Текст книги "Ипотечный кредит: как получить квартиру"

Автор книги: Денис Шевчук

сообщить о нарушении

Текущая страница: 9 (всего у книги 21 страниц) [доступный отрывок для чтения: 9 страниц]

§ 2. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

По действующему законодательству ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

Практика не только зарубежных, но и отечественных участников применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование на современном этапе привлекают внимание многих (историю ипотечного кредитования до 1990 года см. § 2 «Фрагменты истории развития ипотеки» главы 2).

Особое внимание следует уделить Международной Ассоциация Ипотечных Фондов (далее – МАИФ) – некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 федеральных округах, а также фонды Белоруссии[47]47
  Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. № 1173/19 «О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 76. С. 12.


[Закрыть] , Украины[48]48
  Закон Украины № 979-IV от 19 июня 2003 г. «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» // Голос Украины. 2003. 7 авг.; Ведомости Верхов. Рады Украины. 2004. № 1. С. 2 – 27.


[Закрыть] и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома и созданный в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

Следует отметить, что фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий граждан.

В обращении Президента РФ В.В. Путина к Федеральному собранию сказано, что на условиях ипотеки гражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 с помощью займов и 25000 по договорам с рассрочкой платежа). Проведенный анализ показал, что 80% этих квартир были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир реализованы на условиях социальной ипотеки под 5 – 10% годовых в рублях на срок 5 – 20 лет. Эти условия существенно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих систем, предназначенных для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами – членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 – 7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 – 30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники.

В изменившихся условиях государство попыталось определить свою жилищную политику. На свет появилась Правительственная программа на 1993 – 1995 годы, названная коротко и ясно – «Жилище». За три года реализации Программы было построено 125 миллионов квадратных метров, а число очередников сократилось на 2,5 миллиона человек. Результат, в принципе, неплохой. Однако, по мнению Дениса Александровича Шевчука, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными организациями, неумолимо убывала. Другими словами, существенно изменились отношения в сфере жилищного строительства и источники финансирования. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для состоятельных людей, не появилось.

Для изменения сложившейся тенденции была принята Программа «Жилье-2000», но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку.

С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк – Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Принята Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведены организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества «Московское ипотечное агентство», предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194 было учреждено открытое акционерное общество «Московское ипотечное агентство». Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП ОАО «Московское страховое строительное общество» (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

Во исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы – ипотечные агентства или компании).

По общему правилу кредитная организация не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности непосредственно представляемого (ст. 182 ГК РФ). Таким образом, в последнем случае ответственность по сделкам и обязательствам, в которые Ипотечный банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с Ипотечным банком могут нести Российская Федерация и Банк России. Например, с целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Данное положение корреспондируется со статьей 9 Закона о банках, которая не исключает случаи, когда государство либо Банк России сами приняли на себя такие обязательства.

Органы законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное кредитование относится к таким случаям, когда деятельность Ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих мер, для защиты прав граждан-залогодателей (Шевчук Д.А. Банковские операции. Учебное пособие. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Главными целями Ипотечного банка могли бы быть, например, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы Российской Федерации, повышение ее эффективности и надежности. Перечисленные цели Ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое использование бюджетных средств на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических отношений.

Кроме того, при применении Ипотечным банком льготного жилищного ипотечного кредитовании своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим[49]49
  При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного.


[Закрыть] . С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Использование бюджетных средств, предоставленных в качестве бесплатного ресурса Государственному жилищному ипотечному банку, должно напрямую отражаться на выдаче кредитов по жилищной ипотеке по нерыночным процентным ставкам. Другими словами, социальную ипотеку жилища необходимо применять воедино с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования, исходя из доходов граждан и социальных норм жилья. Например, Будапешт выдал ипотечных кредитов в 100 раз больше, чем Москва. Среди всех программ целевой поддержки учителей, врачей и малообеспеченных граждан наиболее эффективной оказалась программа субсидирования процентной ставки.

Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника договорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей[50]50
  Например, в соответствии с Банковскими актами 1979, 1987 гг., принятым в Великобритании (особенно акту 1979 года), банки должны предоставлять гарантии вкладчикам на случай кризисных ситуаций в экономике Англии. Законом утверждена «схема защиты депозитов» вкладчиков, которая предусматривала набор обязательных для банков действий.


[Закрыть] . В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

В свою очередь, залогодатели должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке(для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника долгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно ввести для Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим[51]51
  При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного.


[Закрыть] .

При этом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.

Без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки властей) эту проблему не решить. Однако анализ принятого пакета законов о создании рынка доступного жилья рассеяли сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки. В наблюдательном совете АИЖК речь идет лишь о сохранении государственной поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Государственная поддержка ипотеке выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях – срок – 20 лет, ставка – 15% годовых, без учета «накруток». По данным агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб. На Всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость» отмечалось, что в 2005 году указанная система рефинансирования будет охватывать всю территорию страны. Механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, АИЖК на себя не принимает.

Остается только позавидовать жителям Ставропольского края. По сообщению пресс-службы губернатора, подписано соглашение о намерениях между краевым правительством и компанией U.A.P.E.-Holding (Франция). Согласно документу, французская компания готова в ближайшие пять лет инвестировать в экономику Ставрополя не менее 1,387 млрд. Euro. Эти деньги планируется направить на реализацию ипотечных программ, реконструкцию городов, развитие туристической и энергетической отраслей. Из них на программу ипотечного строительства в Ставрополе, Невинномысске, Пятигорске и Кисловодске планируется направить 500 млн. Euro. В дальнейшем аналогичные документы должны подписать и главы других субъектов, входящих в Южный федеральный округ. Об этом с французской компанией договорились в полпредстве президента при посредничестве Международного бизнес-клуба (МБК, Ростов-на-Дону). В пресс-службе отметили, что эти договоренности закреплены в соответствующих соглашениях, ранее заключенных руководством МБК и представителями U.A.P.E.-Holding. Срок освоения выделяемых средств – пять лет. Ожидается, что эти средства будут выделяться на 7 – 15 лет с процентной ставкой 3 – 4% годовых (ипотека – 20 – 25 лет под 2 – 3% годовых).

Краткий анализ возвращения России к ипотечному кредитованию жилища свидетельствует о том, что и в России имеется положительный опыт некоторых регионов участия в решении государственной задачи, в частности, финансирования, применения дифференцированных схем ипотечного кредитования жилища, рассчитанные для разных категорий залогодателей и т.п.

Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики, через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.

Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе (см. следующий раздел работы).

§ 3. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риэлторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога – жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить. В настоящем исследовании анализируется лишь некоторые из них.

Данные отношения регулируются многочисленными нормативными правовым актами, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (последняя ред. от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ) и другие[52]52
  Подробнее о договоре ипотеки см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища» главы 2 работы.


[Закрыть] .

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор)[53]53
  Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка, в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.


[Закрыть] обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

При автономной модели (то есть закрытой модели, или модели депозитного института)[54]54
  Подробнее см. § 1 «Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья» главы 3.


[Закрыть] привлекаются свободные денежные средства населения через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища. При данной системе технологический процесс разбивается на два взаимосвязанных периода:

– накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;

– возвращение полученного ипотечного кредита. При данной коллективной форме сбережений коллектив людей не прибегает к взаимодействию с внешней средой. Во всем мире подобные объединения имеют давние традиции и получили название «Ротационные кредитно-сберегательные ассоциации» (RoSCA's). Например, в Великобритании первое известное строительное общество было образовано в 1775 г. в Бирмингеме и называлось «Kettley Building Society». На протяжении двух столетий английские строительные общества представляли собой закрытую модель финансирования жилищного строительства. В настоящее время, в результате расширения спектра разрешенных операций строительные общества по роду операций в значительной степени уже переплетаются с банками, то есть все больше превращаются в открытую модель жилищного финансирования.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180[55]55
  Собрание Законодательства РФ. 13.06.1994. № 7. Ст. 692. Данное положение распространяется на кредиты, получаемые для строительства и приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.


[Закрыть] , в кредитном договоре определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).

Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе «собственности». При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.

Кредитный договор является консенсуальным, возмездным. Так же как и договор займа, кредитный договор является каузальной сделкой (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Гарантией исполнения договорных обязательств по жилищному ипотечному кредитованию является заложенное жилище, предназначенное для постоянного проживания и принадлежащее на праве собственности залогодателю[56]56
  В настоящее время практикуется получение кредита (займа) только для покупки отдельной квартиры целиком, а не ее доли (в том числе и комнаты). Зачастую учитываются доходы мужа и жены. Равно как и кредитный договор, оформляется на обоих супругов. Заемщиком выступает один из них, созаемщиком – второй. Квартира может оформляться на одного члена семьи, но кредит – обязательно на обоих, это повышает ответственность семьи за возврат кредита и шансы банка на то, что деньги будут возвращены.


[Закрыть] . То есть, предоставляя кредит, банк, помимо кредитного договора, в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки (подробнее см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища»)[57]57
  См.: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г., от 30.12.2004 № 216-ФЗ); п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 и др.


[Закрыть] .

Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная организация, то есть юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным.

Статья 820 ГК РФ регламентирует письменную форму кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора, такой договор считается ничтожным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей с момента его заключения. Кредитный договор является двусторонним (двусторонне обязывающим), то есть каждая сторона имеет права и обязанности, которым корреспондируются права и обязанности другой стороны. Кредитная организация обязана предоставить кредит и имеет право требовать его возврата и уплаты по нему процентов. Получатель кредита имеет право требовать предоставления кредита и обязан возвратить кредит и уплатить проценты.

К основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) относится, в частности, свобода договора. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Проанализируем, какие же условия кредитного договора определяются банками и гражданами, нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий.

Федеральным законом РФ от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях»[58]58
  Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 44.


[Закрыть] предусмотрено создание новой инфраструктуры на рынке жилья – кредитных бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, в частности, о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами. Однако процесс создания кредитных историй без их шифровки может привести к нежелательной для заемщиков утечке информации. К сожалению, перечень изменений не в пользу нуждающихся в жилище граждан можно продолжить[59]59
  Подробнее см. § 1 «Обращение взыскания на заложенное имущество» главы 4.


[Закрыть] .

По условиям кредитного договора залогодатель обязан представить кредитору договор купли-продажи недвижимости[60]60
  Подробнее см.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского Кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 3.


[Закрыть] . Для точности отметим, что в данном случае заключается договор купли-продажи квартиры с оплатой за счет кредита банка, который законодательством не предусмотрен. В соответствии со статьей 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)[61]61
  Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Подробнее см.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 года № 5046/98 // Система КонсультантПлюс; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6697/99 от 11.01.2000 года // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 4; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. № 3450/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 2; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 08.12.2004. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2004 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 4.


[Закрыть] .

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК РФ).

Остальными статьями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ регулируются порядок определения: предмета в договоре продажи недвижимости; цены в договоре продажи недвижимости; передачи недвижимости; последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Кроме того, имеются особенности продажи жилых помещений, предусмотренные в статье 558 ГК РФ. К существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отнесен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (Шевчук Д.А. Гражданский процесс. Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Форма договора продажи недвижимости (письменная) и требования государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость аналогичны с договорами кредитования и ипотеки. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме того, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В непосредственной связи с кредитным договором и договором ипотеки находится договор участия в долевом строительстве (ранее он назывался договор инвестирования)[62]62
  Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. № 2.


[Закрыть] .

Договор участия в долевом строительстве – комплексный гражданско-правовой договор. В нем содержатся элементы договоров возмездного оказания услуг, займа, подряда, купли-продажи и др. Руководствуясь статьями 6, 421 ГК РФ, к данному договору следует применять нормы сходного типа договоров, а также общие нормы, регулирующие гражданско-правовые договоры. Кроме того, данные отношения регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее по тексту – Закон о долевом строительстве)[63]63
  Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.


[Закрыть] .

Договор участия в долевом строительстве является возмездным, консенсуальным. Предметом договора выступает жилище участника долевого строительства (далее по тексту – субинвестора) как часть жилого дома. Участниками данного договора, наряду с субинвестором, зачастую, выступали заказчик, подрядчик, застройщик и иной участник инвестиционного контракта. Следует отметить, что до настоящего времени в ГК РФ не отражены застройщики как субъекты перечисленных договоров, хотя в новом Законе о долевом строительстве только они и значатся.

Для того чтобы заключить договор о долевом строительстве, требуется соответствующая правовая организационная база, на основе которой будет осуществляться строительство жилого дома. Таковыми, как правило, выступают инвестиционный контракт и договор строительного подряда, на основе которых заключаются договоры о долевом строительстве.

Договоры о долевом строительстве также содержат в себе много таких условий (на основе общих, примерных положений, изложенных в ст. 4 Закона о долевом строительстве[64]64
  «4. Договор должен содержать:
  1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
  5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным».


[Закрыть] ), которые позволяют застройщикам грубо нарушать права субинвесторов, не неся при этом никакой ответственности и получая от субинвестора суммы денежных средств не только на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, но и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5).

Не способствует пресечению многочисленных нарушений прав участников в долевом строительстве и статья 6 настоящего Закона, содержащая отсылочную норму на ГК РФ в целом: «Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Учитывая смешанный гражданско-правовой характер договора долевого строительства, выполнение данной нормы под силу только опытному юристу, работающему в этой сфере не один год, а не обманутым субинвесторам (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Однако Федеральный закон о долевом строительстве умалчивает о неразрывном единстве договора о долевом строительстве, которое должно быть с инвестиционным контрактом, заключаемого с участием публично-правового участника, например Правительства Москвы. Можно с уверенностью отметить, что там, где гарантом выступали администрации регионов, проблемы у субинвесторов, участвующих в строительстве многоквартирных жилых домов, как правило, отсутствовали. Беря на себя обязательства по предоставлению земельного участка под строительство жилого дома, публично-правовое образование имеет возможность в инвестиционном контракте предусматривать условия социального характера, в частности обязывать застройщиков определять иные (не рыночные) цены на жилище для залогодателей. Тем более что наряду с налоговыми льготами Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»[65]65
  Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 17.


[Закрыть] , Градостроительным кодексом Российской Федерации[66]66
  Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.


[Закрыть] (далее по тексту – ГрК) предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь будут предоставляться в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционах. Законодательство направлено на регулирование строительной деятельности за счет упрощения процедуры получения земельных участков, снятия городских обременений.