Текст книги "История Мираксздания"

Автор книги: Максим Привезенцев

сообщить о нарушении

Текущая страница: 3 (всего у книги 3 страниц)

Почему мы уверены, что станем девелопером номер один в Европе? Потому что мы понимаем, как работать в кризисе, нам это очень нравится, и нам вообще не нравится работать на стабильном рынке.

Кризисом является система перепроизводства сама по себе. У нас в стране пока что не было перепроизводства, и практически ни одна из компаний отрасли не обанкротилась и не ушла с рынка. Хотя во всем мире это происходит постоянно из-за очень жесткой конкуренции. На растущем рынке нет смысла забивать себе голову себестоимостью, качеством, темпами строительства, интересной архитектурой и т. д. Спрос есть на все.

Кроме того, мы проанализировали свой портфель проектов – в Москве и за рубежом – и пришли к выводу, что достойных конкурентов у нас на международных рынках практически нет. Это дает нам право определить цель – стать девелоперской компанией номер один в мире, просто мы не определились еще, к какому году – 2015 или 2017. Если бы не было кризиса, сделать это было бы практически невозможно. Мы этот кризис ждали, мы к нему готовы. Самые большие бабки зарабатываются на войне и на кризисах».

Тогдашний Полонский искренне верил Соросу, который считал, что самые большие бабки зарабатываются на войне и на кризисах. Забывая при этом, что без инсайда и госконтрактов хрен ты в кризис и на фондовом рынке в РФ заработаешь. Аналитики ему твердили, что грядет жопа, но он пропускал это мимо ушей. С трещиной в фундаменте «Башни Федерация» подвела удача, но даже невезение никак не помешало получению колоссальной чистой прибыли в 1,3 миллиарда долларов по итогам года. От количества нулей в суммах, которые то появлялись на счету, то покидали его, у Сергея, кажется, шла кругом голова – алкоголь и «стафф» только усиливали этот эффект.

Новая глава, не скрою, давалась мне с трудом, поскольку касалась событий, связанных с Курским вокзалом – воспоминания не самые приятные, что и говорить. Хотя тогда, в 2008-м, разумеется, эмоции были совершенно иные.

Тогда я был воодушевлен открывающимися перед нами перспективами.

Практически сразу по возвращении с международного форума в Каннах я снова поднял тему, которую придумал еще в прошлом году и с тех пор продвигал – проект модернизации транспортных узлов РЖД, первым из которых должна была стать модернизация Курского вокзала. Идея была простой, но крайне перспективной: у железнодорожников хватало свободной земли на прилегающей к ЖД-вокзалам территории, и мы планировали постепенно выстроить стратегию развития транспортных узлов: сначала модернизация вокзала, затем доверительное управление вокзальным комплексом, повышение доходности вокзальной инфраструктуры. Следующий (и наиболее интересный для нас) этап – используя надпутевое пространство и прилегающую территорию, совместно с РЖД запускать девелоперские проекты отелей, офисов, торговых центров… даже жилья. В Европе Дойчебан, немецкий оператор железных дорог, уже активно развивал эту тему: например, в Штутгарте при модернизации вокзала прямо над железнодорожным полотном планировали возвести целый новый микрорайон.

С точки зрения объемов и капитальных вложений нам до Германии было, конечно, далеко. Но «слона нужно есть по кусочкам», и мы решили попробовать начать. Курский предложил сам РЖД, как самый тяжелый – типа, справитесь с ним, обсудим дальнейшее развитие. Такой пилотный проект – если пойдет, то работы хватит на годы вперед.

Властям Москвы и руководству РЖД идея пришлась по вкусу. Полонскому же в проекте нравились и масштаб, и прямой доступ к руководству столицы и Российских железных дорог. Вдобавок это было просто выгодно: при небольших по меркам перспектив вложениях, около 900 лямов рублей, можно было получить возврат инвестиций от доверительного управления вокзалом со сроком окупаемости около 5 лет, но, главное, мы получали огромное пространство под застройку 500 тысяч квадратных метров. И если эти затраты в девять сотен миллионов сравнить с покупкой участка под застройку московской земли в районе Садового кольца под такой объем строительства, получалось, что участок нам доставался практически даром. И мы ведь не только участок получали, но еще и возврат первоначальных инвестиций.

Словом, идея была практически беспроигрышная.

Модернизация вокзалов сразу выводила «Миракс» в другую лигу. Вот мы просто строители – а вот мы технологическая компания, которая не только делает бизнес на продаже метров гражданам, но и способна решать задачи государственной важности, касающиеся инфраструктуры. Конечно, потом, во время олимпийских строек, стало ясно, что там, где государство, там тюрьма и банкротство, а тогда все считали, что «государственно-частное партнерство» – это путь к новым вершинам – и идеей буквально горели.

Когда в начале года на совещании я защищал проект у руководства РЖД, Полонский всем своим видом показывал, что инфраструктурные проекты такого уровня для «Миракса» – это как коттедж построить, словом, плевое дело. Это, очевидно, добавило нашему предложению веса, и мы ударили по рукам.

Правда, тут же возникли первые разногласия. Сергей, по старой привычке, утруждать себя бумагами не хотел, несмотря на то, что уже обжигался на этом в недавнем прошлом – с теми самыми парковочными местами для комплекса «Башня Федерация», которые у него увели буквально из-под носа. Он считал, что, если бы мы сначала стали заключать договоры, все бы затянулось, а так мы сразу зашли и начали строить, тем более срок нам поставили до дня города Москвы в сентябре, то есть не сказать чтобы очень много. Но я, будучи управляющим акционером, понимал, насколько проект трудный, масштабный и одновременно перспективный, поэтому хотел сделать все по уму и первоначально заручиться бюрократической поддержкой.

Единственное, что я не учел, – это неповоротливость и нежелание работать на уровне среднего менеджмента РЖД. Саботаж и ничегонеделание были их фирменным стилем.

«Вспомнишь – вздрогнешь…»

К середине февраля 2008-го необходимых соглашений еще не было, а срок сентября никто не отменял. Полонский снова завел знакомую песню: «1 марта заходим на объект». Испытывая острое чувство дежавю, связанное с заливкой фундамента до 1 марта 2006 года, я объяснял, что без соглашений у нас нет правовых оснований, нас просто пошлют, но ПСЮ гнул свою линию – мол, хрен с ними, с соглашениями, главное ввязаться в стройку, а там разберемся. Я же прекрасно понимал, что каждый, кто имел на вокзале свой интерес и доход, после нашего появления позвонил бы своей крыше, и нас, лишенных нужных документов, в лучшем случае вывели бы под белы рученьки, а в худшем лицом в асфальт укатали бы сотрудники транспортной полиции вместе с прокуратурой.

Но Полонский, в отличие от меня, не мог адекватно оценить риски реального расклада сил на вокзале. Мне оставалось напрячься и каким-то образом срочно добиться, чтобы все необходимые документы для нас сделали.

«А какое у нас лучшее ракетное топливо для быстрого решения вопросов с госструктурами? Разумеется, коррупция. Не зря же мы в десятке самых коррумпированных стран мира».

С денежными вливаниями РЖД-шные бездельники заработали куда охотней, и потому к началу марта я имел на руках весь необходимый набор договоров и соглашений. Иронично, что начало реконструкции Курского вокзала совпало с избранием на пост президента Медведева, которое на какое-то время подарило всем надежду на новый исторический поворот развития.

Впрочем, тогда мне некогда было радоваться за нового президента. Передо мной стояла архисложная задача – привести в божеский вид Курский вокзал, который за два десятилетия новой России превратился в эталон теневого бизнеса – от перевалки наркотиков и оружия через камеры хранения до платного туалета, который приносил его хозяину десятки тысяч долларов в месяц. Парковка перед вокзалом, мафия грузчиков, мафия общепита… На Курском не было ни одного направления, в котором при модернизации не рушились бы чьи-то теневые гешефты. От этого места попахивало – причем во всех смыслах этого слова.

Но пути назад не было, а перспективы завораживали, и я бросился в бой.

Разные проблемы требовали разного подхода. Проверки транспортной прокуратуры, транспортной милиции, «стрелки» с «крышей» каждой чебуречной и облезлого газетного ларька… 6 месяцев с марта по сентябрь я передвигался на 2 машинах в сопровождении 4 охранников и с письмом, подписанным главой РЖД Якуниным и мэром Лужковым, о том, что я реализую важнейший для города проект. Именно эту бумагу, к сентябрю затертую до дыр, я предъявлял и бандитам, и ментам. Большинство с ходу начинало быковать, но я прикидывался шлангом и в ответ на вопросы а-ля «А как же мы?» и «Давай что-то решать?» отправлял собеседников напрямую к подписантам охранного письма. На этом крыша, как правило, растворялась.

Увы, одной бумагой победить мафию оказалось нереально. В итоге остались три упертые… «бизнес-структуры»: чебуречники с прокурорской крышей, камера хранения со смотрящими от «магаметян» до майора транспортной полиции и парковщики с какой-то тоже невообразимой крышей. По этим трем мне из руководства РЖД просто передали: «Они должны остаться, только новый формат им придумай».

Придумал, хотя голову пришлось поломать. С общепитом через модернизацию торгового пространства и открытый конкурс заключил договор аренды на коммерческих условиях в 20 раз лучше, чем они были для РЖД изначально. В камерах хранения «неожиданно» случился пожар, и в одну ночь они все были снесены, освободив пространство под коммерческое использование. А новым камерам хранения по концепции противодействия террористической угрозе места на вокзале не нашлось. Парковка осталась под неведомой мне Крышей, но я ввел систему турникетов и терминальную оплату куда-то (вероятно, на Кипр), но, главное, убрав парковочный хаос и шнырей, который собирали плату. Визуально все стало более чем цивилизованно, и хоть весь доход шел мимо РЖД, я не парился: это был не мой уровень решения, а слушать советы старших я давно научился.

Разумеется, без сторонней помощи обойтись было невозможно, и я нанял ряд консультантов. Профессионалов-немцев из Дойчебана, как лидеров в модернизации вокзалов в Европе. Отставного генерала из комитета горячих сердец и холодных голов, как аналитика по различным крышам. Жизнерадостный старичок такой, с красным, чуть припухлым от хорошего виски лицом. Генерала отправили на пенсию за мелкое происшествие с крупным хищением на поставках материального снабжения, но он, как кажется, не особо переживал на этот счет. Был еще кавказский «консультант» Абдул, который помог более-менее сориентироваться в криминальных хитросплетениях запутанных вокзальных интересантов. Абдул был человеком без бороды, что для его профессии являлось настоящим кавказским авангардом и теологическим флером; из-за этого он больше походил на итальянского мафиози с Сицилии. В словах опрятный, но заклинаниями «хуйня» и «пиздец» жонглировал виртуозно.

Единственным, кто самоустранился от участия в проекте, был Полонский.

Пока я воевал с вокзальной мафией во всех ее проявлениях, он все сильней отдалялся от девелопмента. Мне уже реально стало казаться, что он о нашем бизнесе знает лишь по пересказам Темникова, который вечно вился рядом с Сергеем вместе с Богусом. И если второй пока что до конца не осознал, насколько широкие возможности для него открылись, Темников уже пользовался доверием Полонского вовсю.

Их первая и самая громкая, наверное, история – это покупка турецкого отеля «Сангейт», которая случилась летом 2007 года, то есть фактически за год до того, как мы зашли на Курский. Примерно в начале июля Полонский на очередном совете директоров озвучил предложение Темникова купить отель в Турции. Я и Луценко проголосовали против, Адикаев воздержался, Полонский сказал – о’кей, проехали, неактуально. Ну проехали и проехали. Мы забыли про отель. И тут в августе Полонский как бы между прочим сообщил, что они с Темниковым отель купили. В ответ на наше удивление (не то, когда бровь поднимается, а то, когда ноги подкашиваются, тело оседает, а брови как раз остаются на месте) Полонский заявил, что, поскольку они с Темниковым за, а Адикаев позже тоже дал согласие, то мы с Луценко в меньшинстве, и решение совета директоров на одобрение не требуется. То есть, по сути, увидев, что мы против, Полонский встал на паузу, отдельно убедил Адикаева и купил отель, поставив нас с Димой перед фактом.

«За триста, мать их, сорок миллионов долларов!»

Помню, заявление Полонского просто повергло меня в шок. Никто в здравом уме не выложил бы столько за турецкий отель, пусть он хоть из золота сделан. Я даже показывал объявления в турецких газетах, где банк за долги продавал «Сангейт» за 150 лямов, но Полонский сказал, что нехер читать желтую прессу, эта цифра – приманка для лохов, а отель стоит своих 340 миллионов. Впрочем, цена была не главным вопросом, мы просто не видели причин вообще покупать отель. Зачем нам, строителям, уже готовое здание, тем более по завышенному ценнику?

Тогда мы решили, что это очередная причуда… одна из сотен других, которых уже накопилось в избытке. Причем, что хуже всего, на фоне стаффа и алко участились вспышки агрессии, которые не просто выставляли Сергея дураком, но ломали его связи, дружбу, семью. Кириленко, бывший партнер, проверенный товарищ, стал невыгоден – Полонский кинул его, ни секунды не колеблясь. «Это бизнес, в бизнесе друзей нет». С женой, Наташей, тоже разбежались. В интернете до сих пор куча статей, как он при разводе не заплатил ей и ломаного гроша. Мы с парнями его вообще перестали узнавать: то улыбается, то волком смотрит…

Я решил прямо высказать мнение о политике компании в августе 2007-го, когда Полонский на День строителя потащил нас всех в «Сангейт» – отмечать недавнюю покупку. Сергей с новой подружкой, будущей женой Юлией, расположились на одной из двух вилл, Темников – на второй, а остальные заняли номера.

Когда вечером первого дня я входил на виллу, Полонский пребывал во вполне благодушном настроении – полулежа на лежаке, курил сигару, пил коньяк и немного стеклянными глазами смотрел на ночную морскую ривьеру. Показалось, что он даже более-менее адекватен – по крайней мере, взгляд, которым он меня удостоил, не был лишен фокуса. В итоге все вылилось в дикую ссору. Я настаивал, чтобы покупка отеля была вне корпоративных покупок; меня не устраивало, что без моего согласия Полонский с Темниковым изъяли мои 8,5 миллионов долларов из нераспределенной прибыли прошлых лет. Полонский отказывался принять мою логику, начал орать. Правда, скандалил ровно до того момента, когда я сказал, что хочу выйти из дела. Как я тогда рассудил, для него такое развитие подразумевало перспективу миллионных выплат и нежелательные репутационные потери: «Уход партнера после покупки отеля в Турции» – так себе заголовок для журнальной статьи. Так что тут он сразу включил заднюю, предложил не рубить сплеча… В общем, мы оба поостыли и решили вернуться домой и там еще раз все обсудить в спокойной деловой обстановке.

По возвращении Сергей свел все к турецкому недоразумению и предложил для наших понятийных расчетов считать, что моя прибыль при покупке отеля не участвовала.

Однако турецким отелем дело не ограничилось. В 2008-м Полонский с Темниковым как с цепи сорвались и стали покупать странные «западные активы» один за другим. Швейцария, Лондон, Черногория… История повторялась снова и снова. Полонский утверждал, что все эти покупки совершаются вне акционерного капитала, но это были виртуальные расчеты. На деле же деньги мощным потоком утекали из компании, и возможности получить заработанные деньги у нас не было; по сути, из акционеров «Миракса» мы превратились в кредиторов компании.

Тема моего выхода из компании с августа 2007-го мной и Полонским больше не обсуждалась, но сказанное раз не забывается. Полонский все чаще демонстрировал мне свое раздражение по мелочам, ясно давая понять, что прежних теплых отношений не будет. Вдобавок у него стали появляться новые, крайне сомнительные советники-компаньоны, в частности – американский подданный Феликс Сатер, ранее участвовавший и в торговле оружием, и в махинациях девелопера Дональда Трампа. Особняком стоял уголовник из Грузии Вахтанг Лалиашвили, он же Сергей Ефимцев, или Ваха Маленький, криминальный авторитет и вор, который, получив восемь лет за мошенничество на тульском спиртзаводе, вышел досрочно и легко влился в девелопмент, прибившись к Полонскому и «Мираксу».

Привлечение криминальных элементов к управлению компанией откровенно смущало, но я рассуждал, что худой мир лучше доброй ссоры, да и проект РЖД был действительно очень перспективным, дающим шанс вывести это направление в отдельный бизнес с долей РЖД, где Полонский, не имея контрольного пакета акций, не сможет запороть все своим безбашенным волюнтаризмом. Однако вскоре я начал понимать – интуитивно и по действиям Полонского и Темникова, которые плохо скрывали нарастающую неприязнь – что разговор не прошел бесследно, и мои «партнеры» начали искать способ выдворить меня из компании без денег. Сначала Сергей убрал меня из правления, потом вообще сократил всякое наше общение до десяти минут в день. Просто выслушивал статус по проектам, сухо произносил: «Я тебя услышал» и прощался. По сути, с этого момента началась шахматная партия, у кого из нас будет лучшая расстановка фигур на доске к развязке – расставанию, ставшему после «международной экспансии» лишь вопросом времени. Курский в этой игре казался мне моим неубиваемым ферзем: проектов с РЖД в перспективе – на годы вперед, даже безбашенный Полонский не захочет это разрушить.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Назад к карточке книги "История Мираксздания"