Текст книги "Богатый пенсионер. Все способы накопления на обеспеченную жизнь"

Автор книги: Сергей Макаров

Соавторы: Н. Смирнова
сообщить о нарушении

Текущая страница: 5 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

Если сравнить рентные и девелоперские ПИФы по доходности, то мы получим следующую картину:

• девелоперские фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка 25–37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов;

• рентные фонды – 15–25%.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за 2007 г. выросло со 150 до 270. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась с 76,8 млрд до 143 млрд руб. – это практически удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФы недвижимости можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко продать, что очень удобно – не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия фонда, или купить. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая – около 1000 руб.

Поскольку фонд закрытый, то приобрести пай можно только в момент формирования фонда, а продать в момент расформирования: цена пая увеличилась, и вы получили доход. Выйти из ПИФа можно по окончании срока работы фонда. Можно войти и выйти из ПИФа в период с момента формирования фонда до окончания его работы, купив или продав его паи на бирже или через УК, но эта процедура пока затруднительна: не все фонды являются рыночными. Таким образом, инвестиции в ПИФ недвижимости – долгосрочные. Большинство фондов имеет минимальный порог вхождения 50 000 – 200 000 руб., но есть и меньшие, и бо́льшие суммы.

Далее, по мере работы фонда, пайщикам может выплачиваться регулярный доход, обычно 10–14% в год, но это действует не во всех ПИФах недвижимости.

Цена паев в некоторых фондах может быть несравнимо ниже стоимости объекта недвижимости. Таким образом, обладая суммой меньшей, чем стоимость квартиры или даже чем первоначальный взнос по ипотечному кредиту, вы можете инвестировать в такой инструмент, как недвижимость!

Что может быть привлекательным с точки зрения капиталовложений в ЗПИФ для частного инвестора:

• инвестирование в актив, менее подверженный рыночным колебаниям, чем акции;

• диверсификация – в состав одного фонда входят различные объекты недвижимости;

• легкий выход (по сравнению с объектом недвижимости) – возможна продажа паев через биржу или УК. Но открытые фонды облигаций, например, при чуть меньшей доходности более ликвидны;

• ПИФ – не юридическое лицо, плюс вы не платите налог на имущество, только налог на прибыль при продаже паев.

Итак, давайте сравним все рассмотренные виды ПИФов по соотношению доходности и риска:

• ПИФы акций, а далее – отдельно индексные ПИФы акций;

• ПИФы облигаций;

• ПИФы смешанных инвестиций;

• венчурные ПИФы и ПИФы прямых инвестиций;

• ПИФы недвижимости;

• ипотечные ПИФы;

• ПИФы фондов;

• ПИФы денежного рынка.

Сравнение фондов представлено на рис. 5.

Рис. 5. График распределения ПИФов по соотношению доходности и риска. Источник: www.pifovik.ru

ОФБУ

ОФБУ – общие фонды банковского управления, очень похожи на ПИФы. Но есть и существенные отличия.

Регулирующую функцию в отношении ОФБУ осуществляет Банк России и ФСФР. Спецрегистратора и спецдепозитария здесь нет, учет и контроль за фондом осуществляет сам банк-управляющий, средства ОФБУ учитываются на его внебалансовых счетах (т. е. эти средства не являются имуществом банка-управляющего).

Перечень имущества, которое можно вносить в ОФБУ, указан в Общих условиях создания и доверительного управления имуществом ОФБУ. Это могут быть денежные средства, ценные бумаги, выраженные в валюте РФ или в иностранной валюте, природные драгоценные камни и драгоценные металлы, а также производные финансовые инструменты (опционные и фьючерсные контракты). В ПИФы можно вносить только рубли РФ.

Объектами инвестирования в ОФБУ могут быть:

• денежные средства;

• иностранная валюта (в ПИФах – только рубли);

• ценные бумаги, в том числе иностранные (в ПИФах иностранные ценные бумаги еще полноценно не используются);

• природные драгоценные камни (в ПИФах – нет);

• драгоценные металлы (в ПИФах – нет);

• производные финансовые инструменты (в ПИФах – нет).

Таким образом, возможности инвестирования у ОФБУ больше, чем у ПИФов.

Что касается ограничений по структуре портфеля ОФБУ, то хоть инвестиционная декларация и принимается банком, как правило, она носит очень вольный характер. Например, акции 0–100%, облигации 0–100%, производные финансовые инструменты 0– 100%, валютные ценности 0–100% и т. д. Единственное условие, ограничивающее деятельность ОФБУ: ОФБУ не может вкладывать более 15% своих активов в ценные бумаги одного эмитента или группы эмитентов, связанных между собой отношениями имущественного контроля или письменным соглашением. Это ограничение не распространяется на государственные ценные бумаги. В ПИФах ограничения жестче.

Тем не менее не всякий банк может организовать ОФБУ и управлять им, а лишь тот банк, который удовлетворяет следующим обязательным требованиям:

• работает не менее года;

• его собственный капитал более или равен 100 млн руб.;

• относится к финансово стабильным банкам по критериям ЦБ;

• имеет все необходимые для управления ОФБУ лицензии (лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг, лицензия на осуществление операций с иностранной валютой и/или драгоценными металлами и т. д.);

• кроме лицензии Банка России, должен иметь лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг, дающую право осуществления деятельности по доверительному управлению ценными бумагами, в случае если объектом доверительного управления будут являться ценные бумаги, осуществление доверительного управления которыми требует получения указанной лицензии в соответствии с федеральными законами;

• если банк будет создавать ОФБУ, в состав которого будут входить валютные ценности (иностранная валюта, ценные бумаги, выраженные в иностранной валюте, драгоценные металлы и природные драгоценные камни), тогда он должен иметь соответствующую лицензию Банка России, дающую право на осуществление операций с иностранной валютой и/или драгоценными металлами.

Какие бывают ОФБУ? В зависимости от соотношения доходности и риска инвестиций в тот или иной фонд ОФБУ делятся на четыре вида:

• Консервативные ОФБУ (аналоги ПИФов облигаций), они инвестируют преимущественно в облигации, как российские, так и зарубежные. Их основная цель – минимизировать риски и обеспечить защиту вложений от влияния инфляции.

• Умеренные ОФБУ (аналоги ПИФов смешанных инвестиций), они инвестируют средства инвесторов не только в облигации, но и в более доходные инструменты, например в акции, обеспечивая разумный баланс между риском и доходностью.

• Агрессивные ОФБУ (аналоги ПИФов акций), инвестирующие преимущественно в высокодоходные, но и высокорискованные инструменты, например в акции. Как и в случае с ПИФами акций, данные ОФБУ могут быть индексными, т. е. в точности следовать структуре индекса той или иной страны.

• Особый вид ОФБУ – эти ОФБУ используют производные инструменты для достижения максимальной доходности, но и риски инвестирования в подобные фонды выше, чем риски вложений средств в ОФБУ акций.

Как и инвестиции в ПИФ, вложения в ОФБУ подразумевают издержки:

• регистрационный сбор (аналог надбавки), но он взимается далеко не всегда;

• расходы на управление до 2% в год;

• премия за управление, определяемая как процент от заработанной банком прибыли, в среднем равна 15%, берется не всегда;

• скидка при выходе из фонда, обычно взимается, если продержать в ОФБУ средства меньше года;

• налог на доходы 13%, взимается банком как налоговым агентом при изъятии средств из фонда, с полученной прибыли.

Депозиты

Депозит, наверное, наиболее распространенный инструмент для инвестиций в Российской Федерации. Банковский депозит – денежный вклад, принимаемый банком на определенный срок под фиксированный процент.

По срокам депозиты можно разделить на две группы:

• Вклад до востребования – без оговоренного срока, возвращается инвестору тогда, как только он пожелает. Доходность по нему минимальна, от 0,1% до 1% годовых.

• Срочный вклад – депозит на определенный срок под установленный процент. Доходность по таким вкладам выше, чем по вкладам до востребования. По сроку вклады могут быть и достаточно краткосрочными, на 1–3 месяца, и долгосрочными, на 1–5 лет.

Помимо срока у депозитов есть и иные характеристики:

• валюта депозита;

• возможность автоматического продления;

• возможность пополнения вклада;

• возможность частичного снятия средств с депозита;

• плавающая ставка процента (зависит от размера средств на счете или от рыночных показателей, как курс валют, фондовый индекс);

• схема начисления процентов по вкладу.

Что касается валюты депозита, можно в принципе открыть вклад в любой, но на то должно быть рациональное объяснение. Так, лучше открывать депозит в той валюте, в которой вы планируете тратить средства с вклада. Например, вы копите средства на отпуск, который проведете в Европе, тогда вклад имеет смысл открывать в евро. Выбирать разные валюты вклада целесообразно для снижения валютных рисков, особенно это актуально для больших сумм инвестирования в 250 000 – 300 000 руб. и более.

Что касается автоматического продления вклада (пролонгации), то этой характеристикой обычно обладает большинство вкладов: если вы не забрали депозит, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если условия по такому вкладу не поменялись. Если же аналога вашему вкладу нет, то ваши средства автоматически попадают на счет до востребования под 0,1– 1% годовых.

Если же вы открывали какой-то сезонный вклад, который оказался специальным предложением (например, новогодний вклад или летний депозит), то он тоже не подлежит пролонгации: когда срок закончится, ваши средства с такого депозита попадут на вклад до востребования с доходностью 0,1–1% годовых, так как ему не будет аналогов, он потому и называется сезонным.

Вы сможете пополнить не всякий вклад, а лишь тот, который такую возможность предоставляет, – этот вклад так и называется: «пополняемый» или с возможностью пополнения. Если это возможно, вы сможете довносить средства на ваш вклад и на них также будут начисляться проценты. Обычно ставка по вкладам с пополнением ниже, чем по депозитам без такой возможности.

Если вклад пополняем, то это еще не означает, что вы сможете снимать с него средства так же легко, как и довносить. Для этого потребуется подыскать депозит с возможностью частичного снятия средств, когда вы не будете терять проценты, если досрочно снимете часть накоплений со счета. Конечно, доходность таких вкладов ниже, чем процент по депозитам без частичного снятия, зато вы не лишитесь процентов, если вам вдруг понадобится часть средств с вклада в банке.

Что касается вкладов с плавающей ставкой процентов, то существуют депозиты с заранее определенной доходностью, а есть такие, доход по которым зависит от динамики цен на нефть, либо соотношения курсов валют, либо динамики индекса и т. д. Такие депозиты называют индексируемыми. Эти депозиты представляют собой некоторую смесь ПИФов или ОФБУ и банковского вклада. Так, от ПИФа и ОФБУ эти вклады унаследовали высокую потенциальную доходность (по некоторым видам она может превышать и 20% за квартал) и привязку доходности к ситуации на фондовом рынке, либо сырьевом, либо рынке драгметаллов, валюты и т. д. От банковских вкладов индексируемый депозит унаследовал защиту капитала, т. е. гарантированный возврат первоначально внесенной суммы, даже если на рынках произойдет обвал.

Итак, индексируемый депозит – это смесь фонда и вклада, т. е. его доходность может зависеть от того, к какому именно активу он привязан, от динамики следующих активов:

• индекс фондового рынка (например, российский индекс РТС или ММВБ);

• ценные бумаги, например акции Газпрома;

• определенный вид сырья, например нефть;

• соотношение между двумя валютами, например евро/доллар.

Вложенные средства клиента банк разделяет на две части. Основную долю (около 80–90%) он вкладывает в инструменты с фиксированной доходностью и гарантированным возвратом первоначально вложенных средств (облигации, векселя, те же банковские депозиты). Оставшуюся часть, порядка 10%, банк инвестирует в опционы на какой-либо актив (как было указано выше, это может быть индекс фондового рынка, какая-либо акция или нефть, золото, товарные и валютные фьючерсы). Если цена на базовый актив идет вверх, то по истечении срока депозита банк успешно реализует свой опцион и получает прибыль и вы имеете значительный прирост средств на вашем депозите, а если цены на актив упали, банк не реализует свой опцион и вы получаете доходность по вашему депозиту на уровне ставки для вклада до востребования. Разумеется, у каждого депозита в каждом банке будут свои условия.

И последнее: процент по депозиту может начисляться по-разному.

Проценты могут начисляться в конце срока вклада или периодически, до окончания срока вклада (к примеру, раз в месяц).

Во втором случае:

• начисленные проценты могут прибавляться к сумме вклада; при этом при следующем начислении процентов они будут начисляться уже на всю сумму вклада с учетом ранее капитализированных процентов, таким образом, в итоге доход по вкладу с капитализацией будет выше, чем по стандартному (без капитализации) вкладу с аналогичной процентной ставкой.

• начисленные проценты могут сразу выплачиваться (на карточный счет или на счет до востребования). В этом случае сумма вклада увеличиваться не будет и итоговый доход по вкладу останется стандартным, однако вкладчик сможет до окончания срока вклада получать постоянный доход в виде процентов.

Вклады с капитализацией/выплатой процентов до конца срока менее выгодны для банка, поэтому процентные ставки по ним обычно ниже.

Доходность по вкладу без капитализации (простая процентная ставка) рассчитывается по формуле:

FV = PV × (1 + i),

где i — процентная ставка банка; PV (Present Value) – сумма, которой владелец обладает сегодня, дословно – современная стоимость денег; FV (Future Value) – сумма, которую получит владелец спустя определенное время; дословно – будущая стоимость денег.

Пример

1000 руб. помещается в банк под 10% годовых. Определить стоимость вклада через 10 лет, если проценты начисляются по простой ставке.

FV = 1000 × (1 + 10 × 0,1) = 2000 руб.

При капитализации (сложной процентной ставке) доход по депозиту считается так:

FV = PV × (1 + i)n,

где n — количество периодов начисления; (1 + i)n — коэффициент наращения.

Пример

1000 руб. помещается в банк под 10% годовых. Определить стоимость вклада через 10 лет, если проценты начисляются по сложной ставке.

FV = 1000 × (1 + 0,1) × 10 = 2593,74 руб.

Вклад, по которому процент начисляется периодически в течение срока действия, называется вкладом с капитализацией. Это означает, что если вы не снимаете начисляемые периодически проценты, то они прибавляются к вашей сумме вклада и в следующий раз проценты будут начисляться как на сумму вклада, так и на все те проценты, которые к тому времени были на нее начислены. В случае же если процент по вкладу начисляется в конце срока, капитализация отсутствует, нет эффекта «процент на процент».

Вклады с капитализацией более выгодны для вкладчиков, но проценты по ним обычно ниже, чем по вкладам без капитализации.

Как известно, возвратность средств по вкладам гарантирована системой обязательного страхования банковских вкладов в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Итак, вкладчик получает сумму до 100 000 руб. включительно в 100% объеме, а сумму свыше 100 000 руб. – в 90% объеме, но в общей сложности не более 400 000 руб. с одного банка.

Поэтому если вы инвестируете более 100 000 руб., проще разместить сбережения в нескольких банках или оформить вклады на родственников.

Что касается издержек инвестиций в депозиты, то основными расходами станет налог на доходы. Налогообложение вкладов не похоже на ПИФы и ОФБУ. Так, налог в 35% взимается банком как налоговым агентом, если доход по вашему депозиту больше ставки рефинансирования ЦБ РФ (на сегодня 10,75% в рублях или 9% в валюте). Если же вы пенсионер и открыли пенсионный вклад, вместо 35% с вас возьмут 13%.

Например, вы внесли на депозит на год 10 000 руб., доходность депозита – 12%, процент начисляется в конце срока. Тогда в конце срока вы получите:

10 000 × 1,12 – 10 000 × (1,12 – 1,1075) × 0,35 = 11 156,25 руб.,

т. е. фактически доход по депозиту составил 11,56, а не 12%.

Недвижимость

Если у вас накоплена внушительная сумма средств, вы можете начинать инвестировать в недвижимость. При этом совершенно необязательно непременно покупать квартиру, дом, коттедж – в недвижимость можно инвестировать и по-другому.

Итак, инвестиции в недвижимость возможны в двух вариантах:

• Приобретение недвижимости в собственность. Иными словами, вы покупаете квартиру, дом и т. д. в России или за рубежом либо полностью за свой счет, либо с использованием кредита, а далее либо сдаете в аренду, либо просто перепродаете сразу после строительства. В данном случае вы становитесь обладателем недвижимости, которой уже не лишитесь, если, конечно, сделка была юридически чистой и если вы застраховали свою недвижимость и можете распоряжаться ею по своему усмотрению (разумеется, если она заложена по ипотеке, то с согласия банка). Доход от подобной операции будет достигнут при росте цен на недвижимость, а также с получения дохода от аренды.

• Участие в инвестиционном проекте (поиске объекта, строительстве и т. д.) на правах инвестора, участвующего в прибыли. Здесь есть несколько вариантов: либо вы становитесь участником инвестиционного проекта, либо инвестируете в ЗПИФ.

В итоге фонд, а вместе с ним и вы получаете прибыль со следующих операций:

• купли-продажи готовой недвижимости;

• участия в строительстве и дальнейшей реализации объекта;

• сдачи недвижимости в аренду;

• получения ставок по ипотечным кредитам.

Как видно из описания, доход от инвестиций в недвижимость в основном получается от роста ее стоимости и от сдачи недвижимости в аренду. Тем не менее из двух описанных вариантов наиболее популярны в России все же прямые операции с недвижимостью. Какие здесь есть варианты?

1. Покупка вторичного жилья на собственные средства и дальнейшая продажа в расчете на рост цен. Особенности (плюсы и минусы) данного вида инвестиций состоят в следующем:

    • достаточно надежный актив, который можно «потрогать руками»;

    • можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход;

    • необходима значительная денежная сумма;

    • риск неполучения запланированной доходности.

2. Покупка жилья в строящемся доме с дальнейшей продажей после сдачи объекта. Особенности:

    • доходность выше;

    • невозможность сдавать в аренду;

    • риск недостроя.

3. Покупка с использованием ипотечного кредита. Особенности:

    • не факт, что рост цен на объект недвижимости (даже с учетом сдачи в аренду) покроет затраты по ипотечному кредиту.

4. Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд и последующая продажа или сдача в аренду. Особенности:

    • рост цен на коммерческую недвижимость может сохраняться, даже когда на жилую площадь падает (в Москве сейчас именно так);

    • можно промахнуться с востребованностью коммерческой недвижимости в данном районе города;

    • могут возникнуть сложности с переводом объекта.

5. Покупка коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду.

6. Покупка земли – перевод в другой статус – подведение коммуникаций – продажа.

7. Покупка земли – строительство коттеджа – продажа.

Наиболее популярны операции с жилой недвижимостью, работающие по схеме: покупка – аренда – финальная продажа.

Каковы риски инвестиций в недвижимость, если рассматривать оба варианта – и покупку объекта, и инвестиции в проекты?

• В случае покупки недвижимости вы рискуете тем, что цены на нее расти не будут или будут снижаться, а также тем, что вы не сдадите ее в аренду. Конечно, есть еще риск лишиться купленной недвижимости, если действовать через непроверенных риелторов, но тогда вам будут возвращены ваши деньги. Единственный существенный риск – это порча имущества, но он легко страхуется, так что сложно придумать ситуацию, когда вы потеряли бы все свои сбережения при покупке недвижимости в собственность и остались бы в итоге ни с чем.

• В случае инвестиций в проект есть риск потерять все, что было вложено, если проект окажется убыточным, но данный риск отчасти страхуется выбором профессиональных управляющих, а также детальной экспертизой бизнес-плана проекта. Естественно, если вы – непрофессионал в плане оценки привлекательности бизнес-проектов, лучше выбирать ЗПИФы, а не прямые инвестиции в проекты.

Каковы издержки на инвестиции?

• Во-первых, это использование кредита, если недостает собственных средств.

• Во-вторых, это оплата услуг риелторов и прочие расходы по сделке, если вы будете приобретать недвижимость в собственность.

• В-третьих, это расходы на управление УК, если вы будете инвестировать в ЗПИФы.

• В-четвертых, это расходы на анализ привлекательности бизнес-проекта, если вы будете привлекать специалиста по оценке бизнес-планов и осуществлять прямые инвестиции в проект.

В любом случае инвестиции в недвижимость должны осуществляться с особо тщательным предварительным анализом, так как данные вложения обычно весьма крупные и мало кто захотел бы потерять такие суммы.