Текст книги "Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы"

Автор книги: Елена Латынова

сообщить о нарушении

Текущая страница: 1 (всего у книги 15 страниц) [доступный отрывок для чтения: 6 страниц]

Е. В. Латынова
Жилищные права как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы

Предисловие

1 марта 2005 г. введен в действие новый Жилищный кодекс РФ. У многих он вызвал отрицательную реакцию. Действительно, отдельные положения этого закона значительно ограничивают права граждан по сравнению с теми правами, которыми они обладали в то время, когда действовали нормативно-правовые акты переходного периода, длившегося более десяти лет. Законодательная власть постепенно готовила нас к рыночным отношениям в жилищной сфере. Теперь подведен итог: права собственности превалируют, и государство переложило бремя решения жилищных проблем на граждан, оставив на своем попечении только малоимущих. Все это согласуется с политикой государства и Конституцией РФ, в которой эти принципы закреплены еще с 1993 г.

Книга поможет разобраться в применении закона при рассмотрении жилищных дел в гражданском судопроизводстве. К сожалению, еще отсутствует практика применения нового Жилищного кодекса РФ, поэтому не по всем спорам, возникающим из жилищных правоотношений, автор смог дать рекомендации. Надеюсь, в ближайшее время этот недостаток будет исправлен.

Автор комментирует не только практическое применение нового Жилищного кодекса, но и затрагивает другие нормативные акты, которыми регламентируются жилищные правоотношения.

Общей тематикой работы является исследование жилищных споров, наиболее часто рассматриваемых судебными инстанциями.

Сокращения и аббревиатуры

Конституция – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ.

ГПК – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

ЖК РСФСР – Жилищный кодекс РСФСР, утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. Утратил силу с 1 марта 2005 г. согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.

СК – Семейный кодекс Российской Федерации от 27 декабря 1995 г. № 223-ФЗ.

Закон о введении ЖК – Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Закон о долевом строительстве – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон о защите прав потребителей – Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Закон о приватизации – Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

абз. – абзац гл. – глава (-ы) кв. м – квадратный метр (-ы).

МРОТ – минимальный размер оплаты труда.

ООО – общество с ограниченной ответственностью п. – пункт (-ы).

ред. – редакция.

РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика.

РФ – Российская Федерация.

см. – смотри.

СССР – Союз Советских Социалистических Республик.

ст. – статья (-и).

т. е. – то есть.

ч. – часть (-и).

1. О признании гражданина неприобретшим права пользования жилым помещением

Законодательные основы

Жилищный кодекс РСФСР (извлечения).

Статья 53. Права и обязанности членов семьи нанимателя.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Если граждане, указанные в части второй настоящей статьи, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Статья 54. Право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение.

Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Жилищный кодекс РФ (извлечения).

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 1, 2).

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи.

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (извлечение).

Статья 5. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как в суде признать гражданина неприобретшим права пользования жилым помещением?

В судебной практике существует такое понятие искового требования, как признание гражданина неприобретшим права пользования жилым помещением.

Это требование основывается на ст. 53, 54 ЖК РСФСР и ст. 70 ЖК, согласно смыслу которых для приобретения гражданином права пользования жилым помещением по договору социального найма недостаточно регистрации по месту жительства или включения в договор социального найма жилого помещения, необходимо фактически вселиться в жилое помещение, проживать в нем совместно с нанимателем, вести с ним общее хозяйство и являться членом его семьи.

Следует различать, в каких случаях при обращении в суд действуют нормы ЖК РСФСР, а в каких – нормы ЖК. Если гражданин был зарегистрирован по месту жительства до 1 марта 2005 г., применяются положения ЖК РСФСР. Если гражданин по правилам ст. 69, 70 ЖК был включен в договор социального найма после 1 марта 2005 г., то соответственно применяется новый закон.

Признать члена семьи нанимателя неприобретшим права пользования жилым помещением на основании статей 53, 54 ЖК РСФСР можно в случаях, когда гражданин:

1) не вселялся в жилое помещение;

2) вселился с нарушением прав нанимателя и совершеннолетних членов семьи (т. е. кто-либо из них не давал письменного согласия на вселение);

3) вселился в жилое помещение не в качестве члена семьи нанимателя.

Признать гражданина, включенного в договор социального найма жилого помещения после 1 марта 2005 г., на основании ст. 69, 70 ЖК неприобретшим права пользования жилым помещением можно в случаях, когда он вселился без согласия в письменной форме нанимателя и (или) членов его семьи или когда он вселился не в качестве члена семьи нанимателя.

Содержание ст. 69, 70 ЖК не позволяет непосредственно применять их в случаях, когда гражданин, включенный в договор социального найма, не вселялся в жилое помещение. Между тем, если по ранее действующему законодательству «вселение» в жилое помещение юристы сделкой не признавали, то теперь есть все основания считать включение нового члена семьи в договор социального найма сделкой. Поэтому можно признать договор социального найма недействительным в части включения в него нового члена семьи. Если гражданин не вселялся в жилое помещение, включение его в договор социального найма является мнимой сделкой, поскольку сделка не повлекла возникновения прав и обязанностей. В данной ситуации применяется ст. 170 ГК (см. главу 10).

Для признания гражданина неприобретшим права пользования жильем по тем основаниям, что он не вселялся в жилое помещение, в суд необходимо представить доказательства того, что ответчик никогда в спорную квартиру для постоянного проживания не въезжал и в этом жилом помещении не проживал, вещей его в квартире (доме) нет, соседи никогда его не видели. Но если будет установлено, что ответчик не жил по спорному адресу по уважительным причинам, например ему препятствовали в пользовании квартирой, суд вряд ли признает иск обоснованным.

Исковое требование о признании неприобретшими права на жилое помещение можно предъявить лишь к гражданам, которые вселились после нанимателя, иными словами, такие лица не получили жилье по ордеру или по первоначальному договору социального найма одновременно с нанимателем. Если же не проживавший ни дня на спорной площади гражданин был включен в ордер (договор) на жилое помещение, предъявление к нему требования о признании неприобретшим права на жилое помещение чревато последствиями предъявления наймодателем иска о признании выданного ордера или заключенного договора социального найма недействительным с последующим выселением всех проживающих на меньшую площадь без учета ни дня не проживавшего гражданина, поскольку наниматель предоставил недостоверные сведения о численности своей семьи, проживающей вместе с ним.

Признание брака недействительным, в частности ввиду его фиктивности (п.1 ст. 27 СК), т. е. заключенного без намерения создать семью, является основанием для признания гражданина, вселившегося в жилое помещение в качестве супруга, неприобретшим права пользования жилым помещением. Если супруг, как установлено решением суда, таковым никогда не являлся, следовательно, он не являлся и членом семьи нанимателя, а потому не имел прав на вселение или включение в договор социального найма.

Для приобретения права пользования жилым помещением гражданин должен получить от всех проживающих в жилом помещении лиц согласие на вселение, такое согласие должно быть дано только в письменной форме. Устное разрешение нанимателя и членов его семьи, данное гражданину на проживание с ними в одном жилом помещении, не свидетельствует о приобретении таким лицом равных с нанимателем прав пользования жильем. Закон не устанавливает обязательного удостоверения письменного согласия на вселение, однако на практике такое согласие дается в заявлении о регистрации по месту жительства или по новому закону в заявлении о включении в договор социального найма, которое удостоверяет регистрирующий по месту жительства орган. Если в этих документах будут отсутствовать подписи кого-либо из проживающих в жилом помещении, гражданин является неприобретшим права пользования жилым помещением вне зависимости от того, соглашался ли устно этот наниматель или член семьи нанимателя на совместное проживание с вселившимся лицом.

Отсутствие письменного согласия (при формальном наличии подписей) нанимателя и (или) членов его семьи на вселение или на включение в договор социального найма нового члена семьи может быть подтверждено также почерковедческой экспертизой, установившей, что подписи не принадлежат указанным лицам.

По ЖК РСФСР, для вселения нового члена семьи нанимателя требовалось лишь согласие совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении. Однако в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» было разъяснено, что на вселение новых членов семьи должно быть письменное согласие нанимателя, совершеннолетних членов семьи, а если интересы несовершеннолетних представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то и согласие этих лиц.

Гражданин, вселившийся при таком нарушении прав несовершеннолетних детей, не приобретает прав ни жилье.

В ЖК уже не содержится возрастного ограничения на дачу письменного согласия. Однако нет четкой формулировки о том, каким образом будет истребоваться у несовершеннолетних письменное согласие на вселение новых членов семьи. На сегодняшний день факт вселения с приобретением прав на жилье (регистрация по месту жительства) регистрирует паспортно-визовая служба, которая продолжает работать по старым правилам, не учитывающим, как и ранее, права несовершеннолетних. В связи с этим права детей определенно будут нарушаться. Отдельного внимания требуют случаи, когда по решению суда ребенок после расторжения брака остается на воспитании одного родителя, а зарегистрирован по месту жительства с другим родителем, который не исполняет своих родительских обязанностей надлежащим образом и содействует ухудшению жилищных условий ребенка.

Трудно с уверенностью ответить на вопрос о том, как будет развиваться практика защиты прав ребенка, родитель которого вселением в жилое помещение лица, не являющегося несовершеннолетнему близким родственником, ухудшил права ребенка. Между тем рекомендую родителю, на воспитании которого находится ребенок и не желающему допустить нарушения другим родителем прав их общего ребенка, заранее отправить уведомление в паспортно-визовую службу с ходатайством отказать в регистрации вновь прибывшему лицу.

Если вселение с приобретением прав на жилье уже произошло, родитель вправе обратиться в интересах ребенка в суд с иском о признании такого гражданина неприобретшим прав на жилье.

Несмотря на то что ст. 70 ЖК не содержит требования об обязательном согласии обоих родителей ребенка на вселение нового члена семьи, родитель, не зарегистрированный по месту жительства вместе с несовершеннолетним ребенком, может обосновать свое исковое требование о признании гражданина неприобретшим права на жилье ст. 17 Конституции, так как реализация права на жилье вселившегося гражданина нарушает жилищные права несовершеннолетнего ребенка, что Конституцией запрещено.

Примеры

...Суд рассмотрел исковое заявление о признании ответчицы неприобретшей права пользования жилым помещением, так как она длительное время в нем не проживает. Проверив материалы дела, выслушав объяснения истцов, показания свидетелей, суд посчитал иск подлежащим удовлетворению. Как следовало из объяснений истцов и показаний свидетелей, ответчица была прописана в жилом помещении без цели ее проживания в нем, поскольку в тот момент она закончила вуз и могла быть распределена в другой город. Сама она иногородняя, находилась в квартире очень короткое время, квартплату не платила, никаких вещей не приобретала, с 1991 г. в квартире не появлялась, место ее нахождения неизвестно, о чем свидетельствует справка из отделения милиции. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что ответчица в установленном законом порядке не приобрела право на спорную жилую площадь и подлежит выселению.

...В суд было подано исковое заявление, в котором истец просил признать несовершеннолетнего Р. неприобретшим права пользования жилым помещением, так как он длительное время в нем не проживает. Рассмотрев материалы дела, суд посчитал уважительной причину непроживания несовершеннолетнего Р. по месту регистрации, поскольку у него имеется заболевание – бронхиальная астма (типичная атопическая, средней тяжести с частыми приступами). При данном заболевании, как следует из представленных медицинских документов, ему противопоказано проживание в городе.

Кроме того, Р. нуждается в спорной квартире, так как состоит на учете в военкомате по спорному адресу, получал паспорт по месту регистрации, родственники отца отказываются регистрировать его к себе и он никогда не имел другого официального места жительства. К тому же непроживание по спорному адресу связано с конфликтными отношениями его матери и остальных нанимателей квартиры. Суд пришел к выводу, что не имеет достаточных оснований для выселения Р. В удовлетворении исковых требований было отказано.

...Администрация района подала исковое заявление в суд с просьбой признать ответчицу Л. неприобретшей права пользования квартирой умершей гражданки А., являвшейся нанимателем данной квартиры.

Было установлено, что ответчица Л. не является родственницей гражданки А., не вселялась в спорную квартиру как член семьи и не вела с ней общее хозяйство как член семьи. Между ними существовало иное соглашение о порядке пользования жилым помещением – осуществление ухода за нанимателем квартиры А. Это подтверждается личным заявлением А., согласно которому она просит зарегистрировать на ее жилую площадь знакомую, так как после болезни и ввиду преклонного возраста не может обходиться без посторонней помощи. Доводы Л., подтвержденные показаниями свидетелей Е. и С. о том, что Л. проживала с А., покупала продукты, готовила, стирала, лечила А., оплачивала коммунальные расходы, делала уборку в квартире, свидетельствуют лишь о выполнении соглашения между А. и Л. об осуществлении ухода за А. в связи с ее преклонным возрастом, болезненным состоянием и невозможностью в связи с этим самой обслуживать себя. Вселение Л. в спорную квартиру было вызвано не желанием жить одной семьей и вести совместное хозяйство, а необходимостью ухода за больной женщиной. Л. не отрицала, что никаких своих вещей, кроме сезонной одежды, она не приносила в квартиру А., ничего нового туда не приобретала, все ее вещи хранились в приватизированной ею квартире, где жила ее семья, которую она регулярно посещала. Тот факт, что после смерти А. ответчица Л. не проживала в спорной квартире, а вскоре занялась ее обменом, также подтверждает это обстоятельство.

Суд признал иск администрации района законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

...Истец (бывший супруг) в исковом заявлении в суд просил признать свою бывшую супругу и ее ребенка неприобретшими права пользования его жилой площадью, на которой они были зарегистрированы после заключения брака между ним и ответчицей. Впоследствии брак был признан судом недействительным.

Суд счел иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 27 п.1 СК, брак признается недействительным в случае заключения фиктивного брака без намерения создать семью.

Согласно ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление и прекращение гражданских прав и обязанностей. При недействительности сделки признается недействительными и ее последствия (ст. 166 ГК).

Поскольку брак в соответствии с требованиями СК заключается с целью создания семьи, установление факта фиктивности брака, т. е. отсутствие у супругов или одного из них такой цели, влечет его недействительность и недействительность его последствий – в данном случае регистрации ответчицы и ее ребенка на жилой площади супруга.

В соответствии со ст. 30 СК брак, признанный судом недействительным, не порождает прав и обязанностей супругов, предусмотренных СК, вследствие чего ответчица и прописанные с ней лица подлежат выселению.

... В исковом заявлении истица просила суд признать ответчика неприобретшим права пользования жилым помещением, в котором прописан ее несовершеннолетний сын, поскольку вселение ответчика на спорную жилую площадь нарушает права ее ребенка.

При рассмотрении дела было установлено, что в спорной квартире по договору социального найма проживают свекровь и несовершеннолетний сын истицы. После смерти отца ребенка свекровь, оставшись единственным совершеннолетним нанимателем квартиры, вселила в нее своего внука – ответчика по делу.

В ч. 3 ст. 17 Конституции говорится, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» указывается, что на вселение новых членов семьи должно быть письменное согласие нанимателя, совершеннолетних членов семьи, а если интересы несовершеннолетних представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то и согласие этих лиц.

Ответчик вселился без разрешения матери несовершеннолетнего ребенка, не проживающей в спорном жилом помещении.

Несовершеннолетний С, имея равное с нанимателем право пользования жилой площадью, вправе решать, с кем ему жить, только решение этих вопросов в силу ограниченной дееспособности возлагается на родителя (опекуна, попечителя).

Вселением ответчика были ухудшены жилищные условия несовершеннолетнего ребенка. В квартиру был вселен чужой для него человек, с которым он не будет жить одной семьей и вести совместное хозяйство, что превратит квартиру фактически в коммунальную. Несовершеннолетний сможет пользоваться меньшей площадью в квартире, чем он был вправе пользоваться до вселения ответчика. Учитывая все эти обстоятельства, иск был удовлетворен.

... При рассмотрении искового заявления о признании ответчика неприобретшим права пользования жилым помещением судом был установлен факт вселения ответчика в спорное жилое помещение, что подтверждалось материалами дела и не отрицалось истцом.

Однако суд сделал вывод, что ответчик не приобрел прав на жилье, поскольку, хотя и вселился в спорное жилое помещение, постоянно в нем не проживал. При этом не было учтено, что законом не определяется срок проживания в жилом помещении, после которого гражданин приобретает право пользования этим жилым помещением. Для приобретения права пользования необходимо лишь вселиться в него с согласия всех проживающих.

... Рассматривая исковое заявление о признании ответчиков неприобретшими права пользования жилым помещением, суд установил, что единственным документом, который подтверждал письменное согласие истца на вселение ответчиков, являлось заявление о прописке (регистрации по месту жительства) с подписью истца. Между тем на момент рассмотрения дела в суде данный документ был уничтожен, поскольку истек пятилетний срок хранения. Следовательно, истец, который, руководствуясь ст. 56 ГПК, должен был доказать те обстоятельства, на которые он ссылался в своем иске, не смог представить таких доказательств, вследствие чего его исковые требования не были удовлетворены.