Текст книги "Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем"

Эксклюзивно для «загородки»: схемы мошенничества с землей и домами

Мошенничество на рынке загородной недвижимости встречается значительно реже, чем на квартирном. Во-первых, рынок загородной недвижимости начал бурно развиваться позже рынка квартир. Во-вторых, загородные объекты имеют меньшую ликвидность, то есть в случае необходимости их сложнее продать, что создает препятствия для некоторых видов мошенничества, в особенности тех, где сама преступная схема предполагает многократную продажу объекта в максимально короткие сроки. В-третьих, количество объектов загородной недвижимости меньше количества квартир, а следовательно, меньше число их владельцев, что само по себе сужает выбор подходящих кандидатур для совершения преступления. Немаловажную роль играет и то, что среди собственников и покупателей загородной недвижимости реже встречаются представители социально незащищенных слоев населения – пожилые одинокие люди, инвалиды, многодетные и неполные семьи, а также семьи с низкими доходами. А ведь именно они, по статистике, чаще других попадаются на удочки жуликов.

Важно отметить, что значительная часть мошеннических схем на рынке загородной недвижимости повторяет приемы аферистов, специализирующихся на квартирах. Точно так же практикуются многократные продажи одного и того же объекта, продажи участков по фальшивым доверенностям, мошенничество при взаиморасчетах. Неожиданно появляются наследники и требуют свою долю в уже купленном участке. Заключаются сделки, заведомо совершаемые с обманом, чтобы в дальнейшем их можно было через суд признать ничтожными, и т. д. (подробнее читайте об этом в главе 2 «Вторичный рынок жилья: самый лакомый кусочек?»).

Но есть на рынке загородной недвижимости и свои особенности. Они связаны с тем, что в отличие от городского рынка жилья, где правовые отношения определяются Гражданским, Налоговым и Жилищным кодексами, на «загородке» к ним прибавляется еще и Земельный. Кроме того, нормы законодательства в различных субъектах федерации могут быть проработаны в разной степени. Поэтому потенциальных лазеек для мошенников на рынке загородной недвижимости даже больше, чем на рынке квартирном. Это позволяет предположить, что с дальнейшим развитием рынка загородной недвижимости жулики заинтересуются им более плотно.

Не будем делать долгосрочных прогнозов и остановимся на тех видах мошенничества, которые существуют на сегодняшний день.

Обещанного три года ждут. Представление о будущем участке начинает формироваться с того момента, когда вы увидели рекламное объявление в газете, журнале или на билборде. Предположим, вам «пообещали» дом вашей мечты с башенками, под черепицей и с палисадником. Вы тут же набираете указанный в объявлении номер и очень скоро выезжаете на местность, чтобы увидеть свою мечту «живьем». Неважно, что на деле вы видите чистое поле, только-только размеченное на участки. Ваше воображение дорисовывает недостающие элементы, а продавец всячески подогревает и подпитывает ваши фантазии, убеждая, что именно так все и планируется. Он обещает, что через определенное время к вашему участку будут подведены газ, вода, электричество и канализация. К дому можно будет подъехать по удобной асфальтированной дороге. Если речь идет о продаже участка с подрядом, то продавец рассказывает вам, какой прекрасный дом скоро вырастет на этом месте: и с башенками, и под черепицей, точно такой, как вы видели в рекламном объявлении. Так же скоро появится инфраструктура, контрольно-пропускной пункт на въезде, и будущий поселок будет охраняться по периметру. Это достаточно стандартный набор благ, которые предлагаются в современных загородных поселках. Вы платите энную сумму денег, подписываете договор, получаете свидетельство о праве собственности на землю и терпеливо ждете обещанного. Но оговоренный срок истекает, а коммуникаций по-прежнему нет, дорогу проложили, но не асфальтированную, а щебеночную, дом все еще не достроен, но уже понятно, что никаких башенок на нем не будет.

Подобный сценарий очень широко распространен на загородном рынке. В юридически строгом смысле его далеко не всегда можно назвать мошенничеством, потому как мошенничество предполагает изначальный злой умысел, а планировал ли продавец в тот момент, когда расписывал перспективы будущего поселка, вас обмануть, узнать невозможно. Чаще бывает, что неопытные, недальновидные застройщики просто не могут с самого начала рассчитать свои силы, ввязываются в «игру», не имея досконально проработанного бизнес-плана, в котором учтены все предпринимательские риски. Или и вовсе не представляют, с какими трудностями им предстоит столкнуться в процессе строительства. Ослепленные перспективой быстрых и легких денег, покупают кусок земли и, не выяснив толком всех нюансов, связанных с прокладкой коммуникаций, начинают распродавать участки. Низкие цены притягивают таких же неискушенных покупателей, что позволяет быстро привлечь деньги на дальнейшее строительство, то есть инвестировать в развитие проекта за счет покупательских средств. Далее застройщики, которые все еще планируют добросовестно выполнить свои обещания, данные клиентам, пытаются подключиться к коммуникациям и сталкиваются с тем, что это практически невозможно или стоит во много раз дороже, чем они предполагали. Но покупательские средства к этому моменту уже потрачены. И в результате застройщики не могут ни вернуть денег покупателям, ни выполнить данные им обещания. И от того, было ли это умышленное мошенничество или это следствие непрофессионализма застройщика, результат для покупателя не меняется.

Об одном из случаев, демонстрирующих, как за самонадеянность застройщиков пришлось платить покупателям, рассказывает руководитель подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Проспект Вернадского» Сергей Борисович Цывин: «Участки в поселке продавались по предварительному договору. И уже после подписания контракта с покупателями объект договора, то есть земля, был заложен в банке. Видимо, изначально застройщик надеялся, что, получив банковский кредит, он вложит эти средства в развитие проекта, получит некую прибыль, вовремя вернет деньги банку и таким образом все закончится благополучно. Но на деле ситуация разрешилась иначе. Кредит застройщик вернуть в срок не смог, и банк забрал участки как залоговую массу. Покупатели обратились с претензиями в банк, предъявив свои предварительные договоры. Но вся беда в том, что с целью уклонения от налогов в договорах далеко не всегда прописывается реальная сумма, которую отдали покупатели застройщику. И банк предложил покупателям возместить ему разницу между действительной ценой участков и той, которая указана в договорах. Мол, заплатите – и получите свою землю. В результате по факту мошенничества со стороны застройщика было возбуждено два уголовных дела».

Методы предупреждения. Важно еще в процессе обсуждения сделки настоять на том, чтобы все ожидания были максимально подробно и четко прописаны в договоре. Как бы красноречиво вам ни расписывали перспективы будущего участка, необходимо помнить, что наличие устной договоренности, во-первых, очень трудно доказуемо в суде, а во-вторых, может быть просто не принято судом в качестве надлежащего доказательства. В случае если речь идет о предварительном договоре, следует помнить, что это всегда некоторый риск. Единственный способ минимизировать степень риска – сотрудничать только с проверенными компаниями или хотя бы требовать указать в договоре действительную стоимость участка. Кроме того, тот факт, что у поселка не заключен договор с крупным агентством недвижимости, уже повод насторожиться. Дело в том, что сотрудничество серьезного агентства и поселка начинается со всесторонней юридической проверки. Например, юристы Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» обязательно выясняют целый ряд моментов, в том числе действительно ли у застройщика есть все права собственности на данную землю, получены ли технические условия на подключение инженерных коммуникаций. Именно поэтому тот факт, что застройщики продают участки, минуя агентство, нередко может означать, что они и сами понимают, что имеющийся у них пакет документов серьезной проверки не выдержит.

«Картонный» дом, или Экономия на строительных материалах. Одной из разновидностей мошенничества на рынке недвижимости является экономия заказчиком или подрядчиком денег во время проведения строительных работ за счет нарушения строительных нормативов, в том числе использования низкокачественных строительных материалов. По сути, этот вид мошенничества аналогичен продаже гнилых яблок, когда сверху для создания видимости кладут несколько свежих, привлекательных фруктов.

Рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Проспект Вернадского» Алексей Анатольевич Сенчук: «У нас была ситуация, когда нашей клиентке пытались продать дом с фундаментом в 50 сантиметров. Во время строительства застройщик понимал, что дом на таком фундаменте не сможет стоять, и тем не менее "экономил".

Причем строил дом не какой-нибудь дилетант, ничего не понимающий в правилах строительства, а так называемый точечный застройщик. Точечный застройщик – это тот, кто покупает отдельные участки, ставит на них дома, а затем эти дома продает. Естественно, чем дешевле обойдется дом, тем больше прибыль застройщика. Соответственно, застройщик стремится сэкономить на всем – он выбирает самые дешевые участки, экономит на проектно-изыскательских работах, экономит на закладке фундамента и проведении строительных работ.

Предположим, что для заливки нормального фундамента требуется 500 тысяч рублей, а застройщик тратит 200, затем "экономит" на стенах и т. д. В результате покупатель приобретает здание, которое внешне может выглядеть вполне нормально, но на самом деле не соответствует строительным нормативам, а значит, быстрее разрушается, то есть теряет в стоимости.

Наша клиентка, когда сделка еще была на регистрации, приехала в свой новый дом и обратила внимание на трещины в здании, закрытые сайдингом. Заказали строительную экспертизу, которая показала, что причиной появления трещин является несоответствие фундамента строительным нормам. Тогда мы приостановили регистрацию и потребовали от застройщика провести работы по укреплению фундамента за его счет. В результате для застройщика этот дом обошелся даже дороже, чем если бы он с самого начала строил по правилам. В данном случае всем участникам сделки относительно повезло. Покупательница вовремя заметила строительный "брак" и добилась его устранения за счет продавца. Продавец хотя и не получил всей ожидаемой прибыли, все-таки успешно продал здание. Наша Корпорация также осуществила успешную сделку, которая рисковала сорваться по вине застройщика».

Заметим, что мошенничество, связанное с нарушением строительных нормативов, опасно не только для кошелька покупателя, но также для его здоровья и даже жизни. Предположим, что в вышеописанном случае покупательница обнаружила бы низкое качество фундамента уже после окончания сделки. Тогда ей пришлось бы отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что ей продали товар ненадлежащего качества. При этом нет никаких гарантий, что суд принял бы решение в ее пользу. Или покупательнице пришлось бы устранять недоделки за свой счет. Возможно, что она решила бы продать данное здание. Тогда в случае, если бы она открыто указала на недостатки фундамента, ей пришлось бы снизить цену на здание (то есть потерять деньги). В противном случае, если бы она скрыла недостатки здания, она сама стала бы мошенницей, и уже новый покупатель мог бы подать на нее в суд.

В наихудшем случае покупательница могла бы вообще не заметить низкого качества строительных работ до тех пор, пока не произошло бы обрушение всего здания или его части.

Методы предупреждения. В данном случае единственным надежным рецептом является старинный лозунг общества спасения на водах: «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих». При покупке любого объекта недвижимости будьте предельно внимательны, изучайте все конструктивные особенности здания, в случае малейших подозрений требуйте проведения строительной экспертизы. Теоретически качество застройки должны контролировать органы архитектурно-строительного надзора (в Москве это Комитет государственного строительного надзора, сокращенно Мосгосстройнадзор, в Московской области – Главное управление государственного строительного надзора). По Градостроительному кодексу Российской Федерации предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В реальности ответственность за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства (согласно статье 9.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях) крайне незначительна. Самый большой штраф, который может быть наложен на юридическое лицо, по чьей вине нарушены нормы строительства и затронуты характеристики безопасности здания,– 500 тысяч рублей. При этом для физического лица, совершившего такое же нарушение, штраф составит не более 5 тысяч рублей. Понятно, что в случае выявления нарушения строительных норм владелец компании-застройщика, скорее всего, попытается дать взятку представителям строительного надзора для того, чтобы в акте о нарушении виновником оказалось физическое лицо. Дескать, виноват некий нерадивый рабочий, который с готовностью выплатит штраф. Даже при сумме взятки в 300 тысяч рублей для застройщика такое решение вопроса обойдется на 200 тысяч рублей дешевле, чем в случае признания виновным предприятия-застройщика.

Реальная судебная практика России доказывает, что даже в случае обрушения здания, повлекшего за собой гибель десятков людей, виновные могут вообще не понести никакой ответственности. Так, вечером 14 февраля 2004 года в результате обрушения крыши аквапарка «Трансвааль» погибли 28 человек (из них 8 детей), 193 человека получили ранения (из них 51 ребенок). По факту катастрофы прокуратура Москвы возбудила уголовное дело в рамках статьи 109 части 2 Уголовного кодекса РФ (причинение смерти по неосторожности). В результате расследования было установлено, что крыша обрушилась из-за «совокупности проектных ошибок» – при проектировании были допущены ошибки в расчетах, кроме того, во время строительства дорогие алюминиевые конструкции были заменены дешевыми железобетонными. Прокуратура пришла к выводу о виновности главного конструктора проекта Нодара Канчели, которому тут же была предложена амнистия в связи со 100-летием Государственной Думы РФ. В отношении второго обвиняемого – начальника Мосгорэкспертизы Анатолия Воронина – уголовное дело было прекращено за отсутствием состава преступления.

Ограничения в использовании. Достаточно распространенным видом мошенничества является сокрытие продавцом ограничений в использовании земельного участка. Такие ограничения могут существовать прежде всего в охранных зонах. Охранные зоны – это земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, газо-, водо– и других трубопроводов, ЛЭП, электро– и телефонных кабелей. Кроме того, ограничениями на использование могут быть водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы, а также земли с подвижной почвой, прилегающие к землям железнодорожного транспорта.