Текст книги "Семейный юридический справочник"
Автор книги: Александр Трещев
Жанры:
Прочее домоводство
,сообщить о нарушении
Текущая страница: 6 (всего у книги 18 страниц) [доступный отрывок для чтения: 7 страниц]
Правда, из этого правила есть и исключения. Так, например, фонд стационарных учреждений социальной защиты в сельской местности по решению его собственников и иных уполномоченных лиц может быть приватизирован [98] , так же как и общежития [99] .
Еще одним важным моментом, который нельзя обойти вниманием, рассказывая о приватизации жилья, является тот факт, что правом на нее обладает не только наниматель жилого помещения, но и все проживающие (зарегистрированные) с ним граждане [100] . Если кто-то из них по каким-либо причинам не хочет принимать на себя часть собственности на недвижимость, то он опять же лично и добровольно должен заявить этот свой отказ, который нужно заверить у любого нотариуса. А когда кто-то из членов семьи вдруг возражает против приватизации, то она и вовсе невозможна.
Нарушение данного правила, кстати, не раз впоследствии приводило к признанию приватизации незаконной.
Итак, для того, чтобы приватизировать квартиру, нужно собрать необходимый пакет документов и обратиться с ним в специализированный орган по приватизации жилья, которым обычно выступает отдел в управе вашего района или управление в департаменте жилищной политики города. Представить нужно туда, как минимум, следующие бумаги:
1. Заявление (или несколько заявлений, если обращение семейное) на приватизацию занимаемого жилого помещения. Данное заявление подписывается всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
2. Договор социального найма. Словом, документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением.
3. Справку о том, что ранее заявитель в приватизации не участвовал.
4. Иногда нужно представить также и документы из органов опеки и попечительства.
5. Документы, удостоверяющие личность всех участников приватизации. Подлинники и копии паспортов, для детей до 14 лет – свидетельства о рождении.
6. Поэтажный план и экспликация на квартиру из БТИ. Эти документы представляются в подлинниках и копиях, заверенных в бюро технической инвентаризации. Если в квартире производилась перепланировка, она должна быть узаконена.
7. Справка о составе семьи или, как ее часто называют, выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера. Выписка действительна в течение 1 месяца с момента выдачи.
8. Если менялись паспорта, то потребуется справка об этом с указанием причин их замены.
9. Если лицо прописано в квартире уже после 1991 года, то ему для участия в приватизации потребуется представить также выписку из домовой книги предыдущего места жительства. При этом если вы прибыли из другого региона, то придется запросить там справку о том, что ранее вы в приватизации не участвовали.
10. Если в квартире проживает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то требуется разрешение органов опеки на приватизацию жилой площади, где проживает опекаемый: подлинники и ксерокопии, а также распоряжение о назначении опекуна.
11. Если лицо участвует в приватизации через представителя, тот должен представить нотариально заверенную копию доверенности, а также свой паспорт: подлинник и ксерокопию; паспорт доверителя: подлинник и ксерокопию.
12. Если кто-то отказывается от приватизации, то от него должен быть представлен нотариально заверенный отказ.
13. В Москве, например, при приватизации действует система «одного окна». Это означает, что вы можете сдать документы на приватизацию и получить уже свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. В этом случае вам нужно будет при подаче документов приложить также нотариально заверенную доверенность на сотрудников Департамента. Однако это не обязательно, так как вы вполне после приватизации можете сами осуществить подачу документов в регистрационное управление.
14. Квитанция об оплате госпошлины. Стандартно платится 500 рублей, хотя могут быть и свои нюансы, но в сторону уменьшения этого размера, а не увеличения.
Данный перечень приблизительный. Он может быть шире или уже в зависимости от обстоятельств. В любом случае уточнить полный перечень документов вы можете в местном отделе по приватизации. Там на информационных стендах должна быть представлена вся необходимая вам информация.
Итак, до того, как пойти в отдел по приватизации, советую договориться со всеми членами семьи, на каких именно условиях будет приватизироваться недвижимость. Так, например, можно приватизировать ее на кого-то одного. Но чаще всего жилье все-таки приватизируется на всех членов семьи. В этом случае можно избрать либо режим совместной, либо долевой собственности. О своем решении вы и должны будете поведать отделу по приватизации, написав об этом в заявлении.
Остановлюсь вкратце на вопросе выбора режима собственности. Во-первых, приватизировать в общую совместную собственность могут только супруги. Поэтому если в состав субъектов, участвующих в приватизации, входят иные лица, то приватизировать таким образом уже не получится. Однако нередко и супругам целесообразно приватизировать квартиру на условиях собственности долевой. Ведь в этом случае собственник доли может по своему усмотрению ею распоряжаться. Правда, с соблюдением преимущественного права покупки доли другими собственниками. То есть он обязан известить их о своем решении продать свою долю в собственности. Другие собственники имеют преимущественное право покупки доли по отношению к другим покупателям [101] .
Другое дело, когда речь идет об общей совместной собственности. В этом случае распоряжению квартирой осуществляется только по согласию обоих супругов [102] .
После того как вы передадите в отдел по приватизации все документы, он в течение двух месяцев должен принять какое-то решение по вашему делу [103] . Вам не может быть отказано в приватизации, если законом в принципе допущена возможность приватизировать жилье и вы соблюли весь порядок приватизации. А если вам вдруг по каким-либо причинам все же откажут в вашем праве на приватизацию, не медля обращайтесь в суд с жалобой на такой отказ.
Передача приватизируемого жилья в собственность гражданам оформляется соответствующим договором. В договоре должны быть непременно указаны следующие сведения:
– название документа;
– сведения о дате и месте его составления;
– полные сведения о сторонах договора (Ф. И. О, паспортные данные, реквизиты и так далее);
– предмет договора. Это то, о чем собственно он и написан;
– его условия;
– информация об адресах сторон договора.
Я рассказал вам об общем порядке приватизации недвижимости. На самом деле этот процесс имеет и ряд других особенностей. Однако в любом случае вам следует понимать, что никаких особых трудностей и хлопот приватизация вам не сулит. Зато по ее итогам вы станете владельцем столь ценной нынче недвижимости.
Покупка жилья
У Остапа Бендера в арсенале было 400 сравнительно честных способов отъема денег у населения. Однако по сравнению с серыми и черными маклерами он просто ребенок. В арсенале недобросовестных риэлторов обманных схем намного больше. А ведь цена вопроса здесь ох как велика. Для того чтобы обезопасить себя при совершении сделок с жильем, внимательно прочтите данную главу. В ней я расскажу о наиболее распространенных схемах мошенничества, а также о том, как оформить договор купли-продажи, пройти через регистрацию жилья и не попасть в неприятную историю. Итак, приступим.
Как правило, сегодня любые операции с недвижимостью осуществляются через специализированные риэлторские конторы. Предполагается, что там работают настоящие профессионалы, которые решат все ваши проблемы.
К сожалению, это не всегда так. Во-первых, не все риэлторы действительно добросовестно исполняют свои обязанности. Многие ограничиваются работой, которую вполне может выполнить и сам клиент: просматривают газетные объявления или дают свое и занимают выжидательную позицию.
Самый распространенный способ заработать на доверчивости клиентов – это устроить между ними аукцион. При этом продавец может и не знать о том, что за его спиной идут торги. Разумеется, вся разница идет в карман маклеру. Или же риэлтор может поставить перед покупателем условие, что подпишет с ним договор лишь в случае, если тот заплатит ему вознаграждение. Если цена на квартиру очень заманчивая, то покупатель готов немного переплатить, лишь бы только она досталась ему.
Но если в принципе в описанных случаях речь идет не о совсем чистоплотном, но все-таки бизнесе, то вот афера с признанием сделки недействительной уже намного серьезнее. Она заключается в следующем: договор составляется таким образом, чтобы его потом легко можно было бы признать в суде недействительным. По российскому законодательству это, как правило, означает двустороннюю реституцию, или возврат сторон в первоначальное состояние. То есть покупатель отдает квартиру, а продавец деньги. И в чем афера, спросите вы? Да все очень просто. Как правило, сумму в договоре всегда занижают, чтобы уйти от налогообложения. Доказать, что вы заплатили больше, практически невозможно. Соответственно, разница между полученным и отданным и составит выгоду нечистоплотных маклеров. Избежать этого можно. Для этого нужно проявить элементарную бдительность и не только проверить все условия договора купли-продажи, но также провести собственное расследование, чтобы узнать о квартире все: кто жил, когда выписался, по каким причинам и т. д. Особенное внимание следует уделить вопросу приватизации квартиры. Дело в том, что очень много случаев, когда договор купли-продажи недвижимости признавался недействительным из-за того, что в приватизации не участвовало лицо, которое имело на это право. Но это лишь пример. Оснований для признания сделки недействительной может быть гораздо больше.Многие из нас еще помнят беспорядочные 90-е годы, когда в стране царили хаос и неразбериха. Тогда были очень распространены случаи продажи одной и той же квартиры нескольким покупателям. Ситуация резко изменилась с принятием Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь все операции с жильем проходят через регистрационную службу, где и собираются сведения о квартирах, поэтому их уже не так просто продать дважды. Но преступники тоже не лыком шиты. Порой они придумывают такие схемы, что только диву даешься.
...
Например, в 2003 году сотрудники московского Управления по борьбе с экономическими преступлениями (УБЭП) «накрыли» банду квартирных аферистов. Если бы не оперативные действия милиционеров, то выручка преступников вполне могла бы составить $1 млн. Причем поразительно, насколько доверчивы у нас не только граждане, но и чиновники, а также бизнесмены. Ведь организатор аферы некий 44-летний Николай Сатарсов проживал в столице нелегально, так как находился в федеральном розыске за совершение крупного мошенничества. И все же этому человеку почти удалась его махинация. Ну да ближе к делу… В общем, Сатарсов и два его компаньона открыли в Москве закрытое акционерное общество «Экстра-сервис», весь штат которого из них троих и состоял. Фирма якобы должна была заниматься сделками с недвижимостью, однако в действительности подельники искали способ сорвать крупный куш. Ну, а, как известно, кто ищет, тот всегда найдет.
В это же самое время один из московских домостроительных комбинатов заключил договор с компанией «Эквивалент». По условиям сделки компания поставляет строителям материалы, а те в счет оплаты передают ей 16 квартир в их новостройках. Это, конечно, хорошо, но у «Эквивалента» нет прав на осуществление сделок с недвижимостью. Поэтому он начинает искать посредников. Стоит ли говорить, что скоро он их находит. Уж как там Сатарсов узнал о чаяниях «Эквивалента», неизвестно. Однако он оперативно посетил его офис и предложил руководству свои услуги в качестве маклера. Сатарсов озвучил более чем выгодные условия: ему комиссионные, а деньги за квартиры ложатся на счет «Эквивалента». Это ли сыграло роль, или профессиональное обаяние мошенника, но только руководители «Эквивалента» согласились. А кто бы не согласился, ведь преступник представил им фиктивное банковское платежное поручение на крупную сумму денег и гарантийные письма из нескольких коммерческих московских банков. В общем, все выглядело очень солидно и достоверно. В итоге «Экстра-сервис» получила официальный договор, дающий право на реализацию недвижимости.
Далее Сатарсов дает объявление в крупной газете о продаже квартир по льготным ценам (в среднем $550–650 за 1 кв. м). Стоит ли говорить, что тут началось! В офис мошенников просто ломились жаждущие купить жилье «на халяву». Вы спросите: как же так? Почему никого не насторожила столь низкая стоимость? Может и насторожила бы, да Сатарсов и компания позаботились обо всем. Они изготовили документы о том, что действуют под эгидой отделения Международного общественного фонда ликвидации последствий аварий и чрезвычайных ситуаций. Разумеется, такого фонда в природе даже не существовало, но выглядело все весьма правдоподобно. Хотя установить фиктивность фонда было бы совсем не сложно, да только люди, ослепленные желанием приобрести квартиры за смешные деньги (не более $45–55 тыс. за трех– и четырехкомнатное жилье) даже не подумали проверить мошенников. А те так вошли во вкус, что стали продавать одни и те же квартиры несколько раз. Причем преступники «не жадничали»: для пущей достоверности они просили лишь задаток в размере 20–30 % от стоимости: «сущие пустяки». Клиентам же, конечно, выдавали документы: поддельные платежки и гарантийные письма. Разумеется, обман очень быстро должен был быть открыт. Но злоумышленники все рассчитали: договоры с чиновниками и «Эквивалентом» они заключили за неделю до майских праздников. Плюс десять дней, которые даются на банковский перевод. Таким образом, у них в запасе было целых четырнадцать дней для аферы. А больше и не надо: собрать деньги и махнуть в Турцию – таков был их план. Эта история закончилась почти хорошо: в дело успела-таки вмешаться милиция, и большинство денег (хотя и не все) удалось вернуть доверчивым гражданам.
К сожалению, не у каждой квартирной аферы такой счастливый финал. Зачастую, даже если преступник и несет суровое наказание, то свои средства обманутые им покупатели назад не получают. Однако, к сожалению, нередко доверчивые граждане сами с удовольствием несут аферистам свои кровно заработанные в надежде на «халяву». Ну а бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Вот и захлопывается она сразу же, как только «мышка» срывает наживку с крючка. А ведь прояви покупатели из рассказанной выше истории хотя бы элементарную бдительность, и обман был бы ими тут же раскрыт. Но алчность застила им глаза, за что чуть они было не поплатились.
Существуют, конечно, и другие способы мошенничества с квартирами. Некоторые из них рассчитаны на очень уж доверчивых граждан. К примеру, как-то в подмосковном Реутове была задержана пожилая мошенница, которая заключала УСТНЫЕ (!) договоры по продаже квартир на огромные суммы – почти на 3 млн рублей, а потом, разумеется, исчезала. Это кажется невероятным, но в жизни случается и не такое. Хотя, справедливости ради все же нужно отметить, что и мошенники умеют расположить к себе потенциального «клиента», очаровать его и убедить в чем угодно. Ведь еще самый известный злодей всех времен и народов Адольф Гитлер говорил, что чем грандиознее ложь, тем легче ей готовы поверить.
И все же защититься от мошенников не так уж и сложно, если соблюдать хотя бы элементарные меры предосторожности:
Во-первых, сделки с недвижимостью лучше совершать через серьезные, проверенные риэлторские фирмы, давно существующие на рынке.
Во-вторых, тщательно читайте условия заключаемого договора, причем лучше делать это все-таки с юристом.
В-третьих, если жилье «вторичное», необходимо проверить всю его «родословную до десятого колена». При этом всегда лучше отдавать предпочтение тем вариантам, где правовая история короче. Но при этом не следует также забывать, что если квартира недавно приватизирована или унаследована, на нее могут вполне законно претендовать какие-нибудь третьи лица. Так тоже бывает.
В-четвертых, разумеется, нужно регистрировать все сделки с недвижимостью в управлении Федеральной регистрационной службы РФ, которая строго ведет Единый государственный реестр прав и сделок с недвижимым имуществом.
В-пятых, старайтесь сразу же избегать сделок через доверенных лиц. Имеется в виду продажа квартир не собственником, а его поверенным.
В-шестых, помните про «бесплатный сыр». Хорошее жилье дешевым не бывает.
В-седьмых, «слушайте» не ушами, а глазами. Чтобы вам ни говорил потенциальный продавец жилья, требуйте от него документального подтверждения его слов.
В-восьмых, избегайте «срочных» операций. Это излюбленный прием мошенников, ведь в спешке можно многое не заметить.
В-девятых, задавайте как можно больше вопросов. Внимательно следите при этом за реакцией на них продавца. Если он уклоняется от ответа, тушуется, отводит глаза, то вам следует насторожиться.
В-десятых, торгуйтесь. Не следует принимать первое же предложение продавца. Зачастую цена изначально завышена с учетом того, что ее придется снижать. Поэтому не нужно делать шикарный подарок посторонним людям и сразу соглашаться со всеми их условиями.
Принимаем решение о покупке жилья
Дом – это то место, в котором нас всегда принимают.
Роберт Фрост
Итак, вы решили купить себе недвижимость. Первое, с чего следует начать, – это определение собственных возможностей. На что вы можете рассчитывать? На «домик кума Тыквы» или на дворец Аладдина? Заметьте, я спросил не о том, что бы вы хотели, а о том, что вы себе можете позволить. Нередко между этими двумя понятиями огромная пропасть.
Итак, для того чтобы рассчитать свои покупательские способности, нужно:
1. Провести предварительную оценку жилья, которое вы намереваетесь купить.
2. Подсчитать, сколько денег у вас есть в наличии.
3. Решить, с каким имуществом вы готовы расстаться, чтобы приобрести вожделенное жилье. Далее нужно оценить его реальную стоимость и вероятность быстрой продажи. На этом же этапе следует подумать о том, что для вас выгоднее и целесообразнее: взять под это имущество кредит в банке, тем самым сохранив свое добро в целости или сохранности, или все же продать, чтобы избежать кредитной кабалы.
4. Подумать, есть ли возможность в случае чего получить быстро деньги из другого источника. Ведь порой до «квартиры моей мечты» не хватает сущего пустяка, но и его не всегда просто найти. Поэтому лучше заранее поговорить с родственниками, друзьями и знакомыми на предмет того, смогут ли они в случае необходимости быстро ссудить вам какое-то количество денежных средств.
Оценив все это, вы уже будете реально представлять себе, какое именно жилье доступно вашему карману. Исходя из этого, можно приступать к поиску.
Однако! Обратите внимание вот еще на какой факт. Зачастую покупатели даже не задумываются о том, что приобретение недвижимости – мероприятие затратное не только из-за высокой его стоимости, но также и из-за немаленьких расходов на оформление самой сделки.
То есть в смету предполагаемых затрат нужно сразу заложить средства, которые вы заплатите юристам, оценщикам, риэлторам, нотариусу (иногда), государству за регистрацию договора купли-продажи и права собственности и в качестве налоговых платежей. Если вы будете брать кредит в банке под покупку жилья, вам придется потратиться еще больше. Все это непременно нужно учитывать при принятии решения о покупке недвижимости. Самое обидное, что рассчитать достоверно эти расходы вам все равно не удастся. Потому что в любой момент могут образоваться новые и непредвиденные ситуации. Однако определенный резерв на такие непредвиденные ситуации у вас должен быть непременно.
Собираясь приобрести недвижимость, первое, на что мы обращаем внимание, – это ее планировка, площадь, этажность и район, где она расположена.
Безусловно, все это очень важные вопросы. Однако есть и еще один очень и очень значимый аспект, которому мы, увы, уделяем недостаточно внимания. А бывает, что не уделяем вовсе. Это вопрос с соседями. Никакая планировка и площадь не принесет вам удовлетворения, если над вами будет жить безумная старушка, содержащая сто пятьдесят кошек, или за стенкой расположен наркоманский притон. Но и менее экстремальные соседи также могут доставить немало неприятностей. Поэтому перед тем, как поставить свою роспись на договоре купли-продажи, желательно получить хотя бы общие сведения о людях, проживающих по соседству.
Для этого нужно навести о них справки. Не поленитесь опросить участковых милиционеров, дворников, уборщиков подъездов, мастера ЖЭУ и так далее.
Также нужно в разное время и без предварительной договоренности посетить объект предполагаемой покупки. Или хотя бы дом, где он расположен. Зайдите в подъезд, послушайте, посмотрите, не собирается ли там веселая молодежь и так далее.
Также при осмотре квартиры обратите внимание на вид из окна. Неудачное соседство с трамвайными или железнодорожными путями, автодорогами, площадками для выгула собак, ночными клубами, рынками может здорово омрачить радость приобретения.
Обратите внимание также на шум, издаваемый при работе лифтов, мусоропроводов, систем вентиляции. Ведь то, что не замечается днем, может здорово вывести из себя ночью.
Квартиры, расположенные на верхних этажах, безусловно, меньше подвержены шуму, чем нижние. Однако и перегородки у них тоньше. Это также следует принимать во внимание при выборе недвижимости.
Еще один, незначительный на первый взгляд, вопрос, который может доставить немало неприятностей – обслуживающая дом жилищная компания. Наведите справки о ней: насколько добросовестно она исполняет свои обязанности, как оперативно реагирует на заявки и так далее.
Кроме того, в последнее время довольно распространенной формой управления делами многоквартирного дома является ТСЖ (товарищество собственников жилья). К сожалению, мой опыт свидетельствует о том, что подобная «самодеятельность» редко приводит к чему-то хорошему. В каждом деле важен профессионализм, а здесь особенно. Я знавал семью, которая мечтала продать свою квартиру в элитной новостройке именно из-за неорганизованности работы ТСЖ.
Таким образом, становится совершенно очевидно, что при покупке недвижимости нет и не может быть мелочей. Любая деталь, всякий нюанс здесь очень важен. Отнеситесь к этому с холодной головой.
Доверяй, но проверяй, или Что делать, когда квартира выбрана
Выбор квартиры – мероприятие весьма ответственное, поэтому следует подойти к нему соответствующим образом. Даже если вас устраивает место расположения, планировка и площадь, от заключения договора нужно отказаться во всех случаях, когда у вас возникли хотя бы какие-то сомнения в его «чистоте». Но для того чтобы понять, является ли сделка подозрительной или нет, необходимо как минимум изучить все правоустанавливающие документы на нее.
Начать нужно, безусловно, с документов, удостоверяющих личность тех, у кого вы планируете приобрести недвижимость. Там особенное внимание следует уделить отметкам в паспорте, касающимся регистрации по месту жительства продавца. Если вы приобретаете вторичное жилье, то вас должно насторожить отсутствие отметки о прописке продавца именно в данном помещении. Спросите у него, каким образом он стал собственником данной недвижимости. Не очень хорошим знаком также считается и частая смена мест жительства продавцом, особенно если он ранее жил в других регионах. Возможно, его работа связана с постоянными переездами, но поинтересоваться этим вопросом нужно обязательно. Так же будет уместным попросить показать вам все правоустанавливающие документы на жилье. Первым в списке идет свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Здесь обязательно обратите внимание на то, является ли продавец собственником всего жилого помещения. Если только какой-то части, то нужно обязательно выяснить, кто остальные сособственники жилья. Согласны ли они на продажу, будут ли они участвовать в сделке и т. д.
Нелишне запросить и выписку из домовой книги (ее еще часто называют справкой о составе семьи) для того, чтобы проверить, кто зарегистрирован в данном жилом помещении. Помимо этого следует запросить также копию финансово-лицевого счета, чтобы сопоставить данные, указанные в ней с выпиской из домовой книги.
Можно запросить у продавца и документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Это позволит вам составить общее впечатление о нем как об обязательном или необязательном человеке.
Если вы видите, что в квартире проводилась перепланировка (в типовом жилье заметить это несложно), то попросите у продавца документы, подтверждающие, что он ее узаконил. Иначе вы не сможете впоследствии оформить регистрацию своей сделки. Нередко недобросовестные продавцы умышленно скрывают факт незаконности сделанных в недвижимости изменений. Покупатель узнает об этом уже непосредственно перед подписанием договора. Отменять ее в последний момент, когда уже настроился именно на эту квартиру, подобрал в нее обои и мысленно расставил мебель, мало кто решается. Большинство предпочитают взять на себя все расходы и хлопоты по оформлению сделанной перепланировки. Чего собственно и добивается продавец. Не попадите в такую ситуацию.
Обязательно затребуйте у продавца также выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней регистрационной службой указываются сведения об отсутствии ареста и иных ограничений в отношении выставляемого на продажу жилого помещения.
Также можно запросить так называемую архивную выписку из домовой книги. Из нее видно, кто, когда выписывался и когда прописывался. Слишком частая смена собственников должна вас насторожить. Вполне возможно, что у квартиры есть какой-то скрытый изъян, о котором вы узнаете лишь после ее приобретения. Согласитесь, не самый приятный сюрприз. Особенное внимание следует обратить на дату приватизации квартиры. Если она «свежая», то посмотрите, кто в ней был прописан накануне приватизации, поинтересуйтесь, как она проходила, не были ли в ходе ее осуществления не учтены чьи-то права и т. д. Дело в том, что достаточно много случаев, когда при несоблюдении подобных правил приватизация впоследствии отменялась, а вслед за ней и договор купли-продажи.
Стоит ли говорить о том, что помимо документального осмотра жилого помещения следует провести и реальный. Как правило, мало кого из покупателей интересует ремонт в квартире, так как в большинстве случаев они затевают свой. Однако пренебречь тщательным внутренним осмотром жилья можно лишь в одном случае: если у вас припасена на его переделку сумма, сопоставимая со стоимостью недвижимости. Во всех остальных случаях нужно очень внимательно осмотреть квартиру, которую вы наметили для покупки. Ведь, согласитесь, одно дело ограничиться после переезда косметическим ремонтом и совсем другое – смена труб, утепление наружных швов и кровельные работы. В случае если недвижимость находится совсем уж в ужасном состоянии, советую реально оценить свои силы, чтобы понять, а потяните ли вы столь грандиозное мероприятие. И уж, по крайней мере, в таких случаях не грех и поторговаться с продавцом на этот счет.
Настоящей катастрофой может обернуться приобретение жилья с плохой звуко– и теплоизоляцией. Причем исправить этот недостаток, конечно, будет возможно, но ценой невероятных трудовых и материальных затрат. В то же время слышать храп соседа за стенкой (ведь бывают и такие квартиры) – то еще испытание. А теперь представьте, что в такой квартире вам предстоит прожить долгие годы, а то и всю жизнь. Никакая удачная планировка или престижный район не смогут компенсировать подобный недостаток.
Вот почему нужно не постесняться и прихватить с собой на осмотр помещения деревянную палку.
С ее помощью достаточно просто можно определить состояние стен. Если звук глухой и быстрозатухающий – звукоизоляция хорошая. Если же по звуку ясно, что между стенами пустота, лучше не рисковать и отказаться от такой покупки.
Не самая лучшая характеристика жилья – наличие трещин в потолочных балках и плитах, а также в межкомнатных перегородках.
Но если к внутреннему осмотру помещения все относятся еще более или менее серьезно, то внешнему, как правило, никто не уделяет внимания. А напрасно, между прочим. Ведь наличие трещин, выбоин, потеков воды, плесени свидетельствует о том, что, возможно, квартира негерметична, в чем вы убедитесь при сильном дожде, но уже после ее покупки.
Обратите внимание также и на окна в квартире. Замена их стоит сегодня весьма недешево. Поэтому не стесняйтесь просить скидку в случае, если вы видите, что состояние стеклопакетов оставляет желать лучшего.
Также немаловажно проверить напор воды в трубах. Если с остальными недостатками можно справиться своими силами, пусть и недешевой ценой, то этот вам не исправить никак. Как правило, он касается квартир, расположенных на верхних этажах многоэтажных зданий. Но проверять нужно в любом случае, на каком бы этаже ни находилась осматриваемая жилплощадь.
Очень важно также состояние вентиляции. Ведь это один из практически неустранимых недостатков.
Разумеется, это далеко не полный перечень моментов, на которые непременно следует обратить внимание при осмотре жилого помещения. Я рассказал лишь об основных. В вашу же задачу входит проявить должную осмотрительность и внимательность для того, чтобы впоследствии горько не пожалеть о сделанном приобретении.
Как правило, риэлторы убеждают покупателя, что состояние жилого помещения никак не влияет на его стоимость. Дескать, все равно большинство людей делают потом собственный ремонт. Не соглашайтесь с этой позицией. Да, старые обои и сгнивший паркет, возможно, и не понизят цену на квартиру, а вот протекающий потолок, дырявые трубы или балкон, грозящий обрушением, еще как может. Просто большинство покупателей не задумываются над этими вопросами до тех самых пор, пока не столкнутся с ними в процессе проживания. Если же внимательно все осмотреть и указать продавцу на увиденные существенные недостатки, это вполне может послужить основанием для разумных торгов.
Однако помните также, что в свою очередь платить за косметический ремонт вы не обязаны. В конце концов, надлежащее содержание жилья – это обязанность его владельца. Однако если ремонт был сделан капитально: были сменены трубы, перекрыты полы, выровнены стены и т. д., то тут нужно быть готовым, что за такой ремонт платить все же придется. С другой стороны, к сожалению для продавца, вернуть все затраченные на ремонт средства ему все равно не удастся. Как правило, приобретать хорошо отремонтированное жилье всегда выгоднее, нежели делать потом такой же ремонт самостоятельно.
