Текст книги "Хищники. Теория и практика рейдерских захватов"

Автор книги: Павел Сычев

сообщить о нарушении

Текущая страница: 4 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

Глава 8

Регистрация прав на недвижимость: могут ли рейдеры без нее обойтись?

Мы уже неоднократно говорили и повторим еще раз, перефразируя ранее широко известного вождя революции, что главная цель рейдеров при совершении захвата – недвижимость, недвижимость и еще раз недвижимость. Легенда о том, что рейдерство приносит 1000% прибыли, как раз и основывается на том, что цена самого захудалого здания в Москве стартует от миллиона долларов, а сколько тысяч долларов рейдеры потратят на его захват, зависит от их умения и сноровки.

Недвижимость не может существовать без регистрации прав на нее. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в Российской Федерации законодательно закреплены следующим образом.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, вы можете сколько угодно много продавать или покупать недвижимость, но законным собственником становится тот, кто в этом качестве зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Регистрацией таких прав занимается Федеральная регистрационная служба (ФРС).

ФНС – ФРС, ЕГРЮЛ – ЕГРП – эти аббревиатуры, термины и понятия несведущие люди часто путают.

Однако разница между ними велика! ФНС с ЕГРЮЛ – это всего лишь юридические лица, сумрачная область корпоративных отношений и корпоративных конфликтов, где себя вольготно чувствуют только «светлые» и «темные» юристы.

Контроль над юридическим лицом, владение контрольным пакетом акций или долей в уставном капитале либо даже назначение генерального директора, выполняющего исключительно вашу волю, сами по себе никакого «профита» не дают. Юридическое лицо в соответствии с определениями классиков-юристов, начиная с Древнего Рима (они были уже и там) и до XIX–XX веков, – фикция, абстракция, правовое явление и др. – короче, объект сумрачного «корпоративного» мира.

Надо как следует попотеть, чтобы, получив корпоративный контроль над юридическим лицом, наладить производственный процесс, отрегулировать финансовые потоки, минимизировать налоговые затраты (пишем уже без всяких кавычек), пережить мировой финансовый кризис и только тогда получить вожделенную прибыль.

А вот ЕГРП и ведущая его ФРС – это уже реальные деньги, если вы продали недвижимость. Это вложения в самый привлекательный, какие бы ни гремели над миром и страной кризисы, объект инвестирования. Это надежный источник получения доходов, если им правильно распоряжаться. Получением свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество заканчиваются (в целом) мытарства, связанные с акциями, долями, юридическим лицом и множеством всяких непонятных простому обывателю юридических нюансов. Это выход из сумрачного корпоративного мира в наш родной, понятный и осязаемый мир товарно-денежных отношений. Мы уже упоминали, что рейдеры никогда не захватывали и не захватывают юридических лиц ради развития производства, получения прибыли, дивидендов и т.д. Их первая цель – быстро получить право распоряжения недвижимостью, каким бы спорным оно ни было, лишь бы оно было достаточным для регистрации в ФРС.

Вторая цель – быстро вывести недвижимость из-под контроля законного собственника, т.е. продать сначала подставной фирме-«однодневке», а затем – «добросовестному» приобретателю.

Пусть потерпевший потом пытается оспорить в судах сделку, доказывая ее незаконность. Парадокс в том, что если имущество побывало в собственности подставной компании, у которой фактически нет ни руководителя, ни учредителей, то без участия в судебном процессе этих лиц признать сделку незаконной нереально. Как вы докажете, что добросовестный приобретатель был осведомлен о том, что недвижимость выбыла из вашего законного владения преступным путем, без допроса в суде «промежуточного» собственника?

Вот и получается, что регистрация серии сделок – венец кропотливого труда рейдеров. Ни один известный бизнес-сообществу состоявшийся рейдерский захват не обошелся без регистрации в ФРС.

Разумеется, смекалистым ребятам из рейдерских структур не могла не прийти в голову простая мысль – а зачем связываться с «корпоративкой», когда проще «слиповать» пакет документов о купле-продаже недвижимости, провести его через ФРС, запустить недвижимость по длинному кругу фирм-«прокладок» и замкнуть этот круг, получив «добросовестного» приобретателя.

Здесь возникает ряд нюансов.

В отличие от регистрации документов в налоговой инспекции, где закон не обязывает и не наделяет правами проверки достоверности должностных лиц, производящих регистрацию, Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ч. 3 ст. 9 относит к компетенции федерального органа в области государственной регистрации:

– проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

– проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

А в соответствии с ч. 1 ст. 13 государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

– прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

– правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и т.д.

Иными словами, здесь невозможно, как в налоговой инспекции, забросить пакет фальсифицированных документов и ждать на выходе желаемого результата, при этом справедливо рассчитывая на стопроцентный успех.

Выявление фиктивных сделок полностью зависит от доброй воли регистратора. Огромное количество уголовных дел о рейдерских захватах недвижимости возбуждено по выявленным регистраторами фактам представления в ФРС фиктивных документов о купле-продаже недвижимости.

Еще больше ситуаций, когда регистраторы сами звонили собственнику здания или помещения и уточняли, а проводятся ли регистрационные действия с имуществом? Иногда для этого имелся формальный повод – какая-то неточность в документах, необходимость получения более полной информации: регистратор – не налоговый инспектор, он не «зажат» в рамках закона. И уже собственник (пока еще), являясь в этой ситуации заинтересованным лицом, поднимал тревогу, начинал «бить в колокола», добивался возбуждения уголовного дела, разворачивал процесс регистрации «взад» и т.д.

Следовательно, имея факт регистрации фиктивной сделки о купле-продаже недвижимости, нужно понимать, что должностное лицо УФРС либо допустило невнимательность, граничащую с преступной халатностью, либо обременено какими-либо коррупционными отношениями с рейдерами.

Как правило, в таких случаях регистраторы ссылаются на искусно изготовленные подделки, наличие паспорта, удостоверившего личность подателя документов, и т.д. Действительно, документы, представленные в службу регистрации прав на недвижимость, как правило, отличаются высоким качеством подделки. Однако такие отговорки, ох, как отдают наивностью… Но, как, вероятно, проницательный читатель заметил, «лобовые» атаки в ФРС не отличаются высокой результативностью.

И здесь у рейдеров возникла идея, связанная с регистрацией ранее возникшего права на недвижимость.

Правовые основы регистрации ранее возникшего права

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 6. Признание ранее возникших прав

1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными… Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей (соответственно в любое удобное для них время. – Прим. авт.)

При таких правовых установлениях даже не советский, а исконно русский менталитет может сыграть злую шутку с почтенным владельцем недвижимости, считающим себя обеспеченным представителем среднего класса, а фактически живущим до момента, обозначенного в русских пословицах и поговорках фразами «пока гром не грянет» или «пока петух не клюнет».

Став собственником здания или помещения еще в раннеперестроечные времена, хозяйствующий субъект не спешит регистрировать на него право собственности, поскольку, как гласит закон, это его право, а не обязанность. Да и чего греха таить, регистрационными действиями на какое бы то ни было имущество у нас начинают заниматься тогда, когда это нужно контрагенту – при отчуждении, обременении и т.д.

В общем, владеет себе какой-нибудь хлебозавод или прачечная имуществом, сводит концы с концами в наше нелегкое финансовое время и горя вроде бы не знает.

А тем временем могут найтись «историки», которые вполне могут «переписать историю» (юридическую, разумеется) в отдельно взятом районе отдельно взятого города в отношении отдельного здания или помещения.

И тогда извлекается из далекого-далекого прошлого (а на самом деле «липуется») некий документ, изданный исполкомом Совета народных трудящихся депутатов Ленинского, например, района (кажется, такой район был в каждом городе), датированный временами «сухого» горбачевского закона или временами подлого беловежского сговора. Документ имеет регистрационный номер, который в ряде случаев (как это имело место в корпоративной войне по поводу здания редакции очень известного перестроечного журнала) совпадает с номерами, которые использовались в период, к которому его намереваются отнести. В других случаях не то что номер, но и даже территориальная подведомственность советских органов наглым образом перепутана, т.е. готовится постановление того же, например, Ленинского райсовета депутатов, а фактически имущество находилось на территории какого-нибудь Бауманского района.

Все зависит от степени преобладания темных цветов в цветовой гамме рейдерской группы, которых по сей день делят на «белых», «серых» и «черных.

Итак, согласно этому решению здание или помещение передается в пользование с правом выкупа кооперативу, носящему романтическое название «Ромашка» или «Василек».

Неизвестно, используются ли при изготовлении такого документа технологии искусственного старения, применяемые при фальсификации полотен великих мастеров эпохи Возрождения, но вид эти решения имеют весьма потрепанный – автору довелось держать их в руках. Несмотря на это, их «липовость» настолько очевидна и отчетлива, что никаких технико-криминалистических экспертиз не нужно.

Следующий документ датируется более поздним периодом развития демократических процессов в нашей стране – когда появились законы о предприятиях, собственности и других нужных правовых институтах, а недвижимость стала предметом купли-продажи.

Согласно «липовому» документу номер два кооператив с романтическим названием выкупил или иным законным образом обратил в свою собственность здание или помещение и продает его на законных основаниях ТОО или АОЗТ, имеющему серьезное производственно-техническое название «Строймашинотехноимпэкс» или абстрактно-отвлеченное «Ультраинфраэкстраинформ».

И как финальный аккорд готовится настоящий, законный договор купли-продажи этого здания от имени этого ТОО или АОЗТ с труднопроизносимым названием, ставшим в соответствии с течением времени и изменением такого же текущего законодательства ООО или ЗАО (оно обязательно сдает налоговую отчетность и особенно аккуратно платит эти самые налоги) другому реально существующему юридическому лицу (в ряде случаев – офшорной компании), еще не претендующему в полной мере на гордое звание добросовестного приобретателя, но являющемуся очень удобной стартовой площадкой для запуска процесса его получения.

Эти документы, с приложением доверенностей, копий уставов, учредительных договоров, справок БТИ, квитанций об уплате всевозможных госпошлин и т.д., представляются в подразделение Федеральной регистрационной службы для регистрации ранее возникшего права собственности и одновременно сделки с недвижимостью и прав на него нового собственника.

Излишне говорить, что в действительности юридическая история объекта недвижимости, ставшего предметом нашей теоретической схемы, шла совсем другим путем, никакого кооператива с романтическим и хозяйственного общества с труднопроизносимым названиями в ней никогда не было.

Однако свидетельство о праве собственности на имущество получено, а посторонних новый собственник вправе попросить очистить его – добровольно или с применением силы. Операция может показаться довольно трудоемкой, однако в период с 2005 по 2009 год были возбуждены десятки (плавно перетекающие в сотни) уголовных дел по фактам рейдерских захватов зданий и помещений в г. Москве, которые были осуществлены именно по такой схеме.

Читатель спросит: «А что же ФРС, а как же правовая экспертиза и прочие контрольные мероприятия?» Увы, дорогой читатель, эти вопросы пока остаются без ответа.

Хотя кое-какие маленькие тайны приоткроются в следующей главе, которая посвящена очередной поучительной истории.

Глава 9

Привет из эпохи перестройки

Уголовное дело, о котором мы хотим рассказать, в суд не направлено, однако его расследование следует считать законченным, поскольку все виновные установлены, те, кто это заслужил, заочно привлечены в качестве обвиняемых и объявлены в розыск, однако не осуждены в установленном порядке, соответственно их фамилии мы называть права не имеем. Некоторые из этих участников не дожили до нынешних дней, и насколько это связано с описываемыми событиями – остается лишь гадать.

Кроме того, доказано материалами уголовного дела, что отдельные участники событий являлись отставными сотрудниками одной весьма уважаемой службы, сражающейся на невидимом фронте и покрывшей себя неувядаемой славой, но это не КГБ СССР – ФСБ России (ни в коем случае!).

Предметом спора (а спор ли это был?) стало обветшалое здание позапрошлого века, претендующее на статус аварийного, но находящееся в привлекательном местечке на одной из живописных набережных столицы, буквально в шаговой доступности до главных ее достопримечательностей.

С незапамятных времен здание находилось в ведении органов здравоохранения, передавалось «по наследству» от советских организаций к новым учреждениям российской системы государственного управления, и все это было настолько в порядке вещей, что у кого-то бдительность притупилась, кто-то недоглядел.

Мошенники «состряпали» решение одного из исполкомов одного из районов г. Москвы о передаче здания в пользование фонду, само название которого предполагало служение высоким идеалам, сочетающееся с подлинным и чистым бескорыстием. В действительности фонд существовал только на бумаге, и на ней же в качестве одного из правомочий было закреплено осуществление коммерческой деятельности, не противоречащей уставным целям фонда, в том числе распоряжение имуществом фонда, которое, как нетрудно догадаться, состояло из одного упомянутого нами здания.

Действия фонда в отношении своего имущества были более чем благотворительными – здание фонд подарил старушке. Нет, конечно, имелся договор купли-продажи гражданке Л., и в нем даже была указана определенная цена, и она даже в какой-то степени соответствовала рыночной, но, естественно, в ходе следствия никаких платежных документов найти не удалось, да и свободных денег для покупки здания у гражданки Л., скорее всего, не было, разве что она откладывала часть своей небольшой пенсии, поскольку к тому времени свою трудовую деятельность закончила и вышла на заслуженный отдых.

Далее документы о регистрации фондом ранее возникшего права на недвижимость и его продаже гражданке Л. были представлены в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве. И здесь начались чудеса.

Несмотря на откровенную «липу», полное несовпадение регистрационного номера решения упомянутого нами райисполкома существовавшей на тот момент системе регистрации, подписи этого решения, сделанные лицом, которое никогда не было председателем исполкома, а работало в нем каким-то мелким чиновником, а также множество других «ляпсусов», сделка была зарегистрирована в ускоренном порядке – Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимость» разрешает применять такой порядок по усмотрению регистратора.

Следователь провел такое большое количество следственных действий с сотрудниками УФРС, что стал там практически своим и ходил туда чаще, чем в свое родное следственное управление. Были допрошены в качестве свидетелей все, начиная от уборщиц, вахтеров и включая сотрудниц, принимавших документы в окне, и заканчивая высшим руководством управления.

Сначала разорвать «круговую поруку» не удалось. Каждое должностное лицо оправдывало свои действия, не отвечающие установленному порядку, самыми различными факторами, включая цунами в Индонезии, катастрофой «Шаттла», указанием руководства. Регистратор, в частности, соглашаясь понести ответственность, клялась в том, что злого умысла не имела. А какая же ответственность по ст. 159 УК РФ «Мошенничество» без наличия умысла? Ну разве что дисциплинарная – выговор.

Тем не менее ситуация стала приобретать более-менее ясные черты. Оказалось, что некоторое время назад в управлении работала начальница отдела А., которой регистратор подчинялась в административном порядке. Именно с подачи А. регистрация была проведена в ускоренном порядке, а папку с поступившими документами А. вообще из рук не выпускала, показывая содержащиеся в ней документы только в случае крайней необходимости.

Таких сделок А. провела несколько, а когда стали возникать не очень тактичные вопросы со стороны различных компетентных органов, уволилась, и найти ее наш следователь не смог. Кстати, назначена она была на руководящую должность начальника отдела сразу, минуя рядовые должности, по указанию очень влиятельного в ФРС лица, которое и по сей день является очень и очень высокопоставленным должностным лицом в одной из весьма могущественных правоохранительных структур.

Тем временем в соответствующих средствах массовой информации появились объявления о продаже здания, ставшего предметом то ли спора, то ли войны, а скорее всего – типичной аферы. Оговоримся, что еще до возбуждения уголовного дела старушка успела перепродать здание офшорной компании и тоже исчезла.

Следователь должным образом отработал личность представителя офшорной компании Т., чьи контактные телефоны были указаны в объявлениях, в частности получил распечатки телефонных разговоров и тщательным образом их изучил.

Оказалось, что в те дни, когда происходила регистрация имущества, господин Т. вел интенсивные разговоры по нескольким телефонам. Один из телефонов принадлежал гражданину М., предъявив фотографию которого старым знакомым из УФРС, следователь установил, что этот гражданин и представил документы на регистрацию. Когда личность М. была установлена, выяснилось, что он когда-то был сослуживцем Т. Оба они оказались офицерами в отставке, а упомянутая нами старушка оказалась матерью М.

Накануне явки на допрос к следователю М. скончался от острой сердечной недостаточности. Поверьте, тело усопшего исследовалось с утроенным вниманием – никакого криминала выявлено не было.

Т. вскоре исчез из поля зрения следствия, а точнее, никогда в нем не находился. Однако, по мнению следствия, вина Т. по предварительному сговору с М. (в отношении которого уголовное преследование прекращено в связи с его смертью) в совершении мошенничества, т.е. завладении путем обмана и злоупотребления доверием правом на имущество, полностью доказана. Ему заочно предъявлено обвинение, и он объявлен в розыск. Следствие также полагает, что старушка Л. не была таким уж «божьим одуванчиком» и в достаточной мере сознавала противоправный характер своих действий (экспертизой установлено, что подписи в договоре и прочих документах выполнены ею), и в случае установления ее местонахождения вопросы к ней будут разрешены в соответствии с законом. Предполагать какой бы то ни было трагический исход – право читателя.

К руководительнице отдела А. также есть множество вопросов. Но есть справедливые основания полагать, что их надо задавать гораздо более высокому руководству.

Возможно, что проницательный читатель, усмотрев множество проколов со стороны отставников, скажет: «Раскрыть это преступление было проще простого». Скорее всего, это именно так. Однако сотни аналогичных дел, в которых выполнены все формальные процессуальные действия, остались нераскрытыми. Почему – тема отдельного разговора. Пока же стоит радоваться тому, что есть следователи, подходящие к своей работе неформально, раскрывающие и более изощренные преступления. И, наверное, нужно быть им за это благодарными.