кончик носа, и будет дышать осторожно. Кого-то раздавит вода.

Кто-то, несмотря на большую глубину, попытается выплыть. Применительно к ипотеке последнее – это паническое, с большим дисконтом, сбрасывание ипотечных портфелей, выпуск ценных бумаг по очень высоким ставкам. И что в итоге происходит? Мало того что банки сами с «кессонной болезнью» вылезают, так они еще и создают прецедент на рынке. Инвесторы могут счесть высокие ставки за норму и со следующего, кто выйдет на секьюритизацию, потребуют еще большую премию и т. д. У каждого свой путь. В кризисе все выживают, как могут. У кого-то длинные ресурсы, они могут хоть десять лет ими пользоваться, у кого-то они короче, на три года. Кто-то просто уходит с рынка. Выживут не все, это совершенно очевидно. Но сколь ни жестоко примеривать к данной ситуации категории естественного отбора, его принцип все-таки в силе – выживут наиболее приспособленные.

Однако с точки зрения качества заемщиков, кризис – это благо. В последнее время было выдано очень много некачественных кредитов. Золото принято мыть в лотках, а когда его начинают черпать ковшом, то вместе с драгоценным металлом в улов попадает много руды. Очевидно, что после кризиса требования к заемщикам повысятся. Они уже сейчас ужесточаются. Рынок, конечно, в итоге сузится, зато заемщики будут только отборные. Для рынка это благо. В дальнейшем расширение рынка должно пойти не за счет снижения количества кредитов. Хорошо, что кризис случился именно сейчас, а не позже, потому что если бы напряжение началось при больших объемах кредитования и рефинансирования, наш неразвитый рынок просто рухнул бы.

Как любое сильное потрясение, кризис несет определенную очищающую силу. После того как он завершится, на рынке останутся самые жизнестойкие рефинансирующие организации, выкупающие кредиты высококлассных заемщиков.

ЧАСТЬ II
Ипотека как способ решения жилищной проблемы

ЛИБЕРАЛИЗАЦИЯ ВОЗМОЖНА ТОЛЬКО ПРИ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ

Павел Медведев

Депутат Государственной думы, председатель подкомитета по законодательству о банках и банковской деятельности

Павел Алексеевич Медведев родился 13 августа 1940 г. В 1962 г. окончил МГУ им. М. В. Ломоносова. Защитил кандидатскую, а впоследствии докторскую диссертации, получил степень доктора экономических наук. 1990–1993 гг. – народный депутат РСФСР. С 1993 по 1995 г. – в Государственной думе РФ первого созыва. Член фракции «Выбор России», председатель подкомитета по банковскому законодательству Комитета по бюджету, налогам, банкам и финансам. С 1995 по 1999 г. – в Государственной думе РФ второго созыва. Член депутатской группы «Российские регионы», председатель подкомитета по банковскому законодательству Комитета по бюджету, налогам, банкам и финансам. С 1999 по 2003 гг. – в Государственной Думе РФ третьего созыва. Член фракции «Отечество – Вся Россия», заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам. В 2002 г. был избран членом Национального банковского совета от Государственной думы РФ. С 2003 по 2007 г. – в Государственной думе РФ четвертого созыва. Член фракции «Единая Россия». С 2005 г. первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам. С декабря 2007 г. депутат Государственной думы Федерального Собрания РФ пятого созыва. Участвовал в разработке нескольких десятков законопроектов, направленных на укрепление банковской системы и защиту интересов вкладчиков. Автор ряда научных работ.

Либерализация ипотеки в любом ее проявлении – понижении процентных ставок по выдаваемым кредитам, смягчении требований к заемщикам и пр. – возможна лишь тогда, когда складываются внешние предпосылки для этого. На сегодняшний день таких предпосылок нет. Напротив, искусственно облегчив выдачу ипотечных кредитов, можно гарантированно получить проблему, сопоставимую по масштабам с ипотечным кризисом в США. Это данность нынешнего периода. Что, впрочем, совершенно не означает, что через несколько лет картина кардинально не изменится.

Кредитование и государственная политика

Банковское кредитование, в том числе ипотечное, развивается в нашей стране очень стремительно: россиянам все более свойственно жить в кредит. В различных российских Бюро кредитных историй уже хранятся данные о заимствованиях более чем 40 млн граждан. Это неправдоподобно много, если принять во внимание, что учет начат только три года назад! Объемы и количество выданных кредитов растут год от года, хотя темпы этого роста стали постепенно затихать. Три года назад объем выданных кредитов вырос в два раза, два года назад – в полтора, в 2007 г. – на треть. В этом, полагаю, прирост составит 10–20 %. Причем следует учитывать, что это произойдет в год, на экономике которого отразился и мировой ипотечный кризис, и кризис фондового рынка.

Нужно ли популяризовать кредиты, в том числе и ипотечные, повышать их привлекательность для населения, идти по пути либерализации ипотечного кредитования? Конечно, нужно. Но в тех рамках, которые позволяет рыночная ситуация. Эти рамки в последнее время заметно сузились. Два-три года назад, когда произошел настоящий прорыв в ипотечном кредитовании в России, конкуренция банков резко возросла, процентная ставка падала, многие банки стали выдавать кредит без первоначального взноса. Последнее безопасно, если цена на недвижимость постоянно растет, что долго наблюдалось и на американском, и на нашем рынках. Но рассчитывать на то, что так будет всегда, очень неосмотрительно, что США и продемонстрировали всему миру. Сейчас наблюдается редчайшее явление: мы учимся на чужих ошибках. Российские банки один за другим отказываются от практики выдачи кредитов без первоначального взноса, что делает ипотечное кредитование уж точно не более либеральным, если под либеральностью подразумевать свободу от ограничений.

Но я не считаю это большой трагедией. Когда кредиты выдаются направо и налево, то в среднесрочной перспективе это приводит к печальным последствиям, причем не только для того, кто выдает кредит, но и для того, кто его получает. В 2001–2002 гг. тысячи и тысячи американцев взяли почти бесплатные ипотечные кредиты, в результате через жилье резко обесценилось. И это ударило не только по экономике опосредованно через финансовый кризис, но и непосредственно по человеку, который приобрел жилье. Американец вечно живет в долг. Теперь, когда недвижимость упала в цене, его залоги обесценились. Таким образом, избыточно либеральное поведение в сфере ипотечного кредитования бьет не только по абстрактной экономике, но и по конкретному человеку. И хотя России подобная участь пока не грозит, из американской ошибки банкиры выводы сделали.

Конечно, для человека, который сегодня мечтает решить свою жилищную проблему с помощью ипотеки, мои рассуждения наверняка не кажутся убедительными. Но я хочу обратить его внимание на то, что главным препятствием на пути к заветным квадратным метрам является не труднодоступность кредита, а дороговизна того самого квадратного метра. Даже если произойдет чудо и ипотечные кредиты станут вовсе бесплатными, это не сильно расширит круг людей, для которых покупка квартиры станет реальностью.

Замечу, кстати, что говоря о дороговизне ипотеки, мы частенько забываем, что для адекватного анализа цены заимствования из процентной ставки необходимо вычесть уровень инфляции. Если провести это несложное математическое действие, получаются западные или, во всяком случае, «околозападные» проценты.