Текст книги "Недвижимость: покупка, продажа, приватизация"

Автор книги: Елена Филиппова

сообщить о нарушении

Текущая страница: 4 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

Образцы документов

ОБРАЗЕЦ ФОРМЫ ЗАЯВЛЕНИЯ НА ПРИВАТИЗАЦИЮ

ОБРАЗЕЦ ФОРМЫ-ЗАЯВЛЕНИЯ НА ОТКАЗ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ

ОБРАЗЕЦ ФОРМЫ ДОГОВОРА НА ПРИВАТИЗАЦИЮ

Глава 3
Купля-продажа недвижимости

Сделки купли-продажи недвижимости

Как только появился рынок жилья, обычные проверенные методы получения квартиры практически вышли из употребления. Некоторые собственники быстро научились выстраивать схемы купли-продажи, разными способами улучшая свою собственность, и в первые годы приватизации умудрились значительно «подрастить» свои квадратные метры, а потом осуществили грамотное вложение сил и средств. Другие же ничего не выиграли. А некоторые потеряли даже то, что имели. Чего хотите? Рыночная экономика!

Сделки купли-продажи недвижимости относятся к наиболее опасным, поскольку недвижимость является наилучшим вложением средств, в том числе и криминальных. В паре продавец-покупатель и так нет открытости и честности, поскольку каждый жаждет совершить выгодную сделку – один желает вложить меньше, другой – получить больше, несовпадение интересов порождает утаивание части информации, а иногда и настоящий обман.

– У нас дворик зеленый, – хвалит свой товар продавец.

– У вас из клозета дурно пахнет! – гнет свое покупатель.

– У нас подъезд с кодом…

– У вас сосед матом орет…

Словом, конструктивный диалог!

Продавцы делятся на тех, кто продает от безысходности (деньги нужны), кто продает из алчности (этот нацелен на обман покупателя), кто привык продавать жилье, чтобы снова сменить район (охота к перемене мест – это своего рода диагноз), и тех, кто продает не слишком нужный ему товар или просто хочет улучшить жилищные условия. Улучшить жилищные условия мечтают многие, но реально сделать это могут далеко не все.

Покупатели, в свою очередь, делятся на тех, кто покупает из безысходности (жилья нет), из алчности (этот нацелен на обман продавца), по привычке (та же охота к перемене мест), тех, кто решил, что лучшее капиталовложение – недвижимость, и тех, кто хочет улучшить жилищные условия. Последние изо всех сил надеются найти продавца, который расстанется с отличным жильем задешево. Как правило, эти надежды бесперспективны.

А кроме продавца и покупателя, существует целый класс людей, которые на сделках зарабатывают. Это риелторы и одинокие квартирные маклеры. Риелторы обычно работают в агентствах недвижимости. Они выполняют роль посредников между продавцами и покупателями и должны вести сделки от начала и до конца, контролируя каждый этап их прохождения. Но на самом деле контролируют они далеко не все. Если в девяностые годы практически весь рынок жилья был по сути первичным (квартиры продавались на нем впервые), то сегодня практически невозможно найти квартиру, выставленную на продажу в первый раз: квартиры покупаются и перепродаются многократно. А чем чаще квартира продается, тем большей историей обрастает, тем больше шансов, что в этой истории всплывут криминальные моменты. Их афишировать не принято. Их тщательно скрывают. Риелторы не боги. Они тоже всего не знают или не хотят знать. Хуже того – они могут и сознательно утаивать сведения, которые снижают рыночную стоимость квадратных метров.

Обман со стороны продавца, покупателя, посредника

Строго говоря, утаивание части информации – еще не обман.

Одной риелторской фирме никак не удавалось «сбагрить» задержавшуюся квартирку, пока они честно оповещали возможных покупателей, что в холодное время года возможны перебои с электроснабжением (это был старый фонд, и электричество с началом холодов самопроизвольно отключалось из-за того, что подачу энергии регулировало устаревшее оборудование). Как только фирма перестала быть до конца честной, из-за квартирки начались состязательные войны между претендентами! Как раз наступила ранняя весна… Когда зимой новые владельцы столкнулись с упомянутой проблемой, возмущаться было уже поздно.

«Придерживать» могут и проблемы гораздо худшего свойства, чем перебои с электричеством. Можно умолчать о плохих соседях, которые будут мешать спать или станут систематически заливать новых владельцев. По закону с утаиванием этой части сведений бороться невозможно. Все понятно: продавец хочет продать свою собственность, а если честно продать за «правильные» деньги не получается, он продает с известной долей лукавства. Покупатель хочет купить и заплатить при этом меньше заявленной продавцом цены, и потому при осмотре недвижимости он будет искать любые поводы для снижения цены. Риелторы при продаже недвижимости будут агрессивно-настойчивы, чтобы сделка не сорвалась (тут существует немало способов заманивания покупателя и обещания ему райских благ, настоящая цена которых откроется только после перехода квадратных метров в собственность), – покупатель их интересует только с точки зрения платежеспособности, поскольку они получают процент с каждой сделки: будущие разочарования покупателя их не волнуют. Для увеличения числа продаж риелторы могут пойти и на прямой обман.

Инициатором обмана может выступать и конкретный продавец, который знает, что при оформлении бумаг некогда были допущены ошибки или нарушения, и желает получить с покупателя деньги, а затем признать сделку недействительной и вернуть себе квартиру.

Наиболее распространенный способ обмана покупателя – оформление продажи квартиры с внесением в договор заниженной ее стоимости. Затем, когда сделка признается недействительной, покупателю возвращается именно та сумма, которая проставлена в договоре. В результате покупатель лишается и приобретенного жилья, и денег. И взыскать по закону их будет невозможно, а все другие способы стоят не меньше, чем покупка новой жилплощади, и по своей природе криминальны.

Нередко недобросовестный продавец на последнем этапе заключения сделки ставит покупателя перед фактом, что тому необходимо подождать, пока продавец подыщет себе подходящее жилье и выпишется из квартиры. Покупатель соглашается, собственность регистрируется, но продавец не собирается выписываться. Проходит какое-то время, и он заявляет, что ему некуда выписываться. Естественно, покупатель подает в суд и требует выселения обманщика. Но чаще всего дело в суде решается в пользу продавца (по закону у каждого человека должна быть прописка). Суд присуждает продавца возвратить покупателю деньги. Тут выясняется, что денег у него нет (украли, потерял – разные можно изобрести причины), но он соглашается возвращать указанную сумму из зарплаты. Если учесть уровень зарплат в нашей стране, то покупателю не стоит строить иллюзий. По закону из зарплаты можно вычитать не более 30 процентов в месяц. Вот и считайте, сколько лет или, точнее, десятилетий уйдет на возвращение долга. Продавец может быть мошенником, а может оказаться в такой ситуации по несчастью, но покупатель оказывается в страдательной позиции вне зависимости от чистоты намерений продавца.

Иногда продавец никого не хочет обманывать, он может не знать нашего законодательства и свято верить, что если в квартире был прежде прописан дурной родственник, сменивший квартиру на место в тюрьме, то назад он ни за что не вернется. И честно сообщает, что у квартиры нет обременений, совершенно вычеркнув из памяти этого заключенного товарища. Сделка оформляется, покупатель вселяется, живет, делает ремонт, заводит детей и… в один ужасный день на его пороге образуется тот самый сиделец, который освободился и теперь вернулся по своему прежнему адресу. По закону он может потребовать признания его прав на долю в этой квартире! И вот уж как пожелаете: либо живите рядом с бывшим сидельцем, либо опротестовывайте совершенную вами сделку в суде.

А может это быть и не сиделец, а симпатичный молодой человек или барышня, права которых были нарушены при продаже приватизированной жилплощади в бытность их младенцами, или при приватизации этой квартирки (недоглядели органы опеки). И вот вам конец счастливой жизни в собственной квартире. Приветствую тебя, возвращение коммуналки! С правами детей спорить еще труднее, чем с правами отбывших заключение.

Судебные иски от пострадавших детей, чьи отцы-алкоголики продали квартиры, где были прописаны дети вместе с матерями, могут значительно умножиться. И в результате квартир могут лишиться вполне добросовестные покупатели. Если первый продавец (тот самый алкоголик, не имевший жалости к дочке) совершил обман, то последующие, перепродававшие эту жилплощадь, искренне считали, что «детский вопрос» решен раз и навсегда. И по действовавшему законодательству они были правы. Теперь будет иначе. Права ребенка нельзя нарушать, даже если у ребенка имеется родитель (прежде защите подлежали права детей-сирот или детей, состоящих под опекой), и даже если этот родитель дал согласие на сделку. Вот почему историю приобретаемой квартиры нужно проверять и перепроверять.

У продавца гораздо больше способов обмануть покупателя сознательно, потому что он продает, а не покупает. Есть два беспроигрышных варианта обмана: совершение сделки сразу с несколькими покупателямии продажа чужой недвижимости. Для оформления мошеннической сделки сразу с несколькими покупателями используются не оригиналы, а дубликаты приватизационных документов. Сделка оформляется в очень сжатые сроки (в течение одного дня) в разных нотариальных конторах, после чего продавец уезжает (обычно в другую страну или в другой регион). А покупатели вдруг обнаруживают, что владельцами квартиры является несколько человек одновременно. Обычно у людей бывает глубокий психологический шок. Причем счастливым обладателем покупки официально признается лицо, которое первым успело зарегистрировать свои права на жилплощадь.

Не менее распространена и продажа чужой собственности по поддельным документам. Это уже чистый криминал. Продавец составляет липовый договор, нередко прибегая к услугам липового нотариуса. Договор скрепляется фальшивыми печатями и составляется на фальшивых бланках. Мошенники получают с покупателя заявленную сумму денег, тот благополучно вселяется, а через какое-то время… возвращается истинный владелец жилья. И покупатель остается без денег. И без квартиры. Поиск мошенников вряд ли ему поможет. Даже если этих людей найдут и осудят, все равно денег покупателю никто не вернет.

В законодательстве к услугам мошенников – две очень хорошие и правильные статьи, рассчитанные на законопослушных граждан, – 167 и 168 статьи Гражданского кодекса РФ. Статья 167предусматривает возможность признания сделки недействительной и приведение сторон в первоначальное положение, то есть если сделка по квартире проходила с ущемлением прав кого-то из прописанных на этой площади людей, то сделка аннулируется: покупатель должен освободить жилплощадь, а продавец – возвратить полученные деньги. 167 статья действует в течение 10 лет со времени оформления сделки! Вот и думайте сами.

Другая статья Гражданского кодекса РФ (168)позволяет признать любую сделку ничтожной, если факт этой сделки не соответствует требованиям закона. На самом деле под 168 статью очень просто подвести практически любую сделку в недвижимости. А признание купли-продажи не соответствующей требованиям закона опять же возвращает нас к приведению сделки к первоначальному уровню, то есть покупатель освобождает квартиру… И немало случаев, когда руководствуясь этими двумя в целом правильными статьями, продавцы-мошенники умудрялись лишить покупателей и денег, и жилплощади. Причем проблемные квартиры могут пройти на рынке недвижимости целую серию продаж, а отвечать приходится последнему владельцу такой квартиры.

Вспоминаю такой случай. Молодая и очень интеллигентная пара приобрела через агентство однокомнатную квартиру. Прожили они на этой жилплощади несколько месяцев, как вдруг их вызвали к следователю. Оказалось, что в руки правосудия попала группа мошенников, которые совершали сделки с этой жилплощадью. История квартиры вкратце такова. В ней были прописаны и проживали две сестры, обе уже старушки. Одна умерла в январе 1998 года, но по недосмотру персонала больницы справка о смерти так и осталась лежать в ее медицинской карте. Естественно, что умершая так и не была «проведена» через ЗАГС и жилищные службы, она числилась… живой. Через несколько лет попала в больницу и тоже умерла ее сестра. Но за сестрой уже вели наблюдение квартирные мошенники. Путем подкупа они «похоронили» документы все в том же медицинском учреждении, воспользовались паспортом умершей и подставным лицом и быстро совершили обмен на другую жилплощадь, большего размера и с небольшой доплатой, то есть теперь они уже имели «чистую» квартиру, с которой и проводили свои дальнейшие махинации. А люди, которые приобрели опасную квартиру, через год решили ее продать. Следы промежуточных владельцев теряются на просторах необъятной родины. Очередными покупателями этой жилплощади и стали молодые супруги. Поскольку сделка в таком криминальном случае однозначно признается незаконной и преступники сами признали факт незаконного завладения жильем… молодая семья обязана освободить жилплощадь… Рассчитывать, что найдутся продавцы квартиры, – нереально. Во всяком случае, милиция их разыскать так и не смогла. А надеяться, что деньги им вернут мошенники – еще абсурднее. Власти района, которому принадлежала жилплощадь сестер, подали в суд. Суд принял решение… о выселении молодой семьи. Так что вполне возможно купить квартиру, а потом остаться и без денег и без жилья.

Покупателю обмануть продавца сложнее, поскольку он не располагает товаром – недвижимостью; он может обмануть продавца либо при расчетах, либо при оформлении (пообещав выплатить всю требуемую сумму после совершения сделки и получения регистрации), и это всегда обман, связанный с деньгами. Пока покупатель не получил всего пакета документов на квартиру и не оформил регистрации – он не является собственником квартиры.

Посредником в сделке чаще всего выступает агентство по продаже недвижимости. Некоторые риелторские фирмы зарабатывают на обмане путем взимания задатка: покупателю предлагают очень хороший вариант, показывают замечательное жилье, а затем объясняют, что это очень срочная сделка и вариант может уплыть, если сегодня же не будет внесен залог за квартиру. Сумма залога может колебаться от 30 до 50 процентов стоимости квартиры. Заинтересованный в сделке покупатель вносит залог, ему назначают дату окончательного расчета по сделке, но когда он является в агентство, то обнаруживает, что… данной конторы больше не существует. Такие агентства получили название фирм-однодневок. Провернув удачную операцию с ограбленными клиентами, они регистрируют новую фирму – и так далее, до бесконечности.

Некоторые фирмы и фирмочки используют оплату по спискам. Это практически узаконенный вид дохода фирмы и в то же время мошенническое вымогательство денег за предоставление подбора вариантов. Клиентам показывают различные варианты квартир, выставленных на продажу, но это услуга платная – стоит просмотр около 30 долларов. Если какая-то квартира покупателя заинтересовала, то назначаются такие условия сделки, которые заведомо невыполнимы. Реальных квартир на продажу у таких фирм нет. Правда, аналогичной платной услугой пользуются сегодня и многие вполне «правильные» агентства. Они тоже могут совершать наряду с законными мошеннические операции. Это «навар», который возмещает невысокие доходы агентства от продаж.

10 правил, которые нужно соблюдать

Следует быть очень осторожными при расчетах между покупателем и продавцом, доверять полностью в таком деле никому не стоит – как продавец может легко обмануть покупателя, взяв деньги, но не завершив сделки, так и покупатель может обмануть продавца, получив документы на жилплощадь и не заплатив полностью всей суммы. Соблюдайте правила безопасности:

1. Расчеты желательно вести через серьезное агентство или через солидный банк.

2. Деньги передаются только при наличии всех документов (и только после государственной регистрации вашего права собственности), а документы – при наличии всей суммы денег.

3. Если вы ведете дела с фирмой по недвижимости, нужно обратить внимание на то, как она проводит операции, насколько глубоко изучает историю продаваемой квартиры, обладает ли необходимыми специалистами.

4. Вас должны насторожить требования подписать генеральную доверенность, поскольку генеральная доверенность дает право совершать любые действия от имени клиента, и уж лучше пройти все бюрократические ступени самостоятельно, чем потом сожалеть о пропавших деньгах или утраченной жилплощади.

5. Если вам предлагают быстро оформить документы «по знакомству», этого не нужно делать ни в коем случае. Вы должны присутствовать при оформлении каждого документа и не должны отдавать в руки агентов приватизационные документы и паспорт.

6. При покупке квартиры обратите внимание на соответствие состояния квартиры заявленной цене: слишком низкая цена должна вас насторожить.

7. Если вы покупаете квартиру не лично у хозяина, а у посредника, который предъявляет вам генеральную доверенность, то такая квартира может оказаться «проблемной»: в худшем случае ее хозяина может уже не быть в живых (а тогда вы лишитесь жилплощади через какое-то время, когда выяснится, что квартира продана после смерти владельца).

8. Если вам в риелторской фирме называют нереально низкую цену, соглашаются на любые ваши причуды, требующие дополнительных скидок или затрат, то, скорее всего, секрет не в особенной обходительности риелторов, а в том, что агентство – фирма-однодневка. Бегите из нее побыстрее.

9. Если у вас требуют залог или предоплату, да еще и намекают о возможности упустить хорошую сделку, не будьте алчными и не вносите платы за то, чего вы, скорее всего, так и не получите. Тут надо попытаться отличить «честный» залог от мошенничества.

10. При покупке квартиры нужно учитывать все опасности и все подводные камни. А лучше всего совершать сделку в сопровождении личного юриста. Тогда уж можно быть уверенным, что вас не обманут.

Документы, которые вы должны получить при покупке

• Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи; договор приватизации, справка об оформлении дарения, наследства).

• Справка из ГБР о том, что квартира не находится под арестом.

• Техническое описание квартиры и дома (выдает ПИБ).

• Форма № 9 о жителях, зарегистрированных в квартире (выдает жилконтора или паспортный стол).

• При участии в сделке несовершеннолетних – разрешение инспектора по делам детства местного муниципального округа.

• В случае приобретения комнаты в коммунальной квартире – письменное подтверждение отказа соседей от покупки площади, принадлежащей продавцу, заверенное нотариусом.

• Если квартира находится в доме-памятнике архитектуры – справка КГИОП о состоянии дома.

Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи согласно Гражданскому кодексу РФ. Договор составляет нотариус или соответствующий сотрудник ГБР.

В кадастровом паспорте, так же как в техническом описании на квартиру,должны быть указаны:

– адрес;

– год постройки здания;

– год последнего капитального ремонта;

– число этажей;

– характеристика квартиры (число комнат, высота потолков);

– инвентаризационная стоимость;

– материал стен;

– материал перекрытий;

– тип отопления;

– наличие водопровода;

– наличие канализации.

Сделка купли-продажи недвижимости состоит из следующих этапов:

• подписание предварительного договора;

• проверка пакета документов;

• подписание договора отчуждения;

• государственная регистрация;

• передача недвижимого имущества.

Документы, которые нужно уметь оформлять

Без знания некоторых тонкостей оформления сделок купли-продажи вы можете совершить ошибки, которых, в общем-то, нетрудно избежать. Любая допущенная вами ошибка – это потерянное время, деньги, силы и перерасход нервных клеток.

Вы должны точно понимать, что собой представляет договор купли-продажи, что вы можете продать или купить по такому договору. Предметом договора является недвижимость – то есть это земельные участки, здания, квартиры. Существует ряд вполне недвижимых по определению вещей, которые вы приобрести не имеете права. Вы, например, не можете купить водоем, если он имеет соединение с водной системой (то есть это река или озеро с втекающими и вытекающими водными источниками), но можете купить водоем, не имеющий такого соединения, – маленькое озерцо, пруд, родник на приобретаемом вами участке.

Нужно очень четко знать требования, которым должна соответствовать недвижимость, чтобы ее возможно было приобрести в единоличную собственность. Вы можете купить дом или квартиру, в которых никто не прописан и ни на кого не отведены приватизационные доли, – тогда недвижимость полностью переходит в вашу собственность; если же там хоть кто-то прописан или кому-то принадлежит доля, то вы не будете собственником, вы будете совладельцем. Вы можете купить участок земли у собственника, но если не купите построек на участке, то владельцем построек останется собственник земли, а часть земли, необходимая для эксплуатации строений, будет считаться его собственностью. Вы можете купить строения на участке, который продавцу не принадлежит, но тем не менее он является владельцем этих построек, но тогда, хотя он вам честнейшим образом продает эти постройки, вы не станете владельцем земли. Вы можете приобрести участок с постройками, которые останутся в собственности продавца, но если не оговорите права пользования участком, продавец по закону может пользоваться частью необходимой ему земли.

При покупке жилой недвижимости вы должны обязательно перечислить всех, кто имеет право пользоваться этой недвижимостью. Если вы приобрели жилую недвижимость, где кроме вас уже есть прописанные граждане, то для них вы становитесь наймодателем, как и бывший собственник (согласно статье 675 ГК РФ), и вы не можете требовать от продавца выписки этих граждан, потому что договор подписан и вы… купили недвижимость вместе с жильцами! Поздравляю с приобретением! Запомните: в договоре должно быть четко указано, что на данной жилой площади зарегистрированных лиц нет и никто там не проживает.

Если вы угодили в такую ситуацию (приобрели квартиру с неожиданным «довеском» в виде прописанных в ней граждан), то решить вопрос возможно только через суд. Согласно статьям 42 и 45 ГК РФ гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания; причем началом исчисления срока для признания гражданина безвестно отсутствующим считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а в случае, если такой срок установить невозможно, он исчисляется с 1 января следующего года; после установления факта отсутствия гражданина более года суд выносит решение о снятии его с регистрации, которое вступает в законную силу в течение десяти дней с момента вынесения. В некоторых случаях решение выносится судом не в пользу истца (особенно если речь идет о существовании несовершеннолетних, права которых были нарушены). Само снятие граждан с регистрационного учета происходит согласно Правилам регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, которые были утверждены Постановлением Правительства № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию». Вопросы, связанные с выпиской безвестно отсутствующих лиц, должны решаться до передачи недвижимости покупателю и самим продавцом.

Самое важное, что должен сделать покупатель: проверить, кому реально принадлежит продаваемая недвижимость, не продают ли вам вместо квартиры долю в этой квартире; не имеется ли безвестно отсутствующих граждан, которые могут предъявить права на жилплощадь или долю жилплощади, нет ли в истории продаж граждан, права которых были нарушены в бытность их несовершеннолетними (как при приватизации этой квартиры, так и при продаже), не находится ли имущество под арестом, не обременено ли оно долгами или залогом.

Учтите, что договоры по купле-продаже недвижимости считаются незаключенными, если в них отсутствует указание о согласованной между продавцом и покупателем цене. Причем цена должна быть выражена в рублях и соответствовать рыночной, а для этого пожеланий продавца и покупателя недостаточно, необходим профессиональный оценщик.

Составляя для каждого конкретного случая договор купли-продажи, вы должны понимать, что чем точнее и детальнее он составлен, тем меньше шансов вы оставляете для возможного обмана или нарушения своих прав. Читайте договоры, которые подписываете, читайте внимательно, долго, пока они не станут для вас совершенно понятными и ясными – только так вы не наделаете ошибок. Когда сами составляете договор, не оставляйте лазейки для двоякого толкования – иначе продавая дом на участке земли, продадите вместе с ним и сам участок, а нужно ли это вам?

Согласно российскому законодательству сделки купли-продажи регулируются ГК РФ, Земельным кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения № 233 и другими законами и актами. Эти законы и акты желательно прочесть. (Я бы с удовольствием все эти документы поместила в своей книге, но сами понимаете, каков бы тогда стал ее объем! Поэтому здесь я привожу только выдержки из законов, остальное вы разыщете сами, найдете там нужные статьи и внимательно их изучите.)

Но основное вы должны себе уяснить: любой договор купли-продажи составляется типовым образом, вы в разработанный типовой договор вносите только необходимые конкретные сведения и дополнительные пункты. Изобретать велосипед вам не нужно. Существуют типовые формы договоров купли-продажи для земельных участков без построек, земельных участков с постройками, отдельных домов без участка, квартир, долей квартиры, нежилых построек или помещений. Такие типовые формы вы можете найти в этой книге.

Договор купли-продажи вступает в силу только после его государственной регистрации. В соответствии с законом на государственную регистрацию прав заявителями представляются:

• заявление о государственной регистрации прав;

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• документ об уплате государственной пошлины;

• документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, сторон сделок;

• документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права. Этом могут быть:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, включая договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договоры участия в долевом строительстве;

2) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство;

3) вступившие в законную силу судебные акты;

4) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, декларация об объекте недвижимого имущества, подтверждающая факт его создания, технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства, разрешение на строительство; проектная документация, документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства и т. п.); кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, или план иного объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Во избежание возможного обмана хорошенько запомните: по закону покупатель производит выплату за совершенную им сделку купли-продажи не по частям и до получения регистрационного свидетельства, а сразу и только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, этот договор считается заключенным только с момента регистрации. Факт передачи денег по сделке должен быть нотариально удостоверен.

Договор можно как заключить, так и расторгнуть. Закон предусматривает расторжение договоров по соглашению сторон(то есть, когда продавец и покупатель пришли к мысли, что оба совершили ошибку и претензий друг к другу не имеют), остальные случаи регулируются уже в судебном порядке. Тут нужно хорошо помнить одну особенность расторжения договоров: согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, то есть путем составления в письменной форме документа, подписанного обеими сторонами,причем согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ «в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Объясняю для не владеющих юридическим языком: если вы купили участок и затеяли на нем строительство домика, все ваши труды отойдут бывшему владельцу; если успели уплатить за квартиру энную сумму предоплаты, денег вам никто не вернет. Расторгнуть договор и отменить государственную регистрацию вы можете только в процессе заключения договора, то есть до совершения государственной регистрации и перехода прав собственности: если регистрация успешно произошла, стороны считаются выполнившими свои обязательства.

В некоторых случаях расторжение договоров возможно через суд. Но тут нужно учитывать еще один нюанс: если вы расторгаете договор в судебном порядке, не забывайте одновременно подавать иск о возврате имущества, иначе договор расторгнут, но имущества вам никто не возвратит! Суд решает вопрос только о расторжении самого договора, возврат имущества требует заявленного имущественного иска.