Текст книги "Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)"

Автор книги: Андрей Воскресенский

сообщить о нарушении

Текущая страница: 6 (всего у книги 17 страниц) [доступный отрывок для чтения: 7 страниц]

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА УХОДИТ В ПРОШЛОЕ

Елена Тарасова

Старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24

Елена Владимировна Тарасова родилась в Москве. Окончила Авиационный институт им. С. Орджоникидзе (МАИ). В 2004 г. получила диплом по специальности «юриспруденция» в Московской государственной юридической академии. Деятельность в сфере недвижимости начала в 1994 г., возглавив юридический отдел агентства недвижимости «Красные ворота». В 1998 г. перешла на работу в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на должность заместителя начальника отдела покупок и контроля качества управления ипотечных операций. С 2000 г. заместитель начальника управления ипотечных операций. С 2002 по 2003 г. занимала должности заместителя начальника департамента кредитования, а затем начальника департамента кредитования в ЗАО «КБ ДельтаКредит». В 2003 г. приступила к работе во Внешторгбанке (ВТБ) в качестве заместителя начальника управления ипотечного и потребительского кредитования. В 2005 г. занимает эту же должность в розничном блоке банка. В августе 2006 г. возглавила управление ипотечного и потребительского кредитования розничного блока. С февраля 2007 г. занимает должность старшего вице-президента, заместителя директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. Замужем, воспитывает дочь.

Ипотека без первоначального взноса не зло и не благо, это специфический продукт, который актуален при растущих ценах на рынке недвижимости. Если же начинается стагнация или падение цен, банку он становится невыгоден. Мы, к сожалению, привыкли к тому, что на российском рынке цены на недвижимость могут только расти. Собственно, они у нас падали только один раз за всю историю рынка – в 1998 г., примерно на 15–20 %. Падение продолжалось недолго и прошло, в общем, незаметно. Однако в рыночной экономике никакой актив не может все время расти, а также все время падать. Цены на недвижимость в России к 2008 г., видимо, достигли некоего максимума. Мы прогнозируем, что будет если не снижение цен, то стагнация рынка. Конечно, падение цен, если оно и произойдет, не будет столь катастрофичным, как в США. Но нулевой рост весьма вероятен. В этой связи выдавать ипотеку без первоначального взноса для банков становится слишком рискованно. Ипотека с нулевым первоначальным взносом была специфическим продуктом, предназначенным исключительно для растущего рынка недвижимости. Отсутствие первоначального взноса оказывало стимулирующий эффект на потенциальных заемщиков. Просто цены на недвижимость росли быстрее, чем зарплаты и иные доходы населения. Заемщику было выгодно брать ипотеку «здесь и сейчас», зная, что через несколько лет цена на эту недвижимость серьезно вырастет. Банк, в свою очередь, понимал, что при растущем рынке продавать жилье в уплату долга заемщик не захочет. Наоборот, люди старались аккуратно вносить ипотечные платежи, чтобы не потерять дорожающее жилье. Сейчас рынок изменился, а банки идут за рынком.

Социальный аспект

Справедливости ради следует сказать, что от ухода с рынка ипотеки с нулевым первоначальным взносом могут пострадать две категории достаточно надежных заемщиков.

Первая – выпускники вузов, которые накопить на первоначальный взнос физически не успели. Однако, такие люди, как правило, уже имеют достаточно престижную работу с перспективой карьерного (и зарплатного, что важнее для банка) роста. Чаще всего уже существует молодая семья, а сам заемщик – достаточно финансово и юридически грамотен. Видя, что ежемесячные платежи по ипотеке на самом деле меньше, чем ежемесячные платежи за аренду аналогичного жилья, он обращается в банк.

Но первоначального взноса у него нет, поэтому у такой категории заемщиков ипотека с нулевым первоначальным взносом пользовалась большой популярностью. Теперь им придется либо изыскивать средства на первоначальный взнос, либо договариваться о каких-то гарантиях с работодателем.

Проблема не столь остра, как представляется на первый взгляд. В России, как известно, существует кадровый голод, особенно на молодых специалистов. Многие банки работают с крупными работодателями как с корпоративными клиентами. Вряд ли банки будут предлагать какие-то особые продукты: при конвейерной обработке всякое «штучное» изделие лишь замедляет процесс. Однако переложить часть рисков на работодателя в той или иной форме банки смогут. ВТБ 24 над подобными продуктами работает: терять сегмент потенциальных заемщиков – выпускников вузов ни мы, ни другие участники ипотечного рынка не хотим.

Вторая категория заемщиков, которая пострадает при отмирании ипотеки с нулевым первоначальным взносом – переезжающие граждане. Не секрет, что квартиры в Москве и Санкт-Петербурге намного дороже аналогичного жилья в провинции. Однако, именно в столицах сосредоточено большое количество высокооплачиваемых рабочих мест. И специалисты из провинции переезжают в столицы довольно часто.

При этом возникает проблема «ножниц»: требуется одновременно продать жилье в провинции и купить его в столице. Причем в столице жилье покупается, как правило, по ипотеке. Объем кредитования как раз и составляет разницу в цене на квартиру в столице и регионе.

Но одновременно подгадать выполнение двух сделок практически нереально. То есть денег на первоначальный взнос у такой категории заемщиков, как правило, нет. Работодатель же обычно торопит с переездом: ему надо закрыть вакансию в столице.

С данной категорией заемщиков ситуация на самом деле несколько сложнее, чем с выпускниками вузов. Обычно работодатель идет на предоставление каких-то льгот переезжающим менее охотно. Сказывается наследие советского времени, когда миграция из провинции в столицу сама по себе рассматривалась как социальный лифт.

Видимо, данной категории заемщиков нужно будет искать арендные варианты обустройства в столицах на первых порах. Думаю, что в дальнейшем ситуация будет улучшаться.

Реальные перспективы

В ближайшее время из линейки предлагаемых банками ипотечных продуктов, помимо ипотеки с нулевым первоначальным взносом, исчезнет еще и кредит на рефинансирование (речь идет как об ипотеке, так и, вероятно, о потребительском кредитовании).

Причина та же: на растущем рынке данная услуга выгодна и банку, и заемщику. Ставки по ипотеке в России длительное время снижались, при том что цены на недвижимость росли. Таким образом, заемщик мог рефинансировать ранее полученный кредит и перейти на более выгодные условия, а банк получал дополнительную гарантию, что заемщик не откажется от своих обязательств по кредиту.

Сейчас рынок ипотеки будет развиваться в ситуации стагнирующих цен на недвижимость и повышающихся ставок. Вряд ли заемщики будут перекредитовываться, чтобы платить больше. Рефинансирование становится невыгодным обеим сторонам.

Таким образом, рынок ипотеки в России станет, так сказать, классическим. Наиболее востребованным будет стандартный кредит с первоначальным взносом 30 %. Эта цифра выведена эмпирически: во многих странах практика показывает, что первый взнос в размере 30 % надежно страхует банк от снижения цен на недвижимость.

В качестве российской специфики останется учет банком дохода не заемщика, а семьи в качестве обеспечения по рискам. Замечу, что нигде, кроме России, такая практика не распространена.

В принципе, если ипотека берется на семью, первоначальный взнос 30 % посилен даже в Москве для среднего класса. Если в семье работают двое и каждый получает по $1500, то за два года они накопят необходимую сумму. Тем более что «гнаться за ценами» на недвижимость уже, видимо, не придется. Скорее, зарплаты будут опережать рост цен на недвижимость, что позволит ипотеке окончательно стать классической: 30 %-й первоначальный взнос, конкуренция банковских ставок и массовый спрос на продукт.

КАК СОЗДАТЬ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК

Сергей Постнов

Первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования

Сергей Иванович Постнов родился в 1959 г. В 1981 г. окончил Владимирский политехнический институт, в 2004 г. – Всесоюзный заочный финансовый институт. Защитив диссертацию в Московском автодорожном институте (МАДИ), получил степень кандидата технических наук. Банковскую карьеру начинал в Мостбанке в должности руководителя филиала и продолжил в аналогичной должности в банке «Еврофинанс Моснарбанк». Работая в Мостбанке, прослушал три курса лекций американских специалистов по развитию ипотеки, организованных Агентством международного развития США (USAID). В 2005 г. возглавил Национальную ипотечную компанию, реализующую ипотечную программу Национального резервного банка. В июле 2008 г. занял должность первого заместителя председателя правления Банка жилищного финансирования. Входит в состав рабочей группы IFC по подготовке поправок в ипотечное законодательство РФ.

Ипотечный банк представляют собой специфический банковский институт. Следует заметить, что аналог современного ипотечного банка возник в Западной Европе еще в конце XIII в. Это были кредитные организации, создаваемые с помощью государства и осуществляющие финансовую поддержку крупных коммерческих хозяйств. Сегодня такие монопродуктовые банки, ориентированные на предоставление длинных кредитов на покупку жилья, основными считают розничных клиентов – физических лиц. Создают подобные банки крупные банковские структуры, фонды или частные акционеры. Впрочем, роль государства здесь также важна, прежде всего, с точки зрения разработки соответствующего законодательства.

Выбор стратегии

Я считаю, что какие бы ни были акционеры и какое количество денег они ни планировали бы вложить в компанию, одним из главных конкурентных преимуществ нового банка должна стать команда менеджеров. Поэтому еще до составления бизнес-плана крайне важно определить, кто будет составлять проект и реализовывать его на практике. Российский рынок ипотеки уже достиг той стадии развития, когда с уверенностью можно утверждать, что на нем сформировались успешные команды специалистов. Это те люди, которые не просто создали ипотечный банк с нуля, но и смогли привлечь в него стратегических иностранных инвесторов. И таких примеров на российском рынке уже достаточно: банк DeltaCredit, Городской ипотечный банк, успешно развивающийся сейчас ВТБ 24, Национальная ипотечная компания, бизнес которой недавно был интегрирован с Национальным резервным банком.

Ипотечный банк – это, коммерческая организация, главной целью которой является получение прибыли. Как в любом бизнес-начинании, без расчета бизнес-плана нового банка и разработки стратегии его функционирования на рынке не обойтись. Конечно, прежде всего, стратегия зависит от объема средств, которые акционеры готовы вложить в новый банк. Имея несколько сотен миллионов долларов собственных средств, банк может позволить себе сразу же начать активную выдачу ипотечных кредитов и рассчитывать на завоевание рыночных позиций.

Если же средств акционеров достаточно лишь на запуск проекта (создание офисов, пунктов обслуживания клиентов, оплату труда специалистов, которые разрабатывают кредитные продукты), следует уделить особое внимание потенциальным возможностям создаваемой кредитной организации с точки зрения получения заемных денег. Еще год назад самой популярной моделью розничного банковского бизнеса была следующая: банки получали сравнительно дешевые денежные ресурсы за рубежом в виде публичных займов или синдицированных кредитов, которые затем выдавали российским клиентам в виде розничных кредитов. Получаемой маржи вполне хватало и на покрытие текущих расходов банка, и на расширение продуктовой линейки. Кроме того, крупные российские банки могли выкупать пулы ипотечных кредитов у региональных игроков. Собрав портфель однородных кредитов на сумму от $100 млн, банк секьюритизировал их за рубежом и таким образом получал новый заем.

Однако сейчас, в разгар кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках, для наших компаний закрыты не только возможности секьюритизации ипотечных портфелей, но и обычные займы. Это не значит, что зарубежные инвесторы вовсе отказались от покупки российских долгов, однако стоимость зарубежных заимствований сейчас значительно возросла. В такой ситуации банки могут рассчитывать лишь на средства акционеров и на зарабатываемую прибыль.

Конечно, кредитные организации, которые вышли на рынок ипотеки несколько лет назад, были в более выигрышной ситуации, чем сегодняшние дебютанты. В целом за пять лет количество банков, выдающих кредиты на покупку жилья, выросло в разы – сейчас, по данным «РБК.Рейтинг», на рынке ипотеки присутствуют почти 200 банков. Всего же, по данным Банка России, на начало второго полугодия 2008 г. объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825 млрд рублей, а по итогам прошлого года рост ипотечного бизнеса составил 161 %. Банки смогли активно наращивать ипотечные портфели, вкладывая деньги в развитие региональной сети, создание собственных ипотечных стандартов и обучение персонала по работе с клиентами.

Поэтому сегодняшняя стратегия работы создаваемого ипотечного банка, обязательно должна ориентироваться на текущую рыночную ситуацию и в столицах, и в регионах. Например, можно сосредоточиться только на выдаче ипотеки в столичных городах, однако уровень конкуренции там несопоставим с региональным рынком. Можно сразу «разойтись» по регионам, и если у акционеров достаточно средств и перед банком не стоит острый вопрос о фондировании, немедленно начать массированную выдачу кредитов через региональных партнеров.

Однако работа в регионах тоже имеет свои отличия, и в том числе недостатки. Прежде всего – это риск неправильной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Как правило, региональные банки не уделяют серьезного внимания андеррайтингу. Это подтверждают последние данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): если величина просроченной задолженности по портфелю ипотечных кредитов в столичных банка не превышает 0,3–0,5 %, то в некоторых регионах просрочка составила до 5–6 % суммы выданных кредитов на покупку жилья.

Но даже если стратегия развития нового ипотечного банка предполагает обучение и передачу опыта по андеррайтингу региональным агентам и строгий контроль за качеством кредитов со стороны головного офиса, этого может оказаться недостаточно. Например, я лично сталкивался с фактами подделки документов о доходе потенциальных заемщиков в регионах. Случалось, что крупный кредит на покупку жилья выдавался водителю автобуса с зарплатой около 50 тыс. рублей. Вероятность дефолта по таким кредитам высока.

Однако, для поддержания темпов выдачи кредитов вы не можете значительно ограничивать региональных партнеров. И здесь главной задачей менеджеров создаваемого ипотечного банка становится выбор между двумя стратегиями – более консервативной, предполагающей низкие темпы роста кредитного портфеля, и более активной работой с заемщиками, а также строгим контролем за возможными рисками. В сегодняшней ситуации нехватки свободных денежных средств банки, скорее всего, предпочтут пойти по более консервативному пути. Такая стратегия оправдает себя и в долгосрочной перспективе – когда «откроются» зарубежные рынки, проще секьюритизировать портфели с минимальной просрочкой платежей.

Крайне важно, чтобы в стратегию ипотечного банка была заложена возможность изменения. Я имею в виду не только количественные, но и качественные показатели. Менеджмент обязан быстро реагировать на рыночные изменения. Например, важно корректировать стоимость кредитных продуктов в зависимости от коньюнктуры внешних рынков; строить систему продаж таким образом, чтобы условия системы продаж соответствовали текущим потребностям клиентов. Важно также иметь возможность вовремя уйти с рынка кредитования строящегося жилья, если строительная компания испытывает финансовые сложности. Если идет небольшой дождь, можно пробежаться по улице, не испортив костюм, но если льет ливень, без зонта не обойтись. Так и в бизнесе: важно вовремя достать и открыть зонтик.

Особое значение для рыночного позиционирования розничного банка играет сеть отделений и банкоматов, через которые клиенты могут проводить кредитные платежи. Располагая значительными денежными средствами на развитие бизнеса, банк может построить обширную региональную сеть офисов и поставить банкоматы с функцией приема наличных денег чуть ли не на каждой улице. И клиенты, уверен, это оценят. Однако если расходы на созданную сеть не смогут покрыть доходы ипотечного банка, создание обширной сети абсолютно нецелесообразно. При открытии региональных офисов банка следует учитывать не только количество жителей данного региона, но и объемы строящегося жилья в нем, а также уровень доходов и «закредитованности» местного населения.

Использование агентской сети платежных терминалов обеспечит клиентам банка удобство проведения платежей в тех регионах, где создание отдельного офиса нецелесообразно. В этом случае заемщик вынужден будет заплатить еще и комиссию за перечисление денег на счет банка. Не следует навязывать клиенту обязательство внесения платежей по кредиту исключительно через сеть вашего банка. Он сам может выбрать, что ему выгоднее – доехать до отдаленного офиса и заплатить по кредиту без комиссии или внести дополнительную комиссию, получив взамен удобный вариант оплаты. А с развитием рынка электронных платежей величина комиссии будет сокращаться.

Кадры и техника решают все

Для того, чтобы новый банк мог реализовать принятую стратегию, одних только ответственных менеджеров, конечно же, недостаточно. Требуется сформировать команду специалистов, которая бы четко следовала принятой стратегии. На рынке невозможно найти и перекупить команду из банковских сотрудников в количестве, например, 100 человек. Кадры «собирают» по рынку. Даже если вам удалось перекупить большой коллектив специалистов, без их обучения не обойтись. Нельзя купить команду, которая по приказу менеджера способна реализовать задуманный план развития. Здесь необходимы сплоченность всего коллектива менеджеров, а также психологические приемы, которыми, в том числе, должен владеть менеджер банка.

И от того, каким образом менеджер сможет сплотить коллектив и донести до каждого исполнителя принципы работы нового банка, зависит успех проекта. Я уверен, что от качества подготовки команды специалистов успех всего предприятия зависит более чем на 50 %. Однако только обучить персонал и «заразить» его общей бизнес-идеей тоже недостаточно. Менеджеры могут разработать план стимулирования работников по результатам их труда. Чаще всего заработки персонала зависят от объема проданных ими кредитов. Иностранный опыт работы предполагает поощрение специалистов и в зависимости от качества обслуживания банковских клиентов.

Конечно, осуществлять работу с большим количеством потенциальных и реальных клиентов в розничном банке невозможно без правильного технического оснащения рабочего процесса.

Без современной IT-платформы развивать банковский бизнес в современных условиях практически невозможно. В ипотечном банке необходимо отслеживать все: поступление заявок на кредит и их одобрение, обеспечение работников необходимой информацией, систему продаж региональных отделений и партнеров, а также своевременное поступление платежей по выданным кредитам и просроченную задолженность. Если стратегия банка подразумевает распространение кредитных продуктов не только через собственную, но и через агентскую сеть, то необходимо такое программное обеспечение, которое позволило бы создать единый центр обработки данных и связываться с банковской базой даже через переносной компьютер.

Уверен, что любой клиент будет благодарен банку, если тот обеспечит ему ежемесячные SMS-напоминания о сроках внесения платежей по кредиту. Сейчас средний срок предоставления кредитов на покупку жилья составляет 10–15 лет, и он будет увеличиваться. Практика показывает, что если первые несколько лет заемщик своевременно обслуживает кредит, то со временем сроки могут нарушаться по причине банальной человеческой забывчивости. Тогда SMS-оповещение станет дополнительным плюсом в общении клиента с банком. Но без современного IT-обеспечения предоставлять такую услугу невозможно. Кроме того, клиент оценит возможность прямого доступа через интернет к своему счету, чтобы в онлайн-режиме контролировать величину оставшейся задолженности по кредиту.