Текст книги "Автомойка"

Автор книги: Дмитрий Дубровский

сообщить о нарушении

Текущая страница: 5 (всего у книги 10 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

10. Очистное оборудование и система оборотного водоснабжения

Один из самых частых вопросов, которые возникают у предпринимателей, желающих открыть мойку: куда девать грязную воду? Само собой, просто так ее в канаву выливать нельзя, и у Роспотребнадзора есть требования как к степени очистки оборотной и сбросной воды, так и к организации моечных процессов. Без соблюдения этих требований вам не согласуют проект и не позволят ввести мойку в эксплуатацию. А если найдут нарушения уже во время работы, грозит нехилый штраф.

В чем состоит основная проблема? По нашим законам, вы не можете сливать грязную воду в канализацию – ни в хозбытовую, ни тем более в ливневую. Существуют достаточно жесткие требования к качеству сточных вод, поступающих в эти системы. Никому не нужно, чтобы ваша грязная вода попала в систему очистных сооружений города, которые, как правило, изношены и работают на пределе, а потому есть вероятность различных эксцессов. Например, нефтяные загрязнения должны быть удалены до попадания в городские сети. Это прежде всего связано с тем, что сооружения биологической очистки городской канализации не предназначены для очистки стоков от нефтепродуктов, а их попадание в систему губительно действует на бактерии, которые очищают стоки от органических загрязнений. Ливневая же канализация очень часто вообще не имеет очистных сооружений, и все нефтепродукты прямиком попадут в реку. Таким образом, для мойки возможны следующие варианты работы.

1. Сделать абсолютно герметичные емкости для грязной воды и по мере заполнения вывозить эту воду машинами Спецтранса. Не факт, что проект такой мойки согласуют, хотя все возможно. Гораздо более важный момент – стоимость вывоза грязной воды просто съест всю прибыль автомойки. На мытье машины в зависимости от сезона и погоды уходит 100–200 литров воды. Утилизация кубометра воды стоит около 2 тыс. руб. Получается, что к себестоимости каждой мойки добавляется около 300 руб. Тут даже не прибыль, тут уже одни убытки.

2. Использовать систему оборотного водоснабжения, когда вода после мойки проходит очистку и ее можно использовать снова. Общий принцип работы системы оборотного водоснабжения: грязная вода после мойки стекает в водосборный лоток на полу, а оттуда попадает в специальный отстойник, который еще называют кессоном. Точнее говоря, это должен быть не один отстойник, а два-три, соединенные между собой трубами. В первом отстойнике оседает песок и крупные частицы грязи, во втором – нефтепродукты, а из третьего отстойника, который также называют насосной емкостью, первично очищенная вода забирается погружным насосом и подается в очистную установку. Там она проходит глубокую очистку и поступает обратно на вход АВД. Ополаскивание автомобиля делается свежей водой, чтобы не оставалось разводов. Чтобы система не переполнилась, расход свежей воды на ополаскивание составляет 10–15 % от общего расхода воды на мойку. Если используется 150 литров, то на ополаскивание нужно примерно 15 литров свежей воды. Стандартные очистные установки позволяют использовать воду до 50-100 циклов, после чего ее нужно утилизировать. По мере использования оборотной воды в процессе мойки в ней постепенно накапливаются соли, особенно зимой, когда дороги поливают антигололедной химией. Когда солей накопится сверх нормы, тогда и меняют воду. В этом случае стоимость утилизации уже не бьет по карману, да и за водопотребление платить нужно меньше.

В некоторых случаях чиновники могут разрешить сброс очищенной воды в ливневую канализацию после дополнительной доочистки, об этом нужно узнавать в местных инстанциях. Нормативами это запрещено, и если такие вещи согласуют, то это должностное преступление как со стороны чиновника, так и со стороны владельца мойки. Выданное разрешение, которое противоречит нормативам, не освобождает от ответственности. Есть нормативы качества сточных вод, которые могут быть сброшены в водосток, единые для всей территории РФ. Но также есть запрет на сброс производственных сточных вод в ливневую канализацию, а стоки от мойки машин – это производственные стоки.

Штрафы за превышение предельно допустимых концентраций (ПДК) различных веществ в стоках могут быть очень существенными – до 300 тыс. руб. за каждый обнаруженный факт сброса (пятикратная стоимость потребленной за полгода воды). Более подробно об этом вы можете узнать в местном отделении Роспотребнадзора и Водоканала. Разное превышение ПДК может стоить разных денег в зависимости от того, какой параметр превышен. Превышение по нефтепродуктам – одна сумма штрафа. По жирам – другая. Также на штраф влияет количество потребленной воды.

Однако же с обороткой есть существенные проблемы. Во-первых, оборотная вода чаще всего со временем начинает тухнуть и приобретает характерный запах, и чем дольше вода стоит в отстойниках, тем сильнее запах. Способы борьбы с запахом есть разные: озонирование, ультрафиолет, добавление в оборотную воду хлора и перекиси водорода. Обычно обходятся только перекисью и плюс к этому периодически добавляют в отстойники водопроводную воду. Либо можно использовать ультрафиолет + перескись. А вот озонирование для автомойки выходит слишком накладным.

Второй момент: сложности с оборудованием. Во-первых, оборотная вода не всегда очищается до качества водопроводной и сильно снижает ресурс АВД. Вода, прошедшая через дешевую очистную установку, содержит мелкие взвеси, которые работают как абразив и изнашивают движущиеся части насосов высокого давления, засоряют форсунки моечного оборудования и портят ЛКП моющихся автомобилей. Поэтому нужно мудрить с дополнительной фильтрацией на входе в аппарат. Во-вторых, нужно настраивать систему переключения подачи чистой воды и оборотной, причем желательно с пульта дистанционного управления, чтобы мойщику не нужно было никуда бегать: помыл обороткой, нажал кнопку на брелоке, сполоснул чистой.

Все это приводит к тому, что большинство владельцев моек, особенно ручных, покупают очистную установку только для того, чтобы согласовать проект и ввести мойку в эксплуатацию. То есть, грубо говоря, очистная стоит, но не работает, машины полностью моют водопроводной водой, а в отстойниках делают секретную сливную пробку и грязную воду сбрасывают в канализацию. Это, само собой, незаконно.

При этом очистная установка покупается исходя из простых соображений: все равно работать на оборотке не буду, поэтому смысла тратить много денег на нее нет, главное, чтобы СЭС одобрила. То есть покупается за $3–4 тыс. груда железа, которая даже в теории не работает, но зато с бумажкой-сертификатом.

Если вы не хотите иметь проблем с контролирующими организациями, придется использовать оборотную воду и вызывать илосос для откачивания осадка. В среднем илосос вызывают от одного раза в месяц до одного раза в полгода. Это зависит от объема отстойников, погоды и загруженности мойки.

Более или менее приличная очистная установка стоит минимум $10–15 тыс. Предложений на российском рынке достаточно много – «АРОС», «АРГО», «СОРВ-2», «КАСКАД». Перед тем как выбирать очистную, нужно сходить в местное отделение Роспотребнадзора и узнать, какую очистную установку они точно готовы согласовать, и уже после этого думать над выбором.

С автоматическими мойками ситуация получше, потому как там расход воды намного больше и нормальная система оборотного водоснабжения просто необходима. Например, на большинстве российских автоматических моек, использующих оборудование «Christ», очистные установки не просто стоят, но и работают. Как правило, это установки «Christ Fontis» с автоматической промывкой фильтров.

От типа мойки, числа постов и потока машин зависит необходимая производительность системы очистки. Обычно на двухпостовую ручную мойку достаточно производительности 1,2 м³/ч. В общем, для ручной мойки можно считать по 0,6 м³/ч на один пост. Для портальных и туннельных моек соответственно производительность должна приниматься по паспорту моечной установки.

Если отстойники располагаются под землей, они полезной площади не занимают, сверху будут только люки. Однако бывают и надземные отстойники. Чтобы решить проблемы с запахом оборотной воды, можно располагать отстойники вне помещения мойки, а если это технически невозможно, нужно продумать их вентиляцию.

С кессонами главный принцип – чем больше, тем лучше. Оптимально, когда объем отстойников позволяет обеспечить время отстаивания не менее 8 часов – от момента попадания воды в первый отстойник до момента ее забора на очистную установку. Например, при сбросе около 40 литров в минуту объем получается порядка 20 кубов, но в любом случае нужно делать расчеты с учетом геометрии отстойника. Оптимальный размер отстойников для ручных и портальных моек – 15–25 кубометров. Для конвейеров и грузовых моек отстойники могут быть в два-три раза больше. Первый отстойник должен быть самым большим и как минимум не меньше рабочего объема илососа.

А вообще, при строительстве стоит обратиться в вашу местную профильную организацию, которая уже имеет опыт по автомойкам в вашем городе или районе и может сделать все необходимые расчеты.

11. Где взять землю или помещение под автомойку?

Найти подходящий участок земли под мойку достаточно проблематично. И чем больше город, тем больше трудностей. Участок должен быть предназначен под промышленную застройку, он должен подходить вам по площади, должна быть возможность подключить все необходимые коммуникации. Такие удобные участки свободными бывают редко. Какие могут быть варианты строительства мойки с нуля?

• Купить землю у государства.

• Купить землю у частного собственника.

• Взять землю в аренду у частного собственника.

• Взять землю в аренду у государства.

Купить землю у государства

В разных регионах дела с землей обстоят по-разному. Где-то землю могут продать, где-то нет. В Москве или Питере, например, у города землю не купить, возможна только аренда. То, что обычно подразумевается под покупкой земли, чаще всего является покупкой прав долгосрочной аренды на 49 лет, причем саму аренду нужно будет платить отдельно. В регионах с землей проще, но в любом случае нужно обращаться по поводу приглянувшегося участка в администрацию района, и тогда уже будет понятно, дадут – не дадут, какие планы на эту землю, скажут, какую документацию собрать, могут запросить инвестиционный план постройки, эскиз-проект.

Купить землю у частного собственника

Вторичный рынок – это иногда единственный разумный способ найти подходящий участок земли, особенно в крупных городах, – потому, что государственной земли мало и ее раздают «своим» людям, а тем, кто пришел с улицы, отвечают, что свободных участков нет.

Покупка участка на вторичном рынке позволяет сократить срок открытия мойки, хотя здесь тоже есть несколько подводных камней. Перед покупкой участка нужно убедиться, что он вам подходит и вы сможете без проблем построить там мойку. Итоговая стоимость всего строительства может сильно зависеть от таких факторов, как удаленность инженерных коммуникаций, характер местности, тип грунтов, действующие коммуникации, пролегающие под участком.

Землю под мойку, например в Москве, предлагают по ценам начиная от $200 тыс. за голый участок. Такого же размера участок с готовыми техническими условиями на воду, электричество и пр. может стоить уже в два-три раза дороже. Само по себе получение ТУ может стоить огромных денег, особенно по электроэнергии.

Земля под промышленную застройку часто продается гектарами, и малый участок под мойку найти сложно. Иногда стоит подумать о получении участка с помощью изменения целевого назначения земли. Например, когда у вас уже есть в личной собственности подходящий участок, но вид его разрешенного использования (целевое назначение) – индивидуальное жилищное строительство или что-нибудь подобное, т. е. не под промышленную застройку. Вид разрешенного использования указывается в правоустанавливающих документах на земельный участок.

Одна из основных обязанностей собственника земли – использование земельного участка по целевому назначению. Для того чтобы собственники считались с этим правилом, и был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения. Так что если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели это предписано для данной категории земель, вам придется получить согласие органа исполнительной власти. Для этого надо обратиться в муниципальные органы с ходатайством об изменении целевого назначения участка.

Некоторые предприниматели покупают землю под ИЖС у частных собственников, а потом меняют целевое назначение земли на промышленную застройку. Законодательно процедуры изменения целевого назначения земли регулируются положениями Земельного кодекса (п. 1, ст. 8) и Федеральным законом № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Теоретически изменить целевое назначение возможно, на практике это очень долгий и муторный процесс.

Взять землю в аренду у частного собственника

Вы можете найти участок земли в частном владении и договориться об аренде с хозяином. Но это очень ненадежный вариант и проблем с арендодателем можно получить массу, вплоть до потери бизнеса, когда арендодатель, увидев, что дела у вас идут хорошо, повышает ставку аренды или просто расторгает договор, чтобы построить свою мойку на месте вашей. В общем, это жизнь на пороховой бочке.

Взять землю в аренду у государства

Это удобный и стабильный вариант. Возможны два вида аренды: краткосрочная и долгосрочная. Чаще всего участки оформляются в краткосрочную аренду, по крайней мере поначалу. Это удобно, потому как не требует больших затрат и процесс оформления занимает относительно немного времени. С другой стороны, если вы захотите взять в банке кредит на строительство, сделать это будет сложно, так как при краткосрочной аренде банки выдают такие кредиты неохотно.

Стандартная практика, когда сначала аренду дают на три года, а если вы добросовестно соблюдаете договор и с вами нет проблем, то после окончания трехлетнего срока аренды вам предложат продлить договор еще на 5 лет. При этом вы будете иметь преимущественное право заключения договора аренды. То есть отобрать ваш участок можно только в том случае, если вы сами отказались от аренды. Расторгнуть договор аренды могут, если вы задерживаете арендную плату, но это уж совсем надо быть лопухом. Также это может произойти, если вы не следите за чистотой своей территории и к вам есть претензии по благоустройству. Ситуации, когда с вами могут расторгнуть договор, очень редки, и случается такое не потому, что на вас «напали рейдеры», а просто изменились градостроительные планы и участок попал под масштабную застройку. Поэтому на всякий случай поинтересуйтесь планами застройки района на ближайшие пять лет. Если же вам удастся построить на участке и узаконить капитальное строение, вообще хорошо, потому как пятно земли под капитальным зданием будет закреплено за вами и у вас будет первоочередное право пролонгации аренды.

Иногда, в зависимости от градостроительных планов, вам могут предоставить участок земли в аренду на некий конкретный срок. А после его окончания на этом месте начнется запланированное строительство какой-нибудь станции метро.

Долгосрочная аренда – это удача, которая выпадает очень немногим. Участок в аренду на 49 лет подразумевает капитальное строительство с глубокими фундаментами и высотой здания более чем два этажа.

Пятно под построенным зданием можно выкупить в собственность, а прилегающая территория будет находиться в долгосрочной аренде. Само собой, процесс получения земли в долгосрочную аренду более сложен и занимает больше времени, чем при краткосрочной аренде. Зато это более стабильно и есть возможность привлекать банковские кредиты. Да и само по себе здание на таком участке земли уже является очень удачным вложением капитала.

Например, в Питере право аренды участка земли под капитальное строительство приобретается только на открытых торгах, которые проводит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Фонд является единственной структурой, которая имеет полномочия по продаже и приватизации государственного имущества города, и весь пакет акций Фонда принадлежит КУГИ. Можно подать заявку в Комитет по градостроительству и архитектуре на строительство автомойки на свободном участке земли. Выяснить, что участок свободен, можно в Фонде имущества. В соответствии с генпланом города КГА решит, можно или нет там строить именно автомойку, потому как земля разбита на зоны различных категорий и некоторые категории не предусматривают возможность размещения промышленных объектов. Если получено принципиальное согласие КГА, Фонд оформляет документы и проводит аукцион на этот участок. Если найдется кто-то, кто предложит за этот участок больше, чем вы, увы и ах – землю получит именно он. Правда, как и в случае покупки земли у частного собственника, маленькие участки под промышленную застройку найти сложно.

Чтобы ускорить процесс поиска земли, можно обратиться в агентство, которое специализируется на земле. В каждом городе есть люди «в теме», для которых отвод земли – это рутина и которые имеют в этом деле большой опыт и связи. Приходите к ним и говорите, что нужно вот такое пятно. Если повезет, вам подыщут вариант. Само собой, это стоит денег, но зато вы сэкономите время и нервы. Такие конторы обладают самой актуальной информацией по земле в вашем городе и могут дать вам подробную консультацию.

Помещение в аренду под автомойку

Помещение можно искать самостоятельно или через риелтора. Берем, к примеру, журнал «Коммерческая недвижимость» или «Бюллетень недвижимости» и смотрим объявления. В Питере частные объявления еще попадаются, в Москве практически нет, даже если написано, что от собственника.

Чем крупнее город, тем сложнее найти помещение, поэтому лучше прибегнуть к услугам риелтора. Риелтор вам подыскивает помещение и берет за это комиссию, как правило – это 100 % стоимости одного месяца аренды. Предлагайте 50 %, если не согласны, звоните дальше. Максимум второй или третий согласится, поскольку понимает, что лучше получить половину, чем ничего. База данных у них у всех одна, поэтому если он вам откажет, то просто подарит эти деньги конкуренту. Крупные риелторские конторы могут отказать, а те, что поменьше, на половину цены всегда согласятся. Причем разницы в качестве у больших и маленьких контор нет в принципе, потому как риелторы берут деньги за одинаковую информацию.

После скидывания цены риелтор погрустнеет, потому как поймет, что нарвался на человека в теме. Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают втирать: «Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…» «Нет уж, – говорите вы, – оплата по результату, если не устраивает – до свидания!», потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риелтора падает до нуля.

Если он начнет говорить что-то вроде: «Просмотр у нас стоит 200 руб.», шлите его подальше. Есть псевдориелторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы, вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: «Ну, дальше сами уже разруливайте».

Риелтору даете максимум три-четыре дня на нахождение первого нормального варианта. Если ничего нет, ищите другого риелтора. Если риелтор быстро не нашел подходящие варианты, с ним работать не нужно. Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, все они ничего, кроме продажи информации, не делают. Общение с риелтором заканчивается на подписании акта.

При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, не оборудованное под автомойку, так будет дешевле. Чтобы в этом помещении сделать мойку, нужно будет проводить работы по реконструкции, стоимость которых можно определить только на месте. Для начала надо выяснить, есть ли вода, электричество и канализация. Все это должно удовлетворять вашим потребностям при выбранном наборе оборудования. Если все более или менее нормально, надо сделать полы, отстойники, а также развести электричество и воду. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию были включены в арендную плату. В большинстве случаев это удается, и пока идет ремонт можно не платить аренду.

Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться. В договоре аренды обязательно должны быть:

• точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

• описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);

• площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

• назначение сдаваемого помещения (для производственных нужд).

Плюс нужен технический паспорт помещения. Он содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

Договор обязательно нужно заверить у нотариуса. Это даст гарантию того, что вас внезапно не «попросят». При заключении договора аренды нужно проверить, настоящие ли документы у того, с кем вы имеете дело, является ли он собственником, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Если аренда больше чем на год, договор надо регистрировать в УФРС, поскольку это считается долгосрочной арендой.

Кроме того, в договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автомойку, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.

В качестве одного из вариантов поиска помещения в аренду можно обратиться к топливным компаниям с предложением о размещении автомойки в комплексе АЗС. Очень часто на эту тему даже проводят тендеры. Также можно разместить автомойку на территории какого-нибудь АТП или гаражного кооператива.