Текст книги "За 7 лет от нищего до мультимиллионера! Магия богатства"

Автор книги: Питер Спэнн

сообщить о нарушении

Текущая страница: 6 (всего у книги 9 страниц)

Наверно, да,– отвечал я.

Нет ничего хорошего в том, чтобы работать за доход,– продолжал он.– Работать следует только из любви к делу.

Деньги должны притекать к тебе из твоих инвестиций, так чтобы тебе не нужно было работать Слишком многие работают, потому что вынуждены, а не потому, что хотят. Ты должен дойти до такого состояния, при котором доход, полученный от инвестирования, намного превышает ту сумму, которую ты тратишь в год Вот тогда ты будешь знать, что достиг финансовой свободы. Только тогда ты сможешь назвать себя богатым.

Возьмем, например, этого жеребца. Он заработает мне денег на скачках, и одновременно мы будем использовать его как производителя. Кобылы, которых мы пустим к нему, понесут жеребят, которые в один прекрасный день будут стоить столько же, сколько он сам. А доход, что я получу через это, фактически бесплатный. Я мог бы занять всю сумму до цента, какую заплатил за него, и никогда ее не отдавать, и проценты с этой суммы будут лишь крошечной долей того, что я в конечном счете получу от одного только этого актива.

А если он упадет и сломает ногу? – в шутку сказал я, поняв, как глупо это прозвучало сразу же, как только я произнес эти слова.

Что ж, он будет застрахован, и мы получим деньги назад.

То же самое можно делать с домами,– продолжал он, совершенно не забавляясь от моей попытки проявить юмор.

Что? – нахмурился я.– Разводить их, как лошадей?

В каком-то смысле. Скажем, ты покупаешь дом, хорошую недвижимость, которая будет расти в цене, и сдаешь его в аренду. По мере того как он растет в цене, ты получаешь то, что называется маржа – разница между стоимостью недвижимости и тем, что ты должен за нее. Ты можешь использовать маржу, чтобы купить еще дома. От них ты тоже получишь маржу, которую сможешь использовать, чтобы купить еще и еще, наращивая базу активов и, соответственно, свое богатство.

– Но я не могу позволить себе купить дом,– запротестовал я.

– Ты платишь сам, ты привлекаешь -ДДЛ.

–ДДЛ?

– Деньги Других Людей! Богатые никогда не платят своими деньгами, когда более эффективным будет привлечь чьи-то еще. -ДДЛ – это рычаг высшего рода! Но ты должен помнить, что этот рычаг может действовать как в твою пользу, так и против тебя. Если ты занимаешь деньги, чтобы купить дом, который поднимется в цене, ты увеличиваешь свои прибыли… Но если он упадет в цене, ты увеличиваешь свои убытки

Применение -ДДЛ аналогично применению любого другого рычага. Есть правильный путь, есть неправильный. Большинство людей занимают деньги, чтобы купить вещи, которые понизятся в цене, как, например, эти твои одежда, мебель, автомобиль. Чего они не понимают – это, что те самые выплаты, которые они делают за все эти предметы, можно, вероятно, сделать за дом. Понимаешь, аренда за хорошую недвижимость должна покрывать большую часть процента по долгу и затраты, а тебе только нужно заработать остальное.

Высококачественная недвижимость удваивается в цене примерно каждые 10 лет. Это значит, что, если ты занимаешь деньги, чтобы купить дом, который стоит 100 000 долларов сегодня, даже если ты выплачиваешь только проценты, через 10 лет ты будешь иметь 100 000 долларов маржи. Если у тебя 10 домов, ты будешь миллионером, и все это с помощью -ДДЛ.

Высококачественная недвижимость должна удваиваться в цене каждые десять лет

Богатые люди занимают деньги, только когда сумма, которую они получат от инвестиции, превышает сумму, что они выплачивают как проценты. Таким образом, ты делаешь прибыль или получаешь маржу. И хорошая новость здесь в том, что всегда есть кучи денег, которые можно занять!

Как только ты овладеешь мастерством правильного привлечения заемных средств и будешь использовать их только для того, чтобы покупать активы, которые вырастут в цене больше, чем процент, который ты выплачиваешь, ты поймешь, что это самый простой способ разбогатеть.

Обычные люди убивают свои шансы на богатство, истощая свои ресурсы долгами за вещи, которые понижаются в цене.

Со временем, по мере того как стоимость хорошей недвижимости возрастает, растет и арендная плата. Не так много времени пройдет, прежде чем недвижимость сама окупит себя, и ты будешь также получать доходы и от нее. Если ты будешь продолжать покупать недвижимость, в конце концов, доход, что ты получаешь от нее, превысит сумму, которую ты тратишь. Вот тогда ты и станешь богатым!

Но кто даст мне денег? – спросил я.

Ну, банки, например.

Мне не хотелось напоминать ему, что только год назад меня восстановили в правах после банкротства, но я знал, что никогда не получу ответ, если не задам этот вопрос.

Да, я забыл об этом,– признался он.– Но, раз есть хорошая новость, будут, в конце концов, и банки. Но тебе сейчас придется обратиться к частным финансовым средствам.

Таким, как у вас, например? – с надеждой спросил я.

Никогда не будь кредитором, молодой человек, и в особенности по отношению к друзьям. Друзей трудно приобрести, деньги легко. Частные кредиторы – это лица или группы лиц, которые одалживают деньги людям, которые не отвечают критериям банков. Тебе придется выплачивать более высокий процент, чем взимают банки, но пока аренда плюс рост капитала превышают твои расходы и выплаты по процентам, ты будешь впереди. Будь очень осторожен при заключении контрактов, некоторые из этих людей – акулы, но вполне достаточно и тех, кто соблюдает этику, и с ними можно иметь дело. И в конце концов, когда ты нарастишь достаточно высокий рейтинг кредитования с частными кредиторами, банки снова начнут финансировать тебя.

Наступило время занимать деньги.

(Обратите внимание-, все это происходило до сокращения вмешательства государства в банковскую сферу. Сейчас есть тысячи кредиторов, которые дадут деньги каждому при условии, что на нем нет долга по банкротству. Существуют также специальные займы, именуемые бездокументарные или низкодокументарные, для людей, у которых есть трудности с подтверждением доходов, или же люди имеют низкие доходы, но крупную базу активов. Следуйте тем не менее совету моего богатого друга: будьте внимательны и убедитесь, что вы понимаете точно термины контракта по займу, а также удостоверьтесь, что любая инвестиция, которую вы собираетесь сделать, вырастет в стоимости и вернет вам доход, больший, чем затраты по займу.)

Урок

Богатые люди занимают деньги, только если сумма, которую они получат от инвестиции, превысит ту, что им предстоит выплатить по процентам.

Овладевайте мастерством правильного привлечения заемных средств и покупки активов, которые вырастут с стоимости больше, чем проценты, что вы выплачиваете.

Деньги потекут к вам от инвестиций, и вам не придется работать. Слишком многим людям приходится работать, потому что они должны, а не потому, что хотят. Вы должны дойти до того момента, когда доход, который вы получаете от инвестиций, будет намного превышать сумму, которую вы тратите каждый год. Именно тогда вы достигнете финансовой свободы. Именно тогда вы сможете назвать себя богатым человеком.

ГЛАВА 19

В которой я покупаю парочку домов

Моей первой покупкой был крошечный домик из двух комнат примерно за пять кварталов от пляжа. Он стоил мне 26 000 долларов, когда средняя цена за дом в этом районе составляла порядка 100 000 долл. 6 000 долл. я потратил на чисто косметический ремонт: покраска, лакировка полов, установка всяких мелочей и прочее. Я продал его за 40 000 долл. через девять недель после приобретения. Я сделал 8000 долл.! Это больше, чем я зарабатывал за девять месяцев в супермаркете.

Покупка домов стала моим хобби. Я находил дом, доводил его до ума и продавал. Это было развлечением, и я делал неплохие деньги.

Под конец мой богатый друг указал мне на глупость этого занятия.

Богатые люди продают что-то по трем причинам,– сказал он.– Во-первых, это им больше не нужно. Причина, по которой они что-то покупали, исчезла, вещь не приносит больше пользы, или же она сильно возросла в цене.

Вторая причина: им предложили неприлично большую сумму за эту вещь – намного больше, чем она в действительности стоит, и даже лучше, если появится неплохой шанс купить ее снова, но уже по более низкой цене. Такое происходит во времена бумов. Люди переплачивают за вещи – недвижимость, акции, какие-то трофеи. А затем может наступить спад. Но они тем не менее должны быть готовы пожертвовать этим активом, может так случиться, что они никогда больше не увидят эту вещь, и цена в этом случае действительно должна быть экстраординарной.

Третья причина, по которой богатый человек продает, заключается в том, что при покупке была допущена ошибка. Расчет оказался неправильным, или неправильно было оценено время, цена, или же резко изменились обстоятельства. И тогда большой человек вынужден проглотить свою гордость, признать свои ошибки и продать дрянное приобретение, чтобы высвободить деньги и вложить их во что-то более достойное.

Во всех остальных случаях богатые люди накапливают инвестиции, но приобретают они только по-настоящему ценные вещи. Кое-кто из моих друзей в плохие времена годами жили на то, что продавали вещь за вещью – но ценные вещи! – из того, что они накопили, пока ситуация не изменилась к лучшему.

Они редко покупают, если не уверены, что стоимость вещи возрастет или, по крайней мере, не упадет. И в приобретениях они всегда сохраняют терпение. Один мой коллега любит говорить: «Сделка жизни случается два раза в неделю!» – имея в виду, что редко бывает, чтобы появившаяся «возможность» не представилась еще раз в том же самом иди другом виде.

Обычные люди тратят слишком много, а затем оправдываются за бездарное приобретение и необходимость подавать декларацию о покупке, говоря: «Была распродажа», или «Удалось поторговаться», или «Я не один раз смогу этим воспользоваться», в то время как им это не нужно, это не было так дешево, и они могли использовать это только один раз! Богатые люди ждут до тех пор, пока смогут себе позволить именно то, что они хотят, и затем находят это и приобретают с максимальным рычагом, эффективно с точки зрения налогообложения – словом, умно.

– Вопреки распространенному мнению, богатые люди редко платят собственными деньгами за что-либо, пусть даже за свои игрушки и капризы. Если есть способ обойтись без того, чтобы трогать денежные потоки, и который высвобождает деньги для инвестирования, или же дает возможность разделить или уменьшить риск при покупке, используя деньги других людей или привлекая в проект других участников, богатые люди обязательно воспользуются такой возможностью.

Но они знают, что никогда не следует рассеивать средства. Богатые люди прекрасно понимают, что лучший способ обеднеть – это переоценить свои возможности, подключиться к слишком рискованному проекту, занять слишком много денег под высокие проценты. Именно такой подход отличает богатых от обычных людей. Богатые знают, как использовать рычаг, не перенапрягаясь, как оценить риск, но не рисковать всем или слишком многим.

Но самое главное – богатые никогда не продают качественные активы. Возьмем, к примеру, твой самый первый дом – тот, что ты продал. Ты получил за него хорошую цену?

Конечно, на 35 % больше того, что я заплатил за него,– ответил я.

А сколько ты выручил после всех расходов?

Тоже неплохо: получил 20 % прибыли.

Действительно, неплохая прибыль. Однако скажи мне вот что: сколько домов ты бы купил и продал за последние пару лет?

Я задумался.

Около пятидесяти.

Это много. А что бы было, если бы ты оставил всю эту недвижимость у себя?

Ну, для начала я не получил бы той прибыли, которая мне досталась после продажи,– отвечал я, защищая свою позицию.

Это верно, но подумай вот о чем: сколько из всех этих домов стоило бы придержать? Иными словами, сколько из них было покупками высшего сорта?

Э-э… почти все, я думаю.

А сколько времени ты занимался поисками этих домов?

На этот вопрос я знал ответ.

– Долго!

Последние три года я посвящал поискам недвижимости каждые четверг и субботу, выводя из терпения десятки агентов по недвижимости, ползая вдоль стен с измерительной рулеткой, забираясь под фундамент с фонарем, отворачивая краны и спуская воду в унитазах, добиваясь скидки на переговорах и делая заявки на аукционах, после чего начинался ремонт – сдирание старых обоев, покраска, полировка. Затем следовал поиск покупателя и продажа…

Теперь я подумал, что это была тяжелая работа. Сначала надо было найти дом, потом поднять его стоимость.

– Так вот,– продолжил он,– представь, что ты потратил это время на накопление. Сколько домов из тех, что ты продал, ты мог бы оставить у себя, как ты думаешь?

Я пожал плечами.

Наверно, треть.

Значит, по твоим подсчетам, ты мог бы оставить треть, а? Так, если эти 17 домов стоили в среднем по 200 000 долларов каждый, а они выросли в цене на 10 % в год, ты бы получил маржу 1125 000 долларов. Иными словами: к настоящему моменту ты бы стал миллионером. Не было ли это одной из твоих целей?

Гм… да,– промямлил я. Порка, как всегда, заслуженная.

– А сколько же ты на самом деле сделал, покупая и продавая все эти дома?

Мне нужно было все подсчитать, и ответ удивил и смутил меня. После того как я оплатил все расходы, почтовые сборы, комиссионные агентам, рекламу, услуги юристов, ремонт и налоги, сумма нетто составила чуть больше 250 000 долл. Тогда это показалось мне много, однако расходы поглотили немалую долю моих прибылей, в особенности эти проклятые налоги.

Таким образом,– подвел итог мой богатый друг, тоном который, как я, знал предвещал очередной урок,– ты не только купил и продал недвижимости на 10 миллионов долларов и сделал на этом только 2,5 % прибыли, ты еще и отказался от трети этой потенциальной недвижимости, продав все дома и не придержав ни одного.

Гм… наверно, так.

И где теперь эти деньги?

Не знаю.

Вот именно,– сказал он, подняв бровь -Качественные активы, которые держишь у себя долго, сделают тебя богатым. Неважно, насколько велик твой доход, но если ты не откладываешь на инвестирование какой-то его части, тебе не разбогатеть. Богатые люди заставляют свои деньги работать на них, как рабов, так что они сами не должны работать.

Научись жить на 70 % своих доходов. Остальное пусть работает на тебя. Если не можешь жить на 70 %, живи на 80. Не можешь жить на это, живи на 90. Если и с этими деньгами не можешь жить, ради Бога, живи на 99 %, но хотя бы 1 % откладывай на будущее, а в дальнейшем доведи до 70 %. Помни: ты поймешь, что стал богатым, когда доход, полученный от всех инвестиций, превысит твои затраты на все, что тебе нужно, все, что ты хочешь, чего страстно желаешь. В конечном счете ты будешь жить на мельчайшую частицу твоих доходов. Фактически ты не сможешь потратить то, что зарабатываешь.

Вот уж будет замечательно,– радовался я.– Мне хочется много потратить!

Если хочешь когда-нибудь стать богатым, тебе пора перестать продавать и начать накапливать.

Урок

Вы поймете, что разбогатели, когда доход от всех ваших инвестиций превышает ваши расходы. Научитесь жить на 70 % своих доходов, а остальное вкладывайте в накопление активов, цена которых со временем возрастет. Богатство происходит от накопления качественных активов, сохраненных в собственности в течение долгого времени.

ГЛАВА 20

Три ключевых элемента всех инвестиций

Мы находились в гараже механика, до того старом, что на ум сразу приходили фотографии первых автомобилей. Запаивая что-то под капотом классического «Астона Мартина» 1954 года выпуска, одного из автомобилей моего богатого друга, он бормотал что-то насчет «дурацких новых штучек».

Я никак не мог понять, почему мой богатый друг постоянно являлся сюда сам, хотя у него было столько людей, в том числе и шофер, который находился в его распоряжении целый день и присматривал за всеми его автомобилями – классическими или нет.

Я и представить себе не мог, что очередной урок инвестирования ожидает меня в виде какой-то замасленной обезьяны.

Оливер, можно тебя попросить показать моему юному другу твою вывеску?

Угу,– ответил механик, не поднимая взгляда от совершенно чистого, но, в общем, бездействующего мотора.

А может быть, мы тогда сами на нее взглянем? – сказал мой богатый друг тоном, судя по которому он предполагал получить положительный ответ.

– Угу,– промычал механик, прилаживая какую-то штуковину.

Мой богатый друг повел меня, лавируя между разбросанным по всему полу старым двигателем и частями подвески, к кабинету Оливера, где, среди старых фотографий кинозвезд, ровесниц механика, висела обтрепанная вывеска:

СКОРОСТЬ, КАЧЕСТВО, ЦЕНА -ВЫБИРАЙ ЛЮБЫЕ ДВА

– То же самое и с инвестированием,– сказал мой богатый друг.– Существует три элемента,

к которым нужно стремиться.

Рост – то есть актив со временем вырастет в цене.

Доход – то есть актив производит денежную прибыль в форме дивидендов, аренды или процентов.

И низкий уровень риска – то есть возможность потери денег невелика.

Все три элемента в одной инвестиции иметь невозможно практически никогда.

Если ты стремишься к большому росту, но низкому риску, тебе, по всей вероятности, придется пожертвовать доходом.

Если ты хочешь иметь высокий доход и низкий риск, тогда тебе, вероятно, придется пожертвовать ростом.

И наконец, если ты хочешь иметь и доход, и большой рост, тогда тебе придется согласиться с тем, что риск будет выше.

Инвестиций совсем без риска не существует. Чем выше прибыль, тем выше риск – это абсолютное условие. Тот, кто говорит тебе, что можно по-другому, лжет, однако это не значит, что тебе следует полностью отказаться от роста и дохода. Богатые люди знают, что есть способы хорошо инвестировать, так что показатели прибыльности будут выше среднего, и при этом управлять вполне приемлемым риском. Всегда есть способы управлять риском в инвестировании – просто нужно подновлять время от времени все, что знаешь и умеешь.

Люди постоянно пытаются поднять доходы или увеличить рост, и их здравый смысл отступает перед обещаниями больших прибылей. Есть много людей, делающих жульнические денежки на обещании красивых с фасада инвестиций и обещающих смехотворно высокие прибыли без всякого риска.

Богатые люди готовы пойти на некоторый риск, они вынуждены, но у них всегда предусмотрено управление риском. Они могут немного расширить область инвестирования, вложив часть денег в недвижимость, а часть в акции, предусматривая при этом небольшой фонд на случай чрезвычайных ситуаций. Они проверяют, чтобы акции, которые они покупают, были выпущены надежными компаниями, и отслеживают показатели этих компаний. Они могут сделать парочку более рискованных инвестиций, но всегда во что-то, что им понятно, и всегда только малую часть своих средств.

Таким образом,– рассуждал я,– идти на некоторый риск – это нормально, но я должен убедиться, что раскладываю его по инвестициям разного рода и рискую только небольшой суммой по высокодоходным или потенциально растущим инвестициям, и то при условии, что я понимаю, в чем их смысл, это так?

Совершенно верно,– сказал он.– Людей проводят на инвестициях, смысл которых они не понимают. Классические мошенничества всегда происходят с участием доверчивых инвесторов, при этом уровень их образования совершенно не имеет значения, а также с помощью «новых» или «уникальных» путей инвестирования при обещании высоких прибылей и низкого риска. У мошенников всегда есть наготове какая-нибудь басня, на первый взгляд очень логичная, а если они подключат еще и предполагаемые налоговые льготы, то получится безотказно работающая формула мошенничества.

К несчастью, все эти жулики появляются каждый год с чем-нибудь новеньким, и как бы напряженно ни трудились законодатели, они не поспевают за всеми, поэтому тебе, как частному инвестору, самому придется смотреть, во что ты собираешься инвестировать и где обеспечивать приемлемое сочетание доходов и риска.

Так что же мне выбрать? Рост, доход или низкий риск?

Ну, это зависит от того, что ты хочешь. Недвижимость растет меньше, чем акции, но ты можешь обеспечить себе гораздо больший рычаг, взяв кредит под покупку недвижимости, кроме того, на короткое время она предполагает меньший риск. Акции обеспечивают больший доход и рост, но риск здесь несколько выше, чем при покупке недвижимости, если говорить о коротких сроках. Нужно установить какой-то баланс прибылей и риска.

Большинство богатых людей мыслят достаточно консервативно. Они стали богатыми, инвестируя в качественные активы с хорошим потенциалом роста, они их держали при себе, но какая радость от активов, если не можешь получать от них никакого дохода? Большинство богатых людей, которых я знаю вне своего бизнеса, если они владеют таковым, довольно крупные суммы вкладывают в недвижимость и акции. Недвижимость обеспечивает подавляющую часть роста портфеля, благодаря рычагу. Акции обеспечивают возможность хорошего роста, некоторого дохода и диверсификации капитала. И время от времени они могут вложить небольшие денежки, никогда больше 10 % своих активов, в инвестиции, предполагающие высокий риск А если они «вылетят в трубу» с этими 10 %, им нужно будет вернуть себе сумму, в три раза превышающую убыток, прежде чем они вложат что-нибудь в зону высокого риска.

Просто помни, что все инвестиции предполагают риск, и ты должен научиться управляться этим риском. Но если ты не будешь инвестировать, ты никогда не станешь богатым человеком.

Абсолютно необходимо составить план. У богатых людей всегда есть План Создания Богатства – он написан на бумаге, полностью разработан во всех деталях, в нем всегда обозначены конечные результаты. Так что они знают, что двигаются в верном направлении.

– Так сколько домов, Питер, ты планируешь

купить в этом году?

Я раньше никогда не думал об этом. Я просто покупал дома, когда находил их, когда у меня было время заниматься этим и оставалось несколько свободных денег.

Купить шесть домов.

Отличная цель,– сказал мой богатый друг.– Но давай облегчим ситуацию. Сколько денег тебе нужно в качестве депозита по каждому дому?

Я назвал ему цифру.

Великолепно! Это как будто не слишком большая сумма, правда?

Ну, придется немножко поработать, но, думаю, я справлюсь.

А что, если, вместо того, чтобы сказать, что ты собираешься купить шесть домов, включить в свой план получение максимального количества депозитов? Начни с получения депозита и потом просто покупай недвижимость. Каждый раз, когда получишь откуда-то депозит – в деньгах или как маржу,– покупай дом в качестве инвестиции. Настройся и вперед. Я не хочу, чтобы ты предпринимал что-то по увеличению своего капитала или считал свои активы без меня. Сейчас я уезжаю на год в Прованс, так что у тебя будет достаточно времени претворить свой план в жизнь. Когда я вернусь, мы встретимся и посмотрим, что у тебя получилось.

Привезите мне оттуда берет,– попросил я.

Урок

План создания богатства должен содержать три ключевых элемента инвестирования, а именно; рост, доход и низкий уровень риска, однако практически невозможно сочетать все три элемента в одной инвестиции. Все инвестиции предполагают какую-то долю риска. Но если вы не инвестируете, вы никогда не разбогатеете. Поэтому научитесь управлять риском и никогда не инвестируйте, если не понимаете, во что именно.

ГЛАВА 21

В которой я придумываю игру в чехарду

Покупка и продажа недвижимости кое-чему меня научила.

Есть деньги, которые делаются путем добавления ценности. Небольшой ремонт – это ничто иное, как простое косметическое обновление, фактически он означал для меня хорошую прибыль при продаже.

Это было очень просто: я пользовался рычагом ссуды при покупке недвижимости.

Сначала мне приходилось пользоваться деньгами частных кредиторов и платить добавочный процент за ссуду, зато такие кредиторы отличаются гибкостью во взглядах и закрывают глаза на то, что в прошлом у меня случались ситуации, когда я не мог вернуть деньги. В конце концов я смог прибегнуть и к более дешевым способам финансирования своих проектов, когда мой кредитный рейтинг улучшился.

Я тогда добавлял ценность недвижимости, делая ее внешне более привлекательной с помощью косметических средств. Я выбирал такие дома, которые конструктивно были в порядке, но слегка износились. Я красил их, немножко украшал их, руководствуясь собственным вкусом и черпая идеи из книжек и журналов, в которых всегда можно было найти советы, как лучше и дешевле обновить дом. Это, разумеется, привносило уникальность в недвижимость, и мои дома всегда пользовались спросом при продаже.

Теперь пришло время выяснить, пользуются ли они также спросом у жильцов.

Моим первым проектом была квартира в фешенебельном районе города. Я приобрел как можно больше разных модных журналов, чтобы почерпнуть из них идеи декорирования квартир, и хотя в них попадались иногда явно дикие, я понимал, что главное – это то, чтобы они соответствовали вкусу потенциальных покупателей, а не моему собственному.

Квартиру быстренько покрасили, постелили новые ковры, приделали разные блестящие штучки, типа дверных ручек, подновили кое-что в ванной и на кухне – и жилье было готово к операции под названием «Аренда». В те дни я сдавал свою недвижимость сам (пока продолжавшиеся в течение нескольких лет звонки в 3 часа утра от жильцов с жалобами на что-то, что могло подождать 8 утра, не излечили меня от этой привычки). Я надел свой лучший выходной костюм, положил какое-то печенье в духовку, побрызгал лимонной эссенцией в ванной и принялся ждать первых нанимателей.

Сказать, что квартира была нарасхват, значило бы ничего не сказать. В объявлении о сдаче я расхваливал квартиру в самых восторженных выражениях и явно назначил слишком низкую цену (хотя я поднял ее на 50 % по сравнению с прежней ценой, до ремонта), потому что ко мне явились 27 человек и шесть из них заявили, что берут квартиру.

Моя подружка предложила, чтобы я сделал им какой-нибудь подарок, олицетворяющий тепло домашнего очага (я до сих пор делаю это плюс подарки ко дням рождения и на Рождество – чтобы поблагодарить жильцов, за то что они хорошо обращаются с моей собственностью. Не знаю, влияет ли это на что-нибудь, но квартиры, безусловно, остаются дольше в состоянии сдаваемости, чем у большинства моих друзей).

Не могу описать, как я был горд и взволнован тем фактом, что у меня есть свои собственные жильцы. Я даже снялся на фотографии, на которой я вручаю ключи от дома! И даже теперь, когда я владею десятками домов, я по-прежнему иногда сажусь в машину и проезжаю по улицам, только чтобы напомнить себе, каких успехов я добился.

Я не забыл совет, который дал мне мой богатый друг. Он сказал: «Как только получишь деньги или маржу, иди и купи следующий дом». Поэтому, подумал я, настало время оценить мою новенькую квартиру с жильцами в банке.

Ожидал я, без сомнения, чего-то большего. Я тогда помог жильцам отдраить квартиру до блеска. Я даже расставил в разных местах всякие декоративные безделушки (что всегда помогало мне добиться более высокой цены при продаже), затем опять нарядился в выходной костюм и принялся ждать.

Оценщик из банка глянул, не входя внутрь, на мою квартирку и спросил, за сколько я ее сдаю. Я ответил. Он добавил к цифре три нуля – оценка была произведена!

Я поинтересовался, каким образом он мог сделать это так быстро, даже не заходя в квартиру.

Прямой доход,– сказал он.

А? – я очень старался не выглядеть полным идиотом.

Недвижимость стоимостью 100 000 долл. сдается за 100 долл. в неделю, так что, если ваша недвижимость сдается за 250 в неделю, значит, ее стоимость 250 000 долл.

Этому правилу буравчика предстояло с годами принести мне много денег!

(С тех пор после нескольких лет опыта я, разумеется, научился более изощренно влиять на оценку моей недвижимости в мою пользу, так что теперь я уже никогда не позволю оценщику провести столь элементарную процедуру «одним пальцем левой руки». Но тем не менее этот метод лучше, чем оценка «походя», которую практикуют некоторые из виденных мною оценщиков.)

Оценщик дал мне клочок бумаги, который для меня был более ценным, чем любая другая бумага. Его оценка позволяла мне снова пойти в банк и вытащить оттуда маржу, которую я добавил к моей недвижимости с помощью ремонта. Так что банк не только ссудил меня деньгами на покупку этой недвижимости и на ремонт, он также теперь даст мне денег на покупку следующей недвижимости. Как мне нравился этот «рычаг»!

Мой богатый друг однажды заметил, что этот метод похож на детскую игру в чехарду, когда одни прыгают над другими, которые стоят, склонившись, и таким образом оказываются впереди. Я так и назвал свою стратегию: «Чехарда». Вот в чем ее суть.

• Использовать маржу или деньги в качестве первого депозита.

Обновить недвижимость, чтобы добавить ей ценность (только косметический ремонт).

Увеличить арендную плату (важно сделать это до переоценки, потому что повышение арендной платы помогает обосновать более высокую оценку, которую вы собираетесь попросить за недвижимость).

Получить переоценку недвижимости.

Рефинансировать, чтобы извлечь маржу для следующего депозита.

Купить следующую недвижимость и сделать в ней косметический ремонт.

«Игра в чехарду» позволяет вам постоянно покупать недвижимость, не детая депозита, до тех пор, пока вы продолжаете обслуживать ссуду (жильцы и налоговики вам в этом помогают, оплачивая большую часть расходов).

Например, вы покупаете дом за 200 000 долл., конструктивно крепкий, но немного «побитый временем», и тратите 20 000 долл., чтобы привести его в порядок

Если отремонтированные дома в этом районе продаются за 250 000 долл., вам следует добиться от 250 до 280 долл. арендной платы за ваш дом в неделю, и он будет стоить 250 000 долл.

Это означает, что вы сделали 30 000 долл.! В зависимости от требований по депозиту по вашей ссуде банк позволит вам извлечь определенную часть этой маржи, которой должно быть достаточно для покупки следующей недвижимости. Таким образом, за второй дом вы из собственного кармана ничего не платите.

Ваш процент составит примерно 290 долл. в неделю (исходя из 7 % годовых), и таким образом вам он будет стоить от 10 до 40 долл. в неделю собственных денег.

Если вы правильно составите договор о займе, вы сможете также потребовать снижения налогов. Это еще больше снизит ваши расходы!

А это означает, что вы можете продолжать покупать недвижимость до тех пор, пока в состоянии позволить себе выплачивать 40 долл. в неделю за один дом.

Что делать, если у вас кончились 40 долл. в неделю? Ну, неслишком очевидным ответом будет «зарабатывать больше», но если уж это совсем невозможно, то надо просто подождать…

ИГРА В ЧЕХАРДУ