Текст книги "За 7 лет от нищего до мультимиллионера. Магия богатства"

Автор книги: Питер Спенн

сообщить о нарушении

Текущая страница: 7 (всего у книги 11 страниц)

ГЛАВА 18
В которой я узнаю о ДДЛ

Мне раньше никогда не приходилось бывать на аукционе породистых лошадей. Было очень интересно. Кругом красивые люди, все богатые и знаменитые, пришли посмотреть и себя показать. Некоторые даже покупали лошадей.

Сотни тысяч набавлялись за минуты, во время которых богатые, тренеры и простое дурачье соперничали за обладание этими прекрасными животными.

Я был здесь со своим богатым другом, подружкой и ее матерью, которая воображала себя в некотором роде знатоком в коневодстве.

Мой богатый друг положил глаз на особенно великолепную лошадь, которую он теперь оценивал, глядя на нее в бинокль.

В следующий момент лошадь вывели на арену. Она гарцевала, брыкалась, расшвыривала песок под ногами, фыркая с отвращением от необходимости касаться столь недостойной материи. Можно было подумать, что этот гордый жеребец с отвращением участвовал во всем этом спектакле, и было ясно, что он считает всех нас намного ниже него.

Аукцион начался, и уже прошло немало времени, когда я заметил, что мой богатый друг вообще еще не принял в нем участия. Я сам следил, чтобы не сделать ничего такого, что могло бы быть истолковано как предложение, поскольку та сумма, которую я мог себе позволить, давно уже осталась позади, поэтому я нагнулся вперед и прошептал:

– Разве вы передумали?

– Наоборот, – ответил он. – Все эти аукционы – это игра, помни это. Никогда не показывай, что заинтересован.

– Сколько вы собираетесь дать за него? – поинтересовался я, несмотря на явное раздражение на его лице.

Цифра, которую он назвал, ошеломила меня.

– За эту сумму вы могли бы купить целую деревню или даже маленькую страну! – задохнулся я.

– Я только сказал, сколько я готов заплатить. Куплю я его за намного меньшие деньги. А теперь помолчи, пожалуйста.

Получив замечание, я откинулся назад.

Наконец, предложений стало появляться все меньше и меньше. Было видно, что публика находится в потрясении от последней заявки, рекордной самой по себе, но из разговоров вокруг я понял, что это не слишком большая цена за лошадь таких кровей.

И вот, наконец, поступила последняя заявка. Все остальные выдохлись, и аукционист больше не слышал новых предложений.

Финальный покупщик напряженно и беспокойно смотрел на аукциониста, когда последний пытался добиться еще одного, самого последнего предложения от этих горе-победителей. Устремив неподвижный взгляд на аукциониста, он ждал, когда раздастся последний возглас «Один, два, три, последний звонок, все закончили?»

Могу поклясться, что на самом последнем «три» раздался голос моего богатого друга, назвавшего свою цену.

Публика задохнулась от такой дерзости.

Уверенность, с какой была названа цифра, ее звенящая сила потрясла всех, и не в последнюю очередь того покупщика, который думал, что он победил. Мой богатый друг встал, небрежно и уверенно, глядя прямо ему в глаза, и по тому, как неудавшийся покупщик отвернулся, было ясно, что он потерял самообладание. Он колебался некоторое время, пока мой богатый друг продолжал, смотреть на него. Затем покачал головой и пошел к выходу, опустив голову.

Заявок больше не было, мой богатый друг купил эту лошадь.

За шампанским я не мог удержаться от комментариев.

– Я знаю, что у вас много денег, я уже видел многие из ваших игрушек, но заплатить такую сумму за лошадь – это безумие!

– Что ж, Питер, значит, ты не распознаешь хорошую инвестицию, когда видишь ее. Благодаря цене, какую я сейчас заплатил, остальные 12 лошадей, которые у меня есть от того же производителя, уже поднялись в цене. И более того, я думаю, что это повышение более чем покроет стоимость этого моего приобретения. И посмотри на этого жеребца. Идя даже вполсилы, он обгонит большинство кляч, которые тут фланируют. Но более важно то, что ему вряд ли даже нужно выигрывать скачки. Он в любом случае будет стоить состояние как племенной жеребец.

– Понимаю.

– Ты, разумеется, сам знаешь по своим собственным инвестициям, что, если покупаешь что-то качественное и определяешь работать так, чтобы это твое приобретение приносило тебе доход, его стоимость поднимается.

– Гм… не совсем.

– Что значит «не совсем?»

– Ну, понимаете, у меня нет собственных инвестиций.

– Что?! – мой богатый друг явно был в шоке. – Ты уже три года зарабатываешь хорошие деньги, на что же ты их тратишь?

Прежде чем ответить на этот вопрос, мне надо было подумать.

– Ну, мы купили новую машину, хорошую мебель, мы путешествовали.

– Нет, нет, нет! – закричал он, и щеки его покраснели. – Все эти вещи должны появляться после инвестиций.

– Вы никогда меня этому не учили!

– Я просто предполагал, – сказал он, – что это всем известно!

Я почувствовал, что грядет лекция.

– Ты никогда не разбогатеешь, если не будешь вкладывать деньги в ценные растущие активы. Богатые люди всегда прежде всего вкладывают деньги в инвестиции и только потом тратят то, что осталось. Это бедные люди делают наоборот.

– Но мой бизнес хорошо развивается, – запротестовал я.

– Хорошо, а что ты будешь делать, когда он перестанет развиваться, или когда ты больше не сможешь работать, или устанешь от того, что делаешь?

Твой бизнес может приносить тебе доход, но доход составляют только образ жизни. Активы составляют богатство!

Посмотри на самых богатых людей в стране. Когда бы ты ни услышал, что о них говорят, это всегда: «Вот идет такой-то, он стоит миллионы». Никогда не говорят: «Вот идет такой-то, он много зарабатывает». Сколько ты стоишь?

– Ну, сейчас посмотрим… – протянул я. – Значит, моя одежда стоит примерно…

– Нет, извини, это все обесценивающиеся позиции. Их стоимость понижается со временем. Даже если ты потратил большие деньги на одежду, она не имеет реальной стоимости.

– Ладно, мебель стоит…

– Нет, она тоже обесценивается.

– Компьютеры?

– Ни черта!

– Машина?

– На самом деле тоже нет.

– А мой бизнес?

– Может быть. У тебя нет никакой недвижимости или акций?

– Нет, – я не знал, как начать.

– Не говори ерунды, – неожиданно раздраженно заявил он. – Ты знаешь все, что тебе следует знать, чтобы инвестировать. Это все те же принципы, которым я тебя учил, они универсальны и применяются к любому виду деятельности. Возьмем, к примеру, мать твоей подружки. Она рассказала мне перед аукционом, что купила и отремонтировала дом и теперь собирается продать его с приличной прибылью. Разве ты не назовешь это созданием уникальности, добавлением ценности и применением рычага посредством обращения к человеческим эмоциям?

– Наверно, да, – отвечал я.

– Нет ничего хорошего в том, чтобы работать за доход, – продолжал он. – Работать следует только из любви к делу.

Деньги должны притекать к тебе из твоих инвестиций, так чтобы тебе не нужно было работать Слишком многие работают, потому что вынуждены, а не потому, что хотят. Ты должен дойти до такого состояния, при котором доход, полученный от инвестирования, намного превышает ту сумму, которую ты тратишь в год Вот тогда ты будешь знать, что достиг финансовой свободы. Только тогда ты сможешь назвать себя богатым.

Возьмем, например, этого жеребца. Он заработает мне денег на скачках, и одновременно мы будем использовать его как производителя. Кобылы, которых мы пустим к нему, понесут жеребят, которые в один прекрасный день будут стоить столько же, сколько он сам. А доход, что я получу через это, фактически бесплатный. Я мог бы занять всю сумму до цента, какую заплатил за него, и никогда ее не отдавать, и проценты с этой суммы будут лишь крошечной долей того, что я в конечном счете получу от одного только этого актива.

– А если он упадет и сломает ногу? – в шутку сказал я, поняв, как глупо это прозвучало сразу же, как только я произнес эти слова.

– Что ж, он будет застрахован, и мы получим деньги назад.

То же самое можно делать с домами, – продолжал он, совершенно не забавляясь от моей попытки проявить юмор.

– Что? – нахмурился я. – Разводить их, как лошадей?

– В каком-то смысле. Скажем, ты покупаешь дом, хорошую недвижимость, которая будет расти в цене, и сдаешь его в аренду. По мере того как он растет в цене, ты получаешь то, что называется маржа – разница между стоимостью недвижимости и тем, что ты должен за нее. Ты можешь использовать маржу, чтобы купить еще дома. От них ты тоже получишь маржу, которую сможешь использовать, чтобы купить еще и еще, наращивая базу активов и, соответственно, свое богатство.

– Но я не могу позволить себе купить дом, – запротестовал я.

– Ты платишь сам, ты привлекаешь – ДДЛ.

– ДДЛ?

– Деньги Других Людей! Богатые никогда не платят своими деньгами, когда более эффективным будет привлечь чьи-то еще. – ДДЛ – это рычаг высшего рода! Но ты должен помнить, что этот рычаг может действовать как в твою пользу, так и против тебя. Если ты занимаешь деньги, чтобы купить дом, который поднимется в цене, ты увеличиваешь свои прибыли… Но если он упадет в цене, ты увеличиваешь свои убытки

Применение – ДДЛ аналогично применению любого другого рычага. Есть правильный путь, есть неправильный. Большинство людей занимают деньги, чтобы купить вещи, которые понизятся в цене, как, например, эти твои одежда, мебель, автомобиль. Чего они не понимают – это, что те самые выплаты, которые они делают за все эти предметы, можно, вероятно, сделать за дом. Понимаешь, аренда за хорошую недвижимость должна покрывать большую часть процента по долгу и затраты, а тебе только нужно заработать остальное.

Высококачественная недвижимость удваивается в цене примерно каждые 10 лет. Это значит, что, если ты занимаешь деньги, чтобы купить дом, который стоит 100 000 долларов сегодня, даже если ты выплачиваешь только проценты, через 10 лет ты будешь иметь 100 000 долларов маржи. Если у тебя 10 домов, ты будешь миллионером, и все это с помощью – ДДЛ.

Высококачественнаянедвижимостьдолжна удваиватьсявценекаждыедесятьлет

Богатые люди занимают деньги, только когда сумма, которую они получат от инвестиции, превышает сумму, что они выплачивают как проценты. Таким образом, ты делаешь прибыль или получаешь маржу. И хорошая новость здесь в том, что всегда есть кучи денег, которые можно занять!

Как только ты овладеешь мастерством правильного привлечения заемных средств и будешь использовать их только для того, чтобы покупать активы, которые вырастут в цене больше, чем процент, который ты выплачиваешь, ты поймешь, что это самый простой способ разбогатеть.

Обычные люди убивают свои шансы на богатство, истощая свои ресурсы долгами за вещи, которые понижаются в цене.

Со временем, по мере того как стоимость хорошей недвижимости возрастает, растет и арендная плата. Не так много времени пройдет, прежде чем недвижимость сама окупит себя, и ты будешь также получать доходы и от нее. Если ты будешь продолжать покупать недвижимость, в конце концов, доход, что ты получаешь от нее, превысит сумму, которую ты тратишь. Вот тогда ты и станешь богатым!

– Но кто даст мне денег? – спросил я.

– Ну, банки, например.

Мне не хотелось напоминать ему, что только год назад меня восстановили в правах после банкротства, но я знал, что никогда не получу ответ, если не задам этот вопрос.

– Да, я забыл об этом, – признался он. – Но, раз есть хорошая новость, будут, в конце концов, и банки. Но тебе сейчас придется обратиться к частным финансовым средствам.

– Таким, как у вас, например? – с надеждой спросил я.

– Никогда не будь кредитором, молодой человек, и в особенности по отношению к друзьям. Друзей трудно приобрести, деньги легко. Частные кредиторы – это лица или группы лиц, которые одалживают деньги людям, которые не отвечают критериям банков. Тебе придется выплачивать более высокий процент, чем взимают банки, но пока аренда плюс рост капитала превышают твои расходы и выплаты по процентам, ты будешь впереди. Будь очень осторожен при заключении контрактов, некоторые из этих людей – акулы, но вполне достаточно и тех, кто соблюдает этику, и с ними можно иметь дело. И в конце концов, когда ты нарастишь достаточно высокий рейтинг кредитования с частными кредиторами, банки снова начнут финансировать тебя.

Наступило время занимать деньги.

(Обратите внимание, все это происходило до сокращения вмешательства государства в банковскую сферу. Сейчас есть тысячи кредиторов, которые дадут деньги каждому при условии, что на нем нет долга по банкротству. Существуют также специальные займы, именуемые бездокументарные или низкодокументарные, для людей, у которых есть трудности с подтверждением доходов, или же люди имеют низкие доходы, но крупную базу активов. Следуйте тем не менее совету моего богатого друга: будьте внимательны и убедитесь, что вы понимаете точно термины контракта по займу, а также удостоверьтесь, что любая инвестиция, которую вы собираетесь сделать, вырастет в стоимости и вернет вам доход, больший, чем затраты по займу.)

Урок

Богатые люди занимают деньги, только если сумма, которую они получат от инвестиции, превысит ту, что им предстоит выплатить по процентам.

Овладевайте мастерством правильного привлечения заемных средств и покупки активов, которые вырастут с стоимости больше, чем проценты, что вы выплачиваете.

Деньги потекут к вам от инвестиций, и вам не придется работать. Слишком многим людям приходится работать, потому что они должны, а не потому, что хотят. Вы должны дойти до того момента, когда доход, который вы получаете от инвестиций, будет намного превышать сумму, которую вы тратите каждый год. Именно тогда вы достигнете финансовой свободы. Именно тогда вы сможете назвать себя богатым человеком.

ГЛАВА 19
В которой я покупаю парочку домов

Моей первой покупкой был крошечный домик из двух комнат примерно за пять кварталов от пляжа. Он стоил мне 26 000 долларов, когда средняя цена за дом в этом районе составляла порядка 100 000 долл. 6 000 долл. я потратил на чисто косметический ремонт: покраска, лакировка полов, установка всяких мелочей и прочее. Я продал его за 40 000 долл. через девять недель после приобретения. Я сделал 8000 долл.! Это больше, чем я зарабатывал за девять месяцев в супермаркете.

Покупка домов стала моим хобби. Я находил дом, доводил его до ума и продавал. Это было развлечением, и я делал неплохие деньги.

Под конец мой богатый друг указал мне на глупость этого занятия.

Богатые люди продают что-то по трем причинам, – сказал он. – Во-первых, это им больше не нужно. Причина, по которой они что-то покупали, исчезла, вещь не приносит больше пользы, или же она сильно возросла в цене.

Вторая причина: им предложили неприлично большую сумму за эту вещь – намного больше, чем она в действительности стоит, и даже лучше, если появится неплохой шанс купить ее снова, но уже по более низкой цене. Такое происходит во времена бумов. Люди переплачивают за вещи – недвижимость, акции, какие-то трофеи. А затем может наступить спад. Но они тем не менее должны быть готовы пожертвовать этим активом, может так случиться, что они никогда больше не увидят эту вещь, и цена в этом случае действительно должна быть экстраординарной.

Третья причина, по которой богатый человек продает, заключается в том, что при покупке была допущена ошибка. Расчет оказался неправильным, или неправильно было оценено время, цена, или же резко изменились обстоятельства. И тогда большой человек вынужден проглотить свою гордость, признать свои ошибки и продать дрянное приобретение, чтобы высвободить деньги и вложить их во что-то более достойное.

Во всех остальных случаях богатые люди накапливают инвестиции, но приобретают они только по-настоящему ценные вещи. Кое-кто из моих друзей в плохие времена годами жили на то, что продавали вещь за вещью – но ценные вещи! – из того, что они накопили, пока ситуация не изменилась к лучшему.

Они редко покупают, если не уверены, что стоимость вещи возрастет или, по крайней мере, не упадет. И в приобретениях они всегда сохраняют терпение. Один мой коллега любит говорить: «Сделка жизни случается два раза в неделю!» – имея в виду, что редко бывает, чтобы появившаяся «возможность» не представилась еще раз в том же самом иди другом виде.

Обычные люди тратят слишком много, а затем оправдываются за бездарное приобретение и необходимость подавать декларацию о покупке, говоря: «Была распродажа», или «Удалось поторговаться», или «Я не один раз смогу этим воспользоваться», в то время как им это не нужно, это не было так дешево, и они могли использовать это только один раз! Богатые люди ждут до тех пор, пока смогут себе позволить именно то, что они хотят, и затем находят это и приобретают с максимальным рычагом, эффективно с точки зрения налогообложения – словом, умно.

– Вопреки распространенному мнению, богатые люди редко платят собственными деньгами за что-либо, пусть даже за свои игрушки и капризы. Если есть способ обойтись без того, чтобы трогать денежные потоки, и который высвобождает деньги для инвестирования, или же дает возможность разделить или уменьшить риск при покупке, используя деньги других людей или привлекая в проект других участников, богатые люди обязательно воспользуются такой возможностью.

Но они знают, что никогда не следует рассеивать средства. Богатые люди прекрасно понимают, что лучший способ обеднеть – это переоценить свои возможности, подключиться к слишком рискованному проекту, занять слишком много денег под высокие проценты. Именно такой подход отличает богатых от обычных людей. Богатые знают, как использовать рычаг, не перенапрягаясь, как оценить риск, но не рисковать всем или слишком многим.

Но самое главное – богатые никогда не продают качественные активы. Возьмем, к примеру, твой самый первый дом – тот, что ты продал. Ты получил за него хорошую цену?

– Конечно, на 35 % больше того, что я заплатил за него, – ответил я.

– А сколько ты выручил после всех расходов?

– Тоже неплохо: получил 20 % прибыли.

– Действительно, неплохая прибыль. Однако скажи мне вот что: сколько домов ты бы купил и продал за последние пару лет?

Я задумался.

– Около пятидесяти.

– Это много. А что бы было, если бы ты оставил всю эту недвижимость у себя?

– Ну, для начала я не получил бы той прибыли, которая мне досталась после продажи, – отвечал я, защищая свою позицию.

– Это верно, но подумай вот о чем: сколько из всех этих домов стоило бы придержать? Иными словами, сколько из них было покупками высшего сорта?

– Э-э… почти все, я думаю.

– А сколько времени ты занимался поисками этих домов?

На этот вопрос я знал ответ.

– Долго!

Последние три года я посвящал поискам недвижимости каждые четверг и субботу, выводя из терпения десятки агентов по недвижимости, ползая вдоль стен с измерительной рулеткой, забираясь под фундамент с фонарем, отворачивая краны и спуская воду в унитазах, добиваясь скидки на переговорах и делая заявки на аукционах, после чего начинался ремонт – сдирание старых обоев, покраска, полировка. Затем следовал поиск покупателя и продажа…

Теперь я подумал, что это была тяжелая работа. Сначала надо было найти дом, потом поднять его стоимость.

– Так вот, – продолжил он, – представь, что ты потратил это время на накопление. Сколько домов из тех, что ты продал, ты мог бы оставить у себя, как ты думаешь?

Я пожал плечами.

– Наверно, треть.

– Значит, по твоим подсчетам, ты мог бы оставить треть, а? Так, если эти 17 домов стоили в среднем по 200 000 долларов каждый, а они выросли в цене на 10 % в год, ты бы получил маржу 1125 000 долларов. Иными словами: к настоящему моменту ты бы стал миллионером. Не было ли это одной из твоих целей?

– Гм… да, – промямлил я. Порка, как всегда, заслуженная.

– А сколько же ты на самом деле сделал, покупая и продавая все эти дома?

Мне нужно было все подсчитать, и ответ удивил и смутил меня. После того как я оплатил все расходы, почтовые сборы, комиссионные агентам, рекламу, услуги юристов, ремонт и налоги, сумма нетто составила чуть больше 250 000 долл. Тогда это показалось мне много, однако расходы поглотили немалую долю моих прибылей, в особенности эти проклятые налоги.

– Таким образом, – подвел итог мой богатый друг, тоном который, как я, знал предвещал очередной урок, – ты не только купил и продал недвижимости на 10 миллионов долларов и сделал на этом только 2,5 % прибыли, ты еще и отказался от трети этой потенциальной недвижимости, продав все дома и не придержав ни одного.

– Гм… наверно, так.

– И где теперь эти деньги?

– Не знаю.

– Вот именно, – сказал он, подняв бровь – Качественные активы, которые держишь у себя долго, сделают тебя богатым. Неважно, насколько велик твой доход, но если ты не откладываешь на инвестирование какой-то его части, тебе не разбогатеть. Богатые люди заставляют свои деньги работать на них, как рабов, так что они сами не должны работать.

Научись жить на 70 % своих доходов. Остальное пусть работает на тебя. Если не можешь жить на 70 %, живи на 80. Не можешь жить на это, живи на 90. Если и с этими деньгами не можешь жить, ради Бога, живи на 99 %, но хотя бы 1 % откладывай на будущее, а в дальнейшем доведи до 70 %. Помни: ты поймешь, что стал богатым, когда доход, полученный от всех инвестиций, превысит твои затраты на все, что тебе нужно, все, что ты хочешь, чего страстно желаешь. В конечном счете ты будешь жить на мельчайшую частицу твоих доходов. Фактически ты не сможешь потратить то, что зарабатываешь.

– Вот уж будет замечательно, – радовался я. – Мне хочется много потратить!

– Если хочешь когда-нибудь стать богатым, тебе пора перестать продавать и начать накапливать.

Урок

Вы поймете, что разбогатели, когда доход от всех ваших инвестиций превышает ваши расходы. Научитесь жить на 70 % своих доходов, а остальное вкладывайте в накопление активов, цена которых со временем возрастет. Богатство происходит от накопления качественных активов, сохраненных в собственности в течение долгого времени.