Текст книги "Покупка, продажа и эксплуатация жилья"

Автор книги: Наталия Козлова

сообщить о нарушении

Текущая страница: 2 (всего у книги 8 страниц) [доступный отрывок для чтения: 2 страниц]

Мена. Чаще всего сделки купли-продажи бывают альтернативными. Это означает, что собственник продает свою квартиру и сразу приобретает другую. Фактически это мена через куплю-продажу. Не проще ли сразу заключать договор мены?

Сделка мены имеет два основных преимущества. Во-первых, ее оформление обходится дешевле, т. к. вы заключаете не два договора (купля-продажа каждой из квартир), а один (мена). Особенно ощутима экономия, когда участники сделки для надежности удостоверяют ее нотариально: при купле-продаже приходится платить нотариусу проценты от стоимости каждой из квартир. При мене нотариальный тариф взимается один раз – от стоимости более дорогой квартиры. Во-вторых, если сделка будет оспорена и признана недействительной, то у «меняльщиков» больше шансов сохранить свое имущество. Судите сами: в этом случае по решению суда все возвращается на круги своя, т. е. хозяева получают прежнее жилье. А при купле-продаже продавец, получивший деньги, может их быстренько растратить.

Впрочем не все так гладко: на практике сделки мены успешно оспариваются гораздо чаще, чем купля-продажа. Нередко это связано с тем, что при покупке квартиры участники сделки ведут себя осторожнее. Мена, часто применяется между родственниками, которые уверены друг в друге и хотят снизить издержки при переоформлении квартир.

Дарение. Дарение обычно используется, когда объект сделки – комната в коммунальной квартире.

По закону продавец такого жилья обязан сначала предложить комнату соседям, имеющим преимущественное право покупки. И только если они откажутся, разрешено продавать жилплощадь «на сторону».Если же формально происходит дарение, а не купля-продажа, то удается избежать согласований с соседями.

Но имейте в виду: строго по закону дарение в данном случае – притворная сделка, т.к. фактически прикрывает куплю-продажу. По ГК РФ притворные сделки ничтожны. Но на практике подобные судебные процессы бывают крайне редко, т. к. привести доказательства очень сложно.

Покупка жилья в новостройках. Допустим вы решили сэкономить на услугах риэлтора и купить квартиру самостоятельно, напрямую у застройщика. Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается и цены на недвижимость выросли, и от вас требуют немалую доплату.

«Вот и сэкономили» – думаете вы и после этого обращаетесь за помощью к риэлтору. Вам он быстро подбирают хороший вариант, но выясняется, что документы на квартиру оформлены неверно. Так кому же доверять: застройщику или риэлтору?

Каждый из нас не застрахован от любой из приведенных ситуаций. Сегодня действительно очень распространена услуга – приобретение квартиры напрямую, у застройщика. А недвижимость, как известно – покупка довольно дорогая, поэтому желание любого потенциального владельца максимально сэкономить, подбирая пусть даже однокомнатную квартиру, вполне понятно и объяснимо.

Застройщик. С одной стороны, сэкономить, заключая договор с застройщиком, действительно можно. Просто покупатель должен очень внимательно читать положения в документе, особенно обращая внимание на основные пункты: фиксированную стоимость квартиры, описание общей и жилой площади, номер секции и этажа. Тогда ваше новоселье не только не будет испорчено неожиданностями вроде существенной доплаты, но и прочими несоответствиями. Например, продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на квартиру, застройщик также обязан подтвердить реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. На практике, бывали случаи, когда люди вселялись, успевали сделать какой-то ремонт, а потом оказывалось, что в договоре были не прописаны или перепутаны, например, те же номера этажа или секции. В итоге жильцов просили освободить помещение, а отремонтированная квартира доставалась совершенно другим людям. Конечно, виноваты в такой ситуации обе стороны: и халатность застройщика, и невнимательность покупателя.

Казалось бы, что, задавшись целью найти подходящую квартиру, покупатель может вполне обойтись и без услуг риэлтора, ведь в основном его помощь необходима на вторичном рынке недвижимости, когда у квартиры есть «история», и посредник нужен именно для проверки ее юридической «чистоты». Однако и на первичном рынке есть своя «история». Инвестиционная цепочка (количество инвесторов от первого, заключившего инвестиционный контракт, до конечного, привлекающего к инвестированию строительства физических лиц) может быть достаточно длинной. Физическому лицу, как правило, показывают только договор между конечным инвестором и самим физическим лицом

Вместе с тем, если вы обладаете юридически знаниями, особой необходимости в услугах риэлтора нет. Найти подходящий вариант квартиры и грамотно оформить все документы вы сможете. Но ни один застройщик не предложит вам того разнообразия вариантов квартир, который есть у риэлтора. Дело в том, что любая строительная компания заинтересована в покупателе, так как ей выгодно поскорей реализовать все объекты, поэтому в процессе подбора квартиры на вас могут оказывать давление, тогда как риэлтор – независимый посредник, сотрудничающий с несколькими компаниями.

Единственный вариант, когда от услуг риэлтора не надо отказываться – это если вы решили купить квартиру через ипотеку. Здесь вас ждет гораздо более сложная процедура оформления документов, нежели обычный договор купли-продажи. В этом случае в услуги риэлтора будут входить: консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования, помощь в сборе необходимых документов для банка, собственно поиск нужной квартиры, проверка всех необходимых документов, оформление договора покупки и другие. В случае ипотеки количество возможных проволочек существенно возрастает, поэтому самостоятельное оформление сделки заметно усложняется. Агентства недвижимости работают со многими банками и могут подобрать клиенту оптимальную ипотечную программу. Более того, от риэлторов клиент может получить более объективную информацию о конкретном объекте, поскольку обширная база агентства позволяет оценить преимущества и недостатки каждого предложения. Это действительно так: банки часто предпочитают работать именно с риэлторами, считая их работу гарантом чистоты оформления сделки. Ведь они не менее самого покупателя заинтересованы в 100%-ной надежности сделки

Возможные способы сэкономить. Наименее затратный способ сотрудничества с риэлторами – это заключение так называемого договора сопровождения. Например, если вы уже определились с компанией-застройщиком, у которой хотите приобрести квартиру, но хотите доверить сбор необходимых документов профессионалу, то риэлтор подключится на этапе оформления сделки и поможет оформить вам все необходимые бумаги, а также выступит посредником в процессе передачи денег.

Существует еще способ альтернативной экономии. Это один из самых дешевых вариантов, который предполагает сотрудничество с независимым риэлтором. Только есть одно но: прибегать к этому варианту стоит лишь в том случае, если вы на 100% уверены в профессиональности и порядочности этого риэлтора. Конечно, вы выиграиваете в стоимости, т. к. услуги независимого риэлтора стоят существенно ниже, по сравнению с риэлторской организацией, но здесь высоки риски. Эти риски, как покупатель, несете вы.

1.2 Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья без участия посредника. Схемы обмана потребителей.

Прежде, чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Вы можете получить о ней достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо учитывать, что если говорить об обманах в этой сфере, то шансов обмануть больше у продавца квартиры, нежели у покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Рассмотрим самые популярные схемы обмана.

Самый простой способ обмана. Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – уплаченные ранее деньги. Но, часто желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Будьте честными при подготовке и подписании договора:

У квартиры существует как бы две цены – по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз. А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т. е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы – продавец, и пошли на это, то имеется скорее всего, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут лишь сумму, указанную в договоре. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, поскольку, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок на сумму более чем в 10 минимальных заработных оплаты труда требуется хотя бы расписка, которую Вы не догадаетесь спросить.

Второй способ обмана. Это когда, продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но с заявлением, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены или их украли, поэтому возвращать будет частями из своей зарплаты (которую конечно получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно).Особенность состоит в том, что юридически к продавцу придраться сложно, он не отказывается платить. По законам, даже при максимальном вычете из зарплаты, это может занять несколько десятков лет!

Третий способ обмана заключается в продаже квартиры одновременно нескольким людям. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги и уезжает.

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ обмана заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин отсутствует в городе.

Покупатель и продавец обычно изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, нередко есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления – рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Пятый способ обмана связан с приобретением неприватизированной квартиры. К ее владельцу приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду квартиру, например, на полгода. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Заботясь «о спокойствии и времени хозяина», его просят дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры. Получив деньги, многие паспорт спокойно отдают! Ведь владелец квартиры не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и потом ее продаст.

Далее предложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру без помощи риэлторских агентств.

Стоимость квартиры. Для начала Вам необходимо определиться, сколько вы хотите получить за свою жилплощадь? Ориентируйтесь на цены за аналогичные квартиры. Эту информацию вы узнаете из объявлений о продаже на сайтах в Интернете или в специализированных СМИ, например, из газеты «Из рук в руки». Существуют так называемые «обязательные» критерии при оценке жилплощади, к которым относятся: район города, характеристики самого дома и квартиры, наличие телефона и т. д. Необходимо учитывать также динамику цен на рынке в конкретный момент.

Реклама продаваемой квартиры. Для того, чтобы успешно, продать квартиру нужно, чтобы о квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. Информацию о квартире можно разместить на сайте или в специализированном издании самостоятельно, а также через агентство недвижимости. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро – три раза в неделю.

Как правило, продавец указывает свой домашний или служебный телефон.

Осмотр квартиры, торг. Когда дело доходит уже непосредственно до показа квартиры, то здесь нужно быть настороже. К вам придут незнакомые вам люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Как правило, потенциального покупателя интересует только состояние комнат и коммуникаций, высота потолка, вид из окна. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.

При согласии покупателя купить квартиру, начинается торг. Постарайтесь выдержать торг. Не надо сразу соглашаться на условия покупателя, этим вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем могут воспользоваться.

Если на просмотр пришел риэлтор или покупатель с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас имеется шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.

Договоренность с продавцом (покупателем). Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не учитывая, что покупатель может продолжить поиски другого варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцу желательно решить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру.

Покупателям же, наоборот, этот вопрос лучше не поднимать, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск квартиру «упустить», если продавец найдет более выгодного клиента.

Уплата задатка – важный момент. Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то учтите, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Такие действия с юридической точки зрения читаются невыполнением обязательств продавца и предполагают возврат суммы в двойном размере.

Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение – это вывоз из нее вещей и мебели. А также возможных компенсаций за невыполнение сроков. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов. После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов в определенные сроки. Это довольно сложная процедура. Очень хорошо, если покупатель может оказать содействие, но при должном контроле.

Банк, нотариус, регистрация. Когда все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить где и как производить взаиморасчеты. Самый распространенный способ и самый безопасный, как уже упоминалось раннее – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем внимательно подойти к выбору банка, который устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.

После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи. После того как, вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

1.3. Заключение сделок непосредственно с застройщиками (дольщиками при долевом строительстве) жилых домов.

Квартира в новостройке – самый выгодный способ вложения денег, но он требует немалого ожидания.

Что такое долевое строительство. В последнее время стоимость жилья достигла своего максимума в России. Спрос опережает предложение. И определяющую роль здесь сыграло бурное развитие ипотечного кредитования. Ввиду этого, большая часть людей предпочитает сейчас заказывать квартиру именно на стадии закладки фундамента. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Да и стоит такое жилье намного дешевле, по сравнению в выстроенном доме. Большим плюсом здесь является и то, что договор заключается напрямую, а не через третьи руки, что делает сделку более прозрачной. Кроме того, приходя к застройщику, вы как покупатель получаете более достоверную информацию об объекте.

И если есть желание жить в конкретном строящемся доме, то квартиру в нем лучше приобретать у застройщика – получится дешевле, быстрее и надежнее.

Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящемся доме является заключение ими со строительной компанией договоров о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков, и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья советую подходить как можно более осторожно. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Несмотря на то, что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы регулирующей эти отношения. Сравнительно недавно для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Этот Закон служит основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Впрочем, действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т. е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Поэтому в таких случаях дольщикам придется довольствоваться прежними договорами «договор долевого участи в строительстве», «договор подряда», «договор инвестирования в строительство жилого дома», и другими рискованными договорами. Между тем, несмотря на многовариантность названий этих договоров, содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения и принятия результата работы, а строительная компания (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определённого объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность в установленный договором срок, обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

К сожалению, даже в настоящее время, когда прошло уже два года с момента вступления в силу Федерального Закона № 214, практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, хотя стало сложнее использовать схемы подмены договора долевого строительства. По сути, договоры не предусмотренные новым законом является фактически «притянутыми» для оформления отношений по привлечению денежных средств, для долевого строительства. Сложившиеся ситуация связана прежде всего с тем, что вышеупомянутый федеральный закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Что в свою очередь и оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных Законом, и привело к поиску иных форм привлечения денежных средств. В частности застройщики стали заключать другие виды договоров. Но все эти способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону. Потому их заключение весьма рискованно.

Кроме того, гражданин может обратиться в суд и признать сделку, являющуюся по существу договором долевого участи в строительстве, притворной и привлечь застройщика к ответственности.

Единственным законным и надежным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ.

Важным моментом закона стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.

В Федеральном законе № 214 – ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Федеральным законом № 214 – ФЗ введен ряд новых положений:Закон ввел ряд новых положений:

• привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;

• в случае не соблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан, последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;

• определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;

• значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);

• надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;

• к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, в части не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

• установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;

• дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступки права требования по договору. Данная мера пресекает возможность двойных продаж квартир, договоры будут проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия закону.

Стоит упомянуть, что Закон №214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, Федеральный закон № 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.

Порядок заключения договора долевого строительства. Одним из основных нововведений Федеральный закон № 214-ФЗ является новый вид договора —договор долевого участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от сделки с недобросовестными предпринимателями.

Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.

Итак, на что следует обратить внимание непосредственно перед заключением и при заключении договора долевого строительства:

Прежде всего надо выбрать застройщика и объект строительства. При покупке квартиры в еще только строящемся доме, первое, на что следует обратить внимание, сама организация, выступающая в роли застройщика. Необходимо выяснить историю компании за все время существования на строительном рынке. Выяснить сколько лет она работает, какие объекты уже успела отстроить. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для сомнений сможет ли компания завершить проект. Лучше всего обратиться к людям уже живущими в квартирах отстроенных и благополучно сданных под ключ выбранной вами организацией.

Как и при любой сделке немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую, в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого или от своего имени, но за счет другого определенные юридические действия, в первую очередь, действия по заключению договоров. ГК РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор.