Текст книги "Недвижимость: покупка, продажа, приватизация"

Автор книги: Елена Филиппова

сообщить о нарушении

Текущая страница: 5 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

Чтите Гражданский кодекс!

Я прошу вас запомнить, по каким статьям сделка с недвижимостью может быть признана недействительной:

• совершение сделки недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом (ст. 171, 176 ГК РФ);

• совершение сделки неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, имеющим недостаточные полномочия (ст. 173 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178–179 ГК РФ);

• отчуждение совместного имущества супругов без согласия одного из них (ст. 34 СК РФ);

• появление не указанных в договоре лиц, прописанных в данной квартире или имеющих право собственности на нее, поскольку порядок проведения проверки прав на недвижимость не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав…»);

• появление наследников по закону или завещанию (ст. 530 и 532 ГК РФ);

• появление иждивенцев, престарелых, несовершеннолетних (ст. 535 ГК РФ);

• появление служащих в армии;

• появление находившихся в тюрьме;

• появление лиц, чьи права нарушены при приватизации (Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли – ст. 252 ГК РФ);

• мошенничество с недвижимостью (в результате подделки, подлога документов), нарушение требований к условиям и форме (требования к документам – ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав…»);

• продажа ненадлежащим продавцом (например, взятой в аренду квартиры);

• смерть владельца.

Законодательные акты и федеральные законы

ГК РФ о купле-продаже недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Образцы документов

Договор купли-продажи жилого дома

Передаточный акт к договору купли-продажи жилого дома

Договор на оказание услуг по подбору объекта недвижимости и оказанию содействия при совершении операции купли-продажи объекта

Предварительный договор купли-продажи квартиры, право собственности продавца на которую еще не оформлено

Договор купли-продажи квартиры

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры. вариант 2 (г. Санкт-Петербург)

Договор купли-продажи доли квартиры

Передаточный акт, удостоверяющий передачу недвижимости между гражданами по договору купли-продажи

Договор купли-продажи нежилого здания

Передаточный акт к договору купли-продажи нежилого здания

Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения)

Распоряжение о переводе денежных средств в депозит нотариуса

Договор купли-продажи земельного участка

Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельной доли

Передаточный акт к договору купли-продажи (купчей) земельного участка с недостроенным жилым домом

Передаточный акт к договору купли-продажи (купчей) земельного участка c жилым домом

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом)

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом (с передаточным актом)

Договор мены жилых помещений

Передаточный акт к договору мены равноценных квартир

Договор мены квартиры на долю в праве общей долевой собственности на квартиру (с доплатой с рассрочкой платежа)

Договор мены земельного участка с жилым домом на квартиру (с доплатой разницы в цене)

Передаточный акт по Договору мены земельного участка с домом на квартиру

Договор мены земельных участков

Приложения к договору

Передаточный акт к договору мены

Договор мены жилых домов

Приложения

Договор мены жилого дома на земельный участок

Передаточный акт По Договору мены жилого дома на земельный участок

Заявление об обмене жилого помещения

Доверенность на обмен жилой площади

Обменный ордер

Примерная форма отказа от возможности осуществления преимущественного права приобретения при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены

Примерная форма извещения о возможности осуществления преимущественного права приобретения при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены

Исковое заявление о признании отказа в разрешении на обмен жилого помещения недействительным

Исковое заявление о признании отказа в разрешении на обмен жилого помещения недействительным

Исковое заявление об устранении препятствий в производстве обмена занимаемых жилых помещений

Исковое заявление об устранении препятствий в производстве обмена занимаемых жилых помещений

Исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения

Исковое заявление о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Глава 4
Аренда и рента недвижимости

Договоры аренды

Договор аренды иначе называется договором имущественного найма, поскольку одно лицо (арендодатель) предоставляет другому лицу (арендатору) за имущественное вознаграждение право пользования своей собственностью на оговоренный или неоговоренный в договоре срок. Если при договоре купли-продажи право на собственность переходит от продавца к покупателю, при договоре аренды право собственности остается у арендодателя. При заключении договора аренды сроком меньше года по статье 609 ГК РФ требуется простая письменная форма, при заключении договора на срок больше года соблюдается определенная общепринятая форма договора. Кроме того, при заключении договора аренды на срок более года требуется также и государственная регистрация такого договора.

Для обхода необходимости государственной регистрации обычно используется нехитрая уловка: договор заключается на срок меньше года, а в его текст включается положение, по которому при отсутствии за месяц до конца аренды уведомления одной из сторон об окончании аренды договор автоматически пролонгируется. Таким образом договор возобновляется на тот же срок и сколько угодно раз. Заключение договора аренды на неоговоренный срок(даже если он заведомо больше года), согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, не требует государственной регистрации.

Иногда договоры аренды на длительный срок заключают с правом последующего выкупа (обычно это касается земельной собственности). На договоры аренды с правом последующего выкупа (это своего рода растянутый во времени договор купли-продажи) распространяются (по пункту 3 статьи 609 и статье 624 ГК РФ) правила о договоре купли-продажи, регламентирующие форму данных договоров. При невыплате платежей по аренде арендодатель имеет право расторгнуть такой договор и забрать имущество у арендатора.

Судебные иски относительно договоров аренды с правом последующего выкупа четко показали позицию суда: суды возвращали имущество владельцам и не возвращали арендаторам выплаты, которые те считали своего рода «платежами за покупку товара в кредит». В судах неоднократно указывалось, что договоры аренды с последующим выкупом не являются договорами по рассрочке платежа, а являются частными случаями договоров купли-продажи. По закону нарушение условий договоров купли-продажи приводит к возвращению собственности бывшему владельцу и невозвращению затрат покупателю.

При аренде зданий или сооружений существует несколько особенностей договора аренды, которые нужно знать: 1) договор заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами; 2) в него обязательно включается положение о размере арендной платы; 3) арендатору предоставляется, кроме права пользования сооружением, также и право пользования участком земли, занятым сооружением, причем если арендодатель не является собственником земельного участка, аренда здания или сооружения возможна без согласия собственника земли; 4) изменение собственника земельного участка не влияет на права арендатора (ст. 653 ГК РФ); 5) передача зданий, сооружений в аренду, а также их возвращение при прекращении договора производятся по передаточному акту или другому документу, подписанному сторонами.

Согласно договору аренды, арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертификат и т. п.), если иное не предусмотрено договором; в обусловленный (если в договоре не указано, то в разумный) срок; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а также предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, залог и т. п.).

В свою очередь, арендатор долженсвоевременно вносить арендную плату за пользование имуществом; пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (или в соответствии с назначением имущества); поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором; вернуть арендодателю при прекращении договора имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Возможные опасности аренды

Договоры аренды могут таить в себе некоторые опасности как для арендатора, так и для арендодателя, особенно если договор был заключен устно (как вопреки законодательству поступают многие люди, не желающие платить налог), – если попадется недобросовестный хозяин, то это опасно для квартиранта, лишающегося денег; если недобросовестным окажется квартирант, то хозяин может лишиться своего жилья (для этого квартирные мошенники снимают неприватизированное жилье на длительный срок, изображают прекрасных квартиросъемщиков и под благовидным предлогом просят паспорта хозяев, а далее – вопрос техники: квартира срочно приватизируется и продается, о чем сами хозяева узнают только после совершения мошенниками сделки купли-продажи!).

Обычно же сдача комнат и квартир приводит к меньшим потерям, хотя иногда и существенным – можно потерять часть обстановки, нанести непоправимый урон бюджету семьи, если квартиранты затопят соседей или сожгут случайно квартиру, получить после съезда квартирантов немыслимые счета за пользование телефонной связью.

Лучший вариант – сдавать жилье тем, в ком вы совершенно уверены, или оформлять отношения со съемщиками договором с агентством, в котором прописаны положения о возмещении агентством потерь арендодателя и размере таких компенсаций в каждом случае. Никаких устных договоренностей с агентствами – они никогда не выполняются! Если существует хороший договор, то его выполнения можно потребовать в судебном порядке.

Если же вы рискуете сдавать свою недвижимость через газетное объявление, то у вас есть немало шансов вместо надежного арендатора получить мошенника, причем этот гражданин может одурачить не только арендодателя, но и других, желающих дешево снять себе жилье граждан.

Лет шесть назад в Казани появился некто Юрий Штольц, сдавшей ему квартиру хозяйке он назвался командировочным. Выглядел сей господин ухоженно, респектабельно и внушал полнейшее доверие. Хозяйка без тени сомнения вручила ему ключи от квартиры. А командировочный Штольц тут же поместил в газете объявление о сдаче квартиры за очень невысокую цену, причем указал, что желает получить предоплату в размере 3000 рублей лишь за один месяц. Если учесть, сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Казани, то от желающих снять квартирку отбоя не было.

Пару дней Юрий Штольц устраивал смотрины. Всем он объяснял, что собирается уехать в Германию, где сейчас проживают папа с мамой, а квартиру сдает в хорошие руки, чтобы за ней следили и ремонтировали, пока он будет отсутствовать. Обещал, что если квартиру будут хорошо содержать, он может вообще не брать арендной платы, но за первый месяц пока заплатить придется. Заманивая арендаторов выгодным предложением, он незаметно подводил их к необходимости внести плату за месяц вперед, в результате сделки они получали ключи от квартиры (дубликатов «золотого ключика» Штольц наделал с коммерческим размахом).

Когда в день отъезда Штольца в Германию счастливые обладатели «бесплатной» квартирки пришли к себе «домой», обнаружилось, что их порядка 15 человек… А сам Юрий Штольц растворился в воздухе, точнее, отбыл из Казани в другой населенный пункт. Как этот город называется, милиции неизвестно.

Договор с агентством оставляет хотя бы надежду, что агентство не растворится в утреннем тумане, как господин Штольц. Хотя всякое бывает…

Договор ренты

Рента, связанная с жилплощадью, предполагает содержание какого-то гражданина за счет другого гражданина, который в результате получает в собственность квартиру или домик, которыми владеет рентополучатель. То есть я могу взять на себя обязательство либо просто выплачивать определенную денежную сумму владельцу квадратных метров, либо полностью обеспечивать его продуктами, лекарствами и прочими необходимыми для жизни вещами вплоть до самой смерти, а то и взять своего благодетеля в семью и ухаживать за ним со всей заботой. Согласно статье 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Существует три вида такой ренты – постоянная рента, пожизненная рента и пожизненная рента с иждивением. Постоянная рента предполагает заключение договора о систематических выплатах владельцу жилья на протяжении того срока, в течение которого рентодатель полностью рассчитается с рентополучателем за стоимость квартиры (дома).Этот вид ренты предполагает только денежные выплаты (а также выполнение каких-то услуг или работ) и может переходить по наследству, если рентополучатель умер. Рассчитывается такая рента из минимального размера оплаты труда (МРОТа) и завершается полным расчетом между сторонами договора или выкупом ренты. По закону существует лишь одно ограничение на выкуп ренты – «невозможность осуществления этого права в течение жизни получателя ренты либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора». В то же время, если рентополучатель умер до погашения стоимости ренты, вы будете платить его наследникам и так – до истечения 30 лет. Есть над чем задуматься. Это своего рода покупка жилья в рассрочку и по рыночной стоимости.

Пожизненная рента распространяется только на время жизни рентополучателя.Она может быть ориентированной только на денежные выплаты. Но если рентополучатель указал в договоре право перехода получения ренты после его смерти к другим лицам, то расчет происходит примерно так же, как и при заключении договора постоянной ренты – до полной выплаты ренты.

Иногда в силу разных причин (но главная – отсутствие сразу крупной суммы денежных средств для покупки квартиры) между гражданами заключается договор пожизненной ренты с иждивением. По этому договору получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Под пожизненным содержанием подразумевается ежемесячная выплата лицам, переходящим на иждивение заключивших с ними договор людей, взамен на составление завещания, по которому квартира или иная недвижимость после их смерти переходит к этим людям.

Обычно при упоминании о таких договорах мы начинаем жалеть стариков, согласившихся стать рентополучателями («бедные, остались совсем одни на всем белом свете»), и не слишком ласково относимся к тем, кто вынужден был такой договор с ними заключить («как же, негодяи бессердечные, на чужом горе наживаются, не дадут старикам дожить до естественной смерти, заморят»). Зная, сколько существует случаев криминального присвоения недвижимости по подобным завещательным или дарственным договорам, как не всплакнуть над судьбой пенсионеров. Однако не все так просто. Некоторые представители старшего поколения умело манипулируют наивными покупателями комнат и квартир. Бабушки и дедушки осведомлены о статьях Гражданского кодекса РФ и свято их блюдут.

В Твери, например, по газетному объявлению молодая пара нашла старушку, обещавшую составить завещание таким образом, чтобы после ее смерти приватизированная двухкомнатная квартира перешла в их собственность, если они гарантирует ей заботу и уход до конца ее дней. В этом объявлении ищущая благодетелей бабушка указала, что она слаба и немощна и что ей уже перевалило за семьдесят пять. Поскольку пара была вполне состоятельной, то молодые люди решили, что они будут ухаживать за бабушкой. И не только получат по завещанию ее квартиру, но и помогут старому человеку достойно прожить последние годы жизни.

Когда они пришли знакомиться с бабушкой, та выглядела очень больной, очень несчастной. За свое завещание она попросила, чтобы каждый месяц ей выплачивали по двести долларов США, а также покупали лекарства, еду, необходимую одежду, оплачивали квартирные счета и вовремя делали ремонт. На эти условия наивные благодетели согласились. Они договорились, сколько будут выплачивать, их имена были внесены в завещание. Только больная бабушка, которая все время твердила, что час ее близок, с каждым их посещением становилась все требовательнее и требовательнее. То ее не устраивала купленная еда, то она считала, что молодые экономят на лекарствах – словом, вскоре они уже тихо сходили с ума от бабушкиных капризов. Но денег, чтобы купить собственное жилье сразу, у них не было. Так что прихоти старой перечницы они терпели два с половиной года.

В конце лета 2003 года пара попала в аварию, муж надолго потерял трудоспособность. Жене пришлось работать за двоих, чтобы содержать и его, и «чужую бабушку». Естественно, она уже не могла отдавать бабуле много сил, да и средств на содержание «божьего одуванчика» становилось все меньше. А потом… А потом вдруг эта самая бабушка заявила, что у нее нашлись более заботливые благодетели и что больше она в услугах этой пары не нуждается.

Когда несчастная женщина, только что лишенная честно заработанного наследства, с заявлением обратилась в милицию, сотрудники только засмеялись. Бабушку и ее деятельность на ниве дарения жилья они великолепно знали. Пара, попавшаяся на крючок мошенницы, была далеко не первой. Бабушка таким же методом уже покуражилась над тремя наивными благодетелями. И привлечь к ответственности старушку не может ни один суд: ей уже исполнилось гораздо больше семидесяти пяти лет. И для своего возраста она предприимчива, бодра и полна сил. К тому же доказать, как благодетели заботились о старухе, они не могут: все договоренности были устные. Официально заверенным было лишь завещание. Но к тому времени, как паре отказали от дома, старушка успела составить новое завещание, где имен прежних благодетелей нет и в помине.

Самым, конечно, большим ударом для отставных благодетелей была новость, что бабушка на самом деле совсем не одинокая и никому не нужная, а есть у нее два сына и дочь, а также внуки и правнуки. И даже при успешном исходе дела, то есть при выполнении воли покойной, на эту жилплощадь с успехом претендовала бы вся эта стая родственников.

В ГК РФ существует замечательная статья 179, которая гласит, что любая сделка может быть расторгнута по причинам ее совершения при стечении тяжелых обстоятельств для одной из сторон. Иными словами, если бабушка захочет сменить благодетелей, то никто ей препятствовать не может. Тем более что хитрая мошенница всегда может заявить, что на момент подписания договора ренты она находилась в затруднительном финансовом положении, была очень больна, плохо соображала, очень боялась, что «благодетели» ее убьют, а те, наглые, силой заставили ее поставить под документом подпись. И доказать, что бабушка была инициатором обмана, что именно она навязывалась в иждивенки, никто не сможет. Любой суд примет сторону несчастной бабули.

Самое большее, что в этом случае может быть присуждено отставным благодетелям, – это возвращение затраченных на старуху средств. Но кто их, эти средства, считал? Сколько я знаю, лишь немногие граждане требуют у опекаемых ими пенсионеров расписываться за каждую полученную ими сумму денег, покупку или услугу. А нет документа, нет и подтверждения. И говорит в суде иждивенка, что ей ничего не платили, во всем обманывали, мечтали только, чтобы она поскорее померла и отдала им квартиру. Были случаи, когда такие бабушки и дедушки «выдаивали» своих благодетелей пару лет, затем шли в суд и расторгали договор, а потом снова находили дураков, и так процесс повторялся по 7–10 раз.

Да и в том случае, если с бабушки назначат взыскать затраченную вами сумму, рассчитывать можно только на взыскание с пенсии, а это вряд ли больше чем 200–300 рублей в месяц. А недвижимость, на которую вы претендовали, все равно с торгов не пойдет, потому что по закону нельзя взыскивать сумму выплат с недвижимости.

Так что, если вы решаетесь взять на иждивение какую-то старушку, то для начала неплохо бы все об этой бабушке досконально выяснить. Не было ли у нее подобных историй, не заключала ли она уже каких-то договоров, на самом ли деле у нее нет никого из родных, является ли она правомочной собственницей той жилплощади, которую обещает вам передать. Затем вы должны очень грамотно составить сам договор (не завещание!), стараясь не упустить из вида ни единой мелочи (постесняетесь что-то указать – можете потом не размахивать руками и не ожидать, что суд примет ваши слова на веру).

В договоре пожизненной ренты с иждивением обязательно указываются порядок, сроки, частота и размеры выплат; оговаривается, какие расходы должны быть оплачены (питание, одежда, медицинское обслуживание), потому что благодетель не должен платить за то, чего нет в договоре, а иждивенец не имеет требовать того, о чем стороны не договорились.

Еще лучше, если вы будете действовать не самостоятельно, а в согласии со службами социальной защиты: так меньше вероятности, что бабушка окажется мошенницей, в соцслужбах аферисты и мошенники обычно известны. К тому же при подписании самого договора обязательно выясняйте у нотариуса все пункты, которые кажутся вам непонятными. Нередко старики-мошенники специально стараются составить текст так, чтобы можно было толковать какие-то пункты неоднозначно. А неоднозначность в толковании – это ступенька к проигранному делу.

Для заключения договора ренты (купли-продажи с пожизненным содержанием) необходимо личное присутствие договаривающихся сторон, их паспорта и справка БТИ. Договор заверяется нотариально. Для государственной регистрации договора необходимы:

• заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;

• договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);

• договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);

• передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);

• квитанция об оплате регистрационных сборов;

• справка БТИ.

Не уверены в будущих иждивенцах – не заключайте договоров. Лучше поищите способ приобрести недвижимость по обычному договору купли-продажи.

Запомните и еще одно: договор ренты рассчитан на длительное время, поэтому он требует по статье 587 ГК РФ обеспечения выполнения обязательств, и для этого имеются два способа: 1) обеспечение исполнения обязательств согласно статье 329 ГК РФ путем залога, удержания имущества должника, поручительства, банковской гарантии, задатка и т. п.; 2) обеспечение путем страхования (согласно статье 932 ГК РФ) в пользу рентополучателя.

Между прочим, договор ренты предполагает и передачу в ренту доли общей собственности, так что очень советую заботиться о престарелых родственниках, с которыми вы живете под одной крышей! Они ведь могут заключить такой договор и с совершенно посторонним вам человеком! А тогда… здравствуй, старая добрая коммуналка!