Текст книги "Жилищное право"

Автор книги: Ирина Ромашкова

сообщить о нарушении

Текущая страница: 5 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

Граждане принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту своего жительства.Принятие на учет не по месту жительства возможно лишь в случаях и в порядке, установленных законодательством.

Основанием для принятия гражданина на учетв качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, является заявление гражданина о принятии его на учет. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право этого гражданина состоять на указанном учете. Факт представления данных документов и дата их представления подтверждаются распиской, которую орган местного самоуправления обязан выдать заявителю.

В течение 30 рабочих дней со дня получения документов соответствующий орган местного самоуправления обязан рассмотреть указанное заявление и представленные вместе с ним документы и вынести решение о принятии гражданина на учет или об отказе в этом.

Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они (решения) приняты, не позднее чем через трирабочих дня со дня принятия решений. Решение, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, служит основанием заключения договора социального найма в установленный срок.

Согласно ст. 54 ЖК РФ решение об отказеможет быть принято только в случаях, если:

1) не были представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

2) были представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ пятилетнийсрок со дня, когда граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия.

Иные основания отказа в принятии гражданина на учет не допускаются и не могут быть установлены ни законами субъектов Российской Федерации, ни правовыми актами органов местного самоуправления.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания отказас обязательной ссылкой на нарушения, указанные выше. Такое решение выдается (или направляется по почте, с курьером) гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее трехрабочих дней со дня принятия этого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

В соответствии с ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередностиисходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев, предусмотренных ст. 57 ЖК РФ, в соответствии с которой жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди:

♦ гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

♦ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

♦ гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».

Общая площадьпредоставляемого жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека, но не более чем в двараза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, когда в коммунальной квартире освобождается комната и в квартире нет лиц, которые нуждаются в жилых помещениях или имеют иные основания для предоставления данной комнаты.

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). Таким образом, происходит учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления оснований снятия их с учета.

Согласно ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учетав качестве нуждающихся в жилых помещениях, если:

♦ по месту учета они подали заявление о снятии с учета;

♦ утратили основания, дающие им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

♦ переехали на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением изменения места жительства в пределах городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга;

♦ получили от органа государственной власти или местного самоуправления бюджетные средства для приобретения или строительства жилого помещения либо земельный участок для строительства жилого дома;

♦ в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, выявлены сведения, не соответствующие действительности и послужившие основанием принятия на учет, а также обнаружены неправомерные действия должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, ставших основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через трирабочих дня со дня принятия решений и могут быть обжалованы в судебном порядке.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение категории «малоимущие» в соответствии с ЖК РФ.

2. Каковы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях?

3. Кто осуществляет учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении?

4. Возможна ли постановка граждан на учет в качестве нуждающихся не по месту жительства?

5. Каков порядок предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма?

6. Как производится принятие на учет нуждающихся в жилых помещениях граждан?

7. Каковы основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилом помещении?

8. Допускается ли заселение одной комнаты лицами разного пола?

9. Перечислите основания для отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении.

Тема 10. Договор социального найма. предмет договора, права и обязанности сторон

Основные понятия

Договор социального найма– договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60).

Предметом договорасоциального найма жилого помещения является благоустроенное жилое помещение.

Благоустроенное жилое помещение– жилое помещение, отвечающее уровню благоустройства в данной местности (тип дома, наличие коммунальных услуг), общей площадью исходя из нормы предоставления на одного человека в данном муниципальном образовании.

Членами семьи нанимателяжилого помещения по договору социального найма являются проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срока.

Наймодателемпо договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.

В соответствии с ЖК РФ наймодатель по договору социального найма вправе:

♦ требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

♦ запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70);

♦ давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72);

♦ давать согласие на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

Наймодатель обязан:

♦ передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

♦ принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

♦ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

♦ обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателемявляется гражданин Российской Федерации. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с любым из членов семьи.

Впределах своих правомочий наниматель вправе:

♦ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

♦ сдавать жилое помещение в поднаем;

♦ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

♦ осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

♦ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

♦ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

♦ обеспечивать сохранность жилого помещения;

♦ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

♦ проводить текущий ремонт жилого помещения;

♦ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

♦ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»; иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и договором социального найма.

Договор социального наймазаключается в простой письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».

При несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (счета оплаты коммунальных услуг, регистрация по данному адресу и т. д.).

Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению в случаях смены собственника жилого помещения, а также при переходе права хозяйственного ведения или права оперативного управления на такое жилое помещение к другому субъекту.

Договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, то есть наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением. При этом из данного правила ст. 156 ЖК РФ предусмотрено исключение для лиц, признанных в установленном порядке малоимущими: такие лица освобождаются от платы за пользование занимаемым жилым помещением. Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Особые требования предъявляет законодатель к предмету договорасоциального найма. В ст. 62 ЖК РФ установлено, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), благоустроенное применительно к данной местности. Критерии «благоустроенности» жилого помещения определены в ст. 89 ЖК РФ. Благоустроеннымсчитается жилое помещение, равноценное по общей площади и количеству комнат ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего населенного пункта. Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, а также помещения вспомогательного использования.

К членам семьи нанимателяпо общему правилу относятся его дети, супруг и родители, если они проживают совместно с нанимателем (ст. 69 ЖК РФ). Дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с ним отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – и иные граждане также могут быть признаны членами семьи нанимателя в случае, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В соответствии со ст. 70 ЖК РФ для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан – также согласие наймодателя. При этом на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни членов семьи нанимателя, ни наймодателя.

Все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре, поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя, то в договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи. Аналогичное правило действует и в случае уменьшения состава семьи нанимателя.

Право на обменжилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72–74 ЖК РФ. Такой обмен могут осуществить только наниматели жилых помещений. Обмен жилыми помещениями по договорам социального найма возможен лишь при наличии письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих. При наличии в составе семьи недееспособных или ограниченно дееспособных необходимо получить разрешение на обмен органов опеки и попечительства.

Договор обмена заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями – сторонами договора. Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается. Перечень оснований для отказаприводится в ст. 73 ЖК РФ:

♦ к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

♦ право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

♦ жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

♦ принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;

♦ принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

♦ в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

При обмене жилого помещения следует учитывать невозможность обмена, если при этом кто-либо из его участников может быть признан нуждающимся в жилом помещении, поскольку обмен допускается с соблюдением требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, а та, в свою очередь, допускает, что наймодатель вправе запретить такое вселение в жилое помещение, в результате которого общая площадь на каждого члена семьи станет менее учетной нормы. Отказ наймодателя в заключении договора обмена может быть обжалован в судебном порядке.

Право нанимателяжилого помещения по договору социального найма на поднаемограничено согласием проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя. Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно. Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир – нормы предоставления. При этом если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то в соответствии со ст. 76 ЖК РФ, помимо соблюдения названных общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

Срок договора поднаймаопределяется соглашением сторон. Если это не сделано, то такой договор считается заключенным на один год. Договор поднайма является возмездным.В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Вселение временных жильцоввозможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (то есть единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шестимесяцев подряд.

Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Договор социального найма может быть измененв случаях:

♦ изменения субъектного состава семьи (вселения новых членов семьи или прекращения пользования жилым помещением одним или несколькими членами семьи), которое влечет изменение платы за коммунальные услуги, а иногда и квартирной платы в результате образования (ликвидации) излишней жилой площади;

♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, не повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи);

♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в одну семью);

♦ признания нанимателем другого члена семьи (при наличии согласия остальных членов семьи).

Договор социального найма прекращаетсяпо взаимному согласию сторон либо в случае его расторжения по инициативе какой-либо стороны.

В соответствии с ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебноми судебномпорядке. Внесудебное расторжение договора возможно только по инициативе нанимателя.

В зависимости от причины, повлекшей расторжение договора, различают.

1.  Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в четырех случаях, исчерпывающим образом установленных в ст. 85 ЖК РФ. К ним относятся случаи, когда:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

• жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;

• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

2.  Выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным.

Такая санкция предусмотрена только в одном случае: если наниматель или члены его семьи не оплачивают жилое помещение либо коммунальные услуги свыше шестимесяцев.

Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии со ст. 84, 88, 90 ЖК РФ, может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Площадь такого помещения определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее 6 кв. мжилой площади на одного человека.

3.  Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение предусмотрено только за грубое нарушение жилищного законодательства:

• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

• систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использование жилого помещения не по назначению.Еще одно основание для расторжения договора предусмотрено ст. 91 ЖК РФ для лиц, лишенных родительских прав в отношении своих несовершеннолетних детей, если их совместное проживание признано невозможным.

Контрольные вопросы

1. Что представляет собой договор социального найма? Каковы его существенные условия?

2. Назовите основные права и обязанности нанимателя по договору социального найма.

3. Назовите основные права и обязанности наймодателя по договору социального найма.

4. В чем заключается право на обмен нанимателя?

5. В чем заключается право на замену жилого помещения?

6. Что значит «освободившееся жилое помещение» в коммунальной квартире? Каков порядок предоставления данных помещений?

7. Дайте определение понятия «члены семьи нанимателя». Перечислите основные права и обязанности данной категории лиц.

8. Утрачивают ли право пользования жилым помещением бывшие члены семьи нанимателя?

9. Каковы последствия неуплаты за жилье и коммунальные услуги?

10. Расскажите о понятии, условиях и форме договора поднайма жилого помещения. Каковы права и обязанности поднанимателя и нанимателя жилого помещения по договору поднайма?

11. В каких случаях законодатель предусматривает изменение договора социального найма?

12. В каком случае договор социального найма прекращает свое действие?

13. Возможно ли расторжение договора социального найма без согласия нанимателя?

14. В каких случаях наймодатель имеет право на расторжение договора с нанимателем в судебном порядке?

15. Каким образом расторгается договор по инициативе нанимателя?

16. Каковы последствия расторжения договора социального найма?

Тема 11. Специализированный жилищный фонд

Основные понятия

Специализированный жилищный фонд– жилищный фонд, включающий в себя жилые помещения, предоставляемые гражданам в связи с их трудовой, учебной или служебной деятельностью либо социальным положением.

Договор найма специализированного жилого помещения– договор, по которому одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Виды специализированных жилых помещений:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения в домах маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения беженцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Юридическими основаниямипредоставления всех видов специализированных жилых помещений являются решения собственниковтаких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц (ст. 99 ЖК РФ). Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должны предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение.

В договорах найма специализированных жилых помещений обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений». Данным постановлением утверждены:

♦ типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

♦ типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

♦ типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

♦ типовой договор найма служебного жилого помещения;

♦ типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

По договорам найма соответствующих специализированных жилых помещений, как правило, предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Исключение из этого правила составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются бесплатно – по договорам безвозмездного пользования.

Для всех видов специализированных жилых помещений ст. 99 ЖК РФ предусмотрено, что они предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям не любым гражданам, а только тем из них, которые не обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте.

Для всех видов договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде, а также для договора безвозмездного пользования предусмотрена простая письменная форма.

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о нормепредоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления – не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления – такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры.

Вне зависимости от вида специализированного жилого помещения договором установлено ограничение прав нанимателей по сравнению с кругом прав нанимателя по договору социального найма: наниматель не вправепроизвести обмен или замену предоставленного ему специализированного жилого помещения (в том числе на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем.

Расторжение договоранайма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, то есть взаимному согласию наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя. В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке.

Прекращениеуказанного договора происходит в связи с разрушением (уничтожением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, а также по иным основаниям. Например, такими иными основаниями могут быть: прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы – для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ); прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы – для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ); истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, – для прекращения указанного договора (ст. 106 ЖК РФ).

Порядок выселенияиз специализированных жилых помещений регулирует ст. 103 ЖК РФ. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений независимо от их вида.

Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке.

Жилищное законодательство предусматривает возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений: а) без предоставления другого жилого помещения; б) с предоставлением другого жилого помещения. Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Законодатель устанавливает круг лиц, выселение которых возможно только с обязательным предоставлениемдругого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ):