Текст книги "Оформление сделок с недвижимостью"

Автор книги: Татьяна Семенистая

сообщить о нарушении

Текущая страница: 1 (всего у книги 7 страниц) [доступный отрывок для чтения: 2 страниц]

Татьяна Семенистая
Оформление сделок с недвижимостью

Введение

Юридические вопросы, связанные с недвижимостью, всегда актуальны. Сделки в этой сфере имеют множество особенностей, регулируемых соответствующими разделами российского законодательства. Разобраться в них без помощи юриста – непростая задача для человека, впервые столкнувшегося с необходимостью купить, продать, сдать или снять квартиру, оформить перепланировку или снять самозастрой.

Не зная своих возможностей и юридических тонкостей, вы можете столкнуться с проблемами при заключении сделки или оформлении своего права собственности на недвижимое имущество. Однако будучи вооруженным знаниями и умелом применении законов вы всегда будете уверены в своих действиях и правах.

Предлагаемая книга поможет разобраться во всех нюансах сделок с недвижимостью, разъяснит сложные моменты законодательства с учетом последних изменений.

Книга полезна как гражданам, отстаивающим свои права, так и профессионалам рынка недвижимости.

Договоры купли-продажи, мены, дарения

Какие требования предъявляются к договору купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (Продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (Покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену). (Пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны:

– дата и место заключения договора (обычно совпадает с местом нахождения квартиры);

– описание того, кто является Продавцом, а кто Покупателем, с указанием паспортных данных;

– описание объекта продажи (количество комнат, общая и жилая площадь, этаж, адрес местонахождения объекта);

– сумма сделки, т. е. цена квартиры, за которую Продавец готов продать, а Покупатель купить квартиру;

– порядок расчетов (наличный или безналичный, с рассрочкой платежа или нет), если безналичный, то с указанием банка, номера счета Продавца, на который должны поступить деньги и дату их поступления; последствия, наступающие при непоступлении денег на счет Продавца до указанной даты;

– обязанности, возникающие у Покупателя с момента возникновения права собственности на квартиру;

– условие, при котором возникает право собственности на квартиру и др.

Подбираю квартиру для покупки. Какие документы подтверждают право собственности Продавца на квартиру? Какие документы я должен попросить у Продавца, чтобы проверить его право собственности?

Первое, что должен предоставить вам Продавец, – это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру. Этим документом может быть:

– договор купли-продажи, если квартира была куплена,

– договор мены, если квартира была приобретена вследствие мены одной квартиры на другую,

– договор долевого участия в строительстве, если квартира была приобретена у строительной компании на первичном рынке;

– договор на передачу квартиры в частную собственность, если право на квартиру возникло вследствие приватизации;

– свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, если Продавец унаследовал это имущество после смерти предыдущего собственника;

– договор дарения, если Продавец получил эту квартиру в дар, и не обязательно от близкого родственника.

Также документом, который подтверждает право собственности на продаваемую квартиру, может быть и

– договор ренты; и

– решение суда, в котором за Продавцом в судебном порядке признается право собственности на квартиру. Обращу внимание на то, что на решении суда должна стоять отметка о том, что оно вступило в законную силу.

Ордер и договор социального найма правоустанавливающими документами не являются.

Следующий документ, который вы должны попросить у Продавца, это свидетельство о государственной регистрации права. Этот документ подтверждает, что право собственности было зарегистрировано и внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В Свидетельстве указывается фамилия, имя, отчество собственника, адрес объекта, дата регистрации, и номер записи в Едином государственном реестре. Такой документ должен быть у всех Продавцов квартир, которые приобрели их после первого января 2000 года. Выдает такие свидетельства после регистрации права Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее Учреждение Юстиции по государственной регистрации прав.

Почему с 2000 года? Потому что Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят в 1997 году, а проводить такую регистрацию начали с 2000 года.

Если договор купли-продажи был оформлен до 2000 года, например в 1993-ем году, когда такого Закона даже в проекте не было, и Свидетельства о праве собственности у Продавца нет, внимательно посмотрите на договор. Раньше, до 2000 года, регистрацией договоров занималось БТИ. Покупатель, приобретя квартиру, шел в БТИ, и там его данные, как нового собственника, вносили в реестр, а на договоре ставили штамп, где указывали номер реестра и дату внесения записи, и ставили печать.

Конечно, с момента возникновения Федеральной регистрационной службы с Единым государственным реестром, такую регистрацию стали называть учетной, однако, для подтверждения права собственности на квартиру этого достаточно. В этом случае запись о регистрации права собственности Продавца будет внесена в Единый государственный реестр одновременно с регистрацией перехода этого права к Покупателю.

Но не на всех договорах, вернее не на всех видах договоров, оформленных до 2000 года, будет стоять штамп БТИ. Исключение – договор на передачу квартиры в частную собственность граждан (т. е. «договор о приватизации»). При регистрации такого договора БТИ выдавало Регистрационное удостоверение, в котором была указана дата регистрации и номер регистрационной записи в реестре БТИ, а также фамилия, имя, отчество собственника и адрес объекта.

Какие документы должен подготовить Продавец для оформления договора купли-продажи квартиры?

Продавец на день сделки должен предоставить следующие документы:

– правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, решение суда, договор ренты с пожизненным содержанием, договор долевого участия в строительстве, договор переуступки, договор на передачу квартиры в частную собственность граждан, свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) и т. п.;

– свидетельство о государственной регистрации права (если правоустанавливающий документ был оформлен после 01.01.2000 года, или в том случае, если право собственности Продавца, возникшее до 01.01.2000 года, позже было зарегистрировано в Едином государственном реестре по заявлению Продавца);

– регистрационное удостоверение БТИ, если правоустанавливающим документом является договор на передачу квартиры в частную собственность граждан, оформленный до 01.01.2000 года;

– справки из БТИ об отсутствии ареста, если право собственности Продавца на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре;

– справка из БТИ о принадлежности, если право собственности Продавца на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре;

– технический паспорт на квартиру;

– кадастровый паспорт на квартиру;

– справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из бухгалтерии управляющей компании, ТСЖ или ЖСК;

– акт обследования газовых приборов из горгаза (подтверждает то, что газовые приборы в рабочем состоянии, а так же то, что не осуществлялось самовольного переноса газовых приборов; это особенно актуально в случаях, когда кроме газовой плиты в квартире установлено водонагревательное и отопительное газовое оборудование);

– справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован (перед сделкой все лица, зарегистрированные в квартире, должны написать заявление о снятии с регистрационного учета, то есть выписаться);

– поквартирная карточка (дает информацию о лицах ранее зарегистрированных в квартире);

– разрешение органов опеки на совершение сделки, если собственником квартиры или ее доли является несовершеннолетний;

– нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры другим супругом, если квартира была приобретена в браке (только для возмездных сделок);

– выписка из ЕГРП, полученная в день сделки;

У меня есть двухкомнатная квартира в Харькове. Хочу поменять ее на двухкомнатную квартиру в Краснодаре. Возможен ли такой обмен?

Нет. Прямой обмен невозможен.

Через куплю-продажу.

Такой обмен оформить невозможно. Так как квартиры находятся в разных странах – одна квартира находится на Украине, в Харькове, а другая в России, в Краснодаре.

Возможно оформить такой обмен через куплю-продажу. Продайте квартиру в Харькове и купите квартиру в Краснодаре.

Собираемся произвести с родственниками семейный обмен. Одна квартира находится в Ростове-на-Дону, другая – в Кисловодске. Возможно ли будет оформить такую мену и как сдать документы на государственную регистрацию? Как сдать документы в двух городах одновременно?

Да. Возможно.

Документы на регистрацию сдают в одно отделение Росреестра..

Да, возможно оформить договор мены двух квартир, находящихся в двух разных городах РФ.

При этом документы на государственную регистрацию можно сдать в отделении Росреестра одного из городов (в Ростове-на-Дону или Киловодске).

Договор мены вы подписываете в одном из городов, указываете в договоре место подписания договора, и сдаете документы на государственную регистрацию права в этом же городе.

Два экземпляра договора мены должны быть составлены для регистрационной службы: один останется в городе, в котором документы были поданы на государственную регистрацию, другой договор – после проведения государственной регистрации будет послан по почте в регистрационную службу второго города.

Хочу подарить свою квартиру внуку, внук нашел образец договора в интернете, но мы не знаем, как правильно подписать договор дарения.

Под текстом договора сначала дарителю, а потом одаряемому нужно написать полностью фамилию, имя и отчество и расписаться. Если договор состоит из нескольких листов, его нужно сшить и то же самое написать на месте сшива.

Продаю дом, который получил в наследство. Право собственности на дом зарегистрировано в Росреестре. Документы на землю не оформлял. Также нет свидетельства о бессрочном пользовании земельным участком и каких-либо землеотводных документов. Могу ли я продать дом без оформленной земли и не должен ли сообщать о продаже в муниципалитет, в связи с тем, что земля находится в муниципальной собственности?

Да. Вы можете оформить договор купли-продажи дома.

Нет. Никого извещать о предстоящей продаже не нужно.

Согласно ст. 552 ч. 3 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости, находящейся на земельного участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Покупаю садовый участок с небольшим домом. На участок у продавца имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Садовый дом не оформлен. Документов никаких нет. Могу ли я оформить сделку купли-продажи участка, а дом зарегистрировать после покупки?

Возможно, но нежелательно.

Да. Это возможно. На практике очень часто оформляются сделки купли-продажи садовых участков. А фактически покупатели платят и за участок, и за дом, на нем расположенный, а уже после регистрации права собственности на земельный участок подают документы на регистрацию права собственности на дом.

Оформить такую сделку можно, но нежелательно.

Во-первых, регистрационная служба может запросить справку об отсутствии строений на земельном участке; во-вторых, последующей регистрации дома могут воспрепятствовать соседи, если дом построен с нарушениями и не соблюдены нормы отступа от границы с соседними участками.

Поэтому лучшим вариантом будет зарегистрировать право собственности на строение перед сделкой на имя продавца, и потом уже оформлять сделку купли-продажи земельного участка и дома.

В 2006 году был принят Федеральный закон № 93-ФЗ, широко известный под названием «Закон о дачной амнистии» («Дачная амнистия» прекращается 01.03.2015 года).

Согласно этому закону, садовые дома, то есть дома, расположенные на земельных участках, имеющих вид разрешенного использования садовые и дачные земельные участки, могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке по декларации.

Для этого в государственную регистрационную службу нужно подать следующие документы:

– заявление о государственной регистрации права (оформляется на месте);

– документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

– правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (дом);

– декларацию об объекте недвижимого имущества (дом);

– Документ об оплате государственной пошлины – квитанция. Сумма – 350 рублей.

Срок регистрации – 10 рабочих дней.

Оформляем договор купли-продажи квартиры. Нужно ли составлять отдельно акт приема-передачи?

Вариант первый: составить и подписать Акт приема-передачи квартиры.

Вариант второй: внести в договор купли-продажи пункт о приеме-передачи квартиры.

Неотъемлемой частью договора купли-продажи, является акт приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи – это документ, подтверждающий передачу квартиры от Продавца к Покупателю. Вместе с передачей квартиры к Покупателю переходят все права и обязанности по ее содержанию, а также риск случайной гибели имущества. До подписания этого акта ответственность за сохранность квартиры несет Продавец.

Акт приема-передачи входит в пакет документов, которые необходимо предоставить для регистрации права собственности.

Очень часто складывается такая ситуация, когда договор купли-продажи подписан, деньги Продавцом получены, а квартира еще не освобождена. Покупатель отказывается подписывать акт приема-передачи квартиры, так как, подписав акт, берет на себя ответственность за сохранность квартиры, и другие риски. И если в этот период, еще проживающий в квартире, Продавец забудет закрыть кран с водой, в результате чего зальет три этажа, ответственность ляжет на плечи Покупателя. Но, не подписав акт приема-передачи, не возможно зарегистрировать право собственности на квартиру. И опять Покупатель оказывается в невыгодном положении.

Я же рекомендую Вам, подписать акт приема-передачи квартиры на сделке, чтобы сдать пакет документов на регистрацию, и если Продавец освобождает квартиру не в день сделки, оформить с ним договор аренды квартиры на необходимый для освобождения срок.

Акт приема-передачи квартиры должен содержать информацию о месте и дате его составления, наименование участников сделки (Продавец и Покупатель), описание предмета договора, передаваемого объекта недвижимости (в том числе его местонахождение, общую и жилую площадь, этаж, состояние квартиры). Как правило, в акте прописывается отсутствие взаимных претензий сторон.

Акт приема-передачи квартиры можно оформлять отдельно от договора, а можно вносить в договор купли-продажи пункт о передаче квартиры.

Продаю квартиру. Получил от бабушки по договору дарения пять лет назад. Бабушка умерла три года назад. Есть дети – два сына (мой отец и дядя). Нужно ли от них получать согласие на продажу или заявление о том, что они не имеют претензий, ведь они наследники бабушки?

Нет, не нужно.

Дарение является двусторонней сделкой.

Ваша бабушка передала вам все права на эту квартиру при жизни. Регистрационная служба осуществила регистрацию перехода права собственности на ваше имя. И вы являетесь полноправным собственником этого имущества. Следовательно, можете владеть, пользоваться и распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению.

Эта квартира не может перейти по наследству к детям вашей бабушки, так как на момент открытия наследства, то есть на момент ее смерти, она уже не являлась собственником квартиры. Свои права по договору дарения она передала вам, а регистрационная служба зарегистрировала переход права.

Хочу подарить дочери квартиру. Она проживает в другом городе. Могу ли я оформить дарение без нее?

Нет.

Заключите сделку дарения через доверенное лицо.

Договор дарения является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора – дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие дара).

Одаряемый, так же как и даритель является стороной договора и подписывает этот договор.

Если ваша дочь не может приехать, чтобы подписать договор дарения, советую оформить нотариальную доверенность, так как договор дарения может быть заключен и через доверенное лицо.

После оформления сделки договор дарения с пакетом документов необходимо подать в регистрационную службу.

С 01.03.2013 года договор дарения не подлежит государственной регистрации, но факт перехода права собственности зарегистрировать необходимо. Государственная пошлина за регистрацию составит 2 000 рублей.

Мне уже восемьдесят два года. Хочу подарить свою квартиру племяннице, но с условием, чтобы она за мной ухаживала. Могу ли я оформить такой договор?

Нет. Договор дарения оформляется без условий.

Оформляйте договор пожизненного содержания с иждивением.

Дарение – это безвозмездная сделка. Даритель передает Одаряемому свой объект недвижимости безвозмездно, то есть без требования платы или при каком-то условии. Если присутствует условие о встречном требовании, договор не может считаться договором дарения. Договор дарения не должен включать в себя не только требования финансового характера, но и любые другие требования, например, требование ухаживать за Дарителем.

В вашем случае следует оформить не договор дарения, а договор пожизненного содержания с иждивением.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением ваша племянница примет на себя обязанность содержать вас до смерти и обеспечивать вам достойную жизнь. Она обязана будет покупать вам продукты, одежду, лекарства, готовить еду, убирать квартиру и производить в ней ремонт в случае необходимости, оплачивать коммунальные услуги, нанимать сиделку в случае вашей болезни.

Все эти обязанности, и другие, будут отражены в договоре пожизненного содержания с иждивением. Причем их можно не только перечислить, но и описать, например, в договоре можно указать сколько раз в неделю ваша племянница должна убирать вашу квартиру. Взамен она получит право собственности на квартиру, но распоряжаться ею не сможет вплоть до вашей смерти. То есть не сможет продать, подарить, поменять вашу квартиру. Вернее, сможет только с вашего согласия.

Пожизненное содержание может быть заменено периодическими платежами.

Заключила договор ренты с пожизненным содержанием. Я плательщик ренты, получатель – моя соседка по лестничной клетке. Дочь моей соседки живет за границей и у своей матери не была уже десять лет. Как мне обезопасить себя от возможного расторжения этого договора, если дочь соседки вдруг объявится и захочет расторгнуть договор?

Заключайте договор только после предоставления справки из психоневрологического диспансера.

После заключения договора все действия по исполнению своих обязанностей по договору фиксируйте письменно, подкрепляя подписью Рентополучателя (вашей соседки). Храните все чеки по тратам, связанным с исполнением договора.

Расторгнуть договор возможно будет только через суд.

Подать исковое заявление в суд для расторжения договора ренты с пожизненным содержанием может не только дочь вашей соседки, но и она сама, а также инициатором расторжения договора может быть прокурор, который будет защищать интересы вашей соседки и доказывать, что в момент заключения договора она страдала психическим заболеванием.

Поэтому чтобы обезопасить себя от расторжения договора ренты с пожизненным содержанием сделайте следующее:

Первое – перед заключением договора нужно выяснить, нет ли в отношении вашей соседки решения суда о признании ее недееспособной, также попросите ее взять справку из психоневрологического диспансера, как подтверждение того, что она не стоит на учете в ПНД, не страдает склерозом и понимает, какие действия совершает, какой договор подписывает.

Второе – после заключения договора фиксируйте его исполнение с вашей стороны в письменном виде:

– заведите тетрадку и записывайте все, что вы делаете согласно договора: помыли полы – запишите, приготовили борщ – запишите, постирали и погладили постельное белье – тоже запишите. А ваша соседка пусть распишется возле каждой записи.

При выдаче ежемесячных платежей берите расписку о получении этих денег, а еще лучше осуществляйте выплаты перечислениями со своего счета на счет Вашей соседки. Сохраняйте также все чеки, будь то покупка нового телевизора или пачка аспирина. Также берите расписки при передаче всех купленных вещей.

В случае подачи иска в суд для расторжения договора, эти расписки и сохраненные чеки помогут вам доказать, что вы добросовестно исполняли свои обязанности, установленные договором, то есть на каждую претензию у вас должна быть расписка.

Что такое рента и чем отличается договор пожизненной ренты от договора пожизненного содержания с иждивением?

Рента – платежи за полученную в собственность недвижимость выплачиваются периодически и пожизненно (или постоянно, в случае с постоянной рентой).

Пожизненная рента – недвижимость в обмен на деньги.

Пожизненное содержание с иждивением – недвижимость в обмен на деньги, уход, услуги.

В соответствии со ст. 583 Гражданского кодекса РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Существует несколько видов ренты:

– постоянная рента

– пожизненная рента

– пожизненное содержание с иждивением

Пожизненное содержание с иждивением является разновидностью пожизненной ренты, отличие в том, что при заключении договора пожизненного содержания с иждивением на плательщика ренты ложится обязанность не только по выплате ренты, но и по предоставлению ухода и оказанию услуг. Сюда входит приготовление пищи, уборка квартиры, ремонт и т. п. По договору пожизненной ренты выплачиваются только рентные платежи в денежной форме.

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением должен быть удостоверен нотариусом. Такой договор подлежит государственной регистрации.

Собственником объекта недвижимости, на который заключен договор, плательщик ренты становится сразу же после проведения государственной регистрации перехода права, но распоряжаться, то есть продавать, менять, дарить, он может только после смерти получателя ренты.

Со смертью получателя ренты все обязанности плательщика ренты по выплате рентных платежей прекращаются. С объекта снимается обременение. И плательщик ренты может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Собираюсь приобрести квартиру. 1/2 доля квартиры была получена собственником по договору о приватизации, вторая часть была выкуплена им позже у брата. В тот момент собственник был женат. Квартира оформлена на одного. Договор купли-продажи доли был оформлен пятнадцать лет назад. С супругой он развелся пять лет назад. Нужно ли ее согласие для оформления сделки купли-продажи?

Да. Согласие нужно, иначе сделка может быть признана недействительной.

Согласие оформляется нотариально.

Согласие бывшей супруги при продаже квартиры, или доли квартиры, которая была приобретена по договору купли-продажи необходимо получить в обязательном порядке. Иначе сделка впоследствии может быть признана судом недействительной.

При этом нужно получить согласие только на продажу 1/2 доли квартиры, которая была приобретена по договору купли-продажи. На продажу доли квартиры, собственником которой ваш продавец стал в результате приватизации, согласие супруги не нужно. Даже в том случае, если он в период приватизации состоял в зарегистрированном браке.

Независимо от того, кто из супругов является собственником по документам, данная квартира, вернее ее часть, 1/2, которая была приобретена по договору купли-продажи, находится в их общей совместной собственности.

И даже, если супруги оформили развод, недвижимое имущество, приобретенное ими в драке, остается их совместной собственностью, если при расторжении брака не было составлено соглашении, или вынесено решение суда в отношении недвижимого имущества, приобретенного в браке, определяющее иное, например соглашением между супругами может быть определено, что данная квартира является индивидуальной собственностью супруга (вашего продавца).

Согласие на продажу должно быть оформлено нотариально.

Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации гласит: "Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки."

Планирую приобрести квартиру в жилищно-строительном кооперативе у собственника квартиры. В процессе подготовки документов выяснилось, что на момент выплаты пая собственник был женат. Квартира была оформлена на одного Продавца. Пай был выплачен пятнадцать лет назад. С супругой продавец оформил развод пять лет назад. Нужно ли ее согласие на продажу квартиры?

Да. Согласие необходимо, иначе сделка может быть признана недействительной.

Согласие оформляется нотариально.

Согласие бывшей супруги при продаже квартиры в ЖСК необходимо получить в обязательном порядке. Иначе сделка впоследствии может быть признана судом недействительной. Независимо от того, кто из супругов является собственником по документам, данная квартира находится в их общей совместной собственности.

Общая совместная собственность на квартиру в ЖСК возникает в момент выплаты пая и продолжает общей совместной собственностью и после расторжения брака, если нет брачного договора, соглашения или решения суда в отношении данной квартиры.

Согласие супруги на продажу квартиры должно быть оформлено нотариально.

Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации гласит: "Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки."

Собираюсь приобрести квартиру и оформить договор купли-продажи квартиры. Не знаю., какую форму сделки выбрать, нотариальную или простую письменную. В чем их отличие?

Нотариальная – госпошлина до 1 % от стоимости квартиры, срок государственной регистрации – 5 дней.

Простая письменная – без госпошлины, срок государственной регистрации – 10 дней.

В соответствии с действующим законодательством при заключении договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости не требуется обязательного нотариального удостоверения. Договор может быть заключен и в простой письменной форме и подписан сторонами сделки.

Обязательным для нотариальной формы и для простой письменной формы договора является государственная регистрация перехода права и права покупателя. Право собственности покупателя на объект недвижимости возникает лишь с момента государственной регистрации.

Договор в простой письменной форме не удостоверяется нотариусом, но это не значит, что к нему не предъявляются установленные законом требования и он может иметь какой угодно вид. Это не так.

В договоре купли-продажи, заключенном в простой письменной форме, также как и в договоре купли-продажи нотариально удостоверенном, должны быть указаны место и дата заключения договора, имена и паспортные данные сторон договора, подробно описан объект сделки: количество комнат, этаж, площадь, литер, адрес объекта; также указаны реквизиты документов на объект недвижимости, подтверждающих принадлежность данного объекта недвижимости продавцу; также указывается цена объекта, порядок расчетов, обязательства сторон, наличие обременений, согласие супругов и т. д.

Главное отличие договора в простой письменной форме от нотариальной заключается в том, что нотариус не составляет и не удостоверяет данный договор, а также не проверяет ни документы на объект недвижимости, ни личности сторон сделки, ни принадлежность данного объекта продавцу.

Вы сами или при помощи юристов составляете данный договор. Подписываете его и сдаете на государственную регистрацию.

При оформлении договора в нотариальной форме госпошлина за нотариальное удостоверение сделки составит до 1 % от стоимости объекта недвижимости. Но срок государственной регистрации сократится до 5 дней.

При простой письменной форме вы экономите на нотариальном удостоверении сделки, но срок государственной регистрации увеличится до 10 дней.

Госпошлину за государственную регистрацию права одинаковая, что при нотариально удостоверенной сделке, что при сделке в простой письменной форме.

Есть и другие отличия. Нотариус при удостоверении сделки обязан устанавливать личности сторон, их психическое состояние и дееспособность, обязан разъяснять нормы закона, права и обязанности продавца и покупателя объекта недвижимости.

В случае судебного разбирательства нотариус тоже будет приглашен в суд и его показания могут быть веским аргументом для суда.

Так что если вы никогда не участвовали в оформлении сделок с недвижимостью и ваша сделка трудная, или вы сомневаетесь в своих продавцах, то советую обратиться к нотариусу для того, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры или же обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.