Текст книги "Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы"

Автор книги: Елена Латынова

сообщить о нарушении

Текущая страница: 4 (всего у книги 15 страниц) [доступный отрывок для чтения: 6 страниц]

5. О включении жилого помещения в наследственную массу

Законодательные основы

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» (извлечение).

Пункт 8..

Исходя из смысла преамбулы и ст. 1, 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации местной администрацией, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Как в суде решаются вопросы о включении жилых помещений в наследственную массу?

Обратиться в суд с иском о включении в наследственную массу жилого помещения, которое умерший родственник не успел приватизировать, вправе наследники по закону или по завещанию.

До подачи в суд иска с таким требованием наследникам необходимо обратиться в шестимесячный срок после смерти наследодателя в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства. Дело о включении имущества в наследственную массу должно рассматриваться по существу по истечении установленного законом шестимесячного срока для принятия наследства. Исковое заявление может быть подано и раньше. В таком случае суд обязан приостановить рассмотрение дела, пока не истечет шестимесячный срок после смерти наследодателя. Это связано с тем, что в этот период времени могут появиться и другие наследники умершего гражданина и заявить о своих правах.

Безусловным подтверждением изъявления воли наследодателя на приватизацию является поданное им незадолго до смерти заявление. Суд весьма редко принимает в качестве доказательства волеизъявления умершего нанимателя приватизировать свое жилье такие документы, как доверенность, если конечно в ней не указано единственное право оформить приватизацию, или квитанцию по уплате государственной пошлины за оформление приватизации.

Если по каким-либо причинам заявление нанимателя о приватизации жилого помещения было ему возвращено (например, он не представил всех необходимых документов, длительное время не исправлял нарушения), а впоследствии он умер, суд будет неоднозначно подходить к решению вопроса о том, желал ли наследодатель соблюсти все правила оформления документов на приватизацию. Наследникам необходимо в этом случае доказывать, что наследодатель по уважительным причинам не мог собрать все необходимые документы, например из-за тяжелой болезни.

Суд удовлетворяет исковое требование наследников о признании за ними права собственности на жилое помещение в основном в случаях, когда наследодатель незадолго до своей смерти обратился с заявлением о приватизации. Такое обращение бесспорно свидетельствует о том, что у наследодателя были намерения приватизировать жилое помещение, но смерть не позволила ему закончить процедуру оформления приватизации.

Если же наследодателю было отказано в приватизации жилого помещения (например, он уже приватизировал другое жилье), его наследники не имеют права на включение жилого помещения в наследственную массу, если только не докажут в судебном порядке путем подачи жалобы, что отказ в приватизации дан незаконно.

Необходимость обращения в суд с иском о включении жилого помещения в наследственную массу возникает и в том случае, когда нотариус из-за отсутствия надлежащего подтверждения принадлежности жилого помещения наследодателю не вправе выдать свидетельство о праве на наследство.

Бывает и так, что наследодатель, совершив незадолго до своей смерти сделку по приобретению жилья и исполнив полностью свои обязательства по договору (оплатив стоимость приобретенной квартиры), не успел произвести государственную регистрацию прав собственности на недвижимость.

В этом случае наследники после смерти наследодателя вправе обращаться в суд с требованием о признании заключенного им договора по приобретению жилого помещения действительным и включении этого жилья в наследственную массу.

Примеры

...Истица обратилась в суд с заявлением о включении квартиры ее умершей сестры в наследственную массу. Как выяснилось, в 1997 г. скончалась родная сестра истицы, которая до своей смерти являлась нанимателем отдельной однокомнатной квартиры. Сестра истицы получила разрешение на приватизацию квартиры, оформила договор передачи с ДЕЗ, оплатила госпошлину, однако до конца приватизация ею не была произведена, так как она скончалась.

Судом было установлено, что сестра истицы являлась нанимателем однокомнатной служебной квартиры. Решением комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом ей было дано разрешение на приватизацию спорной квартиры, поэтому доводы представителя ДЕЗ о том, что площадь была служебной, не могут быть приняты судом во внимание, так как наймодатель дал разрешение на приватизацию.

Анализируя собранные по делу доказательства и оценивая их в совокупности со всеми представленными материалами дела, суд заключил, что сестра истицы выразила желание приватизировать свою квартиру, оформила все документы, получила разрешение на приватизацию квартиры, а истица обратилась в нотариальную контору, является единственной наследницей по закону, других наследников не имеется. Учитывая все эти обстоятельства, суд пришел к выводу, что исковое заявление обоснованно и может быть удовлетворено.

...Принимая решение об отказе в удовлетворении искового заявления о включении квартиры в наследственную массу, суд исходил из того, что приватизация квартиры не состоялась в связи с отказом нанимателя от этого намерения, который был подтвержден актом, подписанным должностными лицами исполкома.

Между тем данный акт явно противоречил всем действиям В., направленным на получение квартиры в собственность: В. подала заявление о передаче ей в собственность квартиры и оплатила услуги по оформлению договора приватизации. Решение о передаче В. квартиры в собственность было принято в тот же день, когда был составлен акт о ее отказе от приватизации квартиры. Из содержания акта не видно, была ли В. приглашена в исполком для подписания акта или он был составлен у нее дома. Осталось неясным, почему отказ от приватизации был оформлен актом, а не путем отзыва заявления, как было разъяснено в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“».

Суд не исследовал достоверность акта, хотя это необходимо было сделать. В случае отказа В. от приватизации квартиры исполком был обязан немедленно возвратить ей все приватизационные документы и денежную сумму, внесенную за услуги по приватизации. Однако этого сделано не было, хотя с момента составления акта до смерти В. прошло более двух лет, и, как следует из содержания акта, отказ от приватизации квартиры был обусловлен тяжелым материальным положением В.

Учитывая все эти обстоятельства, решение суда первой инстанции было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

...Истица обратилась в суд с иском к Департаменту муниципального жилья о признании права собственности в порядке наследования на две комнаты. В заявлении было указано, что ее муж С. при жизни оформил договор передачи в собственность этих комнат. Однако документы на приватизацию были возвращены для исправления, которые не были внесены по причине смерти мужа. Истица является единственной его наследницей.

Суд пришел к выводу, что исковые требования обоснованны.

В апреле 1999 г. с гражданином С. был заключен договор передачи двух комнат в собственность, и документы на выдачу свидетельства о праве собственности на жилое помещение отправлены в Центр регистрации собственников жилья ЦАО г. Москвы. В мае 1999 г. пакет документов на приватизацию комнат был возвращен в отдел приватизации для исправления ошибок. В июле 1999 г. С. скончался. Истица является наследницей по закону.

Довод ответчика о том, что истек двухмесячный срок для решения вопроса о приватизации, а С. не обращался в отдел приватизации для устранения недостатков и мог изменить свои намерения по приватизации, судом был проверен. Однако этот довод не может быть положен в основу для отказа в иске, так как несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать жилое помещение, собственником жилого помещения.

К тому же, как видно из представленных копий писем отдела приватизации на имя С. о необходимости явки и устранения недостатков, вся корреспонденция направлялась на адрес регистрации С, по которому он с декабря 1998 г. не проживал.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что С. оплатил услуги по приватизации жилого помещения, в апреле 1999 г. заключил и подписал договор на приватизацию занимаемых им комнат, своего заявления на приватизацию не отозвал, а соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано, не смог по не зависящим от него причинам.

...Суд правильно признал необоснованными доводы ответчиков о том, что при жизни гражданина М. передача квартиры в собственность не была осуществлена в полном объеме не по их вине и что, покончив жизнь самоубийством, М. тем самым по своей воле прекратил все существующие между ним и другими лицами правоотношения.

Суд указал, что обстоятельства смерти М. с достоверностью не установлены и к тому же не являются юридически значимыми по данному делу. Доказательств, подтверждающих отказ М. от намерения оформить свое право собственности на квартиру после подачи заявления о приватизации квартиры, ответчики суду не представили. Их доводы о сознательном прекращении М. всех правовых отношений с иными лицами, в том числе с заводом и государством, по поводу приватизации квартиры являются предположительными и никакими доказательствами не подтверждены.

...Истец обратился в суд с заявлением о включении квартиры, оставшейся после смерти его отца, в наследственную массу. Судом было установлено, что отец истца являлся собственником квартиры по ул. Герасима Курина в г. Москве. В июне 2003 г. дом, в котором находилась его квартира, был определен под снос и ему в порядке замены предоставлена квартира по ул. Новороссийской.

На основании постановления Правительства Москвы от 18.01.2000 г. № 30 и распоряжения Премьера Правительства Москвы от 25.05.2001 г. №454-РП «О мерах по ускорению оформления документов гражданам, отселяемым из сносимых домов» между Управлением ДЖПиЖФ г. Москвы и отцом истца был заключен договор краткосрочного найма жилого помещения, который должен был действовать до момента оформления прав собственности на эту квартиру.

После заключения договора отец истца освободил квартиру по ул. Герасима Курина, передав все права ДЖПиЖФ г. Москвы, дом по этому адресу был снесен. Отец истца вселился в квартиру по ул. Новороссийской и зарегистрировался в ней. Таким образом, все условия мены были выполнены, т. е. фактически мена квартир состоялась. Однако отец истца не смог оформить права собственности на новую квартиру в связи со смертью.

Истец является наследником по закону. В установленный законом срок он обратился к нотариусу и принял часть наследства – автомобиль, получив свидетельство о праве собственности по наследству.

Однако он не смог оформить право собственности по наследству на квартиру по ул. Новороссийской, поскольку его отец не успел оформить на нее право собственности. Нотариус отказался оформлять право собственности на спорную квартиру, потому что договор краткосрочного найма не является основанием владения.

Суд, изучив все материалы дела, исковое заявление удовлетворил.

6. Принудительный обмен

Законодательные основы

Жилищный кодекс РФ (извлечения).

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещения, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи (ч. 1).

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи нанимателя составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Как в суде разрешаются споры по принудительным обменам?

В связи с тем что в ЖК отсутствует ранее существовавшее право нанимателя или члена его семьи изменить договор социального найма (раздел лицевых счетов), а в 2007 г. уже нельзя будет приватизировать квартиру, обмен останется единственной возможностью при распаде семьи разъехаться в разные квартиры или, наоборот, при соединении нанимателей разных помещений в одну семью объединить свои площади.

Одним из главных условий обмена является то, что обмениваемые жилые помещения должны находиться в муниципальной собственности. Не допускается обмен на жилое помещение, имеющее другой статус: находится в частной собственности гражданина, является общежитием, служебным помещением и т. п. Кроме того, истец вправе обязать принудительно обменять жилое помещение только нанимателя (члена его семьи), занимающего с ним жилое помещение по одному договору социального найма. Нельзя заставить разъехаться соседа по коммунальной квартире.

Правом обращения в суд с иском о принудительном обмене обладает только гражданин, занимающий жилое помещение по договору социального найма. Участник общей собственности на жилое помещение не вправе обязать в судебном порядке другого сособственника недвижимости обменять их общее жилое помещение. Он может распоряжаться только своей долей.

Если в суде заявлен иск о принудительном обмене жилого помещения, а к нанимателю или членам его семьи одного из обмениваемых помещений предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения или оспаривается в судебном порядке право пользования таким помещением (п. 1,2 ст. 73 ЖК), исковое производство по делу о принудительном обмене должно быть приостановлено судом до разрешения указанных споров. Когда отпадут основания для приостановления, т. е. будет отказано в удовлетворении исков о расторжении или изменении договора найма и т. п., суд возобновит производство по делу о принудительном обмене.

Обмен жилыми помещениями в принудительном порядке производится на основании решения суда по иску заинтересованного в обмене нанимателя или члена семьи нанимателя. До обращения в суд истец должен подобрать варианты обмена. Наниматели жилых помещений, в которые истец предлагает принудительно переселить членов своей семьи, а также наймодатели всех жилых помещений, участвующих в обмене, привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц.

Если в одном из обмениваемых жилых помещений проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, к участию в деле в качестве третьего лица привлекается орган опеки и попечительства того района (населенного пункта), где проживают такие лица. Орган опеки и попечительства должен быть привлечен вне зависимости от того, дано ли им согласие на обмен или нет.

К иску обязательно прилагаются следующие документы: договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, выписки из домовых книг, участвующих в обмене жилых помещений, копии финансово-лицевых счетов, поэтажные планы квартир и экспликации к ним, а также согласие наймодателя, органа опеки и попечительства, если кем-то из них согласие было дано.

При подборе варианта обмена следует знать, что закон требует учитывать заслуживающие внимание доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ответчиков). Доводы и интересы ответчиков должны «заслужить» внимание суда, поэтому обратимся к судебной практике. На это следует особо обратить внимание, так как можно потерять лишнее время в суде, если изначально будут подобраны варианты обмена, не соответствующие положенному ответчикам.

Пленум Верховного Суда РСФСР разъяснил, что под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».

Состояние здоровья ответчика может заслужить внимание суда, если в медицинском заключении прямо указано, что по диагнозу пациент не может пользоваться предоставляемым жилым помещением. К примеру, гипертоники не могут жить на верхнем этаже, больные туберкулезом – на первом этаже и т. п. Если по состоянию здоровья гражданин не может передвигаться на большие расстояния (например, больны ноги) и об этом говорится в медицинском заключении, суд откажет в переселении в жилое помещение, которое находится вдалеке от подземного или наземного транспорта или вдалеке от места работы принудительно переселяемого гражданина.

Хотя в п. 6 ст. 73 ЖК говорится о том, что обмен не допускается, если в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (например, туберкулезом), не допустима и обратная ситуация, когда гражданин вселяется к проживающему в коммунальной квартире лицу, страдающему заболеванием, при котором проживание с ним в одной квартире по медицинским показаниям не рекомендуется.

Бесспорно, заслуживает внимания суда и размер предлагаемого по обмену жилого помещения. Он не должен быть менее размера, приходящегося на долю нанимателя в занимаемой квартире.

Уменьшение возможно, но оно должно быть незначительным. На практике суд принимает уменьшение не более чем на 2 кв. м. В среднем суд считает нанимателя не ущемленным, если ему в порядке обмена предоставляется помещение, которое меньше имеющегося на 1 кв. м.

Другим заслуживающим внимание доводом может быть тот факт, что в подлежащем обмену жилом помещении ответчик (по общей договоренности с другими проживающими в квартире членами семьи) занимал отдельную комнату, большую, чем приходящаяся на него доля площади в квартире. То есть занимаемая им комната по размерам больше, чем предоставляемое в порядке обмена жилое помещение. В такой ситуации суд может удовлетворить иск о принудительном обмене только в случае предоставления ответчику равноценного или большего жилого помещения, чем занимаемая им комната.

Следует рассказать и еще об одном заслуживающим внимания интересе – это количество соседей в предлагаемой по обмену коммунальной квартире. Если ответчику по требованию о принудительном обмене предложено переселиться в коммунальную квартиру, соседей не должно быть больше, чем в обмениваемой квартире проживающих. Это обстоятельство всегда проверяется и учитывается судом.