Текст книги "Мировой финансовый кризис"
Автор книги: Авантюрист
Жанр:
Политика
сообщить о нарушении
Текущая страница: 15 (всего у книги 17 страниц)
Исходя из всего сказанного, можно с высокой долей уверенности прогнозировать следующее развитие событий до конца 2010. Поскольку рынок недвижимости неизбежно войдет в явную фазу падения в ближайшие недели, то спекулянты вынуждены начинать массовую распродажу уже вчера. Однако на руках у них скопился настолько большой объем инвестиционного жилья, что его прямой сброс на рынок вызовет катастрофическое обрушение цен, которое может не только съесть все их прибыли, но и вообще загнать в убытки. Поэтому, крупные спекулянты постараются слить основной объем жилья подняв последнюю волну роста цен. Собственно, это уже и происходит. С начала августа началась мощнейшая пропагандистская кампания, нацеленная на создание у населения уверенности, что цены на жилье прямо завтра возобновят многолетний экспоненциальный рост, так что те, кто не успеет купить жилье этой осенью, не смогут его купить уже никогда. С середины сентября эта кампания будет поддержана и активными действиями по краткосрочному разогреву рынка. Крупные спекулянты в течение полутора-двух месяцев бросят еще $3-5 млрд. в тактическую скупку нового жилья, тем самым ненадолго сократив его предложение. Скорее всего, именно ради этой последней атаки они и минимизировали вложения в недвижимость в январе-августе, чтобы иметь возможность бросить значительные средства на осенний виртуальный разогрев рынка. Сразу вслед за этим строители краткосрочно поднимут ценник на новые квартиры и пообещают поднимать его в дальнейшем каждый месяц.
Виртуальный рост цен на 10-15% за пару месяцев спровоцирует истеричный спрос со стороны населения, которое к этому времени и так уже будет достаточно запугано пропагандистской кампанией. И на волне этого индуцированного спроса крупные спекулянты сбросят основную массу своих запасов по цене +/-15% от цен августа. В сочетании с осенним ростом объемов вводимого жилья, это вызовет резкое падение цен уже в ноябре. На уровне примерно 85% от августовских цен крупные спекулянты приостановят продажи и предоставят средним и мелким инвесторам нащупывать локальное дно за свои деньги. Скорее всего, где-то в районе 75-80% от цен августа такое дно будет найдено. Т.е. большое число людей, для кого такая цена является уже более или менее приемлемой кинется покупать квартиры, пока они снова не начали дорожать. За три-четыре месяца они выберут весь избыточный объем предложения, ввод нового жилья к концу зимы, как обычно, сократится, а зарплаты за пол года подрастут примерно на 10%. Соответственно, цены опять начнут понемногу расти и к концу лета 2008 восстановятся примерно до 90-95% от цен августа 2007. Здесь крупные спекулянты скинут остатки своих запасов, чем снова столкнут цены вниз, причем ниже предыдущего уровня, т.к. на более высоких уровнях среднесрочный спрос уже будет удовлетворен предыдущей распродажей и увеличившимся вводом объектов. Это вызовет волну паники теперь уже у совсем мелких индивидуальных инвесторов, которые начнут распродавать свои штучные квартиры примерно от 75% их цены на август 2007. Распродажа остатков инвестиционного жилья в конце 2008 будет дополнительно стимулироваться тем, что с 1 января 2009 в каком-то виде будет введен более реалистичный налог на недвижимость, как минимум инвестиционную. Вдобавок ко всему с сентября 2008 начнется очередная осенняя волна сдачи жилья в объеме 30-35 млн. кв.м, что еще сильнее надавит на рынок, в результате чего он войдет в новый период снижения, который завершится к лету 2009.
Экстраполируя историю снижения инфляции и учетной ставки ЦБ РФ, можно достаточно уверенно предположить, что к лету 2009 ставка рефинансирования будет снижена до 8.5%. Соответственно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 11.5%. Исходя из изложенных ранее соображений, нетрудно посчитать, что при таких условиях массовый платежеспособный спрос возникнет при цене равной примерно 500-520% СГД за типовую квартиру, т.е. двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50-55 м. кв. в нормальном спальном районе. Таким образом, к лету 2009 цены на типовое жилье должны достигнуть своего среднесрочного минимума в 500% СГД, что составит порядка 60% их стоимости в августе 2007. Соответственно, примерно на 40% подешевеют и все остальные квартиры, например трехкомнатные квартиры улучшенной планировки аналогичного типа подешевеют примерно до 650-700% СГД на июнь 2009. Здесь нелишне напомнить, что примерно столько аналогичные квартиры и стоили в СГД с середины с 90-х до 2002, когда началось надувание спекулятивного пузыря. Т.е. данный уровень цен является вполне объективным и обоснованным. После достижения среднесрочного дна, номинальные цены на несколько месяцев стабилизируются, после чего начнется рост цен в абсолютных цифрах. Поскольку дефицит жилья сохранится, то к середине-концу 2010 темпы роста цен сравняются с темпами роста номинальных доходов населения.
Рисунок: Ожидаемое поведение цен на жилье в 2007-2010
В качестве резюме приведу примерный график ожидаемого движения цен на жилье в 2007-2010:
01.09.2007-01.11.2007 – рост до 110-115% от цен августа 2007
01.11.2007-15.03.2008 – падение до 75-80% от цен августа 2007
15.03.2008-01.09.2008 – рост до 90-95% от цен августа 2007
01.10.2008-01.07.2009 – падение до 60% от цен августа 2007
01.07.2009-31.12.2010 – возобновление инфляционного роста до 65-70% от цен августа 2007
Долгосрочные перспективыНачиная с конца 2010 поведение рынка жилья начнет меняться под влиянием уже перечисленных и некоторых новых факторов. Во-первых, уже в 2011 объем строительства выйдет минимум на 100 млн. кв. м. в год, что окончательно закроет базовый дефицит жилья, с учетом 300 млн. кв. м. построенных в 2007-2010. Под закрытием базового дефицита подразумевается, что все, кто желал иметь собственную квартиру уже приобрели ее или могут в любой момент приобрести из вводимого в текущем режиме жилья, в соответствии с жилищными стандартами 2007г., т.е. из расчета типовая двух-трех комнатная квартира улучшенной планировки (50-65 кв. м.) на среднее домохозяйство. Соответственно, дальнейший рост темпов строительства приведет к изменению жилищного стандарта, т.е. рынок недвижимости начнет развиваться в сторону увеличения площади типовых квартир и повышения их качества.
Во-вторых, реальная потребительская инфляция продолжит снижаться с 15-16% в 2007 до 9-10% в 2010 и 4-5% в 2015. Это приведет как к замедлению роста номинальных доходов населения, так и к замедлению инфляционного роста цен на жилье в абсолютных цифрах. Далее, вместе со снижением инфляции будет продолжать снижаться учетная ставка ЦБ РФ, а вслед за ней и ставки по ипотечным кредитам. Вероятнее всего, ставка рефинансирования снизится к концу 2010 до 7.5% и до 6% к 2015, а средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 10.0% и 8.0% соответственно. При этом максимальные сроки ипотечного кредитования вырастут до 35-40 лет. Таким образом, стоимость обслуживания ипотечного кредита снизится к 2011 примерно на 25% по сравнению с осенью 2007, а к 2015 – на 40%. Снижение стоимости обслуживания кредита приведет к тому, что к 2015г. практически любой человек или семья сможет позволить себе купить какую-нибудь квартиру, а среднее домохозяйство начнет стабильно сдвигать свой жилищный стандарт в сторону более просторного и более качественного жилья.
Наконец, продолжат расти реальные доходы населения, в результате чего будет меняться структура потребления вообще и, в частности, снижаться относительная стоимость арендной платы, а также строительных материалов и услуг. Это также будет одним из факторов, определяющих развитие жилищного стандарта, поскольку за меньшую часть своего дохода люди смогут позволить себе арендовать или купить более просторные и комфортные квартиры.
С другой стороны, в период 2010-2014 произойдет всплеск миграции в Россию, который несколько притормозит процессы снижения стоимости жилья и изменения структуры строительства. Хотя этот же самый приток мигрантов обеспечит строительную индустрию большим количеством квалифицированных специалистов, что начнет еще увеличивать темпы строительства с 2011г.
Обобщая сказанное, можно нарисовать следующую перспективу. Начиная с 2010г. начнется стабильное снижение стоимости квадратного метра жилья к текущим доходам населения, начнет долгосрочно расти жилищный стандарт, а стоимость обслуживания ипотечных кредитов будет снижаться. К 2015 жилищным стандартом среднего домохозяйства будет квартира повышенной комфортности площадью 70-75 м. кв. по цене около 650% СГД, при стоимости ипотечного кредита на уровне 65-70% СГД в первые годы. При этом новые микрорайоны и пригороды будут закладываться на более высокий стандарт жилищной, социальной и транспортной инфраструктуры, чем существующий сегодня, что начнет давить цены в спальных районах, построенных до 2009-2010.
Инфляция и цены в России в 2008-2009
Сан Саныч, давай червонец, керосинка буду покупать
Несмотря на меры по обузданию инфляции, предпринимаемые правительством, в 2008 и 2009 инфляция действительно будет снижаться, причем довольно резко. Инфляция потребительской корзины (CPI), рассчитываемая МЭРТ, составит в 2008 5.9-6.0%, против 12% в 2007, а в 2009 – 5.5-6.0%. Инфляция реального потребления (PCEPI), т.е. усредненный рост цен на все реально потребляемые товары и услуги в объеме их фактического потребления, составит в 2008-2009 10.5-11.0% и 9.5-11.0% соответственно, против примерно 18% в 2007.
Причиной такого резкого торможения инфляции будут, естественно, не административные меры, а фундаментальные процессы в мировой и российской экономике.
1. Снижение цен на промышленное сырье . Экспорт сырья в 2006-2007 обеспечивал мощный и нарастающий приток экспортной выручки, большая часть которой обменивалась экспортерами на свежеэмитированные рубли у ЦБ РФ и, в той и или иной форме, поступала на внутренний рынок, вместе с выручкой от российских продаж. Нарастающее поступление сырьевых рублей, естественно, приводило к опережающему росту денежной массы и оказывало сильное инфляционное давление на экономику. С конца 2007 вошли в долгосрочный понижательный тренд цены на промышленные металлы. С начала 2008 произошел стратегический разворот цен на нефть. Соответственно, до конца 2009 будет происходить довольно быстрое снижение цен на две главные экспортные группы российских товаров – энергоносители и продукцию металлургии, что снизит совокупную экспортную и российскую выручку сырьевых компаний и, как следствие, рост рублевой денежной массы. Помимо этого, снижение цен на промышленное сырье приведет и к снижению издержек российских производителей и транспортных компаний, т.е. к удешевлению сырьевой составляющей в себестоимости продукции и транспортной составляющей в розничных ценах.
2. Снижение цен на сельскохозяйственную продукцию. В своих материалах и комментариях по развитию глобального кризиса, я еще весной и в начале лета описывал и обосновывал те процессы, которые позже – осенью и зимой произошли на мировом рынке продовольствия, т.е. резкий взлет цен практически на всю с/х продукцию и, в первую очередь, на зерно . Там же, я давал пояснения, почему со второго квартала 2008 начнется долгосрочное снижение цен на ту же сельхозпродукцию продукцию. Если совсем коротко, то причины три. Первая – произойдет откат цен за счет вывода из товарных контрактов глобальных спекулятивных капиталов, сбежавших туда во время первого спекулятивного кризиса лета-осени 2007. Вторая – начнет сходить на нет тема биотоплива, в связи с его нерентабельностью, особенно на фоне падающей нефти, а также негативным совокупным эффектом для экономик ЕС и США. Третья – хороший весенний сбор зерновых в южном полушарии в значительной степени восстановит мировые запасы.
3. Сокращение притока иностранных капиталов. Еще одним фактором, который стимулировал рост инфляции, являлся избыточный приток иностранных капиталов, в первую очередь в виде кредитов в банковский сектор. При этом, банки довольно неразумно воспользовались предоставленными дешевыми деньгами, в значительной степени направив их на кратное наращивание объемов потребительского и ипотечного кредитования. Это, естественно, оказало довольно мощное давление именно на потребительский рынок и, в некоторой степени, на рынок жилья. С началом глобального кризиса, приток кредитных капиталов резко затормозился и, вероятнее всего, в скором времени вообще развернется. Т.е. совокупный объем новых кредитов, предоставляемых нашим банкам иностранными кредиторами, будет меньше объемов выплат по уже размещенным кредитам. Крайне маловероятно, что отрицательно сальдо по внешним кредитным операциям приобретет значительные масштабы и вообще долго просуществует, но нет никаких сомнений, что приток кредитных капиталов в 2008-2009 будет на порядок скромнее, чем в 2007. В самом лучшем случае, восстановление полного доступа к иностранным кредитам наши банки смогут получить к концу 2008. Но в более реальной в этом плане является вторая половина 2009.
4. Снижение курса евро. Основной валютой импорта России является евро, поскольку больше половины нашего импорта приобретается в ЕС. В соответствии с моим прогнозом, доллар будет в течение 2008-2009 ревальвировать по отношению ко всем валютам, кроме йены, в т.ч. и к евро. Курс рубля гибко привязан к бивалютной корзине доллар-евро с общим трендом на укрепление. При этом веса обеих валют установлены так, что рост курса доллара к рублю сопровождается почти вдвое более сильным снижением курса евро к рублю. Таким образом, при ревальвации доллара, совокупная рублевая стоимость усредненной единицы импортируемой продукции будет снижаться быстрее, чем при девальвации доллара последних лет.
5. Снижение цен на жилье. В моем прогнозе по жилью до 2015 подробно описаны перспективы рынка жилья, поэтому просто напомню, что в 2008 максимальное снижение цен составит порядка 25% от цен лета 2007 (в рублях), а в 2009 – примерно 40%. При этом, средневзвешенная цена продажи по году будет составлять в 2008-2010 соответственно 82-86%, 68-72% и 63-67% от среднегодовых цен 2007. Вряд ли это снижение приведет к заметному снижению арендной платы за жилье, но, по меньшей мере, сильно затормозит ее рост. Таким образом, по совокупности, на рынке покупки и аренды жилья в 2008-2010 будет наблюдаться если и не дефляция, то, как минимум, ценовая стабильность.
6. Разрядка на рынке труда. В 2008-2009 будет иметь место стагнация, спад или структурная коррекция в нескольких перегретых секторах экономики, конкретно в сырьевом сегменте, секторе строительства и торговли недвижимостью, банковском секторе и в целом финансовом сегменте. Это приведет к оптимизации затрат в большинстве компаний данного профиля, т.е. к оптимизации и сокращению штатов, а также замораживанию зарплат и премий. В основном это коснется торгового и управляющего персонала младшего звена. Соответственно, предложение "белых воротничков" на рынке труда заметно увеличится. Помимо этого, грядущие в 2008-2009 финансово-экономические катастрофы в Прибалтике, на Украине, в Восточной Европе, а также, возможно, Казахстане и Белоруссии, обеспечат заметный и все усиливающийся приток рабочих и специалистов из этих стран. Таким образом, дефицит кадров несколько сократится и темпы роста зарплат в целом по стране немного снизятся.
Вот эти перечисленные шесть главных факторов и сформируют мощный антиинфляционный тренд, который точно продержится до конца 2009. Дальше, в связи с началом разрушения мировой валютной системы и ВТО, дестабилизацией энергетического рынка, дебютом рубля в качестве международной расчетной и резервной валюты, и прочими историческими событиями переломного года в геоэкономике и геополитике, возможны различные инфляционные эксцессы. Но характер они будут носить весьма ограниченный по времени и масштабам, и не создадут серьезных трудностей для населения и экономики России.
Перспективы российского сырьевого экспорта
И жили они хорошо, но недолго
До зимы 2007-2008г. цены на все сырье, вероятнее всего, будут расти (см. Величайшая Депрессия). Это связано с тем, что сейчас происходит синхронное обрушение всех фондовых рынков и рынков жилья в мире. Поэтому банкам, хедж-фондам и страховым компаниям необходимо срочно найти хотя бы временный финансовый инструмент, инвестирование в который позволит зарабатывать деньги для их вкладчиков и инвесторов, а не держать капиталы несколько месяцев мертвым грузом в кэше или низкодоходных американских казначеских обязательствах. Практически единственным капиталоемким инструментом, который сегодня имеется в их распоряжении, является товарный рынок. Таким образом, до конца 2007г, пока первый приступ мировой финансовой истерики не пройдет, большая часть инвестиционных капиталов будет конвертировано в сырьевые и товарные контракты. Скорее всего, в цене вырастет на 7-10% почти все: энергоносители, промышленные металлы, сельхозпродукция, благородные металлы и пр. Золото может достичь на этой волне цены $720-740 за унцию с текущих $660, а, скажем, нефть Brent Crude скакнуть в район $82-83 за баррель. При этом сам доллар к концу года должен подешеветь примерно до $1.43-45 за евро и 105-107 йен. Т.е. в пересчете на евро доходы от экспорта сырьевых ресурсов вырастут незначительно.
С конца 2007 – начала 2008 на рынок начнут поступать фактические данные не только о начале рецессии в США, но и о замедлении всей мировой экономики. Замедление мировой экономики и возможная будущая глобальная стагнация или даже рецессия неизбежно приведут к стратегическому снижению потребления всех видов сырья. Поэтому, как только начало спада будет документально подтверждено, начнется массовый выход из спекулятивных сырьевых контрактов, что приведет к долгосрочной коррекции цен на все сырье, в т.ч. на нефть, спотовый газ, металлы, лес и все остальное, что составляет львиную долю экспорта России. В течение 2008 и первой половины 2009г цены на основное промышленное сырье должны плавно снизиться примерно на 25% от средневзвешенной цены за 2006-2007 (уровень снижения цен определен на основании технического анализа). Таким образом, нефть Brent Crude к осени 2009 будет стоить порядка $50-53. При этом доллар США, в силу естественной логики течения кризиса в США и мире, несколько ревальвирует к основым валютам, примерно до 1.25 за евро.
Со второй половины 2009 начнется видимость оживления экономики США, которая приведет к временному спекулятивному восстановлению цен на сырье на 25-30% в долларах США, хотя сам доллар опять начнет дешеветь до уровня 1.33-35 за евро. Таким образом, к началу 2010 нефть марки Brent Crude снова подорожает примерно до $63-66. Но, скорее всего, уже весной 2010 в США произойдет финансовая катастрофа, которая, в зависимости от геополитических стратегий США, Китая и России, может выразиться в самых разных формах – дефолте США, многократной девальвации доллара, гиперинфляции или чем-то настолько же неприятном, и дестабилизирует всю мировую финансовую и валютную систему. С этого момента котировки сырья в долларах США, вероятнее всего, будут прекращены и все сырьевые торги переместятся на евразийские биржи, а само сырье будет котироваться в нескольких валютах, скорее всего евро и рублях. При этом среднесрочная судьба самого евро также будет находиться под вопросом. Не исключено даже, что из-за хаотизации валютной системы, механизм определения цен на сырье с помощью открытых биржевых торгов вообще будет ликвидирован или заморожен в 2010 и цены на реальные поставки будут определяться прямыми договорами и индивидуальными механизмами оплаты. Сразу после финансового кризиса в США цены на все сырье обвалятся на 20-30% и, при дальнейшем естественном течении глобального кризиса, тренд на понижение цены промышленного сырья продлится почти до самого конца мировой депрессии в 2014-15. К концу этого периода реальные цены, непонятно в чем, упадут примерно до 50% от их средневзвешенных значений за 2006-2007. Более серьезного снижения, как минимум на нефть и газ, ожидать не следует, хотя бы по причине идущего уже сегодня быстрого падения запасов и снижения добычи в Норвегии, Великобритании, США и Мексике. Если же США нарушат естественное течение кризиса, запустив какой-то наступательный глобальный сценарий, например, стратегию мировой энергетической войны и всемирной реколонизации (см. Величайшая Депрессия и Всемирная реконкиста), то уже с 2011г. реальные цены на нефть и газ могут на пару лет взлететь до небес, но и сам нефтегазовый экспорт из России может оказаться под угрозой физического нарушения.
Таким образом, можно утверждать, что до конца 2009 – начала 2010 цены на сырье будут продолжать колебаться в широком коридоре, но на достаточно высоких уровнях. Т.е. поступления от сырьевого экспорта будут лишь немногим ниже, чем в 2006-2007гг. Но уже с середины 2010, при нормальном развитии ситуации, цены скатятся к достаточно некомфортным значениям. И если стоимость нефти и газа останется на более или менее приемлемом уровне, то цены на другие виды промышленного сырья, особенно на металлы, могут упасть практически до уровня себестоимости. Таким образом, абсолютная цифра доходов России от сырьевого экспорта может уже в 2011 сократиться примерно в 2 раза от сегодняшних значений, а к 2015 – в 3 раза.
