Текст книги "Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты"
Автор книги: Александр Зрелов
Соавторы: О. Чеснокова,М. Краснов
Жанр:
Юриспруденция
сообщить о нарушении
Текущая страница: 1 (всего у книги 14 страниц)
Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
Введение: зачем налогоплательщику нужно знать о регистрации прав на недвижимость?
Практически любой организации на территории России приходится сталкиваться с вопросами управления НИ независимо от того, являются ли операции с НИ основным видом деятельности для этой организации.
Будь то строительство для собственных нужд, приобретение для последующей перепродажи, аренда, продажа и безвозмездная передача, использование в качестве залога, списание или ликвидация объектов НИ – все эти операции связаны с обязательной ГРПНИСН.
ГРПНИСН – это не только обязанность каждого налогоплательщика, обладающего правами на НИ, но и эффективный механизм защиты своих имущественных прав. Знание всех юридических, бухгалтерских и налоговых тонкостей регистрации прав на НИ позволит устранить риски, связанные как с подтверждением и реализацией своих прав, так и с правильным отражением сделок и операций с НИ в бухгалтерском учете.
В книге рассмотрены все основные вопросы ГРПНИСН, которые возникают в повседневной деятельности юристов, бухгалтеров, специалистов по работе с имуществом.
Книга на основе анализа последних изменений в гражданском, налоговом, земельном законодательстве дает ответы на следующие вопросы:
Что считать НИ?
Что предшествует ГРПНИ?
Как правильно произвести ГРПНИ?
Какие сделки с НИ подлежат обязательной регистрации? Как регистрация прав на НИ связана с правами на земельные участки?
Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете расходы по регистрации (в том числе по технической инвентаризации и постановке на кадастровый учет)?
Как регистрация связана с амортизацией и уплатой налога на прибыль? Как избежать правовых и налоговых рисков при осуществлении операций с НИ?
Таким образом, главное предназначение данной книги – это помочь налогоплательщику разобраться в тонкостях системы ГРПНИСН.
Раздел I.
Государственная регистрация: общие моменты
Глава 1.Недвижимое имущество: понятие, особенности возникновения прав на недвижимое имущество и осуществления сделок с ним
Книгу о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним логичнее всего начать с ответа на вопрос: а что же все-таки подлежит указанной регистрации? Ответ на данный вопрос не столь уж очевиден и, как покажут наши дальнейшие рассуждения, является в достаточной степени дискуссионным. Попробуем разобраться, какие из объектов имущества, находящихся на балансе у налогоплательщика, следует регистрировать, и действительно ли нужно регистрировать сами объекты.
Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О ГРПНИСН" ГРПНИСН представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.2). Из этого определения следует, что ГРПНИСН подле жит не само НИ, а права на него. Существенным условием регистрации данных прав является то, что их возникновение и прекращение, а также ограничение (обременение) или переход должны происходить на основании положений ГК Российской Федерации.
Институт ГРПНИСН функционирует в сфере имущественных отношений, основу которых составляет возникновение и осуществление имущественных прав участников гражданского оборота. Следовательно, нельзя оставлять без ответа вопрос о том, что является объектом тех имущественных прав, которые подлежат государственной регистрации, поскольку без него непонятен сам смысл и назначение института ГРПНИСН.
Ответы на эти вопросы следует искать в Гражданском кодексе РФ. В контексте настоящей главы нас интересуют следующие статьи данного нормативного правового акта:
статья 8 "Основания возникновения гражданских прав и обязанностей";
статья 12 "Способы защиты гражданских прав";
статья 128 "Виды объектов гражданских прав";
статья 130 "Недвижимые и движимые вещи";
статья 131 "Государственная регистрация НИ".
Статья 8 ГК РФ содержит обобщенный перечень возможных оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. При этом следует иметь в виду, что основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат юридические факты. Под ними понимаются фактические обстоятельства, наличие или отсутствие которых влечет за собой наступление определенных правовых последствий.
Для того чтобы то или иное правовое последствие могло нас тупить, закон или иные правовые акты должны содержать указание на юридические факты, которые порождают соответствующие права и обязанности. Наряду с этим в гражданском законодательстве существуют и общие нормы, которые предусматривают основания возникновения определенной группы прав и обязанностей применительно к отдельным сферам гражданского оборота.
Параллельно с основаниями, упомянутыми в пункте 1 статьи 8 ГК РФ, допускается возможность возникновения прав и обязанностей также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены в законе или иных правовых актах, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Пункт 2 статьи 8 ГК РФ содержит дополнительное условие для возникновения (изменения, прекращения) целой категории гражданских прав, а именно прав на имущество, подлежащих государственной регистрации. Данный пункт указывает, что моментом возникновения таких прав является момент их государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Почему именно дополнительное условие? Разве не означает данный пункт в его буквальном толковании, что государственная регистрация прав на имущество (в определенных законом случаях) является самодостаточным основанием для возникновения прав на такое имущество?
На наш взгляд, на этот вопрос следует ответить отрицательно. Норма пункта 2 статьи 8 ГК РФ носит дополняющий характер по отношению к норме пункта 1 статьи 8, поскольку в качестве возникновения гражданских прав может рассматриваться не один юридический факт, а целая совокупность таких фактов. Иначе говоря, для возникновения гражданских прав на это имущество необходимо не одно, а несколько последовательно совершаемых юридических действий, кульминационным из которых является акт государственной регистрации права.
В юридической литературе применительно к таким случаям применяют термин "сложный фактический состав".
Правило, установленное пунктом 2 статьи 8, нашло развитие в ряде статей как части первой, так и части второй ГК РФ.
Например, в статьях 223, 551, 564 ГК РФ закреплены нормы, согласно которым в случаях, когда переход прав на НИ подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя этой НИ возникает с момента регистрации этого перехода. Другими словами, право собственности на НИ возникает у покупателя не при заключении договора и не в момент, определенный в договоре, а только после государственной регистрации прекращения права собственности продавца на это имущество и регистрации своего права (то есть права покупателя) на это имущество. Возможны, однако, случаи, когда регистрации подлежит как переход права на НИ по договору, так и сам договор, по которому передается НИ. Например, по общему правилу (ст.551 ГК РФ) договор купли-продажи НИ не регистрируется, а государственной регистрации подлежит только переход права собственности. При продаже предприятия государственной регистрации подлежит как сам договор купли-продажи – только с момента регистрации такой договор считается заключенным (ст.560 ГК РФ), так и переход права собственности (ст.564 ГК РФ).
Описание сложного фактического состава на примере купли-продажи НИ схематично может выглядеть следующим образом:
–
|заключение договора купли-продажи НИ (нежилого здания)|
–
| | |
– – –
|исполнение обязательств| |государственная реги-| |государственная реги-|
|по оплате договора пе-| |страция прекращения| |страция возникшего у|
|редача НИ согласно акту| |права собственности| |покупателя права|
|приемки-передачи (пере-| |продавца НИ | |собственности |
|даточному акту, иному| | | | |
|документу о передаче) | | | | |
– – –
Таким образом, государственная регистрация гражданских прав является дополнительным условием, действующим в отношении специальной группы имущественных прав, которые в силу прямого предписания закона подлежат государственной регистрации. Здесь следует отметить, что норма пункта 2 статьи 8 ГК РФ носит бланкетный (отсылочный) характер, поскольку она напрямую не именует имущество, права на которые подлежат государственной регистрации. Забегая вперед, поясним, что в ГК к такому имуществу отнесены недвижимые вещи и некоторые наиболее значимые движимые вещи (ст.130, 131, 132).
Выполнение данного условия заключается в признании и подтверждении возникших в силу законных оснований прав на указанное имущество посредством прохождения процедуры, определенной Федеральным законом о государственной регистрации прав. С момента осуществления государственной регистрации обретают законную силу права, которые фактически могут возникнуть:
из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Имущественные права, возникающие из перечисленных оснований, своим объектом имеют имущество. Что же понимается под имуществом в гражданском законодательстве?
Статья 128 ГК РФ называет виды объектов гражданских прав следующим образом: вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Из указанной статьи следует, что понятием "имущества" в самом широком смысле охватываются вещи, имущественные права и соответствующие им имущественные обязанности.
В связи с тем, что понятие "имущество" является собирательным и крайне разнородным по своему составу, необходимо правильно определять его содержание применительно к конкретным правоотношениям.
Под имуществом может пониматься как отдельная вещь, так и совокупность вещей. Так, в статьях 301-303, 305 ГК РФ, предусматривающих способы защиты права собственности и иных вещных прав, сказано следующее. Имущество, которое может быть истребовано из чужого незаконного владения, рассматривается как вещь или определенное количество вещей, выбывших из владения собственника либо лица, имеющего на них право пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения или оперативного управления и т.п.права.
В другом своем значении понятие "имущество" охватывает и вещи, и имущественные права. Например, в пункте 3 статьи 63 ГК РФ под имуществом ликвидируемого юридического лица, продаваемого с публичных торгов, понимаются и вещи, и имущественные права. Аналогичный смысл имеет термин "имущество", когда речь идет об ответственности юридического лица или индивидуального предпринимателя по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (здесь речь идет уже о такой сфере гражданского законодательства, как обязательственное право).
Касательно совокупности вещей и имущественных прав и обязанностей, лучше всего понятие имущества может быть проиллюстрировано на примере пункта 2 статьи 132 ГК РФ. В соответствии с ней в имущество предприятия, которое может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок как единый объект, входят предназначенные для его деятельности такие разнородные по своим характеристикам и предназначению вещи и права, как:
земельные участки;
здания, сооружения;
оборудование и инвентарь;
сырье и продукция;
права требования, долги;
права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.
Как отмечает О.М. Козырь, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является[1]1
См. Козырь О.М. НИ в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. Маковского А.Л. – М.: Международный центр финансово-экономического развития. – 1998. – С. 280.
[Закрыть].
Рамки трактовки имущества наследственным правом не сколько сужены. В наследуемое имущество входят вещи, а также имущественные права и обязанности наследодателя, за исключением тех, которые неразрывно связаны с его личностью (право на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью наследодателя, на получение алиментов, обязанности по авторскому договору заказа на создание произведения науки, литературы и искусства, а также другие подобные права и обязанности)[2]2
См. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра М, 1998.
[Закрыть].
Если суммировать вышесказанное, то понятием имущества обозначается:
1) совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся во владении, пользовании, распоряжении;
2) совокупность вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив);
3) совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив)[3]3
См. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М, 1997. – С. 179.
[Закрыть].
Для более полного понимания категории недвижимых вещей и имущественных прав на такие вещи следует осветить как само понятие вещей, так и различные варианты их классификации.
Вещи – это предметы материального внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. Это – объекты живой и неживой природы, существующие объективно, помимо воли правообладателя. При этом имеется в виду, что вещи освоены и доступны человеку и обществу и потому могут быть объектами гражданских прав физических и юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Основное назначение вещей состоит в удовлетворении конкретных потребностей людей и общества. Особую категорию вещей в гражданском праве составляют деньги и ценные бумаги как инструменты закрепленных в них прав. Они выполняют своего рода посреднические функции, обеспечивая доступ к конкретным материальным ценностям, непосредственно служащим удовлетворению потребностей людей и общества в питании, жилье, одежде, транспорте, в организации и ведении производства и т.д. Отнесение денег и ценных бумаг к категории вещей имеет условный характер[4]4
См. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред.проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – ЮрайтИздат; Право и закон, 2002. Комментарий к статье 128.
[Закрыть].
В зависимости от вида гражданское законодательство определяет правовой режим различных вещей – допустимые способы приобретения прав на них, объем и содержание этих прав, а так же обязательственных прав и обязанностей, пределы их осуществления и т.д.[5]5
См. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра М, 1998.
[Закрыть]
В главе 6 ГК РФ указаны основные виды вещей. Помимо них Гражданский кодекс РФ различает и другие варианты классификации вещей:
Индивидуально-определенные вещи и вещи, определенные родовыми признаками (родовые вещи).
Индивидуально-определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. К тому же они, в отличие от родовых вещей, юридически незаменимы, поэтому обязательство, предметом которого является такая вещь, прекращается в случае ее гибели.
Родовые вещи характеризуются числом, весом, иными единицами измерения, то есть представляют собой известное количество вещей одного рода, и в определенной степени характеризуются взаимозаменяемостью в гражданском обороте.
Потребляемые и непотребляемые вещи.
Потребляемые вещи в процессе использования перестают существовать как таковые либо утрачивают свои первоначальные потребительские свойства (продукты питания, косметические средства, лекарства, кино и фото пленка и др.).
Непотребляемые вещи при использовании не уничтожаются полностью и в течение длительного времени могут служить по назначению (машины, оборудование, здания и сооружения, бытовая техника и др.). Значение такой градации заключается прежде всего в том, что предметом договоров аренды и безвозмездного пользования могут быть только непотребляемые вещи, так как при прекращении этих договоров вещь должна быть возвращена, чего невозможно сделать с потребляемой вещью.
Делимые и неделимые вещи. Делимые вещи характеризуются тем, что их раздел возможен без изменения назначения вещи. Делимая вещь является таковой до определенного предела, после которого дальнейший раздел влечет утрату ею своего назначения. Поэтому при достижении такого предела она становится неделимой. Раздел неделимых вещей невозможен без изменения их назначения. Классификация вещей на делимые и неделимые имеет правовое значение в основном для раздела общей собственности и выдела доли из нее. Так, делимые вещи могут быть разделены между собственниками с выделением каждому из них его доли в натуре. Неделимая же вещь передается одному из собственников, который выплачивает другим стоимость их доли, либо эта вещь продается, а вырученная сумма распределяется между собственниками пропорционально доле каждого из них.
Вещи, созданные трудом человека, и вещи, созданные природой, то есть имеющие естественное происхождение.
Простые вещи и сложные вещи. Сложные вещи состоят из нескольких разнородных вещей, образующих единое целое и предполагающих использование их по общему назначению. Сложные вещи рассматриваются как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Главные вещи и принадлежности.
Главная вещь и принадлежность к ней – отделимые друг от друга разнородные вещи. При этом предназначение принадлежность состоит в обслуживании главной вещи, с которой она связана общим назначением. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Примерами могут служить лыжи и лыжные палки, лодка и подвесной мотор к ней, картина и ее рама.
Движимые и недвижимые вещи.
На последней классификации следует остановиться подробнее.
Разграничение вещей на движимые и недвижимые проистекает из их естественных свойств. Казалось бы, нет ничего проще, чем определить, является ли тот или иной объект движимым или недвижимым. Если ли есть прочная связь с землей и если объект нельзя переместить без значительных затрат и ущерба его назначению, то этот объект относится к НИ. Если на эти вопросы можно ответить отрицательно, то этот объект – движимая вещь, движимое имущество.
Однако, как показывает практика, зачастую не всегда возможно выделить из общей массы вещей, находящихся во владении лица, недвижимые вещи. Особенно трудно отделить движимость от НИ в тех случаях, когда ряд объектов задействован в едином производственном цикле или же физически взаимосвязан. Организации также сталкиваются с трудностями квалификации объектов в качестве движимых или недвижимых, которые вызваны особенностями ведения бухгалтерского учета. Например, при создании в процессе капитального строительства крупных производственных объектов в состав единого пускового комплекса, вводимого единовременно в эксплуатацию (что оформляется одним актом ввода в эксплуатацию), может включаться до нескольких десятков движимых и недвижимых вещей – зданий, строений, сооружений, временных построек, единиц оборудования. При этом на бухгалтерский учет это имущество может быть принято в качестве одного объекта инвентарного учета. Определение того, является ли та или иная вещь недвижимой, позволяет правильно ответить на следующие вопросы:
необходимо ли обращаться в регистрирующий орган за государственной регистрацией имущественного права (ограничения/обременения права) на данный объект?
как правильно оформить договор и соблюсти требования о государственной регистрации договора и перехода права при совершении сделки с указанным объектом?
как правильно отразить затраты по созданию/приобретению указанного объекта в бухгалтерском и налоговом учете? с какого момента следует начислять амортизацию по данному объекту в целях обложения налогом на прибыль? как правильно учитывать данный объект в целях обложения налогом на имущество организаций? В отношении недвижимых и движимых вещей, как мы уже показывали ранее, действует различный правовой режим, в частности:
право собственности и другие вещные права на НИ, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации;
существует различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст.225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст.226 ГК РФ);
при приобретении права собственности в результате приобретательной давности в отношении объектов НИ установлен более длительный срок владения – 15 лет (по объектам движимого имущества – 5 лет), по истечении которого лицо может обратиться за государственной регистрацией права собственности на находящийся в его владении объект НИ;
обязательство, предметом которого является НИ, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения, что играет особую роль в налоговых правоотношениях (см. разделы настоящей книги об учете налогоплательщиков по месту нахождения НИ, а также об особенностях исчисления и уплаты налога на имущество организаций);
право собственности на вновь создаваемое НИ или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой НИ (ст.219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст.551);
существует особый порядок обращения взыскания на заложенное НИ (см. ст.349), а также порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием при надлежащим им НИ (см. ст.295);
действуют специальные правила совершения сделок с НИ, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на НИ. К примеру, в соответствии со ст.552 ГК РФ, по договору продажи НИ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую НИ передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой НИ и необходима для ее использования;
ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст.338);
наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) – по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя; споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст.266 и 290 ГПК РФ[6]6
Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002г. N 138-ФЗ.
[Закрыть]), споры об аналогичных правах на движимые вещи – в месте нахождения ответчика (ст.265 и 290 ГПК РФ); цена иска по искам о праве собственности на объект НИ, принадлежащий гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее – не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект НИ, принадлежащего организации, – не ниже балансовой оценки объекта (пп.9 п.1 ст.91 ГПК РФ).
На законодательном уровне существует два определения НИ, которые, с одной стороны, формируют понятие НИ, а с другой – устанавливают определенную иерархию объектов НИ.
Пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (НИ, НИ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
При этом в абзаце 2 указанной статьи содержится дополнение о том, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые по сути своей являются, скорее, вещами движимыми[7]7
В настоящей книге авторы обходят вниманием указанные объекты, ввиду того, что они не подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом о регистрации прав.
[Закрыть].
Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В статье 1 Федерального закона о государственной регистрации прав также содержится определение НИ, которое звучит следующим образом: "НИ (НИ), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы".
Оба этих, по сути, идентичных определения[8]8
Единственная принципиальная разница состоит в наличии в статье 130 специального указания на то, что к НИ также относятся и некоторые вещи, по своей физической природе являющиеся движимыми (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Из чего следует сделать вывод, что определение Федерального закона о государственной регистрации прав является скорее «техническим» определением, дублирующим определение ГК РФ в целях избежания разночтений и неясностей толкования при совокупном применении норм ГК РФ и норм указанного закона.
[Закрыть] сконструированы таким образом, что в них содержатся как определенные отличительные (родовые) признаки недвижимых вещей – критерии отнесения к НИ, так и открытый перечень вещей, которые могут быть отнесены к НИ.
Оба определения содержат указание на особую группу вещей, которые являются недвижимыми в силу своей физической природы:
земельные участки;
участки недр;
обособленные водные объекты;
леса;
многолетние насаждения.
Что касается остальных объектов НИ, то, согласно приведенным определениям, существует всего два легальных критерия отнесения вещей к НИ:
неразрывная связь объекта (вещи) с землей и невозможность перемещения объекта (вещи) без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.
Обозначенные условия при решении вопроса об отнесении вещи к НИ подлежат одновременному применению, то есть наличие только одного из них недостаточно для решения указанного вопроса.
Как показывает практика, при проведении ГРПНИ и при осуществлении сделок и иных операций с НИ, во-первых, не всегда можно доказать наличие обоих критериев у объекта (особенно это касается условия о нанесении ущерба при возможном перемещении), а во-вторых, этих критериев явно недостаточно.
Следует сразу оговориться, что правильное решение вопроса об отнесении того или иного объекта к НИ возможно только при применении как юридических познаний, так и специальных технических. Именно поэтому на органы по регистрации прав на НИ и сделок с ним не возложены обязанности по решению вопроса о квалификации имущества как недвижимого. Данную функцию должны осуществлять и осуществляют органы, на которые возложены обязанности по техническому учету и описанию объектов НИ, в том числе и земельных участков, – то есть организации технической инвентаризации и органы кадастрового учета.
Однако на практике даже специалисты этих учреждений не всегда в состоянии правильно определить, что же относится к НИ. Причиной этого является зачастую достаточно узкая отраслевая специфика тех или иных объектов имущества (вещей). Поэтому правильно ответить на этот вопрос в каждом индивидуальном случае можно только при применении специальных технических и экономических познаний, относящихся к той или иной отрасли производства, благодаря которым можно:
а) точно определить функциональное предназначение объекта и степень участия в производственном цикле организации (предприятия);
б) доказать наличие или отсутствие неразрывной связи с землей, на которой объект находится, с учетом его функционального назначения;
в) доказать возможность или невозможность перемещения данного объекта с учетом сохранения его функционального назначения, а также рассчитать возможный ущерб при таком перемещении. При этом определить соразмерность такого ущерба можно только на основе специального технико-экономического анализа.
Проведение подобного исследования с учетом и рассмотрением всех необходимых технических, архитектурных и экономических особенностей объекта имущества (здания, строения или сооружения) позволяет с достаточной точностью отграничить объекты НИ от иных объектов, расположенных на территории одного земельного участка.
Прежде всего, это видно при разграничении объектов НИ и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к НИ не вызывает сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно разборные конструкции, которые в короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные торговые павильоны, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы[9]9
См. В.А. Алексеев. Регистрация прав на НИ. – М.: «Проспект». – 2001. – С.65.
[Закрыть].
Другим ярким примером необходимости тщательного обследования объектов на предмет отнесения к НИ может служить вопрос о квалификации крупногабаритного оборудования. За частую крупногабаритное оборудование в силу специфики функционирования располагается внутри зданий – "классических" объектов НИ – на отдельных фундаментах. Пример: энергетическое оборудование (паровые котлы, реакторы, генераторы), иное крупногабаритное оборудование (станки, машины, аппараты), которое сооружается на фундаментах, являющихся неотъемлемой конструктивной частью этих объектов. То, что объект установлен на таком фундаменте, на наш взгляд, может служить одним из признаков наличия прочной связи самого объекта с землей. Одновременно такой объект, хотя и находится в здании или строении, может рассматриваться как самостоятельный объект, а не часть здания (строения).
Тем не менее, с точки зрения государственной регистрации, отнесение некоторых видов оборудования к НИ вряд ли является целесообразным и оправданным. Это означает как дополнительные затраты на государственную регистрацию прав на эти объекты, в том числе и на регистрацию всех последующих сделок (ограничений/обременений) с этими объектами, так и определенные сложности при технической инвентаризации данных объектов. Техническая инвентаризация предшествует процедуре государственной регистрации, то есть все объекты НИ, права на которые подлежат регистрации, прежде всего должны быть описаны и поставлены на учет как объекты НИ в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности.
Инвентаризация же объектов, относящихся к крупногабаритному оборудованию, в реальности практически невозможна в силу того, что отсутствуют единые правила технического описания и учета этих объектов, по которым бы организации технической инвентаризации могли бы осуществлять собственно инвентаризацию и паспортизацию указанных вещей.
Не менее спорным с точки зрения разграничения движимого и НИ является вопрос о юридической квалификации объектов незавершенного строительства. Ввиду особой актуальности этот вопрос будет рассмотрен нами подробнее чуть ниже.
