Текст книги "Жилищное право: конспект лекций"

Автор книги: Елена Пименова

сообщить о нарушении

Текущая страница: 4 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

ЛЕКЦИЯ № 4. Перевод жилого помещения на другой правовой режим

Правовому регулированию указанных отношений посвящена гл. 3 ЖК РФ. Ранее действующее законодательство допускало перевод помещений из жилого фонда в нежилой только в исключительных случаях. Наиболее распространенными вариантами были такие, как для улучшения бытового обслуживания населения, т. е. для размещения магазинов, парикмахерских, ателье. Обратный перевод осуществлялся в основном членами садоводческих и дачных кооперативов.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд осуществляется в соответствии с требованиями действующего жилищного и градостроительного законодательства. Кроме того, субъекты РФ также могут принимать нормативные акты в пределах своего ведения по данному вопросу.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

2) если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

3) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

4) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен, если квартира расположена:

1) на первом этаже указанного дома;

2) выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается:

1) если такое помещение не отвечает установленным требованиям;

2) отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

3) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должны предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Этот перечень документов является исчерпывающим, и никто не может требовать дополнительные документы. Заявитель получает расписку в том, что документы приняты, с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. На основании представленных документов управомоченный орган принимает решение об удовлетворении требований заявителя или об отказе.

Орган, уполномоченный осуществлять перевод помещений, в трехдневный срок со дня принятия решения обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения. Правительство РФ устанавливает форму и содержание такого документа. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа обязан проинформировать о принятии решения о переводе или об отказе в переводе собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В соответствии с ч. 6 ст. 23 ЖК РФ в случае необходимости переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения для обеспечения его использования в качестве жилого или нежилого в правоустанавливающем документе владельца помещения обязывают выполнить эту работу. При необходимости в таком документе могут содержаться требования о проведении других работ. Использование помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, подтверждается документом, предусмотренным ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, свидетельствующим об окончании перевода помещения.

Принятие документа о переводе помещения и проведении перепланировки или переустройстве служит правовым основанием для осуществления переоборудования помещений с учетом проекта его перепланировки или переустройства, который был представлен ранее.

В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ завершение переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и наоборот должно быть оформлено актом приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости. Такой акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием его использования в качестве жилого или нежилого.

В соответствии с ч. 10 ст. 23 ЖК РФ в переводимых помещениях должны соблюдаться требования техники пожарной безопасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления перечисленных выше документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Не допускается принятие необоснованных, немотивированных решений. Документ обязательно должен содержать ссылку на основания отказа, нарушения действующего законодательства.

Не позднее чем за три дня с момента принятия документ о решении выдается или направляется заявителю. Заявитель вправе обжаловать это решение в судебном порядке.

ЛЕКЦИЯ № 5. Жилищные отношения

Предметами регулирования любой отрасли права являются отношения, возникающие в обществе по поводу определенных объектов. Категория «жилищные отношения» неоднородна. В ее составе отмечают семейные, финансовые, административные и иные отношения. Объектами, по поводу которых складываются жилищные отношения, являются жилые помещения и их совокупность – жилищный фонд.

Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения – это отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищного фонда; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилого фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями входят и в предмет регулирования гражданского права, поэтому часть действующего ГК РФ посвящена регулированию жилищных отношений. Основные принципы регулирования жилищных отношений закреплены в Конституции РФ. Она закрепляет право граждан на жилище, а также предусматривает право граждан свободно передвигаться на территории РФ и выбирать себе место жительства. Часть 3 ст. 40 Конституции РФ говорит о предоставлении государственного или муниципального жилья малоимущим гражданам бесплатно или за доступную плату. К малоимущим приравниваются некоторые категории граждан, например инвалиды и ветераны ВОВ (согласно положениям ст. 9 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Жилищные отношения классифицируются на:

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям. Посредством этих отношений реализуется потребность гражданина в жилье, поэтому они являются основой жилищных отношений. Отношения пользования жилым помещением строятся на разных правовых основах. Право пользования жилым помещением возникает на основании:

а) права собственности;

б) права члена семьи (в том числе и бывшего) собственника;

в) договора найма или аренды жилого помещения;

г) членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

д) права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимателя, арендатора и члена жилищного и жилищно-строительного кооператива;

е) отношения по поднайму жилого помещения и др.

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Эти отношения могут носить как вещно-правовой характер (пользование жилым помещением как правомочие собственника), так и обязательственно-правовой характер (в случае найма). Эти отношения характеризуются стабильным, длящимся характером;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Эти отношения характеризуются главным образом административно-правовым характером. Субъектами указанных отношений являются граждане, нуждающиеся в предоставлении жилья, с одной стороны, и государственные и муниципальные органы, занимающиеся предоставлением такого жилья, – с другой. Отношения носят властно-распорядительный характер;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами). Внутри категории жилищных отношений по предоставлению жилого помещения нередко выделяют отношения по распределению жилых помещений в общежитиях, служебных жилых помещений о домах маневренного фонда, ввиду того что данные отношения, как правило, характеризуются краткосрочностью, временным характером;

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма. Эта группа отношений носит наиболее комплексный характер. Они регламентируются нормами земельного, гражданского, налогового, административного права;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его. Отношения, связанные со строительством дома, регламентируются главным образом нормами гражданского, административного, земельного права. Также строительство новых жилых помещений подчиняется нормам о градостроительстве. Отношения по приобретению жилого дома (покупке, мене, дарению, наследованию и др.) носят гражданско-правовой, диспозитивный характер. Но отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят административно-правовой характер;

6) жилищно-коммунальные отношения. Это договорные отношения собственников жилья и организаций, занимающихся предоставлением коммунальных услуг – услуг по обеспечению домов электричеством, водой, газом, отоплением и т. п.

Субъектами жилищных отношений являются:

1) граждане;

2) юридические лица;

3) Российская Федерация;

4) субъекты РФ;

5) муниципальные образования.

ЛЕКЦИЯ № 6. Субъекты жилищных отношений

Под субъектами правоотношения понимают их участников, наделенных законом или договором определенными правами и обязанностями.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ).

Круг субъектов жилищных отношений относительно разнообразен и включает в себя не только стороны обязательственных жилищных отношений, но и пользователей жилых помещений, не совпадающих со сторонами обязательства. Также к субъектам жилищных отношений можно отнести лиц, права пользования которых носят первоначальный характер (собственников) и производный характер (арендаторов, нанимателей). Основными субъектами жилищных правоотношений являются, как правило, стороны жилищно-правовых договоров.

Наименование сторон, их правовое положение зависят от следующих условий:

1) их вида;

2) юридического факта – основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения;

3) вида жилищного фонда в зависимости от права собственности.

Например, сторонами жилищных правоотношений по предоставлению жилых помещений в РФ на основе договоров социального найма, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (в соответствии с ЖК РФ – это муниципальные органы), с другой – гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде. В жилищных имущественных правоотношениях в качестве субъекта, пользующегося жилым помещением, могут выступать только граждане, например собственники, приобретающие такое помещение по договору купли-продажи, или наниматели жилого помещения по договору социального найма, арендаторы, осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением, а также поднаниматели и временные жильцы, носители так называемых производных прав. Закон говорит только об одном случае, когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких нанимателей одновременно из разных договоров. Если несколько человек на один и тот же период времени заключают договор коммерческого найма одного жилого помещения, у них возникает солидарная ответственность перед арендодателем. По договору социального найма проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от наличия заключенного между ними и нанимателем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо предусмотрен жилищным законодательством. В него входят:

1) супруг нанимателя;

2) дети нанимателя;

3) родители нанимателя.

остальные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Итак, понятия семьи в жилищном и семейном праве не совпадают. Если в семейном праве для объединения группы людей в семью большое значение имеют отношения родства или свойства, то в жилищном праве семью образуют граждане, не только связанные родством или свойством, но и ведущие совместное хозяйство, вместе использующие определенное жилое помещение.

Право на жилище принадлежит любому человеку вне зависимости от его возраста. Реализация прав на жилище, в том числе и на распоряжение жилищем, осуществляется гражданами на началах диспозитивности, т. е. по собственной воле, усмотрению, интересу. Свобода заключения жилищных договоров и вступления в иные правоустанавливающие отношения ограничивается только обязанностью избегать нарушений прав других лиц. К числу субъектов жилищных отношений относят также иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется национальный правовой режим. Заключая какие-либо сделки в жилищной сфере в нашей стране, они руководствуются российским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными законами или международным договором. Так, например, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ определяет, что «жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное». Это исключение обусловлено тем, что, как записано в ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

Граждан в жилищном праве можно условно подразделить на две большие группы:

1) граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в порядке социального или иного (например, служебного) обеспечения;

2) граждане, не нуждающиеся в предоставлении таких жилых помещений.

Граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в порядке социального обеспечения, в свою очередь составляют следующие группы:

1) имеющие право на предоставление жилья в общем порядке;

2) имеющие право на получение жилья во внеочередном порядке.

Рассматриваемая категория граждан практически не ограничивается законом. Так, действующий ЖК РФ выделяет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на основании договоров социального найма. К ним относятся лица:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Утверждение перечня этих заболеваний находится в компетенции Правительства РФ (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Если у гражданина или членов его семьи есть права на насколько жилых помещений (учитываются как помещения, занимаемые по договору социального найма, так и помещения, принадлежащие гражданину и членам его семьи на праве собственности), то для определения уровня обеспеченности гражданина жилой площадью учитывается сумма площадей всех указанных помещений.

Граждане, претендующие на улучшение жилищных условий за счет договоров социального найма, подлежат учету в определенном порядке.

Первый этап. Постановка на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится органом местного самоуправления. Основанием для постановки на учет является заявление гражданина, которое подается в орган местного самоуправления по месту жительства гражданина. Граждане, которые в установленном законом порядке признаны недееспособными или являются таковыми в силу закона, не вправе самостоятельно подавать заявление. Заявление от их лица подают законные представители. В исключительных случаях допускается подача заявления не по месту жительства гражданина. К заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают право гражданина состоять на учете в качестве претендующего на улучшение жилищных условий.

Гражданин, подавший заявление о принятии на учет, вправе получить расписку, подтверждающую прием документов и содержащую их перечень.

Второй этап. Рассмотрение заявления управомоченным органом. Законом установлен срок для рассмотрения заявления и исследования документов – приложения. Управомоченный орган обязан принять решение не позднее чем через 30 рабочих дней после даты предоставления заявления и документов. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законодательством соответствующего субъекта РФ.

Третий этап. Выдача документа, подтверждающего решение. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет обязан выдать или направить гражданину-заявителю документ, подтверждающий принятие решения по его заявлению.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях умышленно совершили действия, результатом которых явилось их признание нуждающимися в жилых помещениях, должны приниматься на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет (ст. 56 ЖК РФ).

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне (2 ст. 57 ЖК РФ):

Перечень, приведенный в ст. 57 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Так, в соответствии с Законом РФ от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» судьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно быть предоставлено жилое помещение во внеочередном порядке в шестимесячный срок.

По договору социального найма жилое помещение может быть предоставлено гражданину из государственного или муниципального жилищного фонда. В настоящее время помещения, принадлежащие бывшим колхозам и совхозам, относятся к частному жилищному фонду и поэтому не подлежат предоставлению на правах социального найма.

Решение о предоставлении жилой площади принимает орган местного самоуправления. Списки граждан-очередников на получение жилой площади пересматриваются ежегодно. Не допускается предоставление жилых помещений гражданам, не представленным в списках, за исключением случаев стихийных бедствий или чрезвычайных происшествий. Особое внимание следует уделить таким субъектам жилищных отношений, как граждане – члены семьи пользователя жилым помещением.

Права и обязанности членов семьи. По договору социального найма к членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя вправе:

1) иметь равные с нанимателем права пользования жилым помещением;

2) быть перечисленными в договоре социального найма жилого помещения;

3) сохранять права члена семьи в случае, если статус члена семьи утрачен, а лицо проживает совместно с нанимателем. Но данный гражданин не отвечает солидарно перед наймодателем, а несет ответственность самостоятельно;

4) заключать с нанимателем жилого помещения соглашения, которые могут ограничивать их право пользования, но не ниже пределов, установленных законом;

5) участвовать в решении вопроса о сдаче помещения в поднаем, вселении временных жильцов.

Недееспособные члены семьи нанимателя осуществляют свои права через представителя. Это не относится к праву пользования жилым помещением (т. е. фактического проживания в нем), так как это право воплощает неотчуждаемое право на жилище.

Члены семьи нанимателя обязаны:

1) нести солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения;

2) недееспособные члены семьи нанимателя несут ответственность через представителя.

Итак, можно условно классифицировать членов семьи нанимателя на три группы:

1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, – это проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;

2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т. е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т. е. приобретают имущество для совместного пользования, продукты питания и т. п.). Кто относится к иным родственникам, в ЖК РФ не указано. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в гл. 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;

3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке. В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.

Жилищные права членов семьи нанимателя являются равными и независимыми от его жилищных прав. Равенство жилищных прав проявляется в том, что члены семьи нанимателя дают согласие на:

1) вселение в жилое помещение временных жильцов;

2) обмен занимаемого жилого помещения;

3) сдачу жилого помещения в поднаем;

4) изменение договора найма;

5) расторжение и прекращение договора найма;

6) предоставление жилой площади меньшего размера.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с согласия первоначального нанимателя и остальных членов его семьи требовать признания его нанимателем по уже заключенному договору найма.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. Закон предусматривает возможность заключения соглашений, изменяющих этот порядок. Обязанности членов семьи в целом сводятся к обеспечению сохранности жилого помещения и использованию его по прямому назначению.

Ответственность дееспособных членов семьи нанимателя является солидарной. Закон допускает установление иного порядка. Солидарная ответственность возникает по обязательствам из права пользования жилым помещением.

Особого рассмотрения заслуживает такая категория граждан, как временные жильцы. Временные жильцы отличаются от поднанимателя тем, что проживают в помещении на безвозмездной основе. Для вселения временных жильцов необходимо заручиться согласием членов семьи и уведомить предварительно наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение временных жильцов только в случае, если после их вселения площадь жилого помещения на каждого проживающего станет меньше учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Непрерывный срок проживания временных жильцов составляет шесть месяцев.

Право пользования жилым помещением временным жильцам не предоставляется. За действия, нанесшие ущерб наймодателю, несут солидарную ответственность наниматель и члены его семьи.

Пункт 4 ст. 80 ЖК РФ устанавливает обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Существует также особая категория лиц, проживающих в жилом помещении на основании поднаема жилого помещения.

Сдача жилого помещение в поднаем является одним из прав нанимателя. Для того чтобы передать жилое помещение (в случае временного отсутствия нанимателя и членов его семьи) или его часть в поднаем, наниматель должен получить согласие всех членов семьи и наймодателя в письменном виде.

Еще одним правом нанимателя является сдача части жилого помещения или помещения целиком в поднаем. Договор поднаема должен заключаться с учетом требований закона о нормах предоставления жилья. Если нормы предоставления жилья нарушаются, заключение такого договора является недопустимым. Также наниматель не вправе сдавать помещение в поднаем целиком, если сам проживает в нем, т. е. не в моменты временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Договор поднаема заключается с письменного согласия всех членов семьи нанимателя и наймодателя по договору социального найма.

Если жилое помещение, передаваемое в поднаем, находится в коммунальной квартире, требуется согласие всех лиц, проживающих в такой квартире, т. е. нанимателей и членов их семей, а также всех собственников и членов их семей.

Форма договора поднайма жилого помещения – простая письменная. Наниматель жилого помещения обязан передать наймодателю экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, Граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение (члены семьи поднанимателя), обязательно должны быть перечислены в договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).