Текст книги "Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики"

Автор книги: Вячеслав Кузнецов

Соавторы: Владимир Бандурин
сообщить о нарушении

Текущая страница: 6 (всего у книги 10 страниц)

Длительность изготовления вида продукции определяется по технологическим нормам изготовления единицы продукции, затем длительность изготовления единицы умножается на количество единиц в отгрузочной норме (вагон, контейнер и т. д.).

Качество продукции определяется коэффициентом возврата (Квозврат) и вычисляется как соотношение затрат на ремонт или замену продукции, возвращенной потребителями, как некачественную, и общей суммы выручки от реализации этой продукции (ВР).

,

где

ЗР – затраты на ремонт некачественной продукции;

ЗЗ – затраты на замену некачественной продукции.

Персонал можно оценить по средней производительности производственного персонала, а также по средней выручке на одного работника.

Уровень расходов определяется по данным финансовой отчетности.

После анализа внутренней структуры предприятия следует так называемый анализ внешнего окружения, который включает изучение поставщиков и потребителей.

Анализ внешнего окружения

В процессе анализа внешнего окружения готовится информация по всем аспектам, связанным с предприятиями поставщиками сырья и потребителями продукции. Изучение поставщиков сырья проводится с целью выявления наиболее выгодных по критерию "цена на складе предприятия". Это связано с отличием отпускных цен у различных производителей. Но выбирать сырье только по отпускной цене ошибочно, поскольку она существенно увеличивается за счет стоимости транспортировки от склада поставщика до склада предприятия. Таким образом, повысить эффективность производства можно за счет формирования четкой снабженческой политики.

С другой стороны, изучается спрос на продукцию, производимую на предприятии. Поскольку на предприятии может производиться несколько видов продукции, основная задача – разделить продукцию на потребляемую оптовыми и розничными покупателями.

Это связано, во-первых, с различиями в стратегии маркетинга, зависящей от типа потребителя. Но и оптовых и розничных потребителей можно в целом сгруппировать на несколько групп (рис. 3.4).

При проведении анализа внешнего окружения также изучаются поставщики сырья, поставщики энергоресурсов, другие контрагенты, а также те аспекты деятельности предприятия, которые в основном зависят от внешних по отношению к нему воздействий.

Результаты трех составляющих анализа возможностей используются на следующих этапах цикла управления. В частности, результаты оценки потенциала предприятия применяются на этапе планирования, информация о доле рынка используется при постановке задачи на производство того или иного вида продукции.

Рис. 3.4. Структура потребителей вида продукции, производимого государственным унитарным предприятием (ГУП)

Таким образом, анализ возможностей – это начальный этап цикла управления, в соответствии с результатами которого строится дальнейшая деятельность предприятия.

Планирование эффективности

Эффективность производственного проекта характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к предприятию-производителю, к которым относятся:

* чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект;

* индекс доходности (ИД);

* внутренняя норма доходности (ВНД);

* срок окупаемости;

* другие показатели, отражающие интересы участников или специфику проекта.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами.

Если в течение расчетного периода не происходит инфляционного изменения цен или расчет производится в базовых ценах, то величина ЧДД для постоянной нормы дисконта вычисляется по формуле:

ЧДД , (3.4)

где

Rt – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Зt – затраты, осуществляемые на том же шаге;

Т – горизонт расчета (равный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта);

Эt = (Rt – Зt) – эффект, достигаемый на t-ом шаге.

Если ЧДД производственной схемы положителен, схема является эффективной (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о ее принятии для реализации. Чем больше ЧДД, тем эффективнее схема. При отрицательном ЧДД руководство ФПГ рискует потерять свои средства, т. е. проект неэффективен.

Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений (К):

ИД =. (3.5)

Индекс доходности тесно связан с ЧДД. Он строится из тех же элементов и его значение связано со значением ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД > 1 и наоборот. Если ИД > 1, производственная схема эффективна, если ИД 1 неэффективна.

Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой ту норму дисконта (ЕВН), при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

Иными словами ЕВН (ВНД) является решением уравнения:

. (3.6)

Если расчет ЧДД производственной схемы дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД схемы определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой руководством нормой дохода на вкладываемый капитал.

В случае, когда ВНД равна или больше требуемой нормы дохода на капитал, инвестиции в данную производственную схему оправданы, и может рассматриваться вопрос о ее организации. В противном случае инвестиции в данную производственную схему нецелесообразны.

Если сравнение альтернативных (взаимоисключающих) вариантов производственной схемы по ЧДД и ВНД приводят к противоположным результатам, предпочтение следует отдавать ЧДД.

Срок окупаемости – минимальный временной интервал (от начала осуществления цикла производства), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами – это период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с осуществлением производственного процесса, покрываются суммарными результатами его осуществления.

Результаты и затраты, связанные с осуществлением производственного процесса, можно вычислять с дисконтированием или без него. Соответственно получится два различных срока окупаемости, но рекомендуется определять с использованием дисконтирования.

На практике эффективность производства государственного унитарного предприятия анализируется в следующем порядке:

1. Сравнивается среднесрочная рентабельность схем со средней ставкой банковского процента за этот период.

2. Схемы сравниваются с точки зрения страхования от инфляционных потерь.

3. Сравниваются периоды окупаемости инвестиций.

4. Сравниваются размеры требуемых инвестиций.

5. Рассматривается стабильность поступлений в ходе функционирования технологической цепочки.

6. Сравнивается рентабельность инвестиций в целом за весь срок производства определенного вида продукции.

7. Сравнивается рентабельность инвестиций в целом с учетом дисконтирования.

Диспетчирование деятельности государственного унитарного предприятия

Для повышения эффективности необходимо четко определить приоритеты управления, то есть разделить решаемые задачи на первоочередные и второстепенные. Следовательно, в процессе управления возникает структура решаемых задач (рис. 3.5), с помощью которой управляющая команда может своевременно и полно проводить весь цикл управляющих мероприятий.

Рис. 3.5. Структура решаемых задач

Исполнение первоочередных задач возлагается на службу диспетчеров, в компетенцию которых входит регулирование товарных и финансовых потоков по объемам и времени. Основанием для регулирования служит организационный план производства, в котором рассчитаны контрольные объемы и даты проведения операций между предприятиями.

Рис. 3.6. Процесс диспетчирования деятельности предприятия

Процесс диспетчирования (рис. 3.6) представляет собой двухполюсную систему с обратной связью. Обратная связь необходима для получения полной и своевременной информации в обоих направлениях. Таким образом, процесс диспетчирования сопровождает весь цикл управления эффективностью и его этапы повторяются многократно в ходе функционирования государственного унитарного предприятия.

Контроль за деятельностью государственного унитарного предприятия

Контроль деятельности государственного унитарного предприятия – это неотъемлемый этап процесса управления, который состоит из нескольких последовательных шагов (рис. 3.7), включающих анализ финансовой отчетности и факторный анализ предприятия.

Рис. 3.7. Схема контроля деятельности государственного унитарного предприятия

Как показывают проведенные исследования, в результате осуществления цикла управления эффективностью государственного унитарного предприятия можно существенно повысить прозрачность его деятельности, и, как следствие, увеличить собираемость налогов, отчисления от прибыли и снизить социальную напряженность на самом предприятии. 3.3. МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ДОЛЯМИ В УСТАВНЫХ КАПИТАЛАХ И ПАКЕТАМИ АКЦИЙ

Критерий эффективности использования федеральных пакетов акций

Как и любое федеральное имущество пакеты акций представляют собой инструмент пополнения доходной части бюджета. В этой связи необходимо определить и сформулировать механизм оценки эффективности федеральных пакетов акций, а также определить цикл управления их эффективностью.

Для расчета основных показателей, без которых оценить эффективность использования каждого конкретного пакета акций не представляется возможным, в качестве базового момента приведения разновременных платежей, как правило, берется начальная дата формирования инвестиционного портфеля (это может быть дата начала приватизации или другая).

Для оценки эффективности использования федеральных пакетов акций используются следующие показатели: доходность к погашению, дивидендная ставка, ликвидность, динамика курсовой стоимости.

Доходность к погашению

Расчет доходности к погашению состоит в исчислении суммы дохода, приходящегося на рубль вложенных средств. Это позволяет оценить эффективность инвестиций и сравнить различные бумаги между собой.

Доходность к погашению рассчитывается как отношение дохода выплачиваемого по ценной бумаге к стоимости ее приобретения:

, (3.7)

где

R – доходность к погашению;

Pr – price of return – цена погашения ценной бумаги;

Pb – price of buying – цена приобретения ценной бумаги.

Если необходимо рассчитать текущую доходность то в формуле (3.7) цена погашения заменяется текущей рыночной стоимостью ценной бумаги. Таким образом, в любой момент времени можно измерить текущую стоимость и доходность инвестиционного портфеля.

Дивидендная ставка

Дивидендная ставка используется для оценки привлекательности акций корпораций на финансовом рынке, обычно рассматривается в динамике и позволяет судить об объемах получаемой корпорацией-эмитентом прибыли.

Ликвидность

Каждая ценная бумага имеет определенную цену в каждый момент времени, то есть текущую стоимость. Эта стоимость зависит от многих параметров, но практически всегда она опосредовано отражает ситуацию в организации эмитенте. В такой ситуации в связи с понятием стоимости и текущей цены бумаг возникло понятие ликвидности. Ликвидность ценной бумаги отражает уровень потерь при реализации ценной бумаги немедленно. Поэтому ликвидность может быть измерена как соотношение цены спроса и цены предложения, причем чем меньше эта разница, тем ликвиднее бумага и наоборот.

В этом случае ликвидность равна

,

где

ЛЦБ – ликвидность ценной бумаги;

Pd – demand price – текущая цена спроса;

Pof – offer price – текущая цена предложения.

Вполне закономерно, что могут существовать и другие формулы для определения ликвидности, но экономический смысл ликвидности от этого не изменится.

Динамика курсовой стоимости

Каждая ценная бумага имеет определенную курсовую стоимость на биржевом или внебиржевом рынке. Курсовая стоимость отражает реальную стоимость ценной бумаги, поэтому она может отличаться от номинальной во много раз. Динамика курсовой стоимости показывает как меняются предпочтения участников рынка ценных бумаг по отношению к конкретной бумаге. Если курсовая стоимость колеблется вместе с колебаниями фондовых индексов, то бумага имеет среднюю надежность. Понижательная тенденция в изменении курсовой стоимости является следствием неблагоприятных известий. В случае, если курсовая стоимость бумаги растет, то можно сделать вывод о ее инвестиционной привлекательности.

Существуют различные модели прогноза курсовой стоимости, в соответствии с которыми можно с определенной степенью уверенности прогнозировать ее изменения. Однако как и любой прогноз, результаты прогноза курсовой стоимости могут быть недостоверными, потому что на рынок оказывает влияние большое количество факторов.

Помимо формализованных критериев при принятии решения об эффективности использования пакета акций учитываются различные ограничения и неформальные критерии. Например, в качестве ограничений могут выступать предельный срок использования оборудования, требования по охране окружающей среды, безопасности персонала и др.

Меры по повышению эффективности управления пакетами акций, находящихся в федеральной собственности

Причины низкой эффективности управления федеральными пакетами акций акционерных обществ и долями в уставных капиталах предприятий носят как объективный, так и субъективный характер:

* слабый контроль за деятельностью представителей государства в акционерных обществах со стороны органа исполнительной власти, от которого назначен тот или иной представитель государства;

* отсутствие материальной заинтересованности федеральных служащих в этой работе, поскольку по сути она является дополнительной служебной нагрузкой (без каких-либо вознаграждений) при исполнении ими, в полном объеме, своих функций по основному месту работы;

* представители государства не несут персональной ответственности за свою деятельность.

Одним из путей решения данной проблемы может быть сокращение количества закрепленных пакетов акций. На наш взгляд, можно выделить три группы акционерных обществ, решения по которым должны носить стратегический характер и приниматься на самом высоком уровне:

* работающие в сферах естественных монополий как общероссийского, так и регионального значения;

* занимающие доминирующее положение на соответствующем товарном рынке и требующие реструктуризации в целях создания конкурентной среды;

* пакеты акций которых используются для создания интегрированных образований при проведении структурной перестройки в оборонной отрасли, на транспорте и в иных отраслях экономики.

Управление закрепленными пакетами акций должно строиться в соответствии со степенью важности акционерного общества для экономики страны. На наш взгляд, дивидендная политика каждого акционерного общества должна быть индивидуальной. То есть решения о выплате дивидендов и их размерах должны тщательно анализироваться представителями государства в акционерных обществах. Эта работа должна вести к повышению платежей по дивидендам, но и не наносить ущерб развитию этих компаний.

Важным аспектом повышения эффективности использования находящихся в федеральной собственности пакетов акций является повышение их курсовой стоимости. Следует признать, что до настоящего времени этим вопросом никто кроме самих акционерных обществ целенаправленно не занимается.

Формирование цикла управления федеральными пакетами акций

В рамках общего цикла управления федеральной собственностью, а также с учетом специфики данного объекта нами предлагается следующий адаптированный цикл управления пакетами акций, который, по нашему мнению, позволить повысить эффективность их использования (рис. 3.8).

Рис. 3.8. Цикл управления федеральными пакетами акций

Предлагаемый цикл позволит упорядочить работу по повышению эффективности использования федеральных пакетов и создать систему реализации функций государства по управлению закрепленными пакетами акций.

В качестве вариантов использования каждого конкретного пакета акций, находящегося в федеральной собственности, можно предложить следующие наиболее распространенные:

* приватизация, то есть продажа пакета негосударственному инвестору;

* передача в доверительное управление (траст).

В зависимости от степени ликвидности, оцениваемой на втором этапе цикла по каждому конкретному пакету, могут быть осуществлены следующие мероприятия:

1. Ликвидные незакрепленные и закрепленные федеральные пакеты акций:

* инвентаризация;

* оценка эффективности использования;

* аудит эмитента;

* двухэтапная приватизация:

1 этап – передача менеджменту на конкурсной основе для повышения инвестиционной привлекательности госпакета акций;

2 этап – приватизация добросовестному инвестору.

2. Неликвидные незакрепленные федеральные пакеты акций:

* инвентаризация;

* оценка эффективности использования;

* реструктуризация;

* повышение ликвидности;

* повышение инвестиционной привлекательности;

* приватизация или передача в траст.

3. Закрепленные федеральные пакеты акций:

* инвентаризация;

* оценка эффективности использования;

* раскрепление определенных федеральных пакетов акций;

* повышение ликвидности;

* повышение инвестиционной привлекательности;

* приватизация или передача в траст.

Программа реализации федеральных пакетов акций

Получение максимально возможной финансовой отдачи от продажи пакетов акций возможно только после проведения комплекса мероприятий, направленных на создание и развитие вторичного рынка акций. Эти действия будут способствовать повышению интереса инвесторов к ценным бумагам приватизируемых предприятий (в том числе и к федеральным пакетам) и, как следствие, росту их ликвидности и значительному увеличению их стоимости на рынке. В этой связи может быть сформирована эмиссионная стратегия акционерного общества на фондовом рынке. Одной из основных задач разработки эмиссионной стратегии является определение целей и задач для решения долгосрочных производственных и финансовых проблем.

Итогом реализации указанных мероприятий может стать концепция развития ликвидного рынка акций акционерного общества с учетом долгосрочных и краткосрочных перспектив, утверждаемая Советом директоров, включающим представителей государства.

При этом повышения эффективности работы федеральных служащих в качестве представителей государства можно добиваться двумя путями. Один путь – через материальное поощрение, размеры которого увязываются с результатами работы компании, в том числе и при проведении мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности акций, второй -персональная ответственность (прежде всего должностная) за действия, наносящие ущерб интересам государства.

Необходимо четко определить критерии оценки работы представителей государства. По нашему мнению, это должны быть следующие показатели:

* выполнение АО обязательств перед бюджетами всех уровней и перед государственными внебюджетными фондами;

* рост курсовой стоимости акций общества;

* выплата дивидендов по акциям;

* сохранение доли государства в уставном капитале, если иных решений не приняло Правительство;

* специфические отраслевые технико-экономические показатели.

Проведение предварительной работы

В рамках эмиссионной стратегии обязательным условием повышения инвестиционной привлекательности акционерного общества является комплекс мер, включающий подробное и детальное изучение его финансового состояния, анализ бухгалтерской отчетности, выработку рекомендаций по оптимизации структуры пассивов.

Это также предполагает проведение экспертизы учредительных документов с целью приведения их в соответствие с требованиями законодательства к акционерным обществам.

Ключевым моментом при отработке концепции развития ликвидного рынка акций является формирование пакетов акций необходимых размеров для выполнения той или иной задачи в процессе вывода ценных бумаг на внутренний и внешний фондовые рынки.

С учетом имеющихся временных и законодательных ограничений комбинированная и согласованная по срокам стратегия формирования рынка акций, как правило, включает в себя основные блоки, представленные на рис. 3.9.

Рис. 3.9. Этапы эмиссионной политики акционерного общества с федеральным участием

Каждый блок включает в себя ряд мероприятий, которые обеспечат успешное выполнение реализации эмиссионной стратегии конкретной корпорации с федеральным участием (рис. 3.10).

Управление пакетами акций и отладка рыночной инфраструктуры

Первым этапом является консолидация пакета акций, цель которой -сохранение контроля над управлением акционерным обществом и привлечение денежных средств для финансирования проектов. В этой связи возможны следующие варианты:

* затратный (скупка акций);

* требующий незначительных затрат (коммандитное товарищество).

Рис. 3.10. Структура эмиссионной политики акционерного общества с федеральным участием

В дальнейшем акционерное общество осуществляет операции на вторичном рынке в рамках согласованной политики с целью воздействия на курсовую стоимость акций, обращающихся на вторичном рынке, для максимизации прибыли от операций с собственными ценными бумагами (купля/продажа) и создания благоприятных условий размещения дополнительных пакетов акций.

Купля/продажа ценных бумаг на биржевом и внебиржевом рынках в целях его стабилизации и регулирования включает в том числе и консолидацию крупных пакетов акций для их последующего размещения среди инвесторов.

Возможной альтернативой продажи акций является предоставление акций в залог с получением кредита для последующего эффективного управления денежными ресурсами. А также поручение брокерским конторам осуществлять сделки с ценными бумагами предприятия на вторичном рынке в качестве уполномоченного дилера. В этом случае требуются следующие услуги:

1. Вхождение в листинг Российской Торговой Системы.

2. Осуществление операций купли-продажи акций предприятия.

3. Проведение согласованной политики по регулированию курсовой стоимости акций.

4. Содействие в консолидации крупных пакетов для последующей его продажи российским и иностранным инвесторам.

Введение акций в листинг Российской Торговой Системы (РТС)

Введение акций общества в листинг РТС делает их более известными на российском фондовом рынке, так как листинг РТС включает в себя всех эмитентов с развитым рынком акций.

Обеспечение начала торгов в РТС с участием держателей федеральной доли акций

Начало торгов в РТС в рамках второго этапа помимо создания ликвидного рынка акций решит задачу повышения котировок в преддверии размещения пятипроцентного пакета (из госдоли или скупленного у населения за собственные средства). В ходе этого этапа инвестиционная компания может выкупить пакеты крупных держателей акций по заключенным ранее договорам-поручениям, когда рыночная цена достигнет предела, определенного поручителями в указанных договорах.

После укрепления позиций общества на российском фондовом рынке как правило проводится информационная поддержка и создание условий для выпуска АДР. В настоящее время одним из основных требований рынка к корпорациям-эмитентам является информационная открытость и доступность.

В частности, необходимы ежеквартальные публикации в специализированных изданиях финансовой отчетности и производственных показателей, новостей общества. Упоминания о производственной и инвестиционной деятельности должны регулярно печататься в ведущих центральных периодических изданиях. При этом появляется необходимость создавать требуемый имидж акционерного общества для инвесторов, а также корректировать неблагоприятную конъюнктуру, что приносит среднеи долгосрочные выгоды эмитенту и акционерам в виде повышения курсовой стоимости данных ценных бумаг.

Воздействие на общественное мнение об акционерном обществе может быть эффективным только при регулярном взаимодействии со СМИ. В этой связи необходимо разработать примерный план мероприятий, например, включающий:

Проведение пресс-конференций

2 раза в год

Проведение брифингов по текущим вопросам

1 раз в квартал

Выпуск и распространение пресс-релизов

1 раза в месяц

Выступление на радио и телевидении

6 раз в год

Выпуск и распространение информационного бюллетеня

1 раз в квартал

Интервью представителей высшего руководства корпорации

не реже 3 раз в год

Информационное обеспечение инвесторов и проведение маркетинговых мероприятий проводится с целью максимального информирования потенциальных инвесторов о ближайших планах общества, его инвестиционных программах.

Программа информационного обеспечения инвесторов и маркетинговые мероприятия включают:

* проведение специальных мероприятий – презентаций среди институциональных инвесторов в России и за рубежом;

* взаимодействие со средствами массовой информации на регулярной основе.

Проведение специальных мероприятий – презентаций, приуроченных либо к определенным событиям (размещение нового выпуска акций), либо к маркетинговой политике общества в целом, является исключительно важным и действенным инструментом повышения привлекательности пакетов акций в глазах потенциальных инвесторов.

Для инвесторов также необходима подготовка информационного (аналитического) обзора, соответствующего международным стандартам с целью широкого распространения среди операторов фондового рынка, заинтересованных российских и зарубежных финансовых и инвестиционных институтов.

Информационный обзор должен включать:

* общую информацию об акционерном обществе (история, месторасположение и т. д.);

* характеристику производственной деятельности и производственного потенциала (в том числе сравнение с конкурентами);

* структуру управления (в том числе информацию о высшем руководстве);

* структуру акционерного капитала;

* финансовую отчетность и анализ финансового положения;

* стратегию развития общества;

* стратегию привлечения капитала (новые эмиссии, облигационные займы и т.д.);

* финансовый прогноз.

Для обеспечения инвесторов необходимой финансовой информацией в соответствии с международными стандартами проводится Финансовый аудит и приведение финансовой отчетности в соответствие с международным стандартами.

Вывод акций на международные рынки

После проведения необходимой информационной подготовки общество может переходить к продвижению акций на зарубежные рынки. Наиболее распространенными и приемлемыми в настоящее время являются Американские Депозитарные Расписки (АДР).

АДР появились как основной способ, с помощью которого неамериканские эмитенты могут получить доступ на американский рынок акций. Зарубежная компания, стремящаяся получить листинг на биржах США, должна осуществить это через процесс листинга АДР.

Одним из основных этапов создания ликвидного рынка акций является размещение 5-10% пакета акций среди зарубежных институциональных инвесторов. Продажа акций создаст первоначальный рынок ценных бумаг за рубежом, на несколько порядков повысит доверие к акциям эмитента и позволит значительно повысить котировки на внутреннем рынке.

Размещение по правилу 144А позволяет размещать АДР среди институциональных инвесторов, при этом отсутствует необходимость регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам США, а также появляется возможность реализовывать АДР неамериканским инвесторам по правилу S.

Данная форма размещения предполагает подготовку Информационного меморандума международной компанией-андеррайтером, которая непосредственно осуществляет размещение и ряд подготовительных мероприятий.

Само размещение осуществляется путем тщательно подготовленной кампании "Road-Show" (презентация) с участием представителей государственных ведомств РФ и руководства общества, по завершении которой проводятся торги с высокой продажной ценой акций.

В целях финансирования своего развития и формирования устойчивого зарубежного рынка сбыта ряд крупных российских эмитентов привлекает стратегических инвесторов путем продажи определенных пакетов своих акций. Выбор стратегического инвестора должен осуществляться не ранее появления устойчивого спроса на акции эмитента, то есть тогда, когда возникает возможность выбора инвестора на условиях партнерства, более выгодных для эмитента и государства. 3.4. МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Цикл управления федеральным недвижимым имуществом

Каждый из элементов федеральной собственности имеет определенную специфику. Это означает, что для каждого элемента можно описать определенные, присущие только этому объекту свойства, отличающие его от других. В этой связи федеральное недвижимое имущество может быть охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество, позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции управления (здания федеральных административных учреждений), обучения (здания федеральных общеобразовательных учреждений) и другие.

Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения системы управления федеральной недвижимостью. По нашему мнению, система управления федеральной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

* знаниях о составе объектов федеральной собственности;

* определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

* создании единого банка данных о всех объектах недвижимости;

* применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

* полноценной защите имущественных прав города и государства;

* достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования федеральной недвижимости. На наш взгляд, цикл управления федеральным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 3.11).

Рис. 3.11. Цикл управления федеральным недвижимым имуществом

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты федерального недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими федеральными органами.

Инвентаризация и учет недвижимого имущества

На первом этапе цикла управления федеральным недвижимым имуществом необходимо осуществить процедуру учета и инвентаризации недвижимого имущества.

Учет и инвентаризация – мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.