Текст книги "Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор"
Автор книги: Ксения Будяк
сообщить о нарушении
Текущая страница: 1 (всего у книги 4 страниц)
Ксения Будяк
Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор
Введение
Здравствуйте, меня зовут Ксения Будяк и я работаю риэлтором 10 лет.
За время работы я успешно совершила более 500 сделок по покупке, продаже и аренде жилой недвижимости в Киеве и Киевской области и дала около тысячи профессиональных консультаций.
Практика показала, что покупка квартиры – всегда актуальный, но далеко не всегда изученный вопрос для многих клиентов. Когда у человека появляется задача купить квартиру, ему очень сложно сразу понять, с чего начать: обращаться к риэлтору или искать самому, покупать вторичное жилье или выбрать новострой.
Именно об этом моя книга.
Как выбрать и купить квартиру своей мечты без риска и переплат? Нужно ли привлекать для этого риэлтора или можно справиться самому? Сколько времени это займет? С чего начать и чем закончить? И куда для этого нужно бежать? Таких “Что?”, “Где?”, “Когда?” в вопросах недвижимости много.
На первый взгляд, можно найти ответы в интернете или обратиться к знакомым, которые уже приобрели жилье. Но практика показывает, что в сети слишком много информации, структурировать и переварить которую, не понимая этой сферы, очень сложно. К тому же, не вся она достоверна.
Каждая сделка купли-продажи уникальна, как и ее участники. И в каждом отдельном случае надо действовать, исходя из обстоятельств.
Я считаю себя успешным риэлтором. Но, как и с любым профессионалом, со мной случались неудачи. Соединив свой опыт удачных и несостоявшихся сделок, а также оглядываясь на практику коллег, я составила исчерпывающую стратегию покупки жилья, которую можно применять к каждой сделке.
Чтобы выгодно и безопасно купить квартиру, обязательно пригодятся базовые знания о сфере недвижимости. Этому посвящены первые два раздела моей книги. Прочитав их, вы почувствуете себя во всеоружии перед выходом на рынок купли-продажи жилья. В третьем и четвертом разделах речь пойдет непосредственно о том, как выбрать и оформить квартиру своей мечты.
А в конце вы найдете итоговый подробный план, состоящий из семи шагов, которые приведут вас к покупке вашей идеальной квартиры. Используя его, вы сможете легко купить квартиру без помощи риэлтора или агентства. Но если у вас нет свободного времени, чтобы заниматься этим самостоятельно, то лучше все таки обратиться к специалисту. Потому что в любом случае решение этого вопроса требует достаточно много времени и знаний.
Уверена, что книга будет интересна не только будущим покупателям, но и собственникам недвижимости. Взгляд на покупку жилья со стороны покупателя поможет подготовить свою квартиру для быстрой и выгодной продажи.
А начинающим риэлторам эта книга поможет разобраться в вопросах, связанных с оформлением квартиры. Ведь, как правило, руководители агентств не посвящают в такие подробности начинающих специалистов.
В книге я не буду использовать юридические термины, выдержки из законов и прочие непонятные обычному человеку слова из лексикона нотариусов и адвокатов. Такую информацию вы сможете найти на любом государственном или юридическом сайте (я немного расскажу и о них).
Я хочу, чтобы книга была понятна любому человеку, который умеет читать и хочет купить квартиру: подростку, который пока только мечтает о покупке, бабушке, которая хочет разобраться в этом вопросе и помочь своим вечно занятым внукам и детям, а также просто обычному человеку, который не знает, с чего начать свой путь навстречу к заветным квадратным метрам.
Важно! Если вы действительно хотите купить квартиру безопасно и выгодно, то обязательно выполняйте задания после каждого раздела. Я расскажу вам, на каких сайтах лучше искать квартиры, какие блоги помогут вам найти много правдивой информации о новостройках, какие документы должны быть на квартиру, где и как оформлять сделку. Да и просто поделюсь с вами историями реальных сделок. Возможно, какая-то из ситуаций, которые происходили у моих клиентов, подскажет вам, как поступить лучше и выгоднее.
Я желаю вам увлекательного путешествия от желания купить квартиру вашей мечты до получения ключей от нее!
С Уважением, ваш персональный помощник в сфере недвижимости,
* Прошу обратить внимание на то, что процедура проверки и оформления недвижимости могут отличаться, в зависимости от законодательства вашей страны.
А еще ставки по ипотечным кредитам существенно снизилась с момента написания книги, но принципы поиска, выбора и самой покупки остаются неизменны.
Ксения Будяк
1. Недвижимость: что нужно знать для начала
В наш век высоких скоростей и развития информационных технологий, а также моды на духовное развитие и необходимости в нем, одни уверены, что наличие имущества – показатель того, что ты живешь по материальным законам и получил то, что заслуживаешь. Другие же считают владение материальными ценностями ненужным и устаревшим атрибутом жизни.
При этом в необходимости владеть собственным жильем мало кто сомневается. Но с чего начать путь к покупке своей квартиры знает не каждый. Поэтому я и пишу эту книгу.
Для начала давайте разберемся, что же это такое – недвижимость, и как с ней можно и нужно обращаться.
В этом разделе я вкратце расскажу вам:
• о материальных ценностях,
• о рынке недвижимости,
• о том, как законно владеть квартирой и распоряжаться ею,
• что такое правоустанавливающие документы,
• что такое государственная регистрация,
• чем государственная регистрация отличается от приватизации,
• какими налогами облагается недвижимость,
• где взять деньги на покупку квартиры и чем поможет ипотека,
• зачем покупать квартиру.
В конце раздела вас ждет практическое задание, выполнив которое вы определитесь с тем, зачем вам нужна квартира и готовы ли вы ее покупать.
Что такое недвижимость
Материальные ценности делятся на движимое и недвижимое имущество. Движимое имущество – это вещи, которые можно перемещать в пространстве: автомобили и прицепы, мебель, коллекции, деньги, ценные бумаги, акции и даже ваше любимое старенькое кресло или неисправная соковыжималка.
А недвижимое имущество невозможно переместить никуда, не разрушив его, потому что оно крепко связано с землей. Это дома, земельные участки, квартиры, здания и сооружения (даже если они недостроенные), нежилые помещения, водоемы, леса, земельные недра, предприятия и имущественные комплексы. Самолеты, морские и космические корабли тоже считаются недвижимостью, несмотря на то, что они могут перемещаться в пространстве. Это связано с тем, что они, как и обычное недвижимое имущество, стоят дорого и требуют регистрации права собственности.
Когда вы задумываетесь о покупке жилья, то чаще всего подразумеваете квартиры или частные дома с фундаментом. А в мире все большую популярность набирают передвижные дома, которые можно поставить как на собственном участке земли, так и на арендованном. Передвижные домики изготавливаются по современным технологиям, они укомплектованы всем необходимым, приемлемы по цене, недороги в обслуживании и просты в эксплуатации. Они подходят как для путешествий, так и для стационарного проживания почти в любой климатической зоне.
Я вот мечтаю о таком мобильном доме, как говорится, для пенсионного возраста – чтобы путешествовать по миру. А внуки пусть ловят меня в разных странах. И вот такой дом – это тоже недвижимость.
В любом случае, чтобы купить тот или иной вид недвижимости (например, ту же квартиру), нужно выйти на рынок. И чтобы вы не были растерянным покупателем, дальше я расскажу подробнее, что на этом рынке может происходить, при каких условиях и на каких законных основаниях.
Рынок недвижимости и виды сделок
Что такое рынок? Это то место, где происходит обмен денег на товар в процессе взаимодействия продавцов и покупателей. В основе такого взаимодействия лежит спрос и предложение: продавец продает то, что покупатель хочет купить по цене, которую формирует спрос на товар. Чем больше спрос, тем выше цена.
Как и на любом рынке, на рынке недвижимости тоже есть свои правила и игроки: продавцы, контролеры, наблюдатели и др. Правилам игры со стороны покупателя, по сути, посвящена моя книга. А кто еще будет играть?
Товар здесь – это объекты недвижимости. Есть и продавцы – это собственники или их доверенные лица, которые продают недвижимость или сдают ее в аренду. Есть поставщики (на языке недвижимости – это застройщики или непосредственно заказчики строительства). Также есть оптовики (или перекупщики) – компании, которые скупают недвижимость и занимаются ее перепродажей. А еще – подрядчики застройщиков, которые за свои услуги получают оплату в виде квартир, которые впоследствии они продают (как правило, по более привлекательной цене, чем у застройщика).
Есть и профессиональные участники рынка недвижимости. Например, риэлторы и агентства по недвижимости, а также те, кто представляет интересы государства и действует от его имени: нотариусы, органы технической инвентаризации, органы экспертизы проектной и градостроительной документации, оценщики, финансисты, аналитики и маркетологи.
То есть, по сути, рынок недвижимости ничем не отличается от обычного товарного. Разве что суммы оборотов здесь больше. Хотя, если смотреть глобально, оптовый рынок бытовых товаров Барабашово в Харькове по оборотам может конкурировать даже с крупными застройщиками.
Кто-то приходит на рынок и сам выбирает то, что хочет, а кто-то обращается за помощью к профессионалам. В любом случае, каждый получит то, за чем пришел, потому что рынок есть рынок и сделки здесь могут быть самыми разными.
Разумеется, имущество можно не только продавать и покупать. Любой договор на рынке недвижимости – это о том, чтобы приобрести, прекратить или изменить право собственности или право пользования имуществом. Вот какими они могут быть:
• Аренда – это договор, при котором одна сторона (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) квартиру за плату на определенный срок.
• Субаренда – передача арендатором прав пользования квартирой другому арендатору, которая совершается исключительно при наличии согласия на это собственника имущества.
• Мена – договор, при котором каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность одну квартиру в обмен на другую квартиру. Договором мены может быть установлена доплата за квартиру большей стоимости.
• Договор пожизненного содержания – договор, по которому одна сторона передает другой стороне свое имущество взамен на пожизненное содержание в виде получения материального (натурального или денежного) обеспечения, ухода и услуг, в которых она нуждается.
• Дарение – договор, при котором одна сторона передает или обязуется передать в будущем другой стороне имущество в собственность без оплаты.
И, наконец, то, чему посвящена эта книга –
• Купля-продажа – договор, при котором одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и заплатить за него определенную денежную сумму.
Любые сделки с недвижимостью регулируются законом. И по закону совершать такие сделки могут только дееспособные и правоспособные лица (физические и юридические). Для каждого вида сделок существует установленная законом форма. Для недвижимого имущества – это нотариальная форма плюс государственная регистрация. При несоблюдении установленной формы сделка считается недействительной с момента подписания договора.
Также сделка считается недействительной, если она совершается против воли одного из участников или если нарушены требования о государственной регистрации (обо всем этом я расскажу в отдельной главе). Кроме этого, сделка не будет считаться действительной, если одна из сторон недееспособна (то есть не в состоянии понимать значение своих действий). По этой причине иностранцы, например, могут купить квартиру только в присутствии переводчика.
В следующей главе мы с вами выясним, что значит считаться законным собственником недвижимости.
Законное владение недвижимостью: правоустанавливающие документы
Собственники недвижимости могут распоряжаться ею на свое усмотрение: проживать там лично, сдавать в аренду, продавать или дарить.
Право собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации. До 27.01.2016 года обязательным была выдача правоустанавливающего документа (о видах таких документов мы поговорим немного позже), а с этой даты государственная регистрация может происходить и без него. Право собственности после 2016 года можно подтвердить выпиской из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.
До 2016 года правоустанавливающим документом считалось:
• свидетельство о праве собственности на квартиру,
• свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,
• свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов,
• свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов,
• договор купли-продажи, мены, дарения и др. (подробный список – в приложении в конце книги).
С самыми простыми видами правоустанавливающих документов покупатель может разобраться и сам. Но есть ряд случаев, когда лучше обратиться за помощью и консультацией к нотариусу или юристу, потому что в некоторых нюансах без юридического образования сложно. Например в случае, когда правоустанавливающим документом является решение суда. Или если право собственности принадлежит сразу нескольким лицам (например, семье). Или на одну квартиру есть несколько разных документов (например, свидетельство о праве собственности после приватизации + свидетельство о праве на наследство доли в квартире). Согласитесь, что разобраться в таких нюансах простому обывателю крайне сложно.
Сейчас нам важно знать главное: на сегодняшний день правоустанавливающего документа о праве собственности физически может и не быть в наличии. Для этого достаточно подтверждающей информации из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.
Важно знать и о том, что технический паспорт не является документом на квартиру. Это всего лишь документ, в котором описаны ее технические характеристики: общая площадь, площадь жилая и других помещений, а также высота потолков, материал стен, материал перекрытий и т. д.
Государственная регистрация имущественных прав на недвижимость
Объекты недвижимости – это дорогостоящие и важные вещи для их собственников. Поэтому, чтобы не было путаницы и сомнительных прецедентов, все сделки с ними регулируются законом и регистрируются в Государственном Реестре имущественных прав на недвижимое имущество https://kap.minjust.gov.ua/.
Буквально это значит вот что: право собственности на ту или иную недвижимость должно быть зафиксировано в Реестре. Из него всегда можно узнать, что данный дом, например, по закону принадлежит гражданину Н., а эта квартира – гражданину Х. Также там доступна информация об обременениях, арестах, арендах и претензиях к собственнику (если такие имеются) со стороны государственных органов или других лиц. Электронный реестр функционирует с 2013 года. До 2013 года регистрацию прав на недвижимость проводило Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Кстати, если у вас в собственности есть недвижимость, и она до сих пор не зарегистрирована в Реестре, по вашему желанию (во избежание различных махинаций) я бы советовала внести данные о ней в Государственный Реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Сделать это можно в Центре Предоставления Административных Услуг (ЦПАУ), который есть в каждом районе любого города Украины. Обратиться за получением данной услуги лучше в том районе, где находится имущество, которое вы хотите зарегистрировать. Это будет стоить недорого (в разных регионах страны стоимость регистрации отличается друг от друга; в Киеве она составляет 180 гривен). А если вы хотите сэкономить время и готовы заплатить за это, вы можете зарегистрировать имущество в местных органах нотариата. В Киеве такая услуга стоит от 600 гривен и выше. Но зато в течение часа вы закроете этот вопрос.
Когда собственник недвижимости продает свою квартиру, передает ее в наследство, дарит или любым другим образом отчуждает – оформляется перерегистрация, то есть передача права собственности другому лицу. Эта процедура подлежит регистрации в Государственном Реестре и ею занимается нотариус одновременно с удостоверением сделки, срок которой не может превышать 5 дней.
Не стоит путать госрегистрацию с приватизацией несмотря на то, что эти понятия в чем-то звучат похоже:
• Государственная регистрация – это официальное подтверждение вашего права собственности на недвижимое имущество в Государственном реестре имущественных прав.
• Приватизация – это бесплатная передача государственного жилого фонда в собственность гражданам Украины, которые зарегистрированы по адресу передаваемой квартиры в равных частях.
Так, во времена СССР многие жили в государственных квартирах на основании ордера, который означал лишь право пользования объектом. Так что в любой момент государство могло выселить жильцов, даже если они проживали там десятилетиями. Когда пришло время передавать квартиры в собственность тем, кто в ней живет, право распоряжаться ею на свое усмотрение (то есть полноценно владеть) стали закреплять приватизацией.
Кстати, если у вас и по сей день на квартиру есть только ордер – ее нужно срочно приватизировать (подробнее об этом вы можете почитать здесь: https://tehpassport.com.ua/ua/pryvatyzatsiya-zhytla-v-2019-rotsi/).
Но в целом, приватизацию уже можно считать пережитком советского прошлого. Те, кому нужно было приватизировать недвижимость, полученную от государства, в большинстве своем уже успели это сделать.
Здесь хотелось бы немного коснуться темы прописки. Чем отличается прописка от регистрации? Можно ли считать эти два понятия одним и тем же?
Прописка была частью системы контроля государства над миграцией населения в Советском Союзе (для того, чтобы можно было легче определить место проживания того или иного человека). Идеальной считалась ситуация, когда каждый гражданин СССР проживал исключительно по месту прописки. Контролировали этот процесс органы местной власти и милиция.
Прописка являлась основанием для получения работы, квартиры, медицинского обслуживания, места для ребенка в детском саду или школе.
Граждане СССР, у которых не было прописки, считались БОМЖами, то есть людьми без определенного места жительства.
Сейчас расскажу еще немного подробнее о том, как влияла прописка на получение квартиры и приватизацию. В зависимости от количества прописанных в квартире людей (обычно родственников), работающий на предприятии человек мог встать очередь на расширение площади жилья. Предполагалось, что все прописанные проживают в квартире, поэтому семья нуждается в увеличении площади. Конечно же, множество семей так и проживали: ютились тремя поколениями в коммунальных квартирах, а мечтали о больших и просторных. Но имелись и такие, которые намеренно прописывали у себя как можно больше родственников просто для того, чтобы получить квартиру побольше. При этом родственники там не проживали. Когда Советский Союз распался и началась массовая приватизация жилой недвижимости, в ней участвовали все, кто был прописан в такой квартире.
Поэтому страх того, что прописанный в вашей квартире человек будет претендовать на вашу жилплощадь, идет из советских времен.
С 2003 года прописка в Украине отменена. В этом же году был принят Закон «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине». Таким образом, вместо прописки появилась регистрация места жительства. Информация об этом должна вноситься в Единый Государственный Демографический Реестр в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. То есть когда вы регистрируетесь, это не значит, что вы имеете право владеть квартирой или право проживать в ней. Вы просто регистрируете место своего проживания.
Налицо главное отличие прописки от регистрации места жительства: прописка закрепляла человека территориально и являлась больше системой контроля за ним, а зарегистрироваться можно в жилом помещении в любом уголке нашей страны (с согласия его собственника, если вы таковым не являетесь). Регистрация нужна больше для законной взаимосвязи между государством и человеком (например, чтобы открыть счет в банке, получить паспорт, принять участие в выборах и совершать другие юридические действия). А если вы зарегистрированы в сельской местности (не в конкретном доме, а на территории сельских советов и районных областей), вы даже можете претендовать на получение пая земли (от 2 до 6 га).
Согласно закону Украины, вы можете быть зарегистрированы в одном месте, а проживать в другом.
А теперь давайте вернемся к Государственной Регистрации имущественных прав на недвижимость и на примере разберем почему это очень важно.
