Текст книги "Эффективный риэлтор"
Автор книги: Руфат Джабраилов
Жанр:
Недвижимость
сообщить о нарушении
Текущая страница: 3 (всего у книги 3 страниц)
Да и это обычный риэлтор в России.
Как и почём стать риэлтором?
Кто же он, риэлтор в России и за рубежом? В чём разница?
В России стать риэлтором, наверное, проще всего.
Даже на работу таксистом уже перестали брать водителей со стажем вождения меньше 5 лет.
Для этого нужно только желание и финансовая подушка хотя бы на два месяца. Всему остальному обучают в компаниях.
Это всё связано с тем, что рынок недвижимости в России слишком молодой.
А вот рынку недвижимости в США, в отличие от России, более 100 лет, поэтому там риэлторский бизнес считается самым развитым в мире. За деятельностью мелких и крупных брокерских контор следит Национальная ассоциация риэлторов (НАР). НАР занимается вопросами стандартов работы, этики риэлторов и их обучения.
Без образования стать риэлтором в США не получится, новичок должен пройти обязательные курсы (pre-licensing courses). В зависимости от штата объем и продолжительность курса могут быть разными, в среднем 40–60 академических часов. По окончании нужно сдать платный экзамен. Лишь пройдя курсы и сдав экзамен (нужно ответить минимум на 70% вопросов), можно получить лицензию. Вообще лицензию можно получить несколькими способами: первый способ – это курсы, второй – это обучение по риэлторской специальности в университете. Обновлять лицензию надо каждые 2 года.
В Америке существуют понятия агент по недвижимости и брокер. Лицензия агента распространяется на определённую зону. Получив лицензию, агент отправляется работать на брокера – владельца агентства недвижимости. В США нельзя работать независимым или, как говорят в России, частным риэлтором. Вообще система такова, что несёт ответственность за сделки брокер. Но имея на руках действительную лицензию агента и отработав по ней 2 года, можно пойти дальше – получить уже брокерскую лицензию и открыть своё дело. Лицензия в Америке ограничена границами штата, где зарегистрирован риэлтор.
Быть риэлтором в США дорого!
Давайте посчитаем:
Курсы риэлтора платные – $400 – $500 в зависимости от штата и компании, предоставляющей курсы.
Экзамен на получение лицензии риэлтора платный: $50 – $100.
За полученную лицензию тоже придётся платить – $131 за два года.
Регистрация по месту работы стоит около $100.
Страховка профессиональной деятельности риэлтора (Errors & Omissions Insurance), она обязательна и защищает от ошибок. Если риэлтор совершает оплошность его судят за непрофессионализм, что чревато санкциями. Такая страховка покроет штрафы.
Членство в профессиональных организациях тоже оплачивается – $269 за год.
Доступ к мультилистинговой системе (МЛС) платный – более $100 за квартал.
МЛС – это мультилистинговая система, система взаимодействия участников рынка недвижимости, действующих через электронные базы данных, в которой агентство, заинтересованное в быстрой продаже или аренде своих эксклюзивных объектов недвижимости готово поделиться частью своей комиссии и привлекает другие агентства к возмездному сотрудничеству в поиске покупателя/арендатора в счёт своей комиссии. Подписка даёт право размещения объявлений. Без МЛС невозможно представить работу риэлтора в США. Для сравнения, в России тоже есть система МЛС, например, в Новосибирской Ассоциации Риэлторов.
Захотели стать риэлтором в США?
Готовы потратить 1600 долларов, не считая страхования ответственности деятельности риэлтора.
В США при сделках купли-продажи предложение о цене подготавливает риэлтор покупателя. Документ с предложением цены сначала подписывает покупатель, после чего документ передаётся на рассмотрение продавцу. Только после подписи продавца начинается работа по созданию договора купли-продажи Real Estate Purchase contract. В обязанность риэлтора входит открыть в банке Escrow трастовый счёт, на который перейдут деньги покупателя до закрытия сделки. В России по эскроу счетам работают застройщики, а агентства недвижимости и просто в народе используется такое понятие как банковская ячейка. По большому счёту это одно и тоже.
Вообще, деятельность по операциям с недвижимостью строго разграничена: нотариусы, юристы проверяют чистоту сделки, подготавливают необходимый пакет документов, проверяют лицензию агентства, в обязанности риэлтора входит только найти покупателя/продавца и обговорить все условия сделки. Все расходы по оформлению недвижимости доходят до 10% от стоимости сделки, но они того стоят.
В Европе, что покупатели, что продавцы недвижимости привыкли пользоваться услугами риэлторов и адвокатов.
Рассмотрим на примере Германии. В Германии риэлторы бывают двух типов:
Представители продавца (90%) и Представители покупателя (10%).
Представители продавца работают только с несколькими своими объектами, на которые они имеют право продажи от владельца. Недвижимость в Германии продаётся только по эксклюзивным договорам.
Представители покупателя работают с другой стороны, представляют интересы покупателя, дают объективную оценку объекту и помогают выбрать подходящее жильё, ведут переговоры с продавцом и помогают решить вопросы с банком.
Также, как и в США, агенту по недвижимости необходимо пройти специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию.
Сумма комиссионных находится в довольно широком диапазоне от 3 до 10% (в соседней Австрии на законодательном уровне закреплён размер комиссионных, который не может превышать 3,6% от общей суммы сделки).
Причём действует негласное правило для агентов по недвижимости: величина комиссионных будет больше в случае относительно невысокой стоимости реализуемой недвижимости и наоборот.
Договор купли-продажи готовит нотариус. Нотариальный договор довольно объёмный и занимает в среднем 15 страниц. После подписания договора оплату за квартиру переводят на трастовый счет нотариуса до перехода права собственности на покупателя. После утверждения договора нотариусом нового собственника вносят в Поземельную книгу. Доступ к Поземельной книге есть только у нотариусов и у соседей, если они собираются строить дом, граничащий с Вашим.
В Финляндии также необходимо получить риэлторскую лицензию LKV. Экзамены довольно сложные, необходимо знать свод законов, касающийся деятельности риэлтора (около 1000 страниц), а также так называемые «правила хорошего тона» или «этические нормы риэлтора» – практическое руководство, издаваемое и корректируемое ежегодно госслужбами, контролирующими риэлторскую деятельность в Финляндии. Достаточно, если в офисе есть хотя бы один работник с такой лицензией (если компания имеет несколько офисов, то такой лицензиат должен быть в каждом офисе).
Договор на продажу недвижимости эксклюзивный и заключается только с одним агентством недвижимости. После получения квартиры или дома на продажу её данные публикуются на двух крупнейших порталах недвижимости в Финляндии: ETUOVI и OIKOTIE. Средняя комиссия риэлтора в Финляндии составляет 4% от цены объекта, это довольно внушительная сумма.
Бывают случаи самостоятельной купли-продажи объекта, но они единичные:
Во-первых, риэлтор владеет для привлечения клиентов гораздо большим арсеналом средств. Это и своя база данных, и реклама в печатных изданиях, которая существенно дороже, чем реклама на порталах, и реклама в офисах, и прямые рассылки.
Во-вторых, хороший риэлтор – это профессионал, умеющий продавать именно недвижимость. Эта работа требует не только прикладных знаний по тому или иному объекту, но и знаний человеческой психологии, умения общаться и убеждать.
В-третьих, (возможно, это главное), финский покупатель недвижимости недоверчив.
Платит агенту за работу продавец, для покупателя логично и выгодно пользоваться услугами агентства. По закону риэлтор несёт финансовую ответственность за достоверность предоставленной покупателю информации, а не только за предоставление информации, которая могла бы оказать влияние на решение покупателя. Это, несомненно, заставляет риэлтора относиться к своему делу с повышенной ответственностью, а покупателя и продавца – обращаться к его услугам.
Координацию и контроль деятельности агентов по продаже недвижимости Испании осуществляют профессиональные организации риэлторов. Чтобы стать лицензированным агентом по продаже недвижимости (A.P. I.s или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), которые входят в профессиональную лигу, как архитекторы или юристы, должны иметь университетский диплом и сдать соответствующие экзамены. Они получают государственную лицензию, которая дает право вести практику. Лицензированные агенты по продаже недвижимости в Испании являются основными специалистами, занимающимися покупкой и продажей недвижимости и испанцы традиционно пользуются их услугами.
За свои услуги риэлторы Испании берут от 1,5% до 5% от стоимости недвижимости. Комиссию чаще всего платит продавец. Для недорогих объектов размер комиссии фиксированный – обычно 6 тыс. евро. Для сделок с новостройками комиссия ниже, чем для сделок с вторичным жильём.
Покупатель не знакомый с процедурой оформления сделки (нотариальное заверение, регистрация, получение регистрационного номера N.I. E. и т.п.), должен обратиться либо к лицензированному агенту по недвижимости (A.P. I.), либо к испанскому юристу. Лицензированные агенты предоставляют услуги обеим сторонам, участвующим в сделке. Покупателю предоставляется разработанный маркетинговый план, который представляет его недвижимость в наилучшем виде в печатных средствах массовой информации и интернете в Испании и за рубежом. Агентство также предоставляет список квалифицированных покупателей недвижимости. Покупатель получает широкий выбор объектов, список которых ежедневно обновляется.
Хотелось бы отметить положительные моменты зарубежной практики, которые необходимо внедрить на территории Российской Федерации: однозначно необходим закон по регулированию риэлторской деятельности;
агентское вознаграждение должен оплачивать продавец;
работа по продаже недвижимости только при подписанном эксклюзивном договоре; и важно научиться взаимно доверять, объединяться и совместно работать в интересах своего клиента.
В случае с риэлтором главное требование, безусловно, – к сумме его знаний и опыта в разных областях и компетенций, помогающих ему справиться с профессиональными обязанностями, т.е. – к квалификации. За последние семь лет доля россиян, когда-либо обращавшихся к риэлторам, выросла вдвое с 20% до 41% (по данным НАФИ – национального агентства финансовых исследований). Ужесточение требований к участникам гражданского оборота в сфере недвижимости порождает потребность в специалистах, чётко понимающих последовательность действий на рынке недвижимости и их юридических последствиях. Однако доверие к риэлторам несколько снизилось, выросло разочарование населения в специалистах по недвижимости, что не способствует росту заинтересованности в их услугах, последствия чего может выразиться в дальнейшем снижении качества знаний участников гражданского оборота недвижимости (и не только риэлторов, но и их клиентов) и росту правовой безграмотности населения, порождающей правовой нигилизм в целом.
Тайм-менеджмент
Как мы поняли из предыдущего раздела, зарабатывать можно и даже не плохо, но бывают случаи, когда не получается ничего из-за определённых проблем.
Одной из самых распространённых проблем в работе риэлтора является неграмотное распоряжение своим рабочим временем. Все дело в том, что тайм менеджмент агента по недвижимости имеет свою непростую специфику и зачастую классические методы управления временем не работают. Тем не менее, риэлтору просто необходимо оптимизировать свои временные ресурсы, особенно в пик продаж, когда временная задержка грозит срывом сделки и потерей клиента. Сейчас вы узнаете эффективные способы планирования времени.
Я всегда жаловался только на одно: "Как жаль, что в сутках только двадцать четыре часа!" – для многих моих сотрудников эта фраза также стала рефреном повседневной жизни. Окружённые бесчисленными планировщиками, таймерами, гаджетами и прочими устройствами, позволяющими сэкономить время, мы всегда на бегу, но всюду опаздываем.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
