Текст книги "Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста"

Автор книги: Елена Зубова

Соавторы: Мария Сорокина
сообщить о нарушении

Текущая страница: 4 (всего у книги 12 страниц) [доступный отрывок для чтения: 5 страниц]

Налоговые вычеты

Каждый год с 1 января по 30 апреля в стране проходит декларационная кампания. Декларацию о доходах обязаны подать все граждане, получившие доход от продажи личного имущества, к коим причисляется и жилье. Покупатели жилья могут претендовать на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой или строительством жилья (или доли в нем).

Для этого необходимо написать заявление с просьбой о предоставлении налогового вычета, приложить документы, подтверждающие право на его получение, и сдать налоговую декларацию. После чего запастись терпением и ждать поступления средств.

Вычет будет предоставлен только с официальных («белых») доходов – государство вернет то, что вы уплатили в бюджет в качестве подоходного налога. Имущественный налоговый вычет является единственным налоговым вычетом, который может быть перенесен в неиспользованной части на последующие налоговые периоды до полного его использования, без ограничения количества лет.

Каждый человек может воспользоваться имущественным вычетом на покупку или строительство жилья только раз в жизни. Но нет правил без исключений: если вы приобрели жилье до 1 января 2001 года и к этому сроку полностью исчерпали вычет, то можно еще раз использовать право на имущественный вычет, так как новый закон распространяется на жилье, приобретенное после 1 января 2001 года, и в нем не прописано, что права на льготу лишаются те, кто успел ею воспользоваться ранее. Если же вы покупали не одну квартиру или дом до или после 2001 года, но вычетом еще не пользовались, то сейчас имеете право выбрать любой из этих объектов для получения налогового возмещения.

Для граждан, реализующих право на имущественный вычет, срок подачи декларации не ограничивается первыми четырьмя месяцами года, документы могут быть представлены в налоговый орган в любое время. Так что, если вы хотите избежать километровых очередей, лучше подойти в налоговую после 30 апреля. Можно прислать декларацию и по почте, правда, в этом случае вы не сможете оперативно на месте заменить листы, в которых вы допустили ошибку. Если окажется, что декларация заполнена неверно, то для исправления вам отправят ее обратно по почте, и переписка может затянуться.

Срок предъявления декларации в случае имущественного вычета составляет три года с момента окончания налогового периода, за который эта декларация подается, то есть в 2007 году можно подать три декларации за 2004–2006 годы. Надо иметь в виду, что форма деклараций от года к году меняется, а заполнять декларации надо в соответствии с формой, утвержденной для этого отчетного года: за 2003 год – по форме 2003 года, за 2004 – по форме 2004-го и так далее (год приобретения жилья значения не имеет).

До августа 2003 года человек, желающий получить имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья, должен был заполнять еще и специальную декларацию, отражающую соответствие расходов доходам. Теперь доказывать в обязательном порядке то, что вы приобрели недвижимость на свои деньги, не надо: то есть родители могут купить детям квартиру в собственность, а дети – воспользоваться правом получения имущественного налогового вычета. Тем не менее статью 31 Налогового кодекса о праве налоговых органов контролировать соответствие доходов налогоплательщика крупным расходам никто не отменял, так что помните об этом, оформляя налоговый вычет на человека, только начавшего работать и не имевшего ранее источника крупных доходов.

Еще важный момент: налоговики могут оспорить сделки купли-продажи между лицами, признанными судом взаимозависимыми, и не всегда ее критерием является наличие родственных связей. Если дочь, проживающая в одной из двух квартир, принадлежащих отцу, вдруг эту квартиру купит и обратится в налоговую за вычетом, могут начаться судебные разбирательства и никакого вычета дочь не получит. В этом случае речь идет о попытке обмана государства: и отец не останется в накладе (подоходный налог с выручки от продажи квартиры будет скомпенсирован налоговым вычетом), и дочь получит прибыль. Точно так же оспариваются любые, подозрительные, на взгляд налоговиков, случаи.

Не имеют права на налоговую льготу и люди, жилье которым приобретено работодателем, то есть если на покупку жилья были затрачены не собственные средства.

С 1 января 2007 года на налоговый вычет получили права покупатели комнат в коммунальных квартирах (прежде вычет предоставлялся, если комната фигурировала как доля в квартире, а не как самостоятельный объект). Это изменение должно найти отражение в декларациях по итогам 2007 года (то есть в 2008 году).

Размер вычета не может превышать 1 млн рублей. Это не значит, что вам вернут миллион – эту сумму «вычтут» из всей совокупности доходов, с которых был уплачен подоходный налог (по ставке 13 %). Именно этот уплаченный налог с «вычтенного» миллиона вам и вернут. Несложно посчитать, что максимальный возврат – 13 % от миллиона – 130 000 рублей. Если на строительство или приобретение жилья (квартиры, дома, доли в нем) было израсходовано меньше миллиона рублей, то 13 % вернут с затраченной суммы (с 500 000 рублей – 65 000 рублей, с 800 000 рублей – 104 000 рублей и т. п.).

Начиная с 2005 года сверх имущественного вычета в сумме 1 млн рублей налогоплательщик может воспользоваться вычетом в сумме процентов, уплаченных за пользование целевым кредитом. При этом необходимо подтвердить, что кредит был использован именно на приобретение жилья. Тот факт, что квартира обременена и служит залогом по ипотечной сделке, не является препятствием для получения имущественного вычета.

При покупке имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям собственности либо в соответствии с их письменным заявлением. Последний вариант применяется при покупке недвижимости в общую совместную собственность, и соотношение долей между собственниками определяется по договоренности (при этом собственник не может отказаться от доли в пользу другого собственника, но процентное соотношение 99:1 допустимо).

Отправной точкой для инициирования возврата удержанного подоходного налога до 1 января 2005 года являлся момент получения на руки свидетельства о праве собственности на жилье. С 2005 года стало возможным подавать документы в момент появления акта приема-передачи квартиры. Налоговики, правда, жалуются, что новая норма осложняет отслеживание дальнейшей судьбы квартиры – недобросовестный гражданин может обратиться за вычетом, уже продав квартиру.

Заявление о предоставлении имущественного налогового вычета можно подать вместе с налоговой декларацией. При этом налоговая декларация заполняется полностью (вариант «моей зарплаты хватит для получения вычета, ее и укажу, а другие доходы отражать не буду» не пройдет). Необходимо отразить все полученные в налоговом периоде доходы (с указанием источников их выплаты), имевшиеся налоговые вычеты, суммы налогов, удержанных налоговыми агентами, суммы налогов, подлежащих уплате или возврату по итогам налогового периода.

К декларации и заявлению прилагаются документы, подтверждающие право собственности на приобретенное (построенное) жилье (доли в нем) и платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы (соглашения о зачете взаимных требований, не повлекшие за собой уплаты денежных средств, не могут являться основанием для предоставления имущественного налогового вычета).

Согласно Налоговому кодексу, с момента подачи декларации и всех документов налоговики должны в течение 3 месяцев провести камеральную проверку представленных сведений. Месяц дается на извещение налогоплательщика о том, что по итогам проверки он имеет право на вычет. И еще месяц (с момента получения заявления плательщика с указанием его банковских реквизитов) – на перечисление средств. Итого получается 5 месяцев. Однако на практике получается еще дольше.

Что касается открытия банковского счета, на который должны быть перечислены средства: налоговые органы предпочитают Сбербанк, однако по закону можно получить возмещение по налогам на счет, открытый в любом банке.

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику также по месту работы (до окончания налогового периода вне зависимости от года приобретения жилья). Для этого в заявлении надо указать работодателя, от которого налогоплательщик собирается получить налоговую льготу. После уведомления из налоговой службы о том, что такое право ему предоставлено, остается написать заявление работодателю и приложить необходимые документы. Работодатель не будет удерживать с работника подоходный налог, выплачивая ему заработную плату в полном объеме.

КАКИЕ РАСХОДЫ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИМУЩЕСТВЕННОМУ ВЫЧЕТУ, УЧИТЫВАЮТСЯ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ/СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ?

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

• расходы на разработку проектно-сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться:

• расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

• расходы на приобретение отделочных материалов;

• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение недостроенного жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них.

Покупка квартиры в «новостройке»

Квартиру можно купить на первичном рынке – рынке строящегося жилья. Спектр продавцов достаточно велик – жилье продают компании, так или иначе задействованные в строительстве конкретного дома. Главное лицо – застройщик – фирма, которой городская администрация выдала официальное разрешение на строительство. Застройщиком может выступать не только строительная компания, но любая частная фирма и даже государственная структура. Если застройщику не хватает собственных средств, вместо банковского кредита он может пригласить поучаствовать в проекте фирму, которая располагает большими суммами денег и готова оплатить часть расходов на строительство. Такая компания называется инвестором. Инвесторов может быть несколько. Застройщик и инвестор заключают между собой договор, по которому инвестор в счет внесенных средств получает для продажи некоторое количество квартир. Как правило, в таком договоре подробно фиксируется вся возможная информация о квартирах (номер, площадь, этаж, планировка и т. д.).

Еще квартиры могут попасть в руки подрядных и субподрядных компаний, а также поставщиков и других возможных партнеров застройщика (по бартеру, в качестве оплаты за поставки или подрядные работы). Количество квартир и их параметры оговорены специальным актом за выполненные работы.

Обычно покупатели пытаются выбрать квартиру по рекламным объявлениям (листингам), которые дают продавцы. Не удивляйтесь, если квартиры в одном и том же доме продают несколько компаний. Чем больше фирма нуждается в живых деньгах, тем дешевле она предлагает квартиры, поэтому в одном и том же доме аналогичные квартиры могут быть выставлены на продажу по разным ценам.

Квартиру можно купить у любого участника строительства, но всегда есть опасность столкнуться с мошенничеством или так называемыми двойными продажами.

Как получаются двойные продажи?

Нередко партнеры по строительству дома (например, инвестор и застройщик) на каком-то этапе начинают конфликтовать. Обычно это происходит, когда строительство затягивается и его себестоимость возрастает, а партнеры предварительно не оговорили этот момент или, например, один из инвесторов решил выйти из проекта. В такой ситуации надо пересчитывать количество квартир на долю каждого участника. Тут-то и начинаются споры. Ситуация усугубляется, если инвестор, чья доля должна уменьшиться, уже продал квартиры из «старой» доли. Например, первоначально компания могла продать 15 квартир, а после пересмотра условий – только 10, но проданы уже все 15, и отдавать деньги за «лишние» реализованные квартиры компания не собирается. Застройщик, в свою очередь, считает квартиры «своими» и продает их еще раз, но уже другим покупателям. Таким образом одна и та же квартира оказывается проданной дважды. Двойные продажи случаются, даже если застройщик продает квартиры самостоятельно. Это, как правило, халатность застройщика, который плохо наладил учет продаж. Мошенничество, то есть намеренные двойные продажи, теперь редко встречается.

Если на одну и ту же квартиру претендуют два потенциальных владельца, решить, за кем она останется, может только суд. Но квартира достанется только одному покупателю. Второй претендент на жилье получит только деньги (их вернет застройщик по решению суда или добровольно), и индексация при этом не предусматривается. Однако за время строительства (иногда происходит несколько лет) цены на недвижимость растут, поэтому денег, которые застройщик вернет покупателю, на приобретение другой квартиры вряд ли хватит.

При покупке квартиры у субподрядчика опасностей больше. На строительном рынке известны случаи, когда субподрядные компании заключали договор с застройщиком, но своих обязательств не выполняли. Зато покупателям в доказательство своих прав на продажу нескольких квартир демонстрировали договоры и липовые акты о якобы выполненных работах. Поэтому для подстраховки лучше выяснить у застройщика, действительно ли субподрядчик имеет право продавать квартиры в доме.

Дольщики: обманутые и не очень

Почти в любом российском городе есть граждане, которых можно причислить к обманутым дольщикам. Это участники долевого строительства, чьи дома так и не были построены, и квартир они не получили. Первые обманутые дольщики появились в России примерно в 1993 году (время первого кризиса в строительной отрасли). Безусловно, часть людей была обманута сознательно, однако в большинстве случаев компании-застройщики не имели злого умысла. Чаще всего недостроенные дома – результат плохого менеджмента и последующего банкротства фирм.

Весной 2007 года Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос в 46 регионах страны. Выяснилось, что 46 % опрошенных обвиняют в ситуации государство, 30 % – строителей и только 9 % полагают виноватыми самих дольщиков. Причем большинство считает, что государство должно пострадавшим или квартиру, или деньги. Всего 26 % опрошенных придерживаются мнения, что проблему надо решать через суд.

Государство пыталось защитить права дольщиков, выпустив в декабре 2004 года вместе с целым рядом законов (так называемый Жилищный пакет) закон о защите прав участников долевого строительства в многоквартирных домах – знаменитый ФЗ-214. Он вступил в силу 1 апреля 2005 года. Закон не столько защищал права добросовестных приобретателей недвижимости, сколько притеснял застройщиков и открывал большие возможности для банков, позволяя им зарабатывать как на кредитовании застройщика, так и на последующем кредитовании дольщика. Этот закон ввел целый ряд ограничений в деятельность застройщиков. Теперь квартиры можно продавать только с определенного момента, заключать договор долевого участия – только по новым правилам (со штрафными санкциями: дольщик может не платить несколько месяцев, а застройщик обязан все делать вовремя), этот договор обязательно регистрировать и т. д. Поскольку в России строительство жилья в последние годы велось на средства дольщиков, а к закону полагалось принять 150 подзаконных актов, работать по нему было совершенно невозможно. Даже с принятыми поправками он и сегодня работает плохо. С одной стороны, государство до сих пор не отладило процедуру: в частности, не действует регистрация договоров долевого участия, не работают контролирующие органы, нет перечня их функций и т. д. С другой стороны, застройщики не смогли и не захотели переключиться на работу по новому закону. Давно изобретены схемы, по которым квартиру можно приобрести в обход договора долевого участия.

Схема 1. ЖСК одного дома

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) существуют в стране с конца 70-х годов. Схема обкатана и сомнений не вызывает. К тому же законодательство в этой сфере не изменилось.

Застройщик организует ЖСК только для одного дома (или жилого комплекса) лишь на период строительства. Как только пайщики кооператива получат право собственности на квартиры, они смогут выбирать: оставаться кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.

Оснований для отказа гражданам, желающим вступить в кооператив, у застройщика нет. Обычная практика – заявление, уплата вступительного взноса, который закладывается в стоимость будущей квартиры, внесение денег по индивидуальной схеме и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключен договор на продажу квартир в строящемся доме. Невостребованные квартиры останутся в собственности застройщика.

При такой схеме неизбежны дополнительные расходы: «спрятанная» в цену квадратного метра оплата услуг застройщика, а также официальные дополнительные взносы. Поскольку ЖСК создает застройщик и ставит во главе «своего» человека, рассчитывать придется только на честность компании.

Схема 2. Векселя

Компания-застройщик выпускает векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продает их участнику строительства. Таким образом, застройщик получает деньги от НЕдольщика. Эти векселя служат залогом при заключении предварительного договора купли-продажи.

Обладатель векселей может (по завершении строительства) получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный) или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной и предполагаемой конечной стадии строительства – после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена и не может меняться.

Поскольку вексель – безусловное обязательство, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Кроме этого, все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения (по закону!).

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Обычно частные инвесторы вкладывают векселя в покупку квартир в начале строительства и при полной оплате (в выгодный для себя момент) продают ее по договору переуступки и получают доход в виде разницы в ценах. При частичной оплате переуступку обычно нужно согласовывать с застройщиком. В любом случае возникает вопрос оперативности возврата своих денег.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, это существенно проще – не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т. д. Минимальный доход инвестора определяется на момент вложения средств и равен доходности по векселям.

Держатель векселя получит выгоду в любом случае: погасит ли он векселя в течение или по окончании строительства или получит за них квартиру.

На спокойном рынке векселя выступают выгодным инструментом, достаточно близким к фондовому рынку. Они торгуются на некоторых площадках в Интернете – РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Вексель на руках означает, что застройщик занял у вас денег, которые позже вернет с процентами. Наличие векселей не означает обязательств передать квартиру. Схема очевидно выгодна для спекуляций на строительном рынке. Приобретение жилья по этой схеме может оказаться дороже, чем по любой другой.

Схема 3. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор (как утверждают застройщики), в отличие от договора долевого участия, прописан в Гражданском кодексе. Застройщики использовали этот способ и раньше, при строительстве бюджетных объектов, по которым финансирование осуществлялось не тогда, когда оно было необходимо, а тогда, когда бюджет выделял деньги.

По предварительному договору стороны (застройщик и инвестор) обязуются через определенное время после завершения строительства заключить договор купли-продажи, по которому инвестор получит квартиру (если, конечно, он ее оплатил).

В предварительном договоре указаны все характеристики будущей квартиры – адрес, этаж, метраж… В качестве приложения фигурирует схема оплаты.

Как и в долевом договоре, в предварительном договоре есть пункт о праве застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке, здесь могут быть прописаны штрафные санкции и право застройщика увеличить цену.

Чтобы обезопасить себя, застройщик подчеркивает: покупатель должен сознавать, что заключает не долевой договор, а лишь предварительный, по которому он получает обязательства застройщика позже совершить сделку купли-продажи.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник. Следовательно, предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс: для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет купли-продажи – квартиры не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не может быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с ФЗ-214. По предварительному договору дольщик может зарегистрировать право собственности на квартиру только после заключения основного договора, который появится после сдачи дома госкомиссии и регистрации застройщиком права собственности на все квартиры этого дома.

Может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право – в силу разных причин или умышленно. Дольщику придется обращаться в суд, который не может заставить застройщика заключить договор купли-продажи: застройщик – не собственник.

После госприемки застройщик сначала регистрирует все квартиры в доме на себя, и лишь потом, после заключения договора купли-продажи, права собственности на квартиру получает частный инвестор.

Схема 4. Облигации жилищного займа

Текст поправок к действующему закону о защите прав дольщиков столь же пространен, сколь и сам ФЗ-214. Немного места отведено в нем и новой схеме – жилищным сертификатам, которые на самом деле являются облигациями. Этот способ привлечения средств известен давно и используется в разных отраслях. В строительстве схема работает плохо и редко используется, поскольку подразумевает раскрытие финансовой информации о компании-застройщике, что для большинства крайне нежелательно. Кроме того, в обеспечение облигационного займа необходимы гарантии. Обычно речь идет о материальных активах эмитента в виде производственного предприятия, земельных участков или дорогостоящей строительной техники.

Организатор выпуска регистрирует его в ФСФР и размещает облигации на бирже. Как правило, номинал облигации соответствует стоимости квадратного метра на начальном этапе строительства. Чтобы «построить» себе квартиру, например, в 70 м², надо приобрести 70 облигаций. При этом покупать их все сразу не обязательно – оптом дешевле не получается.

По мере возведения дома продажная цена «квадрата» растет, а вместе с ней – и стоимость облигации. После сдачи дома в эксплуатацию владелец облигаций может обменять их на квартиру (если набралось достаточное количество) или погасить. Доходность по облигациям может достигать 25 %, но если конечная цель – квартира, а застройщик продолжает занимать деньги на рынке облигаций уже для следующего объекта, можно обменять «квадратные метры» готового дома на облигации следующего.

Петербург выступил пионером в работе по облигационной схеме, и застройщики, в первую очередь, решали вопросы дополнительного финансирования и создания собственного имиджа – ни один дом не был профинансирован через ОЖЗ полностью. Облигации до последнего времени покупали в основном юридические лица. И они чаще становились предметом спекуляций, чем покупки жилья.

Схема 5. Фондирование кредита

Сбербанк внедрил схему фондирования кредита, по которой частные лица заключают договоры долевого участия не с застройщиком, а с банком.

Физическое лицо выбирает конкретную квартиру на объекте и заключает с застройщиком договор резервирования. С этим договором физическое лицо приходит в банк, где открывает счет, на который поступают средства для оплаты будущей квартиры (сразу или в рассрочку, по индивидуальному графику). Именно с банком и заключается договор долевого участия.

Застройщик, в свою очередь, заключает с банком кредитный договор. По этому договору он должен внести собственные средства – минимум 20 % стоимости проекта. Остальные деньги может предоставить банк в виде кредита. Гарантией кредита послужат средства дольщиков: чем больше квартир зарезервировано на данном проекте и чем больше аккумулировано средств, тем меньше процент по кредиту. Банк контролирует движение средств и ведет реестр дольщиков.

При расторжении договора дольщик получит свои деньги – без прибыли, но и без штрафных санкций.

Эта схема (как и большинство других) увеличивает стоимость квадратного метра, и несмотря на то, что дольщик держит средства в банке, никаких процентов он не получает.

Настоящую защиту дольщику дает только договор долевого участия: после его исполнения возникает право собственности на квартиру. По другим схемам гарантировать это право невозможно.

Если у компании есть добрая воля отдать квартиры частным инвесторам, – она их отдаст, но если выгоднее не отдавать, то не отдадут. Судьба частных инвесторов сегодня зависит только от добросовестности застройщика.