Текст книги "Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста"

Автор книги: Wim Van Drongelen

сообщить о нарушении

Текущая страница: 3 (всего у книги 7 страниц)

Глава 3. Сносу самозастроя быть или не быть?

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса, сносу подлежат следующие объекты самовольного строительства:

1) Объекты, построенные с нарушением градостроительных норм и нарушающие права третьих лиц (нарушают освещенность, инсоляцию, закрывают пожарные проезды к строениям, расположенным в непосредственной близости от строящегося объекта, не соответствуют возможной нагрузке на коммуникации в месте строительства).

2) Объекты, подлежащих сносу, – здания, построенные с нарушением строительных норм, которые могут привести к обрушению конструкций, т.е. прочность, надежность и устойчивость которых не обеспечены.

3) Здания, возведенные без полученных разрешений или на не отведенном для этих целей земельном участке.

Так, например, на садовых участках сейчас возводят пятиэтажные многоквартирные жилые дома без перевода сельскохозяйственных земель, предназначенных для ведения дачного хозяйства, под земли поселений. После окончания строительства застройщик отправляет все документы в суд, и судом принимается решение об оформлении собственности на эти объекты.

При этом построенные квадратные метры жилья даже не попадают в статистическую отчетность, так как она не предполагает отчет за объекты, вводимые по суду. Таким образом, ежегодная цифра общего ввода жилья получается заниженной, а объекты не соответствуют ни градостроительным, ни строительным нормам.

Ранее в системе арбитражного судопроизводства судебную практику по этим вопросам представляло Постановление Пленума ВАС от 25.02.1998 года № 8, однако к настоящему времени оно уже не соответствует современным правовым реалиям и потому обоснованно заменено более актуальными разъяснениями.

А именно: 29 апреля 2010 года состоялся Пленум ВАС РФ и Пленум ВС РФ, было принято совместное Постановление: «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъясняющее порядок защиты права собственности и касающееся, в частности, таких вопросов, как самовольная постройка, приобретательная давность, истребование имущества из незаконного владения и т.д. Принятие этого документа способно упорядочить практику применения ст. 222 ГК РФ.

При этом указанная категория дел является крайне «популярной» как среди граждан («дачная амнистия», наследственные споры, «квартирный вопрос» и т.д.), так и среди организаций (строительство и девелопмент, обеспечительные меры в судебных процессах и проч.)

Постановление четко указывает, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется, т.е. независимо от того, сколько лет такая постройка существует, признание ее опасной и сохранение за ней статуса самовольной является основанием для сноса даже спустя десятки лет после окончания строительства.

Также судами отмечается, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В данном тезисе суды подтверждают, что наличие записи о праве собственности в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав) – не гарантия «полной легализации» строения: эта запись не препятствует возможности требовать сноса постройки.

В Постановлении указано, что положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. самовольная постройка не обязательно должна являться возведенным с нуля зданием, но таковой может быть признана и его перестройка, отвечающая признакам реконструкции.

В то же время положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Таким образом, к действиям по внутреннему переустройству офисов, квартир и т.п., в том числе со сносом капитальных стен, не применимы нормы о самовольной постройке (что не исключает споров по причине нарушения других норм законодательства).

Значимыми для отдельных граждан представляются и разъяснения, данные относительно возникновения права собственности в силу приобретательной давности (т.е. давности в силу открытого, добросовестного и непрерывного владения имуществом).

Так, нормы о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договоров (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.): это лишает почвы аферистов, пытающихся обосновать свое вещное право собственности обязательственным правом по договору. Актуальным представляется разъяснение норм, применяемых в случаях, когда предъявляется негаторный иск (иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения). Судами отмечается, что такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Таким образом, нет необходимости ждать, пока на принадлежащий организации (или законно используемый ей) земельный участок, расположенный по соседству с вашим, начнут сливать промышленные отходы. Если можно доказать факт того, что создается реальная угроза такого слива, можно сразу же обжаловать опасные действия.

Для справки: жидкие промышленные отходы – это результат деятельности промышленных предприятий, предприятий жилищно-коммунального хозяйства, больниц, предприятий оборонного комплекса. Они могут быть средней радиоактивности, низкой или высокой.

Даже если совершаемые против интересов владельца действия происходят вне его участка, но представляют реальную угрозу его интересам, можно требовать прекращения таких действий независимо от места их совершения.

Наконец, судам дается даже определенная «подсказка», дающая серьезное оружие в руки тех, кто защищает свои права собственника: несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного негаторного иска (иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения), если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Порядок сноса самовольно построенного строения

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, за его счет.

Решение о сносе самовольной постройки принимается судом. Иные органы власти такими полномочиями не наделены.

Истцами по искам о сносе самовольных построек могут быть, например, собственники земельных участков, на которых было осуществлено самовольное строительство, а также иные заинтересованные лица.

Как правило, истцами по искам о сносе самовольной постройки выступают органы местного самоуправления. В городах федерального значения с исками в суд вправе обращаться уполномоченные органы исполнительной власти этих городов. В частности, такими полномочиями обладают Департамент природопользования и охраны окружающей среды, Комитет по культурному наследию, стройнадзор, префекты административных округов.

Право на обращение указанных органов в суд обусловлено тем, что в их компетенцию входят вопросы регулирования градостроительной деятельности, планировки, развития и застройки территорий поселений, а также предоставления земельных участков для осуществления строительства, выдачи и согласования документов, необходимых для осуществления строительства и реконструкции.

Кроме указанных органов, требовать сноса самовольной постройки вправе прокурор в порядке ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае, если такая постройка возведена гражданином.

Следует отметить, что согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ при обращении в суд с иском о сносе самовольной постройки заинтересованное лицо или уполномоченный орган власти должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. Другими словами, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно доказать наличие хотя бы одного из признаков самовольного строительства, реконструкции, а именно:

– строительство (реконструкция) осуществлены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

– строительство (реконструкция) осуществлены без получения необходимых разрешений;

– строительство (реконструкция) произведены с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В случае, если хотя бы один из доводов истца относительно наличия признаков самовольного строительства будет оценен судом как обоснованный и доказанный, принимается решение о признании постройки самовольной и о сносе такой постройки.

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки затраты на ее снос (в частности, затраты на строительную технику, вывоз строительных материалов и прочее) относятся на лицо, осуществившее это строительство. Оно же оплачивает судебные издержки.

В свою очередь ответчик в порядке судебного производства вправе заявить встречное требование о признании права собственности на возведенную (реконструированную) им самовольную постройку. В подобном случае ответчик обязан доказать возможность сохранения самовольной постройки и признания за ним права собственности на такую постройку.

Удовлетворение встречного иска становится реальным при наличии следующих условий:

– ответчик обладает правом собственности на участок, где осуществлена постройка;

– ответчиком получен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);

– строительство осуществлено в рамках и с соблюдением требований ГПЗУ.

Это связано с тем, что, во-первых, согласно ст. 222 ГК РФ наличие права собственности на земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, дает возможность лицу, ее осуществившему, обратиться со встречным иском в рамках рассмотрения дела о сносе такой постройки либо с самостоятельным иском о признании права собственности на такую постройку.

Во-вторых, соответствие построенного (реконструированного) объекта недвижимости требованиям ГПЗУ говорит о соблюдении значительного количества требований, предъявляемых к строительству (реконструкции) на законных основаниях, т.к. указанный документ содержит основные требования и максимально разрешенные параметры, в рамках которых допускается застройка земельного участка.

Для признания права собственности на самовольную постройку лицу, ее осуществившему, необходимо в суде обосновать, что такая постройка (возведенная или реконструированная) соответствует требованиям, содержащимся в ГПЗУ.

Следует отметить, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самозастрой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.

Документы, предоставляемые в суд:

1. Отказ органа местного самоуправления в согласовании строительства самовольной постройки.

2. Проектная документация на здание.

3. Независимая строительно-техническая экспертиза о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ.

4. Чеки, счета – фактуры, акты и иные платежные документы, подтверждающие оплату строительства.

К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.

Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.

Если суд принял решение легализовать вашу самовольную постройку, то решение суда будет являться основанием для:

1. Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ на свое строение);

2. Государственной регистрации вашего права собственности на строение в учреждении юстиции.

Для того чтобы оформить свое право собственности на самовольную постройку, возведенную после 1 сентября 2006 года, убедитесь, что земельный участок, на котором вы возвели самовольную постройку, принадлежит вам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Суды нередко придерживаются такого мнения, что исходя из смысла закона можно признать право собственности на самозастрой, который находится на арендуемом земельном участке или земельном участке, предоставленном в собственность. После этого, помимо письма администрации в суд, представляются документы, указанные выше.

В Государственной думе РФ в настоящее время находится на рассмотрении несколько законопроектов о внесении изменений в статью о самовольной постройке. Это связано с тем, что очень большой объем объектов недвижимости по всей России строился самовольно. Возможно, появятся новые, менее жесткие, нормы. Особенно актуально это для тех граждан, у которых самовольная постройка – единственное место жительства.

Глава 4. На какой земле можно строить?

Категории и виды разрешенного использования

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения.

Решение вопроса строительства дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо категорически запрещено.

Категория земли

Земельный участок может относиться к землям населенных пунктов, к землям сельскохозяйственного назначения, к землям особо охраняемых территорий, к землям промышленного назначения, к землям лесного фонда, к землям водного фонда и др.

Частным лицам для коттеджного строительства выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям. В редких случаях может быть разрешено строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий.

Земли населенных пунктов (поселений)

Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов.

Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии с п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ. Существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения: предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Разница будет заключаться лишь в том, что прописку в доме, находящемся на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Если же прописка для вас не принципиальна, то эти два варианта больше ничем не отличаются.

Для справки: В соответствии с Конституцией, гражданин может быть зарегистрирован только в том помещении, которое возможно признать жилым. Это условие и будет решающим в ситуации доказательства прописки через суд. А требований к жилому помещению много.

1. Строение должно быть капитальным, то есть обладать фундаментом и стенами, которые сделаны с учетом всех СНиПов и норм безопасности. Поэтому сарай или вагончик никак не могут стать местом регистрации садовода.

2. Помещение будет считаться жилым, если в нем есть все коммуникации. Как показывает практика – с этим пунктом и возникает больше всего проблем. Чаще всего в садовых массивах есть только электричество.

Самое пристальное внимание уделяется наличию питьевой воды. Большинство дачников используют воду из колодцев, но она не подвергается очистке и поэтому считается неподходящей для питья. Конечно, многие пользуются фильтрами для очистки воды, но доказать их эффективность в суде вряд ли удастся.

Также много нюансов возникает в вопросе отопления и канализации. По закону можно иметь индивидуальные отопительные и канализационные системы, и сделаны они должны быть по всем требованиям, прописанным в СНиПах и СанПиНах.

Вывод: доказать, что ваш дачный дом – жилое строение, обладающее всеми необходимыми коммуникациями, будет достаточно сложно.

3. Садовый домик должен находиться на территории населенного пункта. Данное условие указано в решении Конституционного Суда: для прописки необходим точный адрес.

Вы сможете получить прописку, только если дом располагается на территории населенного пункта. Если же это сельхозугодья, то прописка невозможна.

Прописка возможна, только если есть правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. Невозможно оформить прописку на земле, которая находится в аренде или в найме, это возможно только в отношении частной собственности.

Земли сельхозназначения

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ.

По виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Например, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС.

В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового.

Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения.

Помимо этого, можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если требуется расширение прав владельца на застройку.

В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Формулировка категории земель прописана Земельным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года «Земельный кодекс Российской Федерации»), а также Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Обращаем ваше внимание, что перевод земель сельхозназначения (как правило, под дачное строительство) или изменение категории земли, да и собственно любые действия по переводу земли, являются долгосрочными и сложными по своему юридическому исполнению.

Вид разрешенного использования земли

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования.

Это может быть индивидуальное жилищное строительство – ИЖС, личное подсобное хозяйство – ЛПХ, дачное строительство, дачное хозяйство, сельскохозяйственное производство, фермерское хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство, сельское хозяйство, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка. Предположим, вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения. Если он предназначается для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж.

Или для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда на этот участок может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства – во всех случаях можно совершать застройку, только на разных условиях.

Изменение видов целевого использования земли также имеет свою процедуру, однако осуществить ее неизмеримо проще и быстрее, чем поменять статус категории земли.

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты.

Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования (без перевода земель из одной категории в другую) вправе принимать:

– глава местной администрации поселения (до даты утверждения правил землепользования и застройки или до 30 декабря 2009 года);

– представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Решения о переводе земель иных категорий в земли населенных пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утвержденный генеральный план.

Поскольку только правила землепользования и застройки могут обеспечить соблюдение прав и законных интересов физических и юридических лиц, а также создать условия для устойчивого развития территорий и привлечения инвестиций, необходимо проявить настойчивость всем заинтересованным лицам, требуя и предлагая главам местных администраций принять решение и начать подготовку Правил землепользования и застройки, если они еще не утверждены.

Правила землепользования и застройки, являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими градостроительную деятельность – государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.

Правила, утвержденные представительными органами местного самоуправления, действуют в пределах территориальной юрисдикции (административных границ данного самоуправления) и являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Документы, необходимые для начала работы по изменению вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка:

– доверенность, если интересы в суде будет представлять доверенное лицо (оригинал и заверенная нотариусом копия, по 5 шт. каждой);

– согласие на изменение вида разрешенного использования (оформляется у нотариуса);

– копии свидетельства о регистрации права собственности – 5 шт. (заверенные нотариусом);

– ситуационный план участка;

– кадастровый паспорт земельного участка;

– копия паспорта.