Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Текст добавлен: 29 сентября 2016, 06:07

Текст книги "Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем"

Автор книги: М. Шмырев

Соавторы: Н. Сухорукова

Жанры:

Юриспруденция

сообщить о нарушении

Текущая страница: 3 (всего у книги 9 страниц)

Назад к карточке книги

Правила работы всех серьезных риелторских компаний категорически запрещают агентам принимать деньги у клиентов. В отдельных случаях платежи (авансы, средства на ускоренную приватизацию продаваемой квартиры и пр.) могут осуществляться только после заключения договора на обслуживание (оказание услуг). На руках у клиента должен остаться экземпляр такого документа. Но и в этом случае передавать деньги на ответственное хранение можно лишь в обмен на сохранную расписку (договор, соглашение), в которой определены назначение платежей и условия возврата средств через уполномоченных сотрудников.

Но бывает, что мошенники легко «обходят» сотрудников небольших или относительно недавно появившихся компаний – предлагают сделать те же работы, что и риелтор, только дешевле, или придумывают другие, не менее заманчивые условия. Возможно, аферисты действительно возьмут меньшие комиссионные, но впоследствии у их «клиентов» могут появиться большие неприятности, вплоть до потери квартиры. Поэтому в процессе подготовки сделки следует поддерживать контакт только со своим риелтором и, получив любое предложение, исходящее не от него, не реагировать, а еще лучше – дать знать риелтору о сути предложения. В таком случае у мошенников просто не останется пространства для маневра.

Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практикиЭкспертиза

Расскажу я вам, друзья, историю, как я экспертом прокуратуры был, по самому настоящему уголовному делу. Пришли к нам однажды в офис из межрайонной прокуратуры двое граждан – следователь с помощником прокурора. Экспертизу им, видишь ли, нужно было провести. Жулики большую квартиру в стареньком доме на Кутузовском проспекте продали, а взамен купили хозяину жилье в Братеево, в новом доме. Оформили все по БТИ, доплату забрали себе. Хозяина с семьей в Братеево перевезли, а денег им никаких не дали. Метражи-то в квартирах одинаковые, а цена балансовая, государственная. В Братеево она даже выше, чем на Кутузовском проспекте, получается (износ-то большой, дом 1952 года!). Милиция нашла жуликов, повязали их, арестовали то есть, а они отпираются: «Вины-то нашей нет, все честно – поменяли то на это!»

Запутались прокурорские с милицейскими, ничего сделать не могут – нет корысти вроде никакой – по документам цены одинаковые. Сидит следователь у себя в кабинете, а жулик через стол улыбается, глазки жмурит и смотрит на следователя лукаво.

«Ничего-то ты не сделаешь, – думает, – руки у тебя коротки. Выскользну я отсюда, как намыленная пуля!»

Рассердился следователь да и решил в компанию нашу за помощью обратиться. Приехал к нам, в кабинет ко мне вошел. Вижу – помочь нужно прокуратуре, ускользнут жулики, других обманывать начнут. Следователь мигом бумаги оформил, в эксперты меня завербовал. «Сколько, – говорит он, – с прокуратуры причитается за оценку?» Говорю ему искренне: «Прокуратура у нас небогатая, поэтому, если я с вас настоящую сумму запрошу, бюджет не сойдется. Не хочу государство за карман держать, сделаю дело свое из одного принципа, искусство любя». Следователь так лицом и просветлел.

Приехали на объекты, осмотрели все внимательно. Картина, в общем, ясная была – что Братеево, что Кутузовский проспект, метраж-то одинаковый, но в Братеево и первый этаж еще. Стал я экспертное заключение писать. Только первый лист написал, телефон – дилинь-дилинь. Беру трубку – звонит знакомый риелтор из мелкой фирмы, каких и тогда, и сейчас на рынке тьма. Говорит: «Я слыхал, ты экспертизу пишешь, так здесь человек есть, которому до этого дело». Отвечаю ему, что хорошо, мол, разговор интересный. «Только, – говорю, – посредники мне здесь не нужны, пусть приходит человек твой, поговорим». Понял я сразу, о чем разговор у нас пойдет да на каких тонах беседа проходить будет... Трубочку телефонную поднял, набрал номер следователя, описал в двух словах ситуацию.

Приходит ко мне через день человек от риелтора знакомого – косая сажень в плечах, в общем, ясно все.

«Ты, – говорит (так безапелляционно, знаете), – напишешь все так, как я тебе скажу. Напишешь по-другому – ну ты понял, что будет, а в случае, если отпустят дружбанов моих, – откатим тебе тысячи две». «"Черной" зеленью, – спрашиваю, – или наличными?» «Нет, – смеется верзила, – сольем по безналу, на счет компании твоей, по-белому». Поговорили еще о том о сем, и ушел проситель.

Сел я за экспертизу, пишу правду, как положено. Закончил через пару дней, сшил листы, печати наложил, как заведено, повез в прокуратуру.

Прихожу к следователю, а тот сияет как самовар начищенный. «Спасибо, – говорит, – Михаил Исаевич, за ваш звоночек своевременный, мы вашего гостя провели наружным наблюдением и теперь всю шайку накрыли, как говорится, медным тазом. Раскрываемость по району замечательная получилась». Через какое-то время и суд подошел, осудили всю банду на разные сроки заключения, а квартиры, насильственно отнятые и мошенническим путем захваченные, законным владельцам вернули. А мне сам прокурор благодарственную бумагу вручил, спасибо, дескать, компании вашей риелторской и вам, Михаил Исаевич, за проявленное усердие. Вот так-то.

Михаил Исаевич Раздольский, руководитель подразделения вторичного жилья «ИНКОМ-Октябрьское поле»

Крутые яйца

Расскажу я вам, друзья мои, про крутые яйца – иначе никак не назовешь. История эта произошла лет семь-восемь назад, но запомнилась мне крепко, сейчас сами поймете почему.

Обратилась ко мне тогда дама, пожелавшая продать квартиру. Стал я у нее выяснять историю объекта и вот что узнал. Жила она в этой квартире с бабушкой с самого детства, потом повзрослела, вышла замуж и к мужу прописалась. Бабушка ее осталась, значит, одна. А на освободившиеся квадратные метры напросился пожить не то троюродный брат, не то свояк этой моей клиентки – сейчас уже и не вспомню. Сам он недавно с зоны вернулся, и старушка, добрая душа, пустила его к себе – из жалости, да и веселей вдвоем получается.

Прописался он у нее, сменил статус. Только на воле жил не очень экономно – быстро понаделал долгов и стал думать, как расплатиться. И решил, что проще всего – завладеть бабкиной квартирой. Привел к ней своего товарища, говорит: «Я пока у знакомой поживу, а приятель пусть на моем месте побудет, ему после отсидки деваться некуда». А сам подлость вот какую задумал: когда был он в местах не столь отдаленных, кто-то рассказал ему, что ежели человека крутыми яйцами кормить, да не просто крутыми, а часов двенадцать проваренными, то человек этот, недельки две таких яичек поев, копыта в сторону откидывает. И ни одна экспертиза, дескать, потом этого яду не обнаружит. Говорит он бабушке: «Этот друг мой, мамань, в ресторане работает, может яйца крутые тебе носить, которые от салатов остаются. Бесплатно!» Та и обрадовалась.

Варят они на другой квартире с друганом яйца и старухе носят. Бабуля довольная: яичные блюда готовит, а помирать не собирается. Неделя проходит, другая... Злодеи опечалились – не действует рецепт. Стали прикидывать, как старуху по-другому извести. Квартирой-то завладеть хочется, а бабка крепкая. Придумали тогда они такое злодейство: взяли кастрюльку маленькую и ей подержать дали: передай, дескать, кастрюльку! Бабушка кастрюльку родственничку своему передала, а на ручках отпечатки ее остались – по крайней мере бандюги так думали.

Ночью, когда женщина спала, налили они в эту кастрюльку воды, положили в нее варенные вкрутую яйца, поставили на плиту и открыли газ. Сами сидят в противогазах, ухмыляются: «Вот как мы ловко придумали!» А задумка была такая – когда бабушка заснет, открыть вентиль на полную мощность и напустить в квартиру побольше газа. Когда жилье отравой наполнится, старушка задохнется. Потом вентиль почти закрыть, будто маленький огонек горел. Придут люди, увидят кастрюльку на плите с переваренными яйцами и подумают: «Вот беда: вода кипела-кипела, вылилась, слабый огонек залила, так газ в квартиру и попал». Потом явится следователь, посмотрит на все и решит: «Старушка сама задохнулась, никто не виноват». А этих уголовников якобы и дома в то время не было.

Сидят, значит, злодеи в противогазах, ждут, когда старушка задохнется. Надоело им сидеть, заглянули в старухину комнату, смотрят – лежит она и не шевелится. «Ну все, – говорят, – кончилась бабуська!» Закрыли конфорки, кроме одной, да и ушли.

Через какое-то время соседи почуяли запах, вызвали 04. Приехал «Мосгаз», вошли в квартиру, проветрили – а бабушка-то жива! Форточка в ее комнате приоткрыта была, а бандюги и не заметили. Откачали ее, ожила.

Не понравилась следователю эта история, взяли жуликов в оборот. Те сначала отнекивались, а потом в содеянном и признались. Квартиру-то, конечно, захватить им не удалось, а вот старушка после всего этого спокойствия лишилась: стала нервничать да болеть, а вскоре и померла. Внучка этой жилплощадью владеть не захотела, так и пришла ко мне ее продавать.

Вот такие казусы случаются, если в квартиру неизвестно кого подселять!

Михаил Исаевич Раздольский, руководитель подразделения вторичного жилья «ИНКОМ-Октябрьское поле»

Клиент, да не тот!

Разные необычные истории с риелторами случаются. Бывают и казусы всякие. Но ведь именно в умении вынести пользу из любой ситуации и состоит риелторское мастерство.

Так, продавали мы с приятельницей дорогущую квартиру в самом центре, на Тверской улице. Договорились с потенциальным покупателем о встрече у подъезда. Я поднялась в квартиру, а моя подруга осталась внизу, заглядывая с надеждой в каждую проезжающую мимо машину. А надо сказать, приятельница моя – девушка сверхъестественной женственности и привлекательности. Представляете себе очень симпатичную, модно одетую девушку, стоящую на обочине Тверской и провожающую взглядом каждую приличную машину... Проходит минут десять-пятнадцать. И вот останавливается блестящая во всех отношениях иномарка, из которой выходит блестящий во всех отношениях мужчина. Наконец-то! Моя подруга радостно бросается ему навстречу, мило улыбаясь, со словами:

– Вы – клиент?

Сразу же оценив внешность девушки, так же радостно улыбаясь, мужчина ответил утвердительно и ринулся навстречу.

– Тогда пойдемте скорее в квартиру!

Еще более расплывшийся в улыбке мужчина, как загипнотизированный кролик, покорно поплелся за моей приятельницей в подъезд.

Представляете его возмущение, когда цена, названная ему, превысила все разумные пределы? А теперь представьте себе возмущение моей подруги, когда она поняла, почему его возмутила цена и что он имел в виду.

Самое забавное, что в конечном итоге, когда все прояснилось и все извинения были принесены и приняты, он все-таки стал нашим клиентом и купил себе квартиру, правда, не эту, но не дешевле.

Татьяна Владимировна Процько, главный эксперт подразделения вторичного жилья «ИНКОМ-Арбатское»

ГЛАВА 3. НОВОСТРОЙКИ: ЧЕРЕЗ ТЕРНИИ К НОВОСЕЛЬЮ

Интересно получается...

В Древней Руси и вплоть до XIX века строительные организации, которые выступали в роли современных подрядчиков, назывались дружинами. Жилые деревянные здания, в том числе деревенские избы, строили плотничьи дружины, которыми руководили старосты, или отдельные самостоятельные плотники – индивидуальные предприниматели, как сказали бы сегодня, или рубленики, как говорили в те времена. Каменные строения – хоромы и храмы, которые требовали больше специальных знаний и профессиональных навыков, возводились строительными дружинами с более сложным устройством. Руководил дружиной зодчий, он же мастер, он же здатель, он же «зижител и хитрец, и художник, и творец», а по-нашему, по-современному – архитектор. Еще 20-30 человек – это помощник зодчего, кузнец, плотник и около 15 человек каменщиков. Остальных – подсобных рабочих – набирали каждый раз прямо на месте строительства. Особенность профессии строителя тех времен состояла в том, что он большую часть времени проводил в «командировках». Дело в том, что строительные дружины были кочевыми – завершив строительство сооружения в одном городе, они, если работы здесь для них больше не было, ехали в новый населенный пункт. Карты перемещений той или иной дружины легко составляются историками при сопоставлении чат начала строительства той или иной группы зданий, объединенной одними и теми же техническими и архитектурными приемами. Например, доподлинно известен маршрут перемещений новгородской строительной дружины X11 века: как только заканчивается возведение церкви Успения на Торгу, начинается строительство в Пскове. Затем, с начала 50-х годов XII века, оно там прекратилось, по началось в Ладоге. А с 60-х годов прервалось в Ладоге и переместилось в Новгород. Интересно, что в летописях в качестве строителя почти всегда указывался вовсе не зодчий, а заказчик – князь, боярин или митрополит. Что, впрочем, вполне соответствует современной тенденции называть строителем здания не архитектора или того, кто непосредственно руководит стройкой, а застройщика, который выступает только заказчиком работ.

Долевое участие в строительстве: предупрежден – значит вооружен

Рынок первичного жилья (иначе говоря, новостроек) является одним из самых проблемных секторов российского рынка недвижимости. При этом мошенничество в юридически точном смысле этого слова встречается здесь не так часто. Гораздо более распространены недобросовестные сделки, которые под статью Уголовного кодекса «Мошенничество» не подпадают, но тем не менее таят в себе серьезные риски для покупателей. По данным Минрегионразвития РФ, на 1 ноября 2010 года в стране насчитывалось свыше 800 проблемных объектов, строительство которых ведется при соинвестировании граждан. Это 8,5 % от общего числа строящихся многоквартирных домов.

Из-за большого числа дольщиков, обманутых застройщиками, за долевым строительством укрепилась дурная слава, которая постоянно подкрепляется многочисленными сообщениями в СМИ, где к уже известным негативным фактам прибавляются все новые и новые.

Сам факт широкого распространения долевого строительства в России говорит о серьезных проблемах в российской экономике. Дело в том, что явление долевого строительства появилось вовсе не в развитых европейских странах или в США, как некоторые ошибочно полагают, а в Аргентине, латиноамериканской стране третьего мира. Главные причины появления долевого строительства – низкий уровень жизни и высокая инфляция. Изобретенная в Аргентине схема удобна тем, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства, причем заплатить сумму гораздо меньшую, чем за готовую квартиру в уже построенном доме.

Со временем, если экономическая ситуация в России улучшится и покупка готового жилья станет более доступной, процент долевого строительства от общего объема рынка жилья наверняка уменьшится. Но сейчас, когда более 50 % жилья в России строится на средства от долевого участия, знать о подводных камнях этого вида сделок с недвижимостью просто необходимо. Именно о них мы и расскажем в этой главе.

Каким должно быть долевое строительство

В общем случае рынок недвижимости вообще и новостроек в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. На рынке новостроек в теории должна действовать следующая схема: некий застройщик находит площадку под застройку, оформляет все необходимые для строительства документы, разрабатывает проект жилого дома, затем строит здание (за счет собственных или заемных средств), производит подключение коммуникаций и наконец продает готовые квартиры по среднерыночной цене. На практике в современной России значительное количество многоквартирных жилых домов строится с привлечением средств дольщиков. При этом застройщик зачастую привлекает средства дольщиков еще до начала строительства. С одной стороны, такой вид строительства делает квартиры дешевле, но с другой стороны, он дает больше возможностей потенциальным мошенникам.

Необходимо отметить, что вопреки широко распространенному заблуждению стоимость квартиры при долевом строительстве ниже, чем при покупке готового жилья, не потому, что готовое жилье само по себе стоит дороже (или за счет роста цен на недвижимость за время строительства), а потому, что практически дольщик является инвестором строительства. Как известно, инвестор – это лицо или организация, совершающие связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Прибыль, которую получает инвестор при долевом строительстве, – это разница с суммой, вложенной дольщиком в строительство, и продажной ценой готовой квартиры. Риск – это возможность того, что продажная цена готовой квартиры окажется ниже стоимости ее строительства, по каким-либо причинам не хватит средств на окончание строительства и т. д. По сути, любой гражданин, вступающий в долевое строительство, осознает он это или нет, становится своего рода предпринимателем. Так как в большинстве случаев реальная цель дольщика не извлечение прибыли, а решение жилищного вопроса, государство вопреки рыночной логике создало для этого типа частных инвесторов особое правовое положение, которое регулируется действующим с 1 апреля 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

В действительности бывают ситуации, когда застройщик начинает привлекать деньги дольщиков, не имея законного разрешения на строительство, необходимой проектной документации или не зарегистрировав право собственности или аренды на участок.

Закон предусматривает, что дольщик, узнав об отсутствии у застройщика необходимых документов, а следовательно, и права на привлечение денег, может потребовать от него немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере и возмещения понесенных убытков. Также в законе указано, что привлечение средств дольщиков должно осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве (из этого правила есть два исключения, которые мы рассмотрим далее). Данный договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор о долевом строительстве: точно по закону

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом. И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект дольщику, а дольщик обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Такой договор обязательно должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства от застройщика дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отметим, что после заключения договора участия в долевом строительстве указанная в нем цена может быть изменена только по соглашению сторон и только в том случае, если в договоре заранее предусмотрены случаи и условия ее изменения.

Закон предусматривает, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, качество объекта должно соответствовать оговоренным в договоре условиям.

В случае нарушения со стороны застройщика предусмотренного договором срока передачи объекта дольщику застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. При несоответствии качества участник долевого строительства, если иное не предусмотрено законом, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Более того, по закону по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если застройщик прекратил или приостановил строительство многоквартирного дома, частью которого является объект долевого строительства, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику. Кроме того, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, если застройщик не выполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором, на два месяца.

В качестве обеспечения исполнения застройщиком его обязательств по договору долевого строительства выступает земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

В качестве исключений из требования закона привлекать денежные средства граждан только по договору долевого участия допускается выпуск жилищных сертификатов и организация жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.

Выпуск и правила обращения жилищных сертификатов регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Отметим лишь, что в случае с сертификатом дольщик покупает не квартиру, а право на жилую площадь и в любой момент может потребовать возмещения денежных средств, эквивалентных текущей стоимости сертификата.

Назад к карточке книги "Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем"