Текст книги "Мировой финансовый кризис"
Автор книги: Авантюрист
Жанр:
Политика
сообщить о нарушении
Текущая страница: 14 (всего у книги 17 страниц)
Наконец, третья, и самая активная на сегодняшний день, группа генераторов и выгодоприобретателей слухов о дефолте и особенно гиперинфляции и деноминации – спекулянты. Даже еще шире – спекулянты и торговцы всех сортов. И они опираются в этом на крайне удачную краткосрочную экономическую конъюнктуру. Поясню, что я имею в виду. В своем анализе приближающегося экономического кризиса от 11 июля 2007, я подробно расписал и обосновал, как и когда будет протекать первая фаза мирового экономического кризиса, который и начался буквально неделю спустя и о котором уже месяц трубят все СМИ. В частности, там было написано следующее:
Хотя [западные] банки, хедж-фонды и страховые компании и выдернут кое-какие деньги своих инвесторов и владчиков из акций и недвижимости, однако они не могут их просто оставить в кэше. … Практически единственным капиталоемким инструментом, который на данный момент будет в их распоряжении, является товарный рынок. Таким образом, пока первый приступ мировой финансовой истерики не пройдет, большая часть инвестиционных капиталов будет конвертировано в сырьевые и товарные контракты. Скорее всего, в цене резко вырастет почти все: благородные металлы, энергоносители, промышленные металлы, сельхозпродукция и пр.
И действительно – спустя считанные дни мы увидели первую фазу обрушения мировых фондовых рынков, а еще через несколько недель начался фантастический рост цен почти на все биржевые товары – нефть, золото, металлы, зерно и даже замороженный апельсиновый сок, достигший по большинству позиций 30-40% за квартал. Далее, в том же прогнозе, написано:
В большинстве стран, в т.ч. в США, ЕС, Японии, в меньшей степени в России и Китае, начнется короткий период непонятной чехарды с инфляцией … Корпорации могут конвертировать часть своих денег в товарные запасы, как профильные, так и непрофильные – металлопрокат, бензин, стройматериалы, мануфактуру, с/х продукцию и т.п. Их могут поддержать даже обыватели (особенно в России, где к неприятностям давно привыкли), которые кинутся покупать всякие нужные в хозяйстве вещи, вроде соли и спичек. Все это, естественно, окажет давление на рынок и цены начнут расти.
И опять-таки, все произошло как по написанному. Первый приступ мировой паники привел к резкому краткосрочному взлету инфляции, как в мире, так и в России. И летне-осенние слухи о дефолте и гиперинфляции, на фоне этого, непонятного подавляющему большинству людей, всплеска инфляции, оказались просто подарком небес для всех охреневших от жадности российских спекулянтов. Они-то и начали их изо всех сил раздувать и пропагандировать уже после того, как те были приглушены выступлением Путина 18 октября и последующими разъяснениями властей и грамотных экспертов.
В первую очередь, это касается жилищных инвесторов, риэлторов и девелоперов, у которых зависли на руках минимум 70 млн. кв. м. нахапанного жилья и которых стагнация цен в 2007 просто резала ножом по самому болезненному финансовому месту. В своем прогнозе поведения рынка жилья в 2008-2015 от 4 сентября 2007, я писал:
Поскольку рынок недвижимости неизбежно войдет в явную фазу падения в ближайшие недели, то спекулянты вынуждены начинать массовую распродажу уже вчера. Однако на руках у них скопился настолько большой объем инвестиционного жилья, что его прямой сброс на рынок вызовет катастрофическое обрушение цен, которое может не только съесть все их прибыли, но и вообще загнать в убытки. Поэтому, крупные спекулянты постараются слить основной объем жилья, подняв последнюю волну роста цен. Собственно, это уже и происходит. С начала августа началась мощнейшая пропагандистская кампания, нацеленная на создание у населения уверенности, что цены на жилье прямо завтра возобновят многолетний экспоненциальный рост, так что те, кто не успеет купить жилье этой осенью, не смогут его купить уже никогда.
Это самое и произошло. Всероссийская пропагандистская кампания, которую развернули жилищные спекулянты, убеждая всех, что квартиры вот-вот снова начнут стремительно дорожать и за год подорожают вдвое, получила неожиданную для них самих поддержку в виде краткосрочного всплеска инфляции в конце года и слухов о дефолте и гиперинфляции. Теперь они могут даже не рассказывать сказки о тенденциях на рынке жилья и подорожании цемента. Главным их аргументом становится «смотрите, что творится, спасайте деньги от дефолта и гиперинфляции». И перепуганный народ лезет в ипотечное рабство, покупая квартиры по безумным двойным ценам, опасаясь, что завтра цены станут еще втрое выше. А спекулянты радостно скидывают глупым буратинам миллионы квадратных метров зависшего жилья на самом максимуме цены.
Следующими в ряду бенефициариев паники являются операторы сельскохозяйственного и продовольственного рынка – от мелких трейдеров до крупных торговых сетей. Всплеск инфляции и панические слухи о крахе рубля подтолкнули людей к стандартному поведению в условиях неопределенности, т.е. к массовой закупке "кризисных" продуктов – муки, сахара, растительного масла, сухого молока и т.п. И на фоне ажиотажа все участники торговой цепочки немедленно удвоили норму своей прибыли. Не остались в стороне и торговцы разнообразным барахлом долговременного пользования от автомобилей до бытовой техники, которым перепуганное население понесло свои сбережения, предпочитая потратить деньги сегодня хоть на что-то полезное, чтобы они не сгорели завтра.
Наконец, подливают масла в огонь и прочие торговцы "вечными ценностями" – золотом, валютой, бриллиантами, акциями и т.п., почуяв, что пришло время для масштабного сенокоса лохов. В последние пару-тройку недель прямо невозможно уже включить телевизор, чтобы какой-нибудь очередной пропагандист золотого стандарта, вроде Хазина, не начал впаривать тебе золотые монеты, или какой-нибудь брокер из Тройки-Диалог не уговаривал старушек купить акции на "ужасно выгодных уровнях".
Вот она третья гоп-компания, активно распускающая слухи о скором финансовом кризисе. Сегодня, пользуясь растерянностью и испугом населения, всякие аферисты и мошенники лезут на все телеканалы, на радио, во все газеты с истерическими навязчивыми советами срочно избавляться от рублей и покупать "то, что не подешевеет после дефолта, гиперинфляции и деноминации". Квартиры по безумным ценам, которые рухнут уже в начале весны. Золото на текущем историческом максимуме, которое уже в 2008 неизбежно подешевеет в полтора раза. Евро по 36 руб., которое уже летом этого года будет 34 руб., а к концу 2009 – меньше 32 руб. Акции, на "очень выгодных уровнях", от которых им падать еще минимум 30-40% в следующие полтора года. И т.д. и т.п. У всех этих советчиков "экспертов" есть свой очень серьезный шкурный финансовый интерес в том, чтобы дотянуться до ваших сбережений и впарить вам какую-нибудь дрянь за две цены, запугивая тем, что завтра рубль вообще ничего не будет стоить. Поэтому, когда вы в следующий раз услышите крик "Завтра дефолт!" – смотрите внимательно, кто кричит и зачем. Скорее всего, он в это самое время пытается вытянуть у вас бумажник из кармана.
Атака на российскую финансовую систему
В последние недели разные «эксперты» много кричат, что российская реакция на грузинскую аферу спровоцировала обвал российского фондового рынка и отток капиталов из страны. На самом деле, любой мало-мальски грамотный специалист точно назовет переломные даты для российского финансового рынка.
Для начала, 25 июля главный российский фондовый индекс– ММВБ, переписал минимум февральской коррекции на 1509 (Волны A.I), чем подтвердил стратегический разворот как минимум к трендовой с 2001 в район 900. Кстати, к этому моменту он уже снизился с пиковых значений мая на 1966 на 23% без всяких войн. Тогда же, в конце июля, начался активный вывод из России иностранных капиталов, в чем скоро можно будет убедиться, посмотрев статистику ЦБРФ, и что уже сейчас видно по другим июльским показателям финансовой системы. Почти одновременно с этим – 29 июля, нефть (Light Sweet) пробила первый разворотный уровень на $121.50 – минимум индикативной коррекции от 5 июня 2008, а 4 августа подтвердила этот пробой и двинулась дальше, с очевидными среднесрочными целями на уровне $65. Затем – 5 августа, вторая российская фондовая площадка – РТС, переписала, вслед за ММВБ, минимум февральской коррекции на 1859, упав к пиковому значению мая 2498 на 26%, чем также подтвердила стратегический разворот как минимум к трендовой с 2001 на 1000-1100. А 7 августа, индекс доллара пробил первое важное сопротивление на 74.40, просигнализировав начало явной фазы стратегической ревальвации бакса как минимум к $1.18 за евро и $1.42 к фунту, т.е. на 27-30%.
Итак, практически одновременно – за 10 дней с 25 июля до 5 августа, российский фондовый рынок и нефть подтвердили стратегический разворот 10-ти летних трендов, и начало долгосрочного масштабного падения. Одновременно с этим начался активный вывод из страны иностранных капиталов. А 7 августа подтвердилось начало долгосрочной ревальвации доллара, после почти 8 лет девальвации. Т.е. все важнейшие события, которые самым существенным образом повлияют на поведение основных индикаторов российской финансовой системы в ближайшие полтора-два года, произошли непосредственно накануне грузинской агрессии. Повторяю – непосредственно накануне, а не после.
Соответственно, экономические выводы надлежит сделать прямо противоположные тем, которые сделаны "экспертным" сообществом. Не российский ответ на грузинскую авантюру спровоцировал разворот показателей российской финансовой системы, а наоборот – разворот этих показателей стал для США сигналом к втягиванию России в кавказскую войну. Штатам нужен был военный ответ России на наглейшую грузинскую провокацию и они получили его. И немедленно вслед за этим американские официальные лица и СМИ устроили настоящий шабаш – я даже в адрес Ирана не слышал такого потока истеричных клятв экономически изолировать Россию, призывов заблокировать российские инвестиции, угроз ввести санкции против российских компаний и предпринимателей, откровенных обещаний нанести серьезный урон российской экономике, и прямых приказов западным инвесторам вывести все капиталы из России. Думаю, после такого психологического прессинга на западное деловое сообщество, американским и европейским прачкам пришлось стирать не одну тысячу пар дорогих брюк.
Т.е. США использовали грузинскую аферу с тем, чтобы максимально усилить и ускорить естественный отток иностранных капиталов из России на фоне долгосрочного падения российского фондового рынка и цен на нефть. Это та самая финансовая атака, о которой я с лета 2007 постоянно предупреждал в дискуссиях на сайте и которую кратко описывал в статье "Кто громче всех кричит дефолт?". Только я предполагал, что США проведут ее в феврале-марте – под выборы президента России, и используют для этого имитацию "оранжевой революции". Но США подошли к вопросу творчески и изменили сценарную модель.
Еще раз акцентирую внимание – одной из главных целей США в грузинской авантюре было усиление финансовой атаки на Россию. Цель максимум данной атаки – накануне большого передела мира взломать российскую финансовую систему, т.е. вызывать банковский кризис, стимулировать массовое бегство уже российских капиталов, индуцировать массовые корпоративные дефолты, вызвать суверенный дефолт, обвалить рубль, и спровоцировать перманентный бюджетный кризис. Полномасштабный финансовый кризис должен развиться в мощнейший общеэкономический кризис в России, на фоне развития мировой депрессии и падения цен на все сырье, и почти полную остановку модернизации национальной экономики. В итоге, Россия лишается на ближайшие годы реального геоэкономического влияния, и все силы вынуждена тратить на решение тяжелейших внутренних экономических проблем, даже не пытаясь вмешиваться в геополитические игры США. А к моменту окончания главной фазы Третьей Мировой в 2014-15, представляет собой отсталого экономического карлика, в сравнении со Штатами, которого американцы просто додушат за несколько лет в полной экономической, технологической, политической и военной блокаде.
Цель минимум начатой финансовой атаки – откачать как можно больше иностранных и национальных капиталов из России в американскую финансовую, в первую очередь банковскую, систему в период 2008-2010, создать как можно больше локальных кризисных явлений в экономике, максимально затормозить экономический рост страны, ограничить привлечение иностранных инвестиций, технологий и кадров в российскую модернизацию, дискредитировать Россию в качестве потенциальной тихой гавани в период глобального кризиса, торпедировать процесс превращения рубля в международную резервную и расчетную валюту.
Процесс уже пошел. В самое ближайшее время мы прослушаем от наших экспертов, экономистов и журналистов, подрабатывающих на Госдеп, новый цикл "аналитики" про дефолт, деноминацию, гиперинфляцию, банковский кризис, обвал рубля до 100 за доллар, и прочие кары небесные, которые, мол, неизбежно обрушатся на Россию вслед за падением цен на нефть, оттоком иностранных спекулятивных капиталов, и ограничением западных кредитов. Должны же они отработать свои гонорары и закошмарить граждан России, чтобы те помогли ЦРУ завалить своей паникой российскую банковскую систему.
Перспективы российского рынка жилья
У вас сейчас как с жилплощадью, нормально?
Прогноз запаздывает по срокам примерно на год
Тезисы
На конец первого полугодия 2007 объем жилого фонда России ориентировочно составлял 2,800 млн. кв. м. В 2006 году было построено 547.5 тыс. квартир на 50.2 млн. кв. м. жилой площади, что на 15% больше чем в 2005. При этом, около 30% этого жилья было выкуплено с инвестиционными целями, против 25% в 2005. В первом полугодии 2007 года введено 231,2 тыс. квартир общей площадью 21,2 млн. кв. м, что на 35% больше чем в первом полугодии 2006, при этом количество инвестиционных сделок упало до 7-8%. По итогам года ожидается введение примерно 650 тыс. квартир общей площадью 60 млн. м. кв. Цены практически по всей России достигли своего пика еще в конце 2006 или начале 2007 и с тех пор официально стабилизировались. В действительности рынок уже находится в скрытой фазе падения, т.к. активность покупателей в 2007 резко снизилась по сравнению с прошлым годом, а заявленная цена продажи инвестиционных квартир, в большинстве случаев, дисконтируется на 5-15% уже с порога.
Определяющие факторыНа текущий момент имеется несколько факторов, которые определяют дальнейшее поведение рынка жилья и почти все они указывают на долгосрочный разворот ценового тренда. Первый фактор – полная потеря массового платежеспособного спроса. Пиковые цены в городах с населением от 300 тыс. чел., составляли в среднем 10-11 фактических средних годовых доходов одного работающего (СГД) для данного города за типовую квартиру. Под типовой квартирой имеется в виду полностью готовая первичная двухкомнатная квартира улучшенной планировки площадью 50-55 м. кв. в нормальном спальном районе, которую можно рассматривать за текущий жилищный стандарт среднего домохозяйства. Исходя из того, что в первой половине 2007 средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 14% в рублях при учетной ставке ЦБ РФ в 10.5%, нетрудно посчитать, что при покупке типовой квартиры в ипотеку сроком на 27 лет, ежегодная сумма выплат в первые годы составляет около 160-180% СГД, даже с учетом налоговых вычетов. А если добавить к этому 15-20% СГД за коммунальные услуги, то становится очевидно, что массовый потребитель теоретически не может покупать квартиры по текущим ценам, даже с учетом роста собственных доходов на 20% в год на протяжении ближайших лет.
Реально, сегодня среднее домохозяйство может позволить себе ипотечный кредит с объемом текущих выплат порядка 75-80% СГД на момент покупки. В обоснование этой цифры можно привести следующие соображения. С одной стороны, стоимость аренды типового жилья (со всеми услугами ЖКХ) как минимум с 2000г. стабильно держится на уровне 60-70% среднего дохода для почти любого города. Очевидно, что в условиях существующего в России дефицита жилья домовладельцы выжимают из арендаторов максимум возможного. О том же говорят и данные статистики, из которых видно, что доходы среднего российского потребителя все еще практически полностью уходят на оплату и приобретение необходимых товаров и услуг, без особых излишеств. Таким образом, 60-70% текущего СГД являются объективным пределом, который среднее домохозяйство может позволить себе тратить на жилье в течение длительного времени. С другой стороны, благодаря высокой инфляции и дефициту рабочей силы, все последние годы происходит рост заработной платы основной массы населения примерно на 20% в год и все говорит о том, что эта тенденция продлится еще несколько лет. Поэтому, среднестатистическая семья может более или менее уверенно ожидать увеличения своих номинальных доходов примерно на 50-60% в течение следующих трех лет. Следовательно, приобретая жилье в кредит, выплаты по которому составляют порядка 75-80% СГД на момент покупки, типичная семья может рассчитывать на снижение относительного объема выплат по кредиту примерно до 50% своего возросшего дохода в течение трех лет, а с учетом оплаты коммунальных услуг до тех самых 60-70% текущего СГД. Три года можно считать предельным сроком такого сценарного планирования, поскольку, с одной стороны, мало кто может уверенно прогнозировать рост своих доходов на более длительный срок, а с другой, еще меньше людей готово до предела сократить свое потребление больше чем на два-три года, даже ради собственного жилья.
Второй фактор – рост строительства. За два года темпы строительства жилья выросли на 55% и продолжают ускоряться. Исходя из сложившейся в последние три года динамики, к 2010 можно ожидать увеличения объемов сдаваемого жилья примерно до 85-90 млн. кв.м. в год с 50 млн. кв. м. в 2006. На эту же цифру ориентируется и Правительство. При этом Президент поставил в этом году задачу выйти к 2010 на 100-130 млн. кв.м. Не думаю, что это возможно в текущих условиях, но "высочайшее повеление" значительно увеличивает вероятность реализации как минимум существующих планов сдачи 85-90 млн. кв.м. на 2010. Можно уверенно утверждать, что для решения этой задачи будут использованы все управленческие инструменты, вплоть до УК. Чтобы убедиться что так и будет, достаточно посмотреть на ту резню, которая была устроена мэрам, губернаторам и крупным региональным чиновникам в 2006-2007. Значительная часть увольнений и уголовных дел так или иначе связаны со строительными махинациями руководителей городов и регионов. Т.е. жилищный вопрос явно стал вопросом политическим, причем одним из важнейших и руководители тех регионов, которые будут строиться недостаточно активно, имеют все шансы оказаться в местах достаточно отдаленных. Кроме собственно роста строительства, важным моментом будет и изменение структуры вводимого жилья. В 2004-2006 порядка трети всех квартир и 50% всех введенных площадей пришлось на жилье высокого и высшего классов. Поскольку половина этих объектов скапливалась на руках у спекулянтов, то очевидно, что после их распродажи, спрос на такое жилье будет почти полностью удовлетворен как минимум на ближайшие два-три года. Соответственно, 80-90% всех объемов жилья, которые будут строиться и сдаваться в 2008-2010 будут составлять квартиры среднего и бюджетного классов. Наконец, ближе к концу 2010 начнется массовая сдача жилья в рамках федеральной программы "Жилье", которая уже сегодня реализуется совместными усилиями регионов и центра и нацелена на массовую застройку и системную перестройку городов. В рамках этой программы ожидается и вполне реален выход к 2015 на требуемые 140-150 млн. кв.м. жилья в год, которые достаточны не только для покрытия дефицита жилья по сегодняшним меркам, но и обеспечивают долгосрочный рост жилищного стандарта.
Третий фактор – истощение спекулятивных ресурсов. Уже с начала 2005 накачка цен шла фактически только за счет инвестиционных сделок и той волны паники среди населения, которую спекулянты гнали массовой скупкой жилья. Причем если в 2005 в спекулятивные сделки было вложено порядка $10 млрд., то в 2006 общая сумма жилищных инвестиций перевалила уже за $20 млрд. Для того, чтобы продолжать спекулятивную накачку рынка, с учетом потери массового спроса и увеличения объемов сдачи жилья, в 2007 в инвестиционные сделки необходимо вложить не менее $35 млрд. Для сравнения, суммарный объем собственного капитала всех российских банков на конец 1кв. 2007 составил около $60 млрд., а суммарная прибыль всех нефтяных компаний за 2006 – порядка $40 млрд. Очевидно, что, с учетом уже связанных в жилищных инвестициях капиталов, мобилизовать финансовые средства в таких объемах практически нереально. Что и подтверждается статистикой, которая показывает, что за первое полугодие 2007 общая сумма спекулятивных сделок с жильем не дотянула и до $3 млрд. Поскольку спекулянты больше не имеют финансовых ресурсов тянуть цены выше, ввод нового жилья к середине осени резко увеличивается, а массовый потребитель потерялся еще полтора года назад, то уже в ближайшие недели неизбежен сброс всего накопленного инвестиционного жилья на рынок. Сегодня объем инвестиционного жилья на первичном и вторичном рынках, т.е. жилья купленного для дальнейшей спекулятивной перепродажи, составляет порядка 70-80 млн. кв. м, что равняется примерно 2.5% всего жилого фонда РФ и превышает весь объем нового жилья поступившего на потребительский рынок за 2005-2006. Поэтому нетрудно догадаться, что выбрасывание на рынок 1 млн. квартир вызовет, в текущих условиях, настоящий обвал цен, причем самый серьезный обвал ждет высококлассное жилье.
Четвертый фактор – рост ипотечного кредитования. Несмотря на большой ажиотаж вокруг темы ипотеки, она пока не играет заметной роли в ценах на жилья. В 2006 на долю ипотеки пришлось всего порядка 6% всех сделок с жильем на общую сумму в $9 млрд., причем в основном в сегменте недорогого жилья. За первое полугодие сумма выданных ипотечных кредитов выросла до $7.8 млрд. и по итогам года должна увеличиться до $16-17 млрд., при ожидаемом в 2007 объеме сделок с жильем в $200-220 млрд. Однако даже на эту небольшую цифру в $16-17 млрд. может негативно повлиять начавшийся мировой кризис, который несколько ограничит финансовые ресурсы банков, в первую очередь иностранных, в 2007 – первой половине 2008, а следовательно и их готовность выдавать ипотечные кредиты. Таким образом, в кратко– и среднесрочной перспективе ипотечное кредитование не окажет заметной поддержки ценам на жилье. Если экстраполировать динамику развития ипотечного кредитования, то существенную роль в поведении рынка жилья оно начнет играть в 2010-2011гг.
Наконец, последним существенным фактором, который оказывает влияние на цены, является феномен глобального рынка. Сегодня набирает обороты падение цен на американском рынке жилья. С марта, когда цены на первичном рынке не смогли прорваться выше максимумов 2006, они стабильно снижаются и упали уже примерно на 13%. Если процесс продолжится, а он точно продолжится, то перегретые жилищные рынки Европы и Азии не выдержат давления и тоже начнут падать. Разворот ценовых трендов на всех зарубежных рынках неизбежно приведет к массированной фиксации прибыли на российском рынке крупными спекулянтами, которые учитывают глобальные макроэкономические параметры в своих инвестиционных стратегиях. Начала обвала европейских рынков жилья следует ждать уже в первые месяцы осени 2007 и продлится это падение по меньшей мере до конца 2009г., все это время оказывая давление на российский рынок.
