Текст книги "Справочник риэлтора"

Автор книги: Андрей Батяев

сообщить о нарушении

Текущая страница: 3 (всего у книги 15 страниц) [доступный отрывок для чтения: 6 страниц]

3. Виды риэлторских услуг, система оплаты

Выше мы уже сказали, что все услуги, оказываемые риэлтором клиенту, можно распределить в две группы. Первая группа – это услуги риэлтора по участию имущества «недвижимого и жилого» в гражданском обороте. Вторую группу риэлторских услуг составляют действия риэлтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдачи в наем, аренду и т. д. Рассмотрим боле подробно все изложенные варианты услуг, оказываемых риэлтором.

Первая группа услуг всегда оказывается любой риэлторской фирмой. Связаны они с тем, то риэлтор оказывает посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо с его материальными средствами с конечной целью приобретения клиентом недвижимого имущества.

В связи с данным видом услуг можно говорить об участии риэлтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества. Все указанные сделки можно выделить в самостоятельный вид услуг оказываемых риэлтором в рамках выделенной нами первой группы услуг риэлтора.

При оказании подобных услуг, вся работа риэлтора заключается в том, что он находит для клиента подходящий вариант для заключения сделки. Риэлтор в данном случае может участвовать сам в заключении сделки как доверенное лицо, либо вообще ни как юридически не участвовать в заключении сделки, а лишь подготовить все необходимые документы для сделки, найти подходящий вариант для клиента. Все, выделенные нами в самостоятельную группу услуг, сделки можно охарактеризовать тем, что они направлены на переход права пользования – всегда и обязательно, или даже права собственности на недвижимое имущество для клиента. В данном случае, услуга риэлтора носит «разовый» характер. Требуется заключение одной – максимум трех сделок в интересах клиента.

Более сложным представляется процесс, когда риэлторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участие в его строительстве. Здесь, риэлторская фирма может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но все они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. Более того, риэлторская фирма в данном случае может оказывать клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок, а выражены в совершении риэлтором других, значимых для клиента действий, которые необходимы для клиента, для достижения конечной цели услуг риэлтора. В данном случае, речь идет о таких услугах для клиентов, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента. Все данные услуги для клиентов оформляются договорами доверительного управления имуществом. В подобных случаях, риэлторская фирма выступает в качестве брокера, агента или поверенного своего клиента на рынке посреднических услуг в недвижимости. Все зависит от того, какие полномочия представляет клиент для риэлторской фирмы, какой желает получить результат от работы риэлторов.

Кроме того, риэлторская фирма может оказать клиенту услуги по оформлению необходимых документов для изменения правового статуса земельного участка на котором находится недвижимое имущество клиента. Здесь речь идет о целом комплексе услуг. Связано это с тем, что ранее существовавшие вещные права относительного земельных участков изменились, согласно ныне действующему земельному законодательству, у граждан, земельные участки могут находиться на праве собственности или аренды. Изначально Земельный кодекс предусмотрел именно так. Однако, с принятием нового Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), был принят и закон о введении в действие ЖК РФ. Данный закон предусмотрел предоставление на праве собственности земельного участка под ТСЖ, ЖСК. Получается, что теперь права граждан, участников ЖСК нарушены тем, что они не могут приобрести земельные участки на праве аренды, если хотят, а должны приобретать их в собственность. Если земельный участок приобретать в собственность, то это существенно скажется на вопросах налогообложения, граждане сами будут платить земельный налог. Если земельный участок приобретать на праве аренды, то граждане не будут платить налог с данного земельного участка, а будут платить арендную плату собственнику земельного участка.

Есть и другие виды прав, которые подлежат переоформлению в связи с принятием нового законодательства в данной сфере. Например, право пожизненного наследуемого владения нельзя передать по сделке купли-продажи. Поэтому, если собственник жилого помещения хочет его продать, он должен продавать его вместе с землей, иначе просто нельзя, регистрационная палата обязательно откажет в регистрации подобной сделки. Необходимо переоформление данного земельного участка на право аренды или собственности.

Другой случай, всем организациям, которые ранее были только государственными, земельные участки часто предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования. В результате проведенной приватизации, появились не государственные коммерческие организации, которые пользуются земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования. Право постоянного бессрочного пользования было оставлено как разновидность вещного права на земельные участки, однако теперь по ныне действующему земельному законодательству, земельные участки могут быть предоставлены на таком праве только государственным и муниципальным предприятиям (МУП, ГУП, ФГУП). Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, была предусмотрена обязанность данных организаций переоформить право постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды.

Отсюда появляется целое направление, масса, работы для риэлторских фирм, которые могут оказывать свои услуги по переоформлению прав на землю во всех выше перечисленных случаях, как гражданам, так и юридическим лицам.

Кроме того, во всех случаях, когда юридическое лицо или гражданин продают свое недвижимое имущество, то переоформлению на нового собственника подлежит и право на это недвижимое имущество (строение и землю), а это также создает широкое поле для работы риэлторских фирм. Следует отметить, что в небольших провинциальных городах, риэлторские фирмы во многом получают свою прибыль именно от оказания подобного рода услуг клиентам.

Работа риэлтора связана и с оказанием другого направления услуг. Все они связаны со строительством жилых домов. Риэлторские фирмы могут участвовать в договорах уступки права требования на объект недвижимого имущества еще не завершенного строительством, договорах долевого участия в строительстве и других гражданско—правовых сделках. При этом, риэлторская фирма может выступать стороной по сделке или оказать посреднические услуги, не принимая на себя ни каких прав или обязанностей по сделке. Кроме того, риэлторская фирма может в своих интересах приобретать права по сделкам, т. е. получать прибыль от купли-продажи или переуступки прав требования, а не от вознаграждения клиента.

В тех случаях, когда риэлтор выступает в качестве посредника своего клиента, его отношения с клиентом могут оформляться посредством установления обязательств по комиссии, поручению, доверительному управлению имуществом, комиссии. Если же риэлтор самостоятельно участвует в своих интересах в гражданско-правовых обязательствах по поводу жилых помещений, то ни каких дополнительных договоров, кроме тех, которыми напрямую передаются права на недвижимое имущество, не заключается. В главе второй настоящей книги мы более подробно рассмотрим все возможные сделки с недвижимым имуществом, разделив их на две группы: сделки, которыми оформляются полномочия риэлтора и клиента, посреднические сделки риэлторов, а так же сделки, в которых риэлторская фирма выступает в своих интересах и от своего имени.

В каждой риэлторской фирме действуют свои правила оплаты. Каждая риэлторская фирма сама выбирает способы определения оплаты за услуги риэлторской фирмы. В организации, как правило, устанавливается система тарифов за услуги клиентов. Цена оплаты за услуги риэлторской фирмы может быть установлена в зависимости от стоимости недвижимого имущества, с которым совершаются сделки в интересах клиента, или может быть установлена в твердой фиксированной сумме. Например, при совершении сделок по переустройству (перепланировке), переоформлению права на земельный участок, цену услуги наиболее целесообразно устанавливать в твердой (фиксированной) сумме, при совершении сделок с недвижимым имуществом, цена за услуги, ставится в зависимость от стоимости недвижимого имущества.

Практика предпринимательской деятельности риэлторских фирм показывает, что в основном фирма выбирает один способ определения цены, устанавливает его в зависимости от вида работ (оказываемых клиенту услуг).

Есть риэлторы, которые берут предоплату за оказываемые услуги. В других риэлторских фирмах с клиента взимается предоплата. Некоторые риэлторы берут оплату за свои услуги только после выполнения своей работы. В последнем случае, цена устанавливается в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которое является предметом «заказа» клиента. Например, 5 % от цены, за которую будет продана квартира клиента. В таком случае, важно учесть интересы клиента, который желает получить от продажи своей квартиры определенную сумму, поскольку риэлтор может продать ее вообще за любую цену. Поэтому, при определении цены услуг риэлтора наиболее приемлемо для клиента будет согласиться с таким порядком оплаты: клиент устанавливает твердую сумму, за которую желает продать свою квартиру и, если, риэлтор продает ее за большею сумму, то вся разница в цене достается риэлтору, в качестве вознаграждения, за оказанные услуги.

Необходимо отметить, то на правоотношения клиента и риэлтора по порядку оплаты услуг, и других условий их правоотношений с клиентом, распространяют свое действие нормы ГК РФ о возмездном оказании услуг (гл. 39).

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Клиент всегда может узнать о том, кто оказывает ему данный вид услуг, поскольку клиент будет нотариально оформлять доверенность на риэлтора, который будет заниматься его «делом». Если в доверенности клиент не предусмотрит для риэлтора права передоверия, то это означает, то никто, кроме риэлтора на которого оформлена доверенность, не сможет совершить ни одного юридически значимого действия. А именно, никто е сможет заказать техника БТИ в квартиру клиента, заключить сделки в интересах клиента, вступить в иные гражданско-правовые, жилищные, земельные, административные или муниципальные правоотношения.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Так, например, клиент скрыл от риэлтора факт того, что ранее в квартире проводилась переустройство (перепланировка), на которое не было получено разрешение органе местного самоуправления. Риэлтор при подготовке документов к государственной регистрации сделки, обязательно вызывает сотрудников БТИ, для составления плана. О самовольно проведенном переустройстве (перепланировке) становится известно клиенту, разумеется, что новому покупателю придется затратить не мало средств, для того, что бы «узаконить», проведенное переустройство (перепланировку). Данный факт непременно отразиться на размере покупной цены квартиры, в сторону ее уменьшения и тогда, ели клиент не согласиться на новые условия по оплате за квартиру, то договор на оказание риэлторских услуг с ним можно расторгать.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Таким образом, как видно из содержания гл. 39 ГК РФ, в нормах гражданского права, регулирующих вопросы платного оказания услуг, применении диспозитивный метод правового регулирования правоотношений. Все права и обязанности заказчика (клиента) и исполнителя (риэлтора), могут быть изменены договором на оказание услуг.

ГК РФ позволяет риэлтору и клиенту отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора на оказание риэлторских услуг, без возникновения на то каких-либо причин, делающих невозможным исполнение договора. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Услуги, оказываемые риэлторскими фирмами, оформляются между клиентом и риэлторской организацией договором на оказание услуг. Как правило, содержание договора на оказание риэлторских услуг зависит в основном от характера услуг, которые требуется оказать клиенту. Если это услуги «разового характера», то правоотношения сторон (риэлтора и клиента) оформляются простым письменным договором на возмездное оказание услуг. Если же от риэлторской фирмы требуется неоднократное оказание услуг (например, доверительное управление имуществом), то правоотношения сторон могут оформляться договором на доверительное управление имуществом, комиссии, агентировании.

Договор на оказание риэлторских услуг регулируется положениями гл. 39 ГК РФ. Данные положения гражданского законодательства позволяют во многом именно сторонам определять правовое регулирование оказания услуг, имеется в виду, установление конкретных условий договора. Следует заметить, что договор на оказание услуг, в том числе и риэлторских, будет являться публичным договором, а потому на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Кроме того, практика оказания услуг риэлторскими фирмами показывает, что в основном фирмы предлагают своим клиентам заключать с ними договоры, примерные условия которых уже разработаны (т. е. посредством договора присоединения). Из содержания ст. 426 и 427 ГК РФ следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому кто к ней обратиться. Фирма не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим, поскольку, как мы уже отмечали – это публичный договор. Цена оказываемых услуг, а так же условия договора должны устанавливаться примерно одинаковыми для всех клиентов.

Договор на оказание риэлторских услуг не может содержать более дискриминационные условия, чем обычно содержат в себе договоры такого рода. Прямой запрет на это можно проследить из анализа нормы ст. 428 ГК РФ. Какие же условия обычно содержат в себе договоры на оказание риэлторских услуг?

Все условия договора можно подразделить на существенные и не существенные. Существенное условие договора (если соглашение по нему между сторонами достигнуто и оно содержится в тексте договора) позволяет считать такой договор заключенным. Все остальные условия могут и не включаться в текст договора на оказание риэлторских услуг, но они будут соблюдены сторонами исходя из обычаев делового оборота. Так, согласно ст. 424 и 425 ГК РФ устанавливается правовое регулирование случаев, когда договорами не предусмотрена цена или срок их действия. В таких случаях применяют те цены и сроки, которые обычно устанавливают между сторонами при оказании риэлторских услуг.

Единственным существенным условием договора на оказание риэлторских услуг является условие о предмете договора. Соответственно, если клиент желает приобрести или продать, обменять с помощью риэлторской фирмы какое-либо жилое помещение, то оно или его свойства должны быть подробно описаны договором. Возможно клиент желает получить квартиру на определенном этаже, в определенном районе города, это обязательно должно быть отражено в договоре, в противном случае, любое жилое помещение, которое предложит риэлтор своему клиенту может считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг.

Очень часто помимо предмета, в договорах на оказание риэлторских услуг указывают размер вознаграждения за услуги в виде процента от стоимости проданного имущества для клиента, либо в виде фиксированной суммы, если это услуги другого рода. Срока, договоры на оказание риэлторских услуг, как правило, не содержат, либо они не оговорены конкретной календарной датой, а поставлены в зависимость от наступления какого-либо события, факта. Например, «фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее трех месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента» и другие варианты условий.

Очень часто договор на оказание риэлторских услуг содержит условия согласно которым, клиент не имеет право обратиться в другую фирму за оказанием услуги с которой он уже пришел в данную фирму. Более того, в некоторых случаях, в текст договора включают условия, согласно которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. Материальный ущерб в данном случае может выражаться в упущенной выгоде, как правило, недобросовестного клиента обязуют выплатить вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу. В целом, можно отметить относительную свободу в условиях, которые устанавливает риэлторская фирма в отношениях со своими клиентами.

Глава 2
Услуги риэлтора

В главе 1 книги мы привели вариант классификации видов услуг, оказываемых риэлторской фирмой. В данной главе более подробно рассмотрим все оказываемые риэлторскими фирмами услуги в двух вопросах, подразделив все услуги на две группы. Это будут услуги «разового» характера, и услуги по совершению в интересах клиента целой группы сделок.

В первом случае риэлторская фирма делает в интересах клиента юридические действия (подает заявления, заключает сделки), конечная цель услуги риэлтора в таких случаях – одна и достигается она просто. Например, риэлтор должен продать квартиру клиента за определенную и согласованную с клиентом сумму, при этом клиент предоставляет риэлтору квартиру, которая находится в муниципальном жилищном фонде, усложним задачу тем, что предположим, клиент в свое время не получая ни каких согласований и разрешений, провел перепланировку квартиры. Здесь у риэлтора конечная цель – это продажа квартиры, но сначала ее необходимо приватизировать на клиента, при приватизации встанет вопрос о проведенном, в свое время без согласования с местной администрацией, переустройстве (перепланировке). В результате, риэлтор, прежде чем продать квартиру, должен будет сперва, разрешить вопрос о получении разрешения на проведенную перепланировку квартиры (так сказать, «узаконить» ее). Затем, риэлтор проведет приватизацию квартиры и только потом сможет заключить сделку по купле-продаже. В таких случаях, риэлтор, как правило, действует в качестве доверенного лица клиента по нотариально оформленной доверенности.

Совсем другого характера оказываются услуги, когда клиент передает риэлторской фирме свое недвижимое имущество для доверительного управления последним. Например, физическое лицо заказывает риэлторской фирме следующие услуги: купить определенную часть жилых помещений (предположим 8 квартир) и сдавать их по договорам коммерческого найма, осуществлять все сделки по купле-продаже данных квартир и сдаче их в коммерческий найм. Здесь риэлторская фирма оказывает клиенту целый комплекс «группу» услуг, клиент находится как бы «на постоянном обслуживании» у риэлторской фирмы. Другой вариант подобного рода услуг, предположим, что клиент передал на управление риэлторской фирме определенную сумму денег, клиент желает, что бы эти денежные средства были вложены риэлторской фирмой в строительство жилого дома, а затем, еще не сданные в эксплуатацию квартиры уже были проданы – клиент получит прибыль. В этом случае, риэлторская фирма будет заключать договоры на долевое участие в строительстве, затем договоры цессии (переуступки права требования), поскольку заключить договор купли-продажи на объект незавершенного строительства невозможно. Если же дом будет сдан в эксплуатацию, то риэлторская фирма может договоры купли-продажи на данные квартиры. При оказании подобных услуг, риэлтор часто действует в качестве агента, по договорам доверительного управления имуществом, комиссии, поскольку одна доверенность не сможет по условиям вместить в себя все те права и обязанности, которые возникают у риэлторской фирмы в подобных случаях.

Напомним, что риэлторская фирма может заключать сделки по купле-продаже жилых помещений в своих интересах, данные случаи мы рассматривать не будем.